إذا كنت تشتري منزلًا وتحتاج إلى قرض عقاري ، فربما تكون قد سمعت بمصطلح "تقييم الرهن العقاري". إن فهم كيفية عمل تقييمات الرهن العقاري أمر ضروري لأي مالك منزل محتمل لأنها تستخدم من قبل المقرضين لتحديد أهلية المنازل للشراء.
يساعد تقييم الرهن العقاري ، على غرار مسح المباني ولكن ليس نفس الشيء ، في تحديد ما إذا كان العقار يحتوي على القيمة السوقية العادلة. كما تُعلم المُقرض بأي مشاكل خطيرة و / أو الإصلاحات المطلوبة التي قد تضر بقيمة العقار كضمان لقرض مقترح.
تبحث هذه المقالة في كل ما قد تتوقعه من تقرير تقييم الرهن العقاري ، بدءًا من الوقت الذي يستغرقه العرض والتكلفة إلى تفاصيل ما يبحث عنه المساحون.
ما هو تثمين الرهن العقاري؟
تقييم الرهن العقاري هو تقييم لقيمة العقار من قبل مقرض الرهن العقاري الخاص بك. سيرسلون مساحًا مؤهلًا لتقييم العقار ، والذي قد يكون أيضًا متخصصًا في التقييم.
الغرض من التقييم هو تحديد القيمة الحقيقية للممتلكات وما إذا كان ينبغي الموافقة على الرهن العقاري الخاص بك أم لا. سيتم استخدام هذا من قبل المُقرض الخاص بك لتحديد ما إذا كان العقار يستحق المال الذي يُطلب منك دفعه (وبالتالي). سيقرر المقرض بعد ذلك ما إذا كان سيعرض عليك رهنًا عقاريًا أم لا.
يحدث "التخمين" عندما يكون التقييم أقل من سعر البيع المتفق عليه. لذلك قد يختار المقرض رفض الرهن العقاري أو إقراضك مبلغًا أقل من المبلغ بالكامل. يمكنهم أيضًا تغيير سعر الفائدة.
ما هو تقرير تثمين الرهن العقاري؟
قبل تبادل العقود (الإفراج عن العرض) لشراء عقار ، عادة ما يقوم المشتري أو مزود الرهن العقاري الخاص بالمشتري بتكليف تقرير تقييم الرهن العقاري هذا.
يتم دفع تقرير تقييم الرهن العقاري من جانبك ، كمقترض ، ولكنه عادةً ما يكون بالكامل لصالح مزود الرهن العقاري ، ولكن هذا ليس هو الحال دائمًا. سيحصل المقرض على حد أدنى معين من متطلبات نسبة القرض إلى القيمة ، وسيثبت التقرير أن العقار ذا قيمة كافية للوفاء بهذه المعايير. لا يتعين على التقرير تقييم العقار بسعر الشراء إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة لا تزال مستوفاة.
التقييم أو المسح ليس ضروريًا إذا كنت لا تحتاج إلى رهن عقاري. ومع ذلك ، نظرًا للمبالغ المتضمنة ، سيكون من الحكمة إجراء مسح تقييمي من نوع ما بواسطة جهة خارجية مستقلة مختصة في RICS Chartered Surveyor.
ما الذي تنطوي عليه عمليات تثمين الرهن العقاري وكيف تعمل
قد يقوم المقرضون بتقييم الممتلكات في مجموعة متنوعة من الأساليب.
عادة ما يقوم المساح بزيارة العقار الذي ترغب في شرائه وإعداد تقرير قصير.
ومع ذلك ، في حالات أخرى ، سيقوم المساح بإجراء تقييم باستخدام البيانات عبر الإنترنت مثل بيانات المبيعات الحديثة وتفاصيل السجل العقاري والمعرفة المحلية.
- عندما يأتي المساح لتفقد العقار ، قد يقضي المساح من 15 إلى 30 دقيقة في المشي حول العقار وإجراء المسح ، والتحقق من أي ضرر قد يؤثر على قيمة العقار ، وتقديم التعليقات الأولية للمقرض.
- بعد الانتهاء من الجولة ، سيحدد المساح القيمة السوقية للعقار. سوف ينظرون في المبيعات السابقة للعقارات المماثلة في المنطقة بالإضافة إلى خبرتهم الخاصة في السوق الحالية.
- قد يخبرونك أيضًا بالحد الأدنى لقيمة الاستعادة ". هذه هي تكلفة إعادة بناء العقار من الألف إلى الياء ، والتي قد تكون مهمة عند البحث عن تأمين على المبنى طوال عملية شراء المنزل.
كم من الوقت بعد التقييم لعرض الرهن العقاري؟
إذا لم تكن هناك مخاوف عند استلام المقرض للتقييم ، فسيؤدي ذلك إلى عرض الرهن العقاري ، والذي قد يستغرق أسبوعًا تقريبًا (ولكن يمكن أن يختلف اعتمادًا على ظروف معينة).
هل الموافقة على الرهن العقاري متوقفة على التقييم؟
إتمام التقييم لا يعني الموافقة على الرهن العقاري ؛ ومع ذلك ، قد يسلط تقرير التقييم الضوء على المخاوف. على سبيل المثال:
- حالة العقار ، مثل استقراره العام ،
- قيمة العقار أقل من سعر العرض.
تشمل المتطلبات الأخرى التي قد يتم الوفاء بها أو لا يتم استيفائها ما يلي:
- فحوصات أهلية مقدم الطلب التي لا تتناسب مع معايير المُقرض ، مثل فحوصات القدرة على تحمل التكاليف ، أو الظروف الشخصية التي تغيرت منذ تقديم الطلب الأول.
ماذا يشمل تقرير تثمين الرهن العقاري؟
لا يعتبر تقييم الرهن العقاري مسحًا للممتلكات ، حتى لو تم إجراؤه بواسطة مساح معتمد. سيقومون بإجراء فحص موجز للممتلكات ، والذي قد يكشف عن بعض مشكلات الحالة مثل الرطوبة أو الهبوط ، لكن التقرير سيكون أقل شمولاً بكثير من المسح المستقل.
تذكر أن المثمن يهتم بشكل أساسي بالمسائل التي قد تعرض أمن قرض مقرض الرهن العقاري للخطر. يحتاج المُقرض فقط إلى معرفة أنه إذا لزم الأمر ، يمكنه استرداد أمواله. تم إعداد التقرير لصالح المُقرض وليس أنت. في الواقع ، قد لا تتلقى التقرير أبدًا ، وإذا اكتشفت أي أخطاء عند الانتقال إلى السكن ، فلن يكون لك حق الرجوع.
نتيجة لذلك ، يجب ألا تعتمد فقط على تقييم الرهن العقاري لتحديد حالة العقار. لتجنب شراء عقار به مخاوف غير متوقعة ، نوصي بإجراء مسح بناء مناسب ومستقل. إذا كنت في اسكتلندا ، فستحتاج إلى قضاء بعض الوقت في مراجعة تقرير الصفحة الرئيسية.
كم من الوقت يستغرق تقييم الرهن العقاري؟
هناك درجات وأنواع مختلفة من تقييمات الرهن العقاري.
يستغرق بعضها وقتًا أطول من البعض الآخر ، من حيث التنفيذ والتنظيم. يستغرق التقييم العادي عادةً أقل من 30 دقيقة ويمكن إتمامه بسرعة. من ناحية أخرى ، قد يستغرق ترتيب تقرير مشتري المنازل المتعمق أو مسح المباني عدة ساعات وبضعة أيام.
تتيح هذه المواعيد النهائية للمساح المعتمد من المُقرض متسعًا من الوقت للتجول في الممتلكات ، وإجراء عمليات التحقق ، وتقديم مدخلات أولية لتمكين المُقرض من اتخاذ قرار مستنير بشأن قابليته للرهن العقاري.
قد يشير تقييم الرهن العقاري إلى ضرورة إجراء مسوحات إضافية ، مثل المسوحات الرطبة أو الهيكلية أو الصرف الصحي ، والتي تعد مؤشرات ممتازة عن حالة العقار.
ما هي المعلومات التي قد يطلبها المقرض منك لتقييم الرهن العقاري؟
# 1. ضمان العيوب الهيكلية (SDW)
قد يطلب المقرض أ ضمان العيوب الهيكلية (SDW) إذا كان عمر العقار أقل من عشر سنوات أو تم تجديده أو تحويله على نطاق واسع. يوفر المطور أو يشتري صاحب المنزل الأصلي SDW. والغرض منها هو تغطية نفقات إجراء الإصلاحات أو الأعمال العلاجية الناتجة عن العيوب الهيكلية في المباني الجديدة.
# 2. نموذج نظام الجدار الخارجي (EWS1)
وفقًا للإرشادات الحكومية ، يتم إعداد نموذج EWS1 بواسطة متخصص مختص بعد فحص السلامة من الحرائق لنظام الجدار الخارجي للمبنى ، مثل الكسوة.
سيحدد مساح تقييم الرهن العقاري ما إذا كان نموذج EWS1 مطلوبًا. عادةً ما يحصل مالك المبنى على نموذج EWS1 ، وقد يتم رفض طلب الرهن العقاري إذا لم يتم تقديمه.
ماذا لو كان تقييم الرهن العقاري أقل من العرض الأولي الخاص بك؟
إذا قام المساح بتقييم العقار الذي تنوي شرائه بسعر أقل مما طلبته في البداية ، يُشار إلى ذلك باسم "التقييم المنخفض".
وفقًا لـ Benham and Reeves ، وهي وكالة عقارية مقرها لندن ، تم تخفيض أكثر من 400,000 عقار بين صيف 2020 و 2021 ، مما يشير إلى أن هذه التقنية أصبحت شائعة بشكل متزايد في عملية شراء المنزل.
قد يقوم المساح بتقليل قيمة العقار لعدة أسباب ، ولكن ما يلي هو الأكثر شيوعًا:
- طلب أسعار مذهلة
- مشاكل مع الممتلكات
- توخي الحذر من المقرضين
إذا تلقيت تخفيضًا من المُقرض ولم تكن متأكدًا مما يجب عليك فعله ، فتشجّع في حقيقة أن هناك خيارات في متناولك.
للبدء ، حاول إعادة التفاوض بشأن عرضك الأول مع البائع - أو قم ببساطة بإسقاطه ليعكس نتيجة التقييم. قد يكونون على استعداد للتفاوض على سعر أقل في ضوء نتائج تقييم الرهن العقاري الخاص بك.
يمكنك أيضًا زيادة إيداعك لتغطية مصروفات التقييم المنخفض. قد يعني هذا استنفاد الموارد المخصصة لفواتير أو ترقيات منزلية أخرى ، ولكن إذا عجلت بعملية الشراء ، فيجب عليك تقييم جميع الاحتمالات المتاحة.
كن حذرًا من أن الانخفاض في التقييم لا يعني بالضرورة أنك لن تكون قادرًا على تمويل عقارك المثالي ؛ ومع ذلك ، قد تجد نفسك بحاجة إلى تقديم تنازلات مالية معينة من أجل استمرار المعاملة.
ما هي تكلفة تثمين الرهن العقاري في المملكة المتحدة؟
تختلف رسوم تثمين الرهن حسب نوع العقار.
نظرًا لأنه يتم حساب تكلفة تقييم الرهن العقاري بناءً على قيمة المنزل الذي يتم تقييمه ، فقد يختلف السعر إلى حد كبير. في معظم الحالات ، سيكون السعر بين 150 جنيهًا إسترلينيًا و 1,500 جنيه إسترليني. لكي تكون آمنًا ، حاول وضع ميزانية لتقييم أكثر تكلفة. ومع ذلك ، يجب أن يكون سمسار الرهن العقاري الخاص بك قادرًا على تقديم مؤشر لقيمة العقار ، أو ما يفرضه المقرض عادةً ، وبالتالي تكلفة التقييم.
اعلم أنه لا يمكنك اختيار مثمن الرهن العقاري الخاص بك ، وأحيانًا يتم دمج الرسوم مع الرسوم الأخرى لرهنك العقاري. المقرض سوف يتعامل مع التقييم ؛ لديهم فريقهم الخاص. لا داعي للقلق بشأن طرحه ، ولكن سيتعين عليك دفع ثمنه.
ومع ذلك ، فإن بعض المقرضين يقدمون تقييمات مجانية كجزء من ترتيبات الرهن العقاري الخاصة بهم كحافز لاختيارهم. إذا كان هذا الأمر يثير اهتمامك ، فيمكن أن يساعدك سمسار الرهن العقاري في العثور عليه.
ماذا يحدث بعد تثمين الرهن العقاري؟
بعد الانتهاء من تقييم الرهن العقاري ، سيرسل المساح تقريره إلى المقرض ، الذي سيقيم بعد ذلك ما إذا كان العقار قابلاً للرهن أم لا.
يقدم بعض المقرضين لمقدمي الطلبات نسخة من تقرير تقييم الرهن العقاري الخاص بهم ؛ ومع ذلك ، هذا ليس ممكنًا دائمًا ، لذا قبل الالتزام بأي شيء ، تأكد من العثور على مورد يمكنه تلبية احتياجاتك.
إذا كان تقييم الرهن العقاري الخاص بك هو المستوى ، فهذا يدل على أن كل شيء على ما يرام ويمكنك المتابعة مع شراء منزل عملية بدون أي تعقيدات. يمكنك أيضًا الحصول على تقييم رهن عقاري مرتفع ، مما يعني أنك تدفع أقل من القيمة السوقية للعقار.
لسوء الحظ ، قد تتلقى أيضًا "تقييمًا مخفَّضًا". هذا يعني أن المساح قيم العقار بقيمة أقل مما وافقت على دفعه مقابل ذلك. في هذه الحالة ، يجب عليك تقييم العرض وإعادة التفاوض بشأنه.
ما هو الفرق بين تقييم الرهن العقاري ومسح المنزل؟
يقدر تقييم الرهن العقاري قيمة العقار لصالح المقرض من أجل التحقق من الرهن العقاري ، في حين يتم إجراء مسح للمنزل لفحص حالة العقار وتحديد أي أخطاء أو تكاليف إصلاح للمشتري المحتمل.
وفي الختام
الحصول على تقييم الرهن العقاري مطلوب من أجل تأمين الرهن العقاري. سيرغب المقرضون في معرفة أنهم يستثمرون مبلغًا معقولًا من المال في عقار ولن يقرضوك المال إلا إذا اعتقدوا أن العقار يستحق ذلك.
من المهم أن نتذكر ، مع ذلك ، أن كل مقرض رهن عقاري سيكون له مجموعة المعايير الخاصة به لتحديد قيمة الممتلكات. على سبيل المثال ، قد يؤدي استخدام مواد معينة إلى تقليل قيمة الممتلكات في نظر أحد المقرضين ولكن ليس في نظر الآخر. إذا كان سمسار الرهن العقاري يعتقد أن هناك أي مخاطر ، فسيكون قادرًا على إخبارك.
الأسئلة الشائعة حول تقييم الرهن العقاري
كم من الوقت يستغرق التقييم؟
يستغرق المسح المتعمق عادة ما بين 50 دقيقة وساعتين. وفي الوقت نفسه ، قد يستغرق المثمن أقل من 10 دقائق أو ما يصل إلى 30 دقيقة لإكمال التقييم.
هل يمكن رفض الرهن العقاري بعد التقييم؟
يمكن رفض الرهون العقارية بعد التقييم لعدة أسباب ، بما في ذلك ؛ عدم رضا المقرض عن حالة العقار. يعتبر المُقرض أن العقار مبالغ فيه وأن سعر البيع لا يعكس القيمة الحقيقية للعقار.
هل يجب أن أنظف منزلي قبل التقييم؟
على الرغم من أن وكلاء العقارات لا يلتقطون صورًا أثناء التقييمات ، إلا أنه يجب أن تجعل منزلك جذابًا ونظيفًا وممتعًا قدر الإمكان لكل زيارة مشترٍ محتمل. يمكن أن تساعدهم رؤية الممتلكات الخاصة بك في أفضل حالاتها في تحقيق أفضل تقييم ممكن وأكثر دقة وصدق وإيجابية.
