من المحتمل أن يكون شراء منزل أحد أكبر الاستثمارات التي تقوم بها على الإطلاق ، وستريد أن تفعل كل ما بوسعك للتأكد من أنه مريح ومُحدَّث قدر الإمكان. ومع ذلك ، قد يكون من الصعب توفير ما يكفي من المال لاستكمال تجديدات المنزل وإصلاحه. يمكن أن يكون إعادة التمويل النقدي هو الحل. يمكن أن يساعدك في تحقيق أهداف تحسين منزلك دون الاعتماد على بطاقات الائتمان أو القروض الشخصية أو الرهن العقاري الثاني. ستوجهك هذه المقالة عبر تفاصيل ما يدور حوله ، ومعدلاته ، وسحب إعادة التمويل مقابل قروض الأسهم العقارية ، وسحب HELOC مقابل إعادة التمويل ، بما في ذلك الحقائق الأساسية الأخرى التي تحتاج إلى معرفتها.
ما هو السحب النقدي لإعادة التمويل؟
قبل أن تسأل عن ماهية السحب من إعادة التمويل ، فقط اعلم أنه يجب عليك الحصول على حقوق ملكية في منزلك مع استحقاق قرضك العقاري. يشار إلى مبلغ قيمة المنزل الذي دفعته بالفعل باسم حقوق الملكية. هناك طريقتان لكسب حقوق الملكية:
- قيمة منزلك ترتفع.
- يتم استخدام مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لسداد أصل القرض العقاري الخاص بك. في كل مرة تقوم فيها بدفع قرض ، فإنك تزيد من قيمة رأس المال في منزلك.
إعادة تمويل السحب النقدي هو نوع من إعادة تمويل الرهن العقاري الذي يستفيد من حقوق الملكية الخاصة بك ويدفع لك نقدًا مقابل الحصول على قرض عقاري أكبر. بعبارة أخرى ، تسمح لك إعادة التمويل النقدي باقتراض أكثر من رصيد الرهن العقاري الخاص بك والاحتفاظ بالفرق.
إعادة التمويل النقدي ، على عكس الرهن العقاري الثاني ، لا يضيف دفعة شهرية أخرى إلى قائمة الفواتير الخاصة بك ؛ بدلاً من ذلك ، تقوم بتسديد رهنك العقاري القديم واستبداله بالرهن العقاري الجديد.
مثال على إعادة تمويل السحب النقدي:
افترض أنك دفعت 60,000 ألف دولار لشراء منزل بقيمة 200,000 دولار. هذا يعني أنك لا تزال مدينًا لمنزلك بمبلغ 140,000 ألف دولار. لنفترض أيضًا أنك تريد إنفاق 20,000 دولار على التجديدات.
من خلال إعادة التمويل النقدي ، تأخذ جزءًا من حقوق الملكية الخاصة بك وتطبقه على أصل الرهن العقاري الجديد الخاص بك. هذا يعني أن الرهن العقاري الجديد الخاص بك سيكون بقيمة 160,000 ألف دولار ، والذي يتضمن 140,000 ألف دولار الأصلي المستحق على المنزل بالإضافة إلى 20,000 ألف دولار التي تحتاجها للتجديدات. بعد أيام قليلة من الإغلاق ، سيمنحك المُقرض مبلغ 20,000 ألف دولار نقدًا.
كيف تعمل إعادة التمويل النقدي؟
تتطلب إعادة التمويل النقدي عملاً أكثر قليلاً من إعادة التمويل العادية. في معظم الحالات ، ستتخذ الخطوات التالية لتحويل رأس المال في منزلك إلى نقود:
# 1. تأكد من قدرتك على تحمل القرض.
نظرًا لأنك تحصل على قرض أكبر مما لديك حاليًا ، فسوف ينظر المقرضون في دخلك وأصولك وائتمانك للتأكد من قدرتك على تحمل دفعتك الشهرية الجديدة. عادةً ما يؤدي السحب النقدي إلى زيادة مدفوعاتك الشهرية ، ولكن في بعض الحالات ، إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير منذ قرضك الأول ، فقد ينتهي بك الأمر بدفع أقساط رهن عقاري أقل.
# 2. تقدير قيمة منزلك
عادة ما يكون تقييم المنزل مطلوبًا لتأكيد قيمة منزلك. سيقوم المثمن العقاري بتقييم قيمة منزلك من خلال مقارنته بالمنازل التي تم بيعها مؤخرًا في منطقتك بميزات مماثلة.
قد تكون قادرًا على إعادة التمويل دون تقييم إذا كان لديك بالفعل قرض مدعوم من الحكومة. سيتم استخدام قرض إعادة تمويل مبسط إذا كان قرضك الحالي هو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو وزارة الزراعة الأمريكية. انظر إلى قرض إعادة تمويل لخفض سعر الفائدة إذا كان لديك قرض VA (IRRRL).
# 3. تحقق من الحد الأقصى الذي يمكنك استعارته
يسمح لك المقرضون عادةً باقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة منزلك. يُعرف هذا أيضًا باسم الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) لأنه يحدد المبلغ الذي يتم اقتراضه من قيمة منزلك. ومع ذلك ، قد يتمكن المقترضون العسكريون المؤهلون من الوصول إلى ما يصل إلى 90٪ من قيمة منزلهم من خلال استرداد نقدي VA.
# 4. قم بإنهاء مبلغ السحب النقدي الخاص بك
سيتم احتساب إجمالي السيولة النقدية الخاصة بك عن طريق طرح رصيد الرهن العقاري الحالي وأي تكاليف إغلاق من مبلغ القرض.
أسباب النظر في إعادة التمويل النقدي
يمكن أن تقدم إعادة التمويل النقدي العديد من المزايا المالية وقد تكون أفضل من الحصول على قرض شخصي أو رهن عقاري ثان. فيما يلي بعض الأسباب التي تجعلك تفكر في إعادة تمويل السحب النقدي.
# 1. صندوق تحسينات المنزل وتجديداته
كثيرًا ما تكون هناك حاجة إلى ترقيات ، من خيارات التصميم المشكوك فيها إلى نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء المعطل. يتيح لك إعادة تمويل السحب النقدي استخدام رأس المال الحالي لتمويل تحسينات وتجديدات المنزل التي يمكن أن تزيد من قيمة منزلك. قد تكون قادرًا على الحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري المعاد تمويله مقارنةً ببطاقة الائتمان ، مما سيوفر لك المال على مدفوعات الفائدة.
# 2. توحيد الديون
يمكن أن توفر لك إعادة تمويل السحب الأموال التي تحتاجها لسداد ديونك ودمج ديونك في دفعة واحدة منخفضة الفائدة. يمكنك استخدام الأموال لسداد أكبر عدد من الديون عالية الفائدة التي لديك أموال متاحة لها. سيؤدي هذا إلى تقليل مقدار الفائدة التي تدفعها كل شهر وقد يحرر الأموال لمساعدتك في سداد الديون التي لا تشكل جزءًا من توحيدك أو سداد رهنك العقاري بشكل أسرع.
# 3. خفض معدل الفائدة الخاصة بك
إذا قمت بتحصيل فاتورة غير متوقعة على بطاقة ائتمان متغيرة السعر ، فقد يتم محاسبتك على سعر فائدة مرتفع - السعر الأساسي ، المرتبط بسعر الأموال الفيدرالية للاحتياطي الفيدرالي ، بالإضافة إلى عدد معين من النقاط المئوية فوق ذلك . والأسوأ من ذلك أن سعر الفائدة هذا يخضع دائمًا للزيادات المستقبلية. عادة ما تكون معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري وسحب الأموال أقل - وغالبًا ما تكون أقل بكثير - من أسعار الفائدة على بطاقات الائتمان. إذا كان منزلك يحتوي على حقوق ملكية كافية لتغطية فاتورتك ، فيمكنك توفير آلاف الدولارات من الفوائد بمرور الوقت.
# 4. تحرير الأموال للاستثمار
عندما تفكر في قوة الفائدة المركبة ، يمكن أن يكون قرارًا حكيمًا لتحرير الأموال والبدء في الادخار للتقاعد عاجلاً وليس آجلاً. تزودك عمليات إعادة التمويل النقدي بأموال يمكنك استخدامها لتكملة مدخرات التقاعد أو بناء صندوق جامعي.
معدلات سحب إعادة التمويل
عادةً ما يكون لإعادة التمويل النقدي معدل فائدة أعلى قليلاً من القروض الأخرى لأن المقرضين يعتبرون إعادة تمويل الاستفادة من الأسهم أكثر خطورة من إعادة التمويل العادية. هناك أربعة عوامل رئيسية تؤثر على السحب النقدي لإعادة التمويل التي ستتلقاها:
- عشرات الائتمان الخاصة بك. على الرغم من أن المقرضين يرفعون معدلات إعادة تمويل السحب النقدي للجميع ، فإن درجة الائتمان المنخفضة سيكون لها أيضًا تأثير كبير على مدى ارتفاع السعر الخاص بك. ستمنحك درجة ائتمان تبلغ 760 أفضل سعر ، في حين أن الدرجة 620 قد تؤدي إلى معدل يزيد عن 1.5 نقطة مئوية.
- نسبة LTV الخاص بك. فكلما ارتفعت نسبة LTV الخاص بك ، زادت مخاطر اعتبار القرض الخاص بك ، وبالتالي ارتفع معدل الفائدة الخاص بك.
- نوع الممتلكات الخاصة بك. سيتعين عليك دفع المزيد للوصول إلى حقوق الملكية في عقار من وحدتين إلى أربع وحدات أو عمارات.
- الإشغال الخاص بك. بالنسبة للمنازل الثانية والعقارات الاستثمارية ، يفرض المقرضون معدلات إعادة تمويل نقدية أعلى.
إعادة تمويل السحب مقابل. قروض الملكية العقارية
هناك اختلافات كبيرة بين إعادة التمويل النقدي مقابل قروض الأسهم العقارية عندما يتعلق الأمر بالاستفادة من قيمة منزلك. تستبدل إعادة تمويل السحب النقدي رهنك العقاري الحالي بمبلغ قرض أكبر ، في حين أن قروض ملكية المنازل مقابل خطوط الائتمان هي قروض عقارية في حد ذاتها. نتيجة لذلك ، لا يمكن مقارنة إعادة التمويل النقدي مقابل قروض حقوق الملكية العقارية بشكل مباشر.
عند الاختيار بين قرض لشراء منزل مقابل إعادة تمويل ، فإن إحدى الطرق لتحديد الأفضل بالنسبة لك هي مقارنة أسعار الفائدة. عادةً ما تقدم إعادة التمويل النقدي ، إذا كنت مؤهلاً ، معدلات فائدة منخفضة ولكن قد يكون لها تكاليف إغلاق أعلى. يجب عليك أيضًا التفكير في أي خصومات ضريبية محتملة لإعادة التمويل قد تكون مؤهلاً لها.
هيلوك مقابل إعادة التمويل
يعمل خط ائتمان الأسهم العقارية (HELOC) بشكل مشابه لبطاقة الائتمان حيث يمكنك اقتراض مبلغ يصل إلى الحد الأقصى المحدد مسبقًا حسب الحاجة. عادةً ما تستغرق فترة السحب ، التي يمكنك خلالها الوصول إلى الأموال ، 10 سنوات ، ولا يجوز لك دفع فائدة إلا على الأموال المقترضة خلال هذا الوقت. حد الائتمان مضمون برصيد منزلك ، وسوف تسدده عند انتهاء فترة السحب. غالبًا ما تكون فترة السداد طويلة جدًا - حوالي 20 عامًا في كثير من الحالات.
A HELOC يجعل المنطق إذا: لديك درجة ائتمان عالية نسبيًا ، أو لا تحتاج إلى الوصول الكامل إلى الأموال دفعة واحدة ، أو تريد فترة فائدة فقط.
تستدعي إعادة تمويل السحب النقدي إذا: تريد أقل دفعة شهرية ممكنة ، أو لديك ائتمان ضعيف ، أو تحتاج إلى دفعة شهرية ثابتة لن تتقلب.
متطلبات إعادة تمويل الصرف النقدي
يجب أن تفي بمتطلبات المُقرض من أجل الحصول على رد على السحب النقدي. يمكن أن تختلف هذه ، ومن الجيد دائمًا أن تتسوق للحصول على أفضل سعر فائدة. ومع ذلك ، فمن شبه المؤكد أنك ستحتاج إلى تلبية المتطلبات التالية:
# 1. نسبة الدين إلى الدخل ، أو DTI.
يتم احتساب DTI الخاص بك عن طريق قسمة مدفوعات الديون الشهرية (بما في ذلك الرهن العقاري الحالي) على الدخل الشهري الإجمالي. عادة ما يكون DTI بنسبة 40٪ -50٪ أو أقل مطلوبًا لاسترداد النقد.
# 2. مستوى الرصيد.
ستساعدك درجة الائتمان الأعلى ، كما هو متوقع ، في الحصول على معدل فائدة أفضل ، ولكن درجة الائتمان 620 قد تؤهلك لإعادة تمويل السحب النقدي.
# 3. بيت العداله.
تتطلب إعادة تمويل السحب النقدي عادةً ما لا يقل عن 20٪ من حقوق الملكية في منزلك. بمعنى آخر ، يجب أن تكون قد سددت ما لا يقل عن 20٪ من القيمة المقدرة الحالية للمنزل.
# 4. متطلبات التوابل.
للتأهل لإعادة التمويل النقدي بقرض تقليدي ، يجب أن تكون قد امتلكت المنزل لمدة ستة أشهر على الأقل ، بغض النظر عن مقدار الأسهم التي لديك. إذا كنت قد ورثت العقار أو تم منحه لك قانونًا بطريقة أخرى ، فيجوز للمقرضين إجراء استثناء.
إيجابيات وسلبيات إعادة تمويل Cashout
الايجابيات:
يمكن استخدام حقوق الملكية النقدية لأي غرض. سواء كنت ترغب في استخدام الأموال لتوحيد الديون ، أو الاستثمار في العقارات ، أو القيام بشيء آخر ، يمكن استخدام ملكية منزلك كما تراه مناسبًا.
عند مقارنتها بخيارات تمويل الأسهم العقارية الأخرى ، يمكنك توقع معدل فائدة أقل. الرهون العقارية عادة ما يكون لها معدلات فائدة أقل من بطاقات الائتمان والقروض الشخصية وقروض شراء المنازل ، مما يسمح لك بادخار المزيد من المال كل شهر.
سلبيات:
للتأهل ، يجب أن يكون لديك ما لا يقل عن 20٪ من حقوق الملكية. إذا انخفضت قيمة المنزل في منطقتك أو اشتريت مؤخرًا منزلك بدفعة أولى صغيرة ، فقد يكون إعادة تمويل السحب النقدي غير وارد في الوقت الحالي.
ستفقد بعض الأسهم التي جمعتها. الاقتراض مقابل ملكية منزلك الآن يعني أنك ستجني أموالًا أقل عندما تبيعها لاحقًا.
سيكون مبلغ الرهن الشهري الخاص بك أعلى. في معظم الحالات ، سيؤدي مبلغ القرض الأكبر إلى زيادة مدفوعات الرهن العقاري الشهرية طوال مدة ملكية منزلك.
ماذا تفعل إعادة التمويل النقدي؟
عند إغلاق قرض إعادة التمويل الخاص بك ، ستتلقى مبلغًا مقطوعًا. يتم تطبيق عائدات القرض أولاً على سداد رهنك (قروضك) الحالي ، بما في ذلك تكاليف الإغلاق وأي عناصر مدفوعة مسبقًا (مثل الضرائب العقارية أو التأمين على أصحاب المنازل) ؛ يتم دفع أي أموال متبقية لك.
ما هو الفرق بين السحب النقدي وإعادة التمويل؟
يسمح لك إعادة التمويل النقدي باستخراج بعض من حقوق الملكية في منزلك. يتم استبدال القرض الحالي بآخر بشروط أفضل في إعادة تمويل بسعر الفائدة والمدة. نظرًا لأن قروض السحب النقدي تشكل خطرًا أكبر على المُقرض ، فإنها تأتي عادةً برسوم إضافية أو نقاط أو معدل فائدة أعلى.
هل إعادة التمويل بالنقد فكرة جيدة؟
بالنسبة لكثير من الناس ، تعد إعادة التمويل النقدي خيارًا جيدًا لأن معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع. ومع ذلك ، نظرًا لأن الضمان في إعادة تمويل السحب النقدي هو منزلك ، فإن المقرضين يتحملون مخاطر قليلة نسبيًا ويمكنهم الحفاظ على معدلات إعادة التمويل النقدي منخفضة.
ما هي مخاطر إعادة التمويل النقدي؟
تشمل مخاطر إعادة التمويل النقدي ارتفاع معدل الفائدة ، والحاجة إلى دفع تكاليف الإغلاق ، ودفع شهري أعلى.
ما هي عيوب إعادة التمويل النقدي؟
عيب واحد هو أنه لن يتم توفير النقود على الفور. إذا كنت بحاجة إلى المال بسرعة ، فقد لا تكون إعادة التمويل الخيار الأفضل. يجب أن تخضع لعملية الموافقة والمعالجة والإغلاق التي قد تستغرق عدة أسابيع. شروط القرض قابلة للتغيير.
ما هو البنك الأفضل لإعادة التمويل النقدي؟
يمكنك استخدام البنوك مثل:
- الرهن العقاري
- قروض السكن من كاليبر.
- PenFed الائتمان الاتحاد
- صوفي
- سعر مضمون
- قدامى المحاربين المتحدة
- Bank of America
- قرض
كم يمكنك الاقتراض في إعادة التمويل النقدي؟
عادةً ما يقتصر المبلغ الذي يمكنك اقتراضه من خلال إعادة التمويل النقدي على 80٪ من قيمة منزلك. ومع ذلك ، يمكن أن يختلف هذا اعتمادًا على المُقرض ونوع القرض الذي تحدده.
هل تسدد الأموال على إعادة التمويل النقدي؟
اعلم أن الأموال التي تتلقاها من عمليات إعادة التمويل النقدي ليست أموالًا مجانية. إنه قرض بفائدة يجب سداده. حتى إذا قمت بإعادة التمويل بسعر فائدة منخفض ، ضع في اعتبارك أن إعادة التمويل ستطيل مدة القرض وتزيد إجمالي مبلغ الفائدة المدفوعة.
وفي الختام
سواء كنت ترغب في سداد الديون أو تجديد مطبخك ، يمكن أن تكون إعادة التمويل النقدي أداة قوية توفر لك الأموال التي تحتاجها للمضي قدمًا. عادةً ما يكون لقروض إعادة التمويل النقدي هذه معدلات فائدة أقل من بطاقات الائتمان ولا توجد قيود على كيفية استخدام الأموال.
مقالات ذات صلة
- تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري: كل ما تحتاج إلى معرفته
- الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
- شرح قرض إعادة التمويل النقدي (+ المتطلبات والأدوات)
- كيف يمكنك إعادة تمويل رهن عقاري في عام 2023؟
- درجة ائتمان الرهن العقاري: الحد الأدنى من الائتمان المطلوب لشراء منزل
- ما هي الكيان التجاري: ما هو ، الترخيص والمتطلبات
مراجع حسابات
