يمكن الحصول على قرضين عقاريين في وقت واحد من خلال قرض على الظهر أو قرض عقاري بنسبة 80-10-10. يتيح لك القرض 80-10-10 اقتراض ما يصل إلى 90٪ من قيمة منزلك. لكن كيف يعمل هذا؟ حسنًا ، إنه بسيط ؛ تصل الدفعة الأولى والرهن العقاري الثاني بالمجموع إلى 90٪ من سعر الشراء ، بينما يغطي الرهن الأول نسبة الـ 10٪ المتبقية. هذا يعني أنه يمكنك توفير المال على دفعاتك الشهرية وعلى تأمين الرهن العقاري الخاص عن طريق اختيار قرض عقاري بنسبة 80-10-10 بدلاً من الدفعة الأولى التقليدية بنسبة 20٪. لكن لها بعض العيوب.
لذلك ، دعنا نتعرف على التفاصيل الجوهرية للرهن العقاري 80-10-10 ، بالإضافة إلى البدائل التي قد ترغب في وضعها في الاعتبار.
ما هو بالضبط الرهن العقاري 80-10-10؟
الرهن العقاري 80-10-10 هو الرهن الذي يتم فيه الحصول على الرهن العقاري الأول والثاني بشكل متزامن. تبلغ نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الأول 80٪ ، مما يعني 80٪ من تكلفة المنزل ؛ تبلغ نسبة الرهن العقاري الثاني 10٪ و 10٪ دفعة أولى.
يختلف هذا الترتيب عن الرهن العقاري التقليدي بمقدم 20٪.
الرهن العقاري على الظهر هو قرض عقاري بنسبة 80-10-10.
كيف يعمل 80-10-10 الرهون العقارية؟
عندما لا يحصل مشتري المنزل على دفعة مقدمة بنسبة 20٪ ، يقوم المقرضون عادةً بتعويض المخاطر المتزايدة عن طريق مطالبتهم بشراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). هذا هو طلب واحد للحصول على قرض 80-10-10. إنه نوع من القروض على الظهر يتيح لك الحصول على قرض عقاري حتى لو كنت لا تستطيع تحمل الدفعة الأولى القياسية بنسبة 20٪ ولا تريد أن تدفع لشركة فيليب موريس إنترناشونال.
في بعض الحالات ، يمكن أن يساعدك الرهن العقاري بنسبة 80-10-10 في شراء منزل أكثر تكلفة دون الحاجة إلى التقدم بطلب للحصول على قرض ضخم ، والذي غالبًا ما يكون له متطلبات أكثر صرامة.
الرهن الأول
الرهن العقاري الأول في قرض 80-10-10 هو قرض تقليدي يمول 80٪ من قيمة منزلك. عادة ما يكون قرضًا بسعر فائدة ثابت ، ولكن قد يكون لديك خيار اختيار قرض بسعر فائدة قابل للتعديل.
الرهن الثاني
يغطي الرهن العقاري الثاني 10٪ من قيمة منزلك و "على الظهر" على رأس القرض الأول. على الرغم من أن معدل الفائدة أعلى ، فإن أي فائدة يتم دفعها على الرهن العقاري الثاني معفاة من الضرائب (حتى حدود مصلحة الضرائب). أقساط مؤشر مديري المشتريات ، من ناحية أخرى ، ليست كذلك. يمكن استخدام قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان لشراء منزل (HELOC) للرهن العقاري الثاني.
عادة ما يكون لقرض الملكية العقارية معدل فائدة ثابت ودفعات شهرية يمكن التنبؤ بها. عادةً ما يكون لـ HELOC معدلات فائدة متغيرة وتعمل بشكل مشابه لبطاقة الائتمان. تقوم بسحب الأموال حسب الحاجة خلال فترة زمنية محددة ، والمعروفة باسم فترة السحب ، وتدفع فقط الفائدة على المبلغ المقترض. عندما تنتهي فترة السحب ، يجب عليك سداد الرصيد المتبقي بالكامل.
الدفعة المقدمة
غالبًا ما تطلب البنوك دفعة أولى بنسبة 20٪ عند شراء منزل. إذا لم تتمكن من الحصول على هذا المبلغ ، فقد يُطلب منك دفع تأمين الرهن العقاري الخاص. قد تزيد هذه التكلفة الإضافية من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية وتجعل قرضك أكثر تكلفة. ومع ذلك ، مع قرض 80-10-10 ، ما عليك سوى تقديم 10 ٪ وعدم دفع PMI ، مما يجعل مدفوعاتك الشهرية أكثر سهولة.
لماذا لا تدفع PMI بقرض 80-10-10
يُضاف تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) عادةً إلى دفعتك الشهرية إذا سددت أقل من 20٪ دفعة أولى على قرض تقليدي. إذا كنت غير قادر على سداد المدفوعات والتقصير في السداد ، فإن PMI تحمي المقرض الخاص بك.
لا تزال تسدد 20٪ دفعة أولى بقرض 80-10-10. بدلاً من الدفع نقدًا بشكل مباشر ، يمكنك تمويل 10٪ برهن عقاري ثانٍ ، ولا يُطلب من مقرض الرهن العقاري الأول تحميلك على PMI.
مثال على رهن عقاري 80-10-10
ترغب عائلة كينت في شراء منزل بقيمة 300,000 ألف دولار ودفعة مقدمة قدرها 30,000 ألف دولار بنسبة 10٪ من إجمالي قيمة المنزل. سيتعين عليهم دفع مبلغ PMI بالإضافة إلى مدفوعات الرهن العقاري الشهرية مع رهن عقاري تقليدي بنسبة 90 ٪. عادة ما يكون للرهن العقاري بنسبة 90 ٪ معدل فائدة أعلى.
بدلاً من ذلك ، يمكن لـ Kents الحصول على قرض بنسبة 80 ٪ مقابل 240,000،10,000 دولار ، ربما بسعر فائدة أقل ، وتجنب دفع PMI. في الوقت نفسه ، سيأخذون رهنًا عقاريًا ثانيًا بقيمة 10 دولار. هذا هو على الأرجح HELOC. ستبقى الدفعة الأولى عند XNUMX٪ ، لكن العائلة ستتجنب دفع PMI ، وستحصل على سعر فائدة أفضل ، وبالتالي يكون لديها دفعات شهرية أقل.
أربعة أسباب للحصول على قرض 80-10-10
بعدة طرق ، يمكن أن تساعدك قروض 80-10-10 في خطط شراء منزلك.
- يمكنك التخلص من PMI. كما ذكرنا سابقًا ، لا يتطلب قرض 80-10-10 PMI ، حيث يكلفك 30 إلى 70 دولارًا لكل 100,000 دولار مقترضة.
- قد تكون قادرًا على التخلي عن تمويل القرض الجامبو. إذا كنت ترغب في شراء منزل يتطلب مبلغ قرض أكبر من الحد المطابق للقرض في معظم مناطق الدولة ، فستحتاج إلى قرض ضخم - يتطلب هذا النوع من القروض في كثير من الأحيان درجة ائتمان أعلى ودفعة أولى من الرهن العقاري التقليدي . قد يُبقي قرض 80-10-10 رهنًا عقاريًا أقل من الحد المطابق للقرض ، مما يسمح لك بتجنب عملية التأهيل للقرض الضخم.
- إذا كنت تشتري ، ولكن لم يتم بيع منزلك الحالي ، يمكنك سد فجوة نقدية. إذا كنت لا تزال تحاول بيع منزلك الحالي ، فيمكن أن يساعدك قرض 80-10-10 مؤقتًا في تغطية الدفعة المقدمة لشراء منزل جديد. والأفضل من ذلك ، يمكنك استخدام عائدات بيع منزلك لسداد الرهن العقاري الثاني دون الحاجة إلى إعادة التمويل.
- ستحتفظ بمزيد من الأموال في البنك ، على المدى القصير. قرض 80-10-10 يحتفظ بمزيد من الأموال في البنك ، الأمر الذي قد يكون مفيدًا إذا نفد صندوق الطوارئ الخاص بك أو كنت تعلم أنك ستحتاج إلى إنفاق أموال إضافية على إصلاحات المنزل. إذا كنت تتوقع مكافأة أو عمولة كبيرة بعد فترة وجيزة من شراء منزلك ، فيمكنك استخدام الأموال الإضافية لسداد الرهن العقاري الثاني بنسبة 10٪ ، مما يترك لك رهنًا عقاريًا واحدًا فقط.
مزايا وعيوب الرهن العقاري 80-10-10
في حين أن الرهن العقاري بنسبة 80-10-10 له العديد من المزايا ، مثل السماح لمشتري المساكن بشراء منزل دون دفعة أولى كبيرة ، فإن لهذه القروض أيضًا العديد من العيوب.
فوائد الرهن العقاري 80-10-10
- الدفعة الشهرية المخفضة: حتى إذا كنت تسدد قرضًا ثانيًا بشكل متزامن ، فقد تكون مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أقل لأنك لا تدفع لشركة فيليب موريس إنترناشونال.
- دفعة أولى أصغر بدون PMI: سيطلب منك العديد من المقرضين دفع تأمين على الرهن العقاري إذا لم تتمكن من سداد الدفعة الأولى البالغة 20٪. مع قرض 80-10-10 ، يمكنك سداد أقل من 10٪ وتجنب دفع PMI.
- خصم الضرائب: يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني في بعض الأحيان أعلى من سعر الفائدة على الرهن العقاري الأول ، ولكن أي فائدة مدفوعة على الرهن العقاري الثاني معفاة من الضرائب حتى حدود مصلحة الضرائب.
- قلل الوقت الذي يستغرقه بيع منزلك: قد تكون قادرًا على تغطية الدفعة المقدمة على منزل جديد حتى لو لم يتم بيع منزلك الحالي لأنه لا يتعين عليك تقديم دفعة أولى كبيرة.
- تجنب قرض ضخم: يمكنك تجنب متطلبات قرض ضخم بقرض 80-10-10 إذا استخدمت القرض الأساسي لتمويل أول 647,200 دولار من سعر المنزل ودفع الباقي بقرض ثانوي بالإضافة إلى 10٪ دفعة أولى.
عيوب الرهن العقاري 80-10-10
- قد يجعل إعادة التمويل أكثر صعوبة: إذا قررت إعادة تمويل رهنك العقاري في المستقبل بسعر ومدة أفضل ، فإن الحصول على قرضين قد يجعل الأمر أكثر صعوبة في التأهل. في الواقع ، قبل الموافقة على قرضك الجديد ، قد يطلب منك المُقرض سداد قرضك العقاري الثاني.
- مطلوب تصنيف ائتماني جيد: للتأهل للحصول على قرض 80-10-10 ، ستحتاج على الأرجح إلى درجة ائتمان تتراوح من جيد جدًا (740-799) إلى ممتاز (800-850).
- أنت مؤهل للحصول على قرضين منفصلين: يتطلب القرض 80-10-10 التقدم بطلب للحصول على قرضين منفصلين والتأهل للحصول عليهما. هذا يعني أنه سيتعين عليك على الأرجح تلبية متطلبات اثنين من المقرضين بدلاً من واحد فقط ، كما تفعل مع الرهن العقاري التقليدي.
- رسوم إغلاق قرضين: إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض 80-10-10 من خلال شركتين مختلفتين للرهن العقاري ، فغالبًا ما يكون لديك إغلاق منفصل لكل قرض ، مع تضمين جميع الرسوم والتكاليف.
- زيادة معدل الفائدة: الرهن العقاري الثاني على قرض 80-10-10 عادة ما يكون له معدل فائدة أعلى ، والذي قد يكون قابل للتعديل بدلاً من ثابت ، خاصة إذا كان HELOC. ستزيد دفعتك الشهرية إذا ارتفع معدل الفائدة القابل للتعديل.
- زيادة نسبة الدين إلى الدخل (DTI): يفضل معظم المقرضين DTI بنسبة 43٪ أو أقل. يجب ألا يتجاوز إجمالي مدفوعات الديون الشهرية 43٪ من إجمالي دخلك الشهري. قد يدفعك امتلاك قرضين عقاريين (خاصة إذا كنت تحاول تمويل منزل أكبر) إلى تجاوز هذا الحد. وهذا سيجعل من الصعب التأهل للحصول على قروض أخرى في المستقبل ، مثل القروض الشخصية أو قروض السيارات ، وقد يجعل التأهل للحصول على قرض عقاري ثان أكثر صعوبة.
كيف تحصل على قرض عقاري 80-10-10؟
يقوم المقرضون الذين لديهم 80-10-10 قروضًا بفحص مواردك المالية كما يفعل مقرضو الرهن العقاري التقليديون ، إلا أنه يجب عليك إثبات أن لديك دخلًا وائتمانًا وأصولًا كافية لتتم الموافقة عليها لكلا القرضين. من الصعب التأهل للحصول على قرضين عقاريين لأن لكل قرض مجموعة معايير الموافقة الخاصة به. ستطلب العناصر التالية بقرض 80-10-10:
- مطلوب درجة ائتمان أعلى للرهن العقاري الثاني. في حين أن درجة الائتمان 620 كافية للرهن العقاري الأول التقليدي ، فإن بعض مقرضي الأسهم العقارية يطلبون 660 أو 680 كحد أدنى. إن قرض 80-10-10 لا معنى له إذا كنت لا تستطيع تلبية متطلبات كلا القرضين.
- الحد الأقصى لنسبة DTI أقل. لا يريد مقرضو الرهن العقاري الثاني عمومًا أن يتجاوز إجمالي دينك 43٪ من إجمالي دخلك ، مقابل نسبة 50٪ DTI التي يسمح بها مقرضو الرهن العقاري التقليديون.
- هناك مجموعتان من تكاليف الإغلاق. إذا تقدمت بطلب للحصول على الرهن العقاري الأول والثاني من خلال شركات الرهن العقاري المختلفة ، فقد تحتاج إلى توثيق القليل من النقود الإضافية للحصول على قرض 80-10-10 ؛ سيوضح هذا أنه يمكنك تغطية تكاليف الإغلاق التي تتقاضاها كل شركة. قد يقدم المقرضون المتخصصون في قروض 80-10-10 خيارات منخفضة التكلفة إذا تعاملوا مع موافقات الرهن العقاري.
كيفية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ثان
ليس كل مقرض يوفر 80-10-10 قروض عقارية. كجزء من هيكل القرض 80-10-10 ، هناك طريقتان للحصول على قرض عقاري ثان.
- ابحث عن المقرض الذي يقدم كلا النوعين من الرهون العقارية. يقدم المقرضون المتخصصون في قروض الشراء في كثير من الأحيان 80-10-10 برامج قروض تتم الموافقة فيها على كلا القرضين في وقت واحد. لا يزال يتعين عليك البحث عن الأسعار - فلدى المقرضين المختلفين علاقات مختلفة مع مقرضي الرهن العقاري الثاني ، وقد يقدمون لك حتى خصمًا موفرًا للتكلفة لقرضهم 80-10-10.
- اختر نوعين مختلفين من المقرضين. يمكنك التسوق للحصول على الرهون العقارية الأولى والثانية بشكل منفصل باستخدام أداة المقارنة أو عن طريق الاتصال بثلاثة إلى خمسة مقرضين ومقارنة تقديرات القروض. تأكد من إخطار مقرض الرهن العقاري الأول الخاص بك بأنك تحصل على قرض 80-10-10 - يتعين على المقرضين دفع رسوم إضافية إذا قمت بالحصول على قرضين عقاريين في نفس الوقت ، والتي عادة ما يتم تمريرها لك كقرض أعلى سعر الفائدة على الرهن العقاري الأول.
كيف تحصل على قرض عقاري 80-10-10؟
يقدم بعض المقرضين 80-10-10 قروضًا تتم فيها الموافقة على قروض الرهن العقاري الأولية والثانوية بشكل متزامن. ومع ذلك ، فمن المرجح أنك ستحتاج إلى العثور على مقرضين منفصلين للرهون العقارية الأولى والثانية. لا يقدم كل مقرض 80-10-10 قروضًا.
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض 80-10-10 ، يقوم المقرضون ، مثل أي قرض عقاري آخر ، بفحص وضعك المالي. سيقومون بمراجعة درجة الائتمان الخاصة بك ، وتاريخ الائتمان ، و DTI ، وتاريخ التوظيف للتأكد من أن لديك دخلًا كافيًا لتسديد مدفوعات على قرضين. كما ذكرنا سابقًا ، ستحتاج بالتأكيد إلى درجة ائتمانية جيدة جدًا إلى ممتازة للتأهل.
بدائل الرهن العقاري 80-10-10
إذا لم يكن الرهن العقاري بنسبة 80-10-10 مناسبًا لك ، فهناك خيارات أخرى.
زيادة الدفعة المقدمة
إذا كنت تستطيع تحمل تكلفة ذلك ، فيمكنك أيضًا أن تعضك وتضع الدفعة الأولى القياسية بنسبة 20 ٪. سيكون لديك رصيد قرض أقل لسداده بمرور الوقت وربما المزيد من خيارات القروض بشروط أفضل. تعني الدفعة الأولى الأكبر أيضًا دفع فائدة أقل وإجراء دفعات شهرية أقل. إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال المدخر لتخفيض 20٪ ، ففكر في الانتظار حتى تفعل ذلك قبل البحث عن منزل.
قروض بضمان الحكومة
تؤمّن إدارة الإسكان الفيدرالية قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والتي قد تتطلب فقط دفعة أولى 3.5٪ حسب درجة الائتمان الخاصة بك. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ومع ذلك ، تتطلب تأمين الرهن العقاري وقد يكون لها أسعار فائدة أعلى قليلاً من القروض التقليدية.
تضمن وزارة شؤون المحاربين القدامى قروض VA. لا يطلبون دفعة مقدمة من أعضاء الخدمة المؤهلين أو المحاربين القدامى المؤهلين أو الأزواج الباقين على قيد الحياة ولا يحتاجون إلى PMI. قد يكون لقروض VA أيضًا معدلات فائدة وشروط أقل من قروض البنوك التقليدية أو الاتحادات الائتمانية أو قروض مقرض الرهن العقاري.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية هي قروض عقارية بقيمة صفرية تقدمها وزارة الزراعة الأمريكية لمشتري المساكن المؤهلين من ذوي الدخل المنخفض في المناطق الريفية والضواحي. لديهم ، مثل قروض VA ، أسعار فائدة تنافسية.
دفع تأمين الرهن العقاري الخاص
إذا كانت مدفوعات PMI الخاصة بك أقل من مدفوعات الرهن العقاري الثانية الخاصة بك بقرض 80-10-10 ، فقد تضطر إلى دفع ثمن تأمين الرهن العقاري الخاص. ومع ذلك ، يتعين على المقرضين إلغاء PMI لقرضك بمجرد حصولك على 22٪ من حقوق الملكية في منزلك أو في منتصف الطريق من خلال سداد قرضك العقاري.
الحصول على قرض عقاري جامبو
إذا كنت ترغب في شراء منزل أغلى بكثير من معظم المنازل في منطقتك ، فعليك التفكير في الحصول على قرض ضخم. نظرًا لأن هذه القروض الكبيرة لا تلبي حدود قروض فاني ماي وفريدي ماك ، فهي أكثر خطورة بالنسبة للمقرضين. ونتيجة لذلك ، عادة ما يكون للمقرضين متطلبات أهلية صارمة لهذه القروض ، مثل درجة ائتمان عالية ودفعة مقدمة بنسبة 20٪ أو أكثر.
وفي الختام
إذا لم يكن لديك الدفعة الأولى المطلوبة بنسبة 20 ٪ وتريد تجنب دفع PMI ، فقد يكون قرض 80-10-10 هو الحل. ومع ذلك ، يجب أن يكون لديك رصيد ممتاز للتأهل. تحقق من تقرير الائتمان ودرجة الائتمان الخاصة بك في Experian على أساس منتظم لمعرفة كيف يتراكم الائتمان الخاص بك. يمكنك أيضًا استخدام حاسبة الرهن العقاري لتحديد ما إذا كان هذا النوع من القروض سيوفر لك المال على الرهن العقاري التقليدي الذي يتطلب PMI.
مقالات ذات صلة
- ما هو تأمين الرهن العقاري ومتى تحتاجه؟
- حد الرهن العقاري الجامبو: حد الرهن العقاري الجامبو 2023
- ما هو الرهن العقاري ضخمة جدا؟ الأسعار والحدود في عام 2023
- كيف تتجنب PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص): دليل مفصل
مراجع حسابات
