عندما يبدأ العام الجديد، غالبًا ما يستغرق الناس بعض الوقت للتفكير والمراقبة. لقد كان من دواعي سروري وحظي بالعمل مع Realtors® والترويج لهم منذ ما يقرب من 6 سنوات وما زال العدد في ازدياد. لنفترض أنني رأيت ذلك، أو سمعته، أو قيل لي ذلك أكثر من مرة، وعادةً ما يكون ذلك من خلال السمسار®! إنه مثل الإنترنت: إذا سمعت شيئًا ما بشكل متكرر، فلا بد أن يكون صحيحًا، أليس كذلك؟ هاها، ربما ليس كثيرا. أحد أصعب الأشياء التي يجب فهمها هو شراء الأسباب. لقد سمعت المزيد من الأمثلة على قضية القوادة في العقارات، والمزيد من التعريفات، والمزيد من التفسيرات أكثر من تناول كارتر لأقراص الكبد (كما يقولون)، ولكن نادرًا ما سمعت المثال أو التعريف أو الإرشادات الصحيحة.
لذلك، دعونا نزيل الغموض عن سبب الشراء، وما يعنيه بالنسبة للعاملين في مجال العقارات، وكيفية منع النزاعات حتى قبل أن تبدأ.
النقاط الرئيسية
- في العقارات، يشير سبب الشراء إلى الأحداث التي بدأها الوكيل العقاري الذي ساعد المشتري في النهاية على إغلاق المنزل.
- إن تقديم شكوى، والدخول في التحكيم، والاستماع إلى قرار اللجنة هي بعض الأشياء التي تحدث أثناء النزاعات.
- اتبع بروتوكول البيت المفتوح واتفاقية الإفصاح عن الوكالة، وتواصل مع وكيلك العقاري، وقم دائمًا بجولة في العقارات مع وكيلك، ووضح ما إذا كنت تعمل مع وكيل آخر. هذه هي الطرق لمنع نزاع سبب الشراء.
ما هو سبب الشراء في العقارات؟: فهم التأثير
في العقارات، يشير سبب الشراء إلى الأحداث التي بدأها الوكيل العقاري الذي ساعد المشتري في النهاية على إغلاق المنزل. الوكلاء الذين حصلوا على العمولة هم أولئك الذين قاموا بالمهام التي دفعتك إلى الشراء، وفقًا لجيم ميلين، وهو سمسار عقارات لدى Re/Max Peninsula في ويليامزبرغ، فيرجينيا.
في معظم الحالات، سيكون هذا هو الوكيل الذي أطلعك على المنزل لأول مرة. ولكن إذا قمت بقطع العلاقات مع هذا الوكيل وحدث أن رأيت المنزل مرة أخرى مع وكيل آخر، فإن سبب الشراء قد يعني أيضًا الشخص الذي يكتب العرض ويساعدك على التفاوض.
يمكنك الآن أن ترى مدى صعوبة هذا الوضع.
تقول نويل نيلسن، وهي وكيلة عقارية لدى شركة Re/Max Advantage Plus في إيجان بولاية مينيسوتا، إنه يمكن مقاضاة وكلاء العقارات إذا ساعدوا العميل على شراء منزل مع علمهم أن العميل قد نظر بالفعل إلى المنزل أثناء عقده مع شخص آخر عامل. لم يكن هذا العقد قد انتهى أو انتهى رسميًا قبل الشراء. ومع ذلك، يجب على الوكيل الأول إثبات أن الوكيل الثاني كان يعلم أن المشتري كان متعاقدًا بالفعل عندما اشترى المنزل، وهو ما قد يكون مزعجًا.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن للوكلاء الذين يختلفون مع بعضهم البعض حول نسب العمولة الذهاب إلى مجلس العقارات المحلي الخاص بهم للتحكيم. إذا حدث ذلك، فقد يُطلب من المشتري الإدلاء بشهادته كشاهد وتقديم روايته للأحداث.
إن الصدق مع وكيلك سيساعدك على منع هذا النوع من الصراع. إذا كنت بحاجة إلى الانتقال من الوكيل الأول، فحاول مرة أخرى. فقط تأكد من السماح للوكيل الثاني بمعرفة الخصائص التي نظرت إليها مع الأول.
اقرأ أيضًا: 15 كتابًا عن الاستثمار العقاري يجب قراءتها للمبتدئين
ما الذي يسبب النزاعات سبب الشراء؟
النزاعات حول أسباب الشراء في المعاملات العقارية غير شائعة ويمكن أن تنشأ عن عوامل مختلفة. غالبًا ما تنبع هذه النزاعات من الخلافات بشأن أي وكيل عقاري أو وسيط يحق له الحصول على العمولة عند البيع الناجح للعقار.
ومع ذلك، فإن فهم الأسباب الشائعة للنزاعات العقارية أمر ضروري لجميع الأطراف المشاركة في المعاملات العقارية للتعامل مع النزاعات المحتملة بشكل فعال. فيما يلي بعض الأسباب الرئيسية التي واجهتها على مر السنين والتي يمكن أن تؤدي إلى نزاعات سببية:
#1. وكلاء متعددون يدعون سبب الشراء
أحد الأسباب الأكثر شيوعًا للنزاعات في مجال المشتريات هو عندما يؤكد العديد من الوكلاء أو الوسطاء مشاركتهم في تسهيل بيع عقار. غالبًا ما ينشأ هذا الموقف عندما يتفاعل المشتري أو البائع مع العديد من الوكلاء طوال عملية المعاملة. إن تحديد الوكيل الذي قدم المساهمة الأكثر أهمية وبدأ سلسلة الأحداث التي أدت إلى البيع يصبح نقطة خلاف.
#2. عدم الحفاظ على الاتصال مع وكيل العقارات الخاص بك
في بعض الأحيان، تتلاشى العلاقات بين المشترين ووكلاء العقارات دون نهاية رسمية. هذه النهايات الغامضة يمكن أن تسبب نزاعات لأن استمرارية العلاقة بين الوكيل وعميله هي عامل رئيسي في تحديد سبب الشراء. إذا كنت تعتقد أنك عثرت على منزل بمفردك، ولكن وكيلك العقاري القديم لا يزال يعتقد أنه وكيلك، فقد يكون لديه ادعاء بأنه سبب الشراء.
إليكم السيناريو الذي واجهته خلال عامي الأول كوكيل عقاري. فكرت في مساعدة سارة، المشترية التي اتصلت بي لأول مرة، في تحديد موقع منزلها المثالي. تبادلنا رسائل البريد الإلكتروني في البداية، لكن سارة توقفت عن التحدث معي لأنها كانت مشغولة جدًا بحياتها الشخصية والمهنية. بناءً على محادثاتنا المبكرة، واصلت البحث عن العقارات. ومع ذلك، كنت بحاجة للمساعدة في تحديد البدائل دون تفضيلات سارة ومدخلاتها المعدلة. وبعد مرور بعض الوقت، عثرت سارة على العقار بشكل مستقل، واشترته من خلال وكيل عقاري مختلف، وأكملت الصفقة. وجهلي باختيار سارة جعلني أهدر الوقت والمال في البحث عن منازل لا تناسب احتياجاتها، مما يؤكد أهمية التواصل الدائم في التعاملات العقارية.
#3. الخلافات حول التوقيت والجهد
يؤدي الشراء إلى حدوث نزاعات غالبًا ما تتوقف على توقيت ومدى مشاركة الوكيل في الصفقة. قد يختلف الوكلاء حول من بدأ الاتصال بالمشتري أو البائع، أو حافظ على اتصال ثابت طوال العملية، أو لعب دورًا مهمًا في التفاوض على شروط البيع. يمكن أن تتصاعد الاختلافات في التصور فيما يتعلق بالقيمة والجهد الذي يساهم به كل وكيل إلى نزاعات حول سبب الشراء.
#4. عدم كفاية التوثيق وحفظ السجلات
يمكن أن تؤدي ممارسات التوثيق وحفظ السجلات غير الكافية إلى تفاقم النزاعات المتعلقة بالمشتريات من خلال جعل من الصعب إثبات ادعاءات المشاركة والمساهمة. بدون سجلات شاملة للتفاعلات والاتصالات والجهود التي يبذلها كل وكيل طوال عملية المعاملة، يصبح تحديد السبب أمرًا صعبًا. ويترك غياب التوثيق مجالا للغموض والروايات المتضاربة، مما يؤجج الخلافات.
#5. العوامل والمؤثرات الخارجية
يمكن للعوامل الخارجية، مثل التغيرات في ظروف السوق، أو تفضيلات المشتري أو البائع، أو الظروف غير المتوقعة، أن تساهم أيضًا في إثارة النزاعات. وقد يعزو الوكلاء نجاح الصفقة إلى عوامل خارجية خارجة عن سيطرتهم، مما يؤدي إلى خلافات حول مدى مساهمتهم واستحقاقهم للعمولة.
ما هو العامل الرئيسي لإثبات سبب الشراء؟
سواء كان وسيطًا، يجب تحديد السبب وراء البيع بشكل واقعي على أساس الحالة. هناك العديد من العوامل التي يمكن أن تؤثر على تحديد سبب الشراء، ولكن لا يوجد عامل واحد محدد. سبب الشراء هو التفاعل بين العوامل التي تثبت معًا أن الجهود المتواصلة التي يبذلها وسيط معين كانت مسؤولة عن اتخاذ المشتري قرارًا بإتمام البيع بشروط وجدها البائع مقبولة. وبعبارة أخرى، فإن قيام الوسيط بتوفير سبب البيع هو شرط لا غنى عنه للبيع - ولم يكن البيع ليحدث لولا جهود الوسيط.
تذكر أن مجرد ظهور عامل معين في نمط حقيقة معين لا يشير إلى وجود أو عدم وجود سبب قوضي؛ بل يجب النظر في مجمل هذه العوامل. والسبب هو أن تحديد السبب يعتمد بشكل كبير على تفاعلات المكونات بدلاً من وجود عامل واحد فقط. في الواقع، يحدد الوزن النسبي لكل مكون وموضعه في التسلسل الزمني للقضية ما إذا كان عامل معين حاسمًا أم لا. يمكن استخدام تسعة أنواع مختلفة من عوامل سبب الشراء لتحقيق الأهداف التنظيمية. وهنا الفئات:
- طبيعة وحالة الصفقة
- طبيعة وحالة وشروط اتفاقية الإدراج أو عرض التعويض
- أدوار وعلاقات الأطراف
- الاتصال الأولي مع المشتري
- سلوك السمسار أو الوكيل
- الاستمرارية والفواصل في الاستمرارية
- سلوك المشتري
- سلوك البائع
- معلومات أخرى
إرشادات سبب الشراء
يجب على المتخصصين في مجال العقارات فهم مفهوم أسباب الشراء والتعامل معه بشكل فعال. توفر إرشادات سبب الشراء إطارًا مفيدًا لهذا الغرض. تميل بعض المبادئ العامة إلى التطبيق، على الرغم من أنها قد تختلف بناءً على اللوائح المحلية ومعايير الصناعة.
#1. بدء الصفقة
عادةً ما يُنظر إلى الوكيل الذي يبدأ سلسلة الأحداث التي تؤدي إلى صفقة عقارية ناجحة على أنه سبب الشراء. قد يتضمن ذلك مهام مثل تعريف المشتري بالعقار، أو جدولة عروض العقار، أو المساعدة في المفاوضات بين الطرفين.
#2. جهود كبيرة
يجب أن تكون جهود الوكيل ومساهماته كبيرة وترتبط بشكل مباشر بإتمام الصفقة. إن مجرد تقديم معلومات عامة أو مساعدة عرضية قد لا يكون كافيًا لإثبات سبب الشراء.
#3. توقيت المقدمة
يلعب التوقيت دوراً حاسماً في تحديد سبب الشراء، حيث أنه يؤثر على الوقت الذي يقوم فيه الوكيل العقاري بتعريف المشتري بالعقار أو بدء العمل بنشاط مع العميل. يمكن للوكيل الذي يقيم علاقة مع العميل أو يعرض له العقار أن يقدم مطالبة أقوى.
#4. التوثيق والتواصل
إن وجود سجلات موثقة جيدًا لتفاعلات الوكيل واتصالاته مع الأطراف المعنية يمكن أن يعزز مطالبتهم بالمسؤولية عن الصفقة. يمكن أن يشمل ذلك تتبع عروض الممتلكات، وتبادل البريد الإلكتروني، والرسائل النصية، وأشكال المراسلات الأخرى.
#5. اتفاقيات التمثيل الحصري
في حالة وجود اتفاقية تمثيل حصري بين العميل والوكيل، فإن شروط تلك الاتفاقية قد تملي كيفية تحديد سبب الشراء. في مثل هذه الحالات، غالبًا ما يتم إعطاء الأفضلية للوكيل المعين في الاتفاقية، ولكن سيتم أخذ الظروف الفعلية للمعاملة في الاعتبار.
كيف تحدث منازعات اللجنة العقارية ؟: مثال
عندما تتخذ قرارًا بشأن وكيل عقاري، سيُطلب منك التوقيع على اتفاقية وكالة المشتري، والتي تسمى أحيانًا اتفاقية الوسيط بين المشتري. هذه الوثيقة عبارة عن عقد مشروط بين الوكيل والوساطة ومشتري المنزل.
تدخل الأطراف في هذه الاتفاقيات بنوايا حسنة، ولكن في بعض الأحيان تنشأ النزاعات. على سبيل المثال، لنفترض أنك وقعت اتفاقية حصرية مع مارك، وهو وكيل عقاري، وعمل مارك معك لعدة أشهر.
لكنك قابلت وكيلاً آخر في إحدى الحفلات وقال إن لديهم قائمة جديدة تبدو مثل ما تبحث عنه. ربما لا تذكر مارك خوفًا من تثبيط نانسي عن إظهار المنزل لك. تقوم نانسي بنقل عرض نيابة عنك، وقد تم قبوله. أنت تستعد للإغلاق، متجاهلاً مارك على طول الطريق.
بالطبع، مارك يعرف عن البيع. يقدمون اتفاقية وكالة المشتري الحصرية الخاصة بهم كدليل على أنه يحق لهم الحصول على عمولة، على الرغم من أنك لم تدرجهم في الصفقة. باعتبارها الوكيل الذي أجرى عملية البيع، تشعر نانسي بحقها في الحصول على العمولة. يمكن تعويض وكيل واحد فقط، لذلك هناك الآن نزاع على العمولة.
اقرأ أيضًا: هل الوظيفة في مجال العقارات مناسبة لك؟
ماذا يحدث أثناء النزاع؟
عندما ينشأ نزاع بشأن سبب الشراء بين وكلاء العقارات، يمكن لأي وكيل تقديم شكوى إلى مجلس العقارات المحلي لطلب المساعدة في حل المشكلة. يمكن لكل طرف معني المشاركة في جلسة تحكيم لحل النزاع.
#1. تقديم شكوى
إذا اعتقد الوكيل أنه كان السبب وراء الصفقة ولكنه لم يتلق عمولة مقابل عمله، فيمكنه تقديم شكوى كتابية إلى مجلس العقارات المحلي أو التابع للولاية. يُعرف الوكيل الذي يقدم الشكوى باسم المشتكي. يُعرف الوكيل (الوكلاء) الذي يتعارض معه مقدم الشكوى باسم المدعى عليهم. ويجب أن تتضمن الشكوى أسماء جميع الأطراف المعنية، والمبلغ المالي المتنازع عليه، ومتى تم إغلاق الصفقة العقارية. يجب تقديم الشكوى خلال 180 يومًا من الإغلاق أو 180 يومًا من علم مقدم الشكوى بالمشكلة.
إذا قرر المجلس أن الشكوى خاضعة للتحكيم، فعليه إخطار جميع الأطراف بالقرار وتحديد موعد لجلسة التحكيم.
#2. الدخول في التحكيم
تعقد لجنة من خبراء العقارات المحليين جلسة تحكيم، يستمعون خلالها إلى وقائع النزاع ويقررون كيفية حله. خلال جلسة الاستماع، يمكن لكلا الجانبين الحصول على تمثيل قانوني، وتقديم أدلة القضية، وتقديم شهادة من الشهود والخبراء في الموضوع، واستجواب خصومهم.
أحد العوامل الحاسمة المستخدمة لجمع الأدلة من كلا الجانبين في نزاع حول سبب الشراء هو ورقة عمل التحكيم الخاصة بقضية الشراء الخاصة بـ NAR. قد يحتاج جميع الوكلاء المشاركين في جلسة الاستماع إلى ملء ورقة العمل هذه قبل جلسة الاستماع. تساعد قائمة الأسئلة هذه هيئة التحكيم على تحليل العوامل التي يمكن أن تساهم في قضية الشراء.
#3. قرار لجنة الاستماع
ويتعين على لجنة جلسة التحكيم أن تتخذ قرارها خلال 48 ساعة من جلسة الاستماع. وسيحدد القرار الجهة التي يحق لها الحصول على العمولة ويحدد المبلغ. ومع ذلك، في معظم الحالات، ستحدد اللجنة أن طرفًا واحدًا يحق له الحصول على العمولة بأكملها، وهو أمر غير شائع بالنسبة للعمولة التي يتم تقسيمها.
كيفية منع النزاع على سبب الشراء
لا أحد يريد معركة فوضوية على العمولة في وقت البيع. لحسن الحظ، قمت بإنشاء بعض الطرق لضمان إجراء عملية سلسة وواضحة مع وكيلك.
#1. اتبع بروتوكول البيت المفتوح
اتبع بروتوكول المنزل المفتوح إذا حضرت بدون مرافقة. قم بتسليم بطاقة عمل وكيلك إلى الوكيل الذي يستضيف المنزل المفتوح إذا ذهبت بمفردك. قم بتوقيع كتب الضيوف مع اسم وكيلك بجوار اسمك. بهذه الطريقة، لن يحاول وكيل البيت المفتوح محاصرةك أو طلب معلومات شخصية؛ يمكن لوكيلك المتابعة معهم لاحقًا.
يعد شراء منزل أحد أكبر المعاملات التي ستجريها على الإطلاق، ووكيلك موجود للمساعدة في جعلها تجربة سلسة وناجحة. ربما لا تريد أن تنتهي هذه اللحظة الكبيرة بملاحظة سيئة. اتبع أيضًا بعض القواعد الأساسية لضمان حصول وكيلك على أجر مقابل عمله وعدم اضطرار أي شخص إلى تحمل أي معارك قانونية.
#2. اتفاقية الإفصاح عن الوكالة
يحدد العمل بموجب اتفاقية الإفصاح عن الوكالة نوع العلاقة بين المحترف العقاري والعميل، مثل كونه وكيل بائع، أو وكيل مشتري، أو وكيل مزدوج. فهو يدير التوقعات ويتجنب تضارب المصالح ويضمن الامتثال للمتطلبات القانونية والأخلاقية. تحمي هذه الاتفاقية المحترف والعميل من خلال تحديد مسؤولياتهم وواجباتهم بوضوح أثناء المعاملة.
#3. التواصل مع وكيلك العقاري
يعد البقاء على اتصال منتظم مع وكيلك طوال رحلة شراء المنزل أمرًا بالغ الأهمية. إحدى الطرق السهلة لتجنب النزاعات هي الاتصال دائمًا بوكيلك قبل النظر إلى المنزل، بغض النظر عن مدى لفت انتباهك.
لا تتصل بوكلاء القائمة الذين تظهر أسماؤهم على لافتة للبيع أمام المنزل الذي مررت به دون الاتصال بوكيلك أولاً. سيتصلون بالوكيل مباشرة ويحددون موعدًا لرؤية المنزل والتفاوض نيابةً عنك.
قراءة: تقييم الممتلكات: دليل للتكاليف والعمليات
#4. قم دائمًا بجولة في العقارات مع وكيلك
يمكن أن يؤدي الذهاب إلى منزل مفتوح بمفردك إلى جدال حول سبب الشراء، مما يزيد من تعقيد تجربة شراء منزلك. قد يعتقد وكيل البيع خطأً أنه وكيل الشراء إذا قمت بشراء المنزل إذا تحدثت معه دون الإشارة إلى أنك تعمل مع وكالتك. قم دائمًا بمعاينة الممتلكات مع وكيلك لتجنب أي سوء فهم. لن يتم الخلط بين الوكلاء بهذه الطريقة. يمكنك إخبار سمسار عقاراتك بما تبحث عنه بالضبط في المنزل المثالي عندما يمكنك التجول في المنازل معه والتعبير عن ما يعجبك وما لا يعجبك.
تذكر الالتزام بمعايير محددة لمنع مشكلات الشراء إذا مررت بمنزل مفتوح يجب عليك زيارته بشكل مستقل. للتأكد من أن وكيل القائمة يعرف من سيتصل به، يرجى كتابة اسم وكيلك ورقم هاتفه بجوار وكيلك في أي ورقة تسجيل متاحة عند الوصول. تأكد من ذكر اسم وكيلك وتقديم بطاقة عمل وكيل القائمة إلى الوكيل الذي يستضيف المنزل المفتوح. إن كونك صريحًا بشأن من يمثلك عند شراء منزل أمر بالغ الأهمية لتقليل الخلافات.
#5. وضح ما إذا كنت تعمل مع وكيل آخر
سيسألك معظم الوكلاء على الفور عما إذا كنت تعمل مع شخص آخر. لقد تم تدريب الوكلاء على طرح هذا السؤال عليك، لكن في بعض الأحيان لا يفعلون ذلك. ربما يكونون مشتتين أو لا يريدون سماع إجابتك. اضبطهم على الفور. تطوع بالمعلومات على الفور حتى تتمكن من حل أي تعارضات مقدمًا.
سبب الشراء في قائمة المراجعة العقارية
لقد قمت بإنشاء قائمة مرجعية حول سبب الشراء لوكلاء العقارات، ولكن تذكر أن تفاصيل سبب الشراء يمكن أن تختلف وفقًا للقوانين واللوائح المحلية، لذلك من الضروري استشارة متخصص قانوني أو خبير عقاري على دراية بالقواعد في منطقتك .
قائمة التحقق من سبب شراء الأعمال
الحد الأدنى
عندما يشارك وكيل عقاري في سلسلة الأحداث التي تؤدي إلى الاستحواذ على عقار، يطلق عليه اسم سبب الصفقة. قد تتعرض عمولة وكيلك العقاري للخطر إذا قمت عن غير قصد ببدء مشكلة تتعلق بالشراء من خلال تفاعلاتك مع وكلاء آخرين، كما هو الحال عند زيارتك لمنزل مفتوح بدون وجودهم هناك. إن معرفة كيفية منع هذه المشكلات أثناء عملية شراء المنزل سيوفر على جميع الأطراف الكثير من المتاعب بعد الإغلاق، حتى لو وفرت NAR عملية تحكيم لتسويتها.
في حين أنه من الصحيح أن التعاون مع سمسار عقارات واحد موثوق به يمكن أن يقلل بشكل كبير من احتمالية حدوث هذه الأنواع من الصراعات، فإن القيام بذلك ليس سوى بداية العملية التي تبدأ باكتشاف الممتلكات المثالية الخاصة بك. إذا كنت مستعدًا للمضي قدمًا، يمكنك التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري الآن.
مقالات مماثلة
- ما أنواع الاستثمار التي يمكن أن تساعدك على التوفير؟
- كيفية إجراء نزاع حول رسوم بطاقة الائتمان: العمليات والحدود
- هل تحتاج إلى محامي أعمال؟
الرقم المرجعي
