هل تساءلت يومًا ما إذا كانت هناك طريقة لبيع عقار استثماري دون دفع ضريبة أرباح رأس المال على الفور؟ حسنا، هناك! يطلق عليه تبادل 1031.
اسمح لي أن أطلعك على كيفية عمل ذلك بالضبط حتى تتمكن من معرفة سبب كونها أداة قوية لبناء الثروة من خلال الاستثمار العقاري.
ما هو القسم 1031؟
أول الأشياء أولاً - من أين يأتي مصطلح "بورصة 1031"؟ تمت تسميته على اسم القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية. هذا القسم، ينصح به كثيرًا من قبل شركات مثل برجرين رأس المال الخاص، يسمح لك ببيع عقار استثماري و"استبداله" بعقار آخر مع تأجيل ضرائب أرباح رأس المال.
وبعبارة أخرى، لا يتعين عليك دفع الضريبة على الفور على المكاسب الناتجة عن البيع. وبدلاً من ذلك، يمكنك تحويل هذه الأموال إلى عقار استثماري جديد. إنه إعفاء ضريبي مفيد بشكل لا يصدق لأي شخص يستثمر في العقارات على المدى الطويل.
وهنا مثال بسيط
لنفترض أنك اشتريت عقارًا مستأجرًا منذ سنوات مقابل 200,000 دولار. تبلغ قيمتها الآن 500,000 ألف دولار. إذا قمت ببيعها، فسوف تكون مدينًا بضريبة أرباح رأس المال على هذا الربح البالغ 300,000 ألف دولار.
ولكن إذا قمت بإجراء تبادل 1031، فيمكنك أخذ العائدات من بيع العقار الأول واستثمارها في عقار إيجار أو استثمار آخر له قيمة مساوية أو أكبر. تقوم بتأجيل دفع ضرائب أرباح رأس المال حتى تبيع العقار الجديد في النهاية.
يتيح لك هذا الاستمرار في إعادة الاستثمار وتنمية استثماراتك العقارية دون خسارة جزء كبير من الضرائب في كل مرة تبيع فيها. خدعة جميلة جدًا، أليس كذلك؟ لقد كانت بورصة 1031 أداة رئيسية يستخدمها المستثمرون العقاريون الأذكياء لعقود من الزمن.
كيف يعمل تبادل 1031 الأساسي
النوع الأكثر شيوعًا من التبادل 1031 يسمى التبادل المؤجل. وإليك كيف يعمل عادة:
الخطوة 1) بيع العقار الاستثماري الأصلي.
وهذا ما يسمى "الملكية المتنازل عنها" في لغة 1031.
الخطوة 2) تذهب العائدات إلى وسيط مؤهل.
الوسيط المؤهل هو طرف ثالث محايد يتولى عملية التبادل نيابةً عنك. سيقوم الوسيط بإنشاء حساب ضمان للاحتفاظ بالأموال الناتجة عن البيع حتى يمكن إعادة استثمارها في العقار الجديد. وهذا مطلب أساسي – لا يمكنك استلام العائدات أو السيطرة عليها بنفسك، حتى ولو مؤقتًا.
الخطوة 3) تحديد خصائص الاستبدال المحتملة.
في غضون 45 يومًا من بيع العقار الذي تم التخلي عنه، يجب عليك تحديد "العقارات البديلة" الجديدة المحتملة التي تفكر في الاستثمار فيها. يمكنك تحديد ما يصل إلى 3 عقارات محتملة دون أي حد لقيمتها الإجمالية. يمنحك هذا المرونة في التسوق للحصول على الاستثمار المناسب.
الخطوة 4) قمت بإغلاق خاصية بديلة.
وأخيرًا، يجب عليك إغلاق أحد العقارات البديلة خلال 180 يومًا من بيع العقار الأصلي. وسيستخدم الوسيط أموال البيع لإكمال عملية الشراء الجديدة، مع إبقاء ضريبة الصرف مؤجلة.
وفويلا! ومن خلال العمل مع وسيط وإعادة الاستثمار في عقار آخر، تمكنت من مبادلة العقارات وتأجيل ضرائب أرباح رأس المال. مع بعض التخطيط الاستراتيجي، يمكنك استخدام 1031 بورصة لبناء إمبراطورية عقارية وتقليل الضرائب.
قواعد يجب وضعها في الاعتبار
في حين أن 1031 بورصة توفر مزايا ضريبية هائلة، إلا أنها تأتي مع بعض القيود:
شرط "المثل".
بالنسبة لتبادل 1031، يجب أن تكون الخصائص الأصلية والبديلة بشكل عام "متشابهة". في العقارات، هذا الشرط مريح للغاية. يمكنك، على سبيل المثال، استبدال قطعة أرض شاغرة بمبنى سكني. لكن لا يمكنك استبدال العقارات باستثمار رأس المال الخاص في الشركة.
يجب أن تكون ملكية عقارية تم استبدالها بملكية عقارية. ولا يمكن استبدال عقار في الولايات المتحدة إلا بعقار آخر في الولايات المتحدة، وليس بعقار في الخارج.
قيمة مساوية أو أكبر
لتأجيل الضرائب بالكامل، يجب أن تكون قيمة العقار الجديد مساوية أو أكبر من قيمة العقار الأصلي المباع. إذا قمت بإعادة استثمار أقل من 100٪ من العائدات، فستكون الضرائب مستحقة على الفرق. يُعرف هذا باسم "التمهيد". هناك حاجة إلى حسابات دقيقة لضمان تلبية متطلبات القيمة.
بالمهل
كما ذكرنا سابقًا، أمامك 45 يومًا لتحديد العقار و180 يومًا لإغلاقه. تفوت أي من الموعد النهائي وتصبح ضريبة أرباح رأس المال من البيع مستحقة على الفور. يتطلب الأمر بعض الإجراءات السريعة والتخطيط لإكمال عملية تبادل متأخرة لمدة 180 يومًا.
الاستخدامات الإبداعية لتبادلات 1031
من خلال التخطيط الصحيح، يمكنك استخدام 1031 بورصة لجميع أنواع استراتيجيات الاستثمار الإبداعية:
- استبدل منزلًا مستأجرًا بمبنى سكني بأكمله لزيادة العائدات.
- الجمع بين العديد من العقارات الاستثمارية في استثمار واحد أكبر. وهذا يمكن أن يجعل الإدارة أسهل.
- قم بتقسيم عقار واحد أكبر إلى عدة عقارات أصغر لتنويع محفظتك الاستثمارية.
- مبادلة العقارات مع مستثمر آخر بدلا من بيع واحد فقط. يمكن أن يوفر هذا المزيد من الخيارات لتنظيم الصفقة.
- انتقل من مدينة أو ولاية إلى سوق أخرى تعتقد أنها تتمتع بآفاق استثمارية أفضل.
كما ترون، يستخدم المستثمرون الأذكياء 1031 بورصة لبناء المرونة في استراتيجية الاستثمار العقاري طويلة المدى. إن ميزة التأجيل الضريبي تعمل فقط على تحسين الصفقة.
بعض التبادلات التي يجب توخي الحذر معها
في حين أن قواعد الصرف 1031 مرنة بشكل عام، إلا أن هناك بعض القيود الأكثر صرامة في بعض الحالات:
مقايضة منزل العطلات
إذا كنت ترغب في تبديل منزلك الرئيسي، فللأسف لا ينطبق 1031 تبادلًا على المساكن الأساسية. لا يمكنك بيع المنزل الذي تعيش فيه وتجنب مكاسب رأس المال بهذه الطريقة.
ومع ذلك، هناك بعض الحالات المحدودة حيث يمكنك مبادلة منازل العطلات أو تحويل منزل أساسي إلى منزل مستأجر والاستفادة منه 1031 الصرف. ولكنك تحتاج عادةً إلى تأجير العقار بدوام كامل قبل بيعه. استشر أخصائي الضرائب الخاص بك للحصول على المشورة بشأن وضعك المحدد.
مقايضة ملكية الشراكة
يمكن فقط لأشكال معينة من الملكية المشتركة، مثل المستأجرين المشتركين، استخدام 1031 بورصة. إذا كنت تمتلك عقارًا استثماريًا من خلال شراكة أو شركة ذات مسؤولية محدودة متعددة الأعضاء، فإن المقايضات تصبح أكثر تعقيدًا. قد تحتاج إلى توزيع العقار قبل بيعه للحفاظ على معاملة ضريبة الصرف.
مرة أخرى، اعمل مع خبراء على دراية بهيكلة التبادل 1031 للشراكات. تحتوي هذه المنطقة على بعض الفخاخ لغير الحذرين.
تأكد من الإبلاغ عن عمليات التبادل بشكل صحيح
يجب عليك الإبلاغ عن أي تبادل 1031 إلى مصلحة الضرائب الأمريكية عن طريق تقديم النموذج 8824 مع إقرارك الضريبي لهذا العام. يوفر هذا النموذج تفاصيل أساسية مثل أوصاف العقارات التي تم تبادلها، وتواريخ البيع/الشراء، وقيمة كل عقار.
تأكد من العمل مع مُعد الضرائب الخاص بك لتتبع التبادل وتوثيقه بدقة. أنت لا تريد إجراء عملية التدقيق!
جلب كل شيء معا
كما ترون، تعد بورصة 1031 أداة قوية لأي مستثمر عقاري نشط. على الرغم من أن القواعد ليست معقدة للغاية، إلا أنها تتطلب تنفيذ المعاملة بشكل صحيح والعمل مع محترفين مؤهلين.
لكن العائد من الاستمرار في تنمية استثماراتك العقارية المؤجلة من الضرائب يمكن أن يكون هائلاً على مدى عقود. فقط تخيل مقدار المبلغ الذي يمكنك تحقيقه من خلال استثمار تلك المكاسب الرأسمالية بدلاً من تسليمها إلى مصلحة الضرائب الأمريكية!
لذا فكر في كيفية استخدام 1031 بورصة كجزء من استراتيجية الاستثمار العقاري الخاصة بك. مع بعض التخطيط وتوجيهات الخبراء، يمكنك استثمار الاستثمارات الحالية في ممتلكات مستقبلية أكبر.
تطور المادة 1031
كانت عمليات تبادل المادة 1031 موجودة منذ ما يقرب من قرن من الزمان، على الرغم من تطور القواعد بمرور الوقت.
تم تقديم المفهوم العام لتبادل "النوع المماثل" المؤجل من الضرائب لأول مرة في قانون الإيرادات لعام 1921. وقد سمح هذا بتبادل الممتلكات دون التسبب في التزام ضريبي فوري.
على مر السنين، تم تنقيح القواعد من خلال قضايا المحاكم المختلفة، وأحكام مصلحة الضرائب الأمريكية، والتشريعات الجديدة. قرار المحكمة الكبرى في عام 1979 (ستاركر ضد الولايات المتحدة) حددت التبادلات المتأخرة ووضعت سوابق لا تزال تتبع حتى اليوم.
كان القانون الأصلي واسع النطاق للغاية وسمح بالتبادلات الضريبية المؤجلة لجميع أنواع الأصول التجارية والاستثمارية. ولكن مع مرور الوقت، تمت إضافة القيود. الآن ينطبق القسم 1031 بشكل حصري تقريبًا على العقارات في أعقاب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017.
قبل عام 2018، يمكن أن تكون عمليات تبادل الممتلكات الأخرى مثل المركبات والأعمال الفنية والمقتنيات وبراءات الاختراع والأوراق المالية مؤهلة أيضًا لـ 1031 معاملة. لكن قانون الضرائب لعام 2017 قصره فقط على تبادلات العقارات لمنع إساءة الاستخدام.
لذلك، يتم استخدام القسم 1031 اليوم بكثافة من قبل المستثمرين العقاريين والمطورين وأصحاب المنازل وأصحاب العقارات الذين يقومون بتبادل الممتلكات ذات القيمة. بعض الاستثناءات مثل بعض الطائرات المستأجرة لا تزال مؤهلة. لكن الغالبية العظمى من النشاط المعاصر بموجب القرار 1031 يتضمن مبادلة الممتلكات العقارية.
حدث هذا التطور للتركيز بشكل كبير على العقارات ببطء على مدى عقود عديدة حيث أضاف الكونجرس ومصلحة الضرائب قيودًا. وحتى تعريف العقارات "المشابهة" تم تخفيفه على مر السنين للسماح بمزيد من المرونة. على سبيل المثال، يمكن الآن استبدال الأراضي الشاغرة بمبنى سكني دون إصدار.
لذلك، في حين أن الأساسيات ظلت على حالها، فقد تم تشكيل القسم 1031 وتحسينه باستمرار من قبل المنظمين والمشرعين على مدار القرن الماضي. لقد أدت النتائج إلى تضييق فائدتها ولكنها قدمت أيضًا المزيد من اليقين حول كيفية تنفيذ التبادلات المعاصرة.
الوسطاء المؤهلون
الوسيط المؤهل (QI) هو لاعب مهم يجعل جميع عمليات التبادل المؤجلة 1031 ممكنة.
يؤدي تحسين الجودة عدة أدوار حيوية:
- وهم يتلقون ويحتفظون بالأموال من بيع الممتلكات المتنازل عنها نيابة عن دافعي الضرائب. وهذا يمنع "الاستلام البناء" حيث يتولى دافع الضرائب السيطرة بشكل غير صحيح على أموال الصرف.
- فهي تسهل تحويل أموال الصرف لإكمال شراء العقار البديل خلال الإطار الزمني المطلوب.
- يقومون بإعداد جميع الوثائق المطلوبة للتبادل مثل اتفاقية التبادل والمستندات الختامية ونماذج مصلحة الضرائب.
- إنهم يساعدون في هيكلة المعاملة والعمل على حل أي مشكلات للحفاظ على امتثال البورصة للوائح 1031.
في الأساس، يوفر تحسين الجودة طبقة أساسية من الفصل بين دافعي الضرائب المستبدلين وعائدات بيع العقارات. إن هذه العلاقة التجارية البحتة تمنع دافعي الضرائب من اعتبارهم "مستلمين بناءين" للأموال، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى حرمان البورصة من أهليتها.
يتعامل QI أيضًا مع جميع الملفات والأوراق المطلوبة المرتبطة بالمعاملات. ومن وجهة نظر التنفيذ والتوثيق، فإنهم يرعون عملية التبادل بأكملها بما يتوافق مع قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية.
يلجأ العديد من المستثمرين إلى مكاتب محاماة متخصصةأو متخصصي الضرائب أو البنوك أو شركات تحسين الجودة المستقلة للعمل كميسرين للصرف. إنهم يوفرون الخبرة والموارد التي لا تقدر بثمن عند التعامل مع تعقيدات المعاملة 1031.
يعد اختيار وسيط مؤهل كفؤ وأخلاقي أحد أهم القرارات عند التخطيط لتبادل 1031. الاعتماد على وسيط غير مؤهل يمكن أن يعرض البورصة بأكملها للخطر. لذا قم بالعناية الواجبة عند اختيار QI للتعامل مع الصرف الضريبي المؤجل.
في الخلاصة
يغطي ذلك الأشياء الأساسية التي تحتاج إلى معرفتها إذا كنت تفكر في تبادل 1031. اعمل بشكل وثيق مع مستشاريك الماليين والضريبيين لتنفيذ الصفقة بشكل صحيح. لكن الفوائد التي تعود على المستثمرين العقاريين ورجال الأعمال على المدى الطويل يمكن بالتأكيد أن تفوق أي جهد أولي مطلوب.
يتيح لك تبادل 1031 الذي يتم تنفيذه بشكل صحيح تأجيل الضرائب مع توسيع وتنويع ممتلكاتك العقارية. إنها أداة قوية لبناء الثروة وتوفير المرونة كمستثمر. لذا استكشف كيف يمكنك الاستفادة من فوائد 1031 بورصة في معاملتك العقارية التالية.
