LTV 比率是贷方愿意为债务融资的资产价值的百分比。 它经常以百分比表示。 此外，对于更“理想”的抵押品，它通常更高。 资产的价值稳定性、二级市场活跃度和所有权的易转让性是衡量将其用作抵押品的理想程度等的典型指标。 阅读下文以了解 Ltv 比率的更多概述。
LTV比率
在提供抵押贷款之前，银行和其他贷方会将贷款价值 (LTV) 比率视为衡量贷款风险的一种方式。 高 LTV 贷款评估通常被认为是高风险贷款。 因此，如果按揭获得批准，贷款利率就会上升。
如果 LtV 比率高，借款人可能还必须购买抵押贷款保险以降低贷方的风险。 私人抵押贷款保险是此类保险的名称。
LTV 比率如何运作
你的 LTV 比率会随着给你的钱越来越多而增加，从而增加贷方承担的风险。 如果贷方将您视为高风险借款人，这通常意味着：
- 贷款审批更难获得。
- 您的利率有可能会增加。
- 可以支付抵押贷款保险。
如果您正在使用 LTV 计算，您通常会处理由某种抵押品支持的贷款。 例如，当您借钱买房时，贷款以财产留置权为担保。 如果您不付款，贷方有权扣押财产并通过取消抵押品赎回权将其出售。 如果您停止支付汽车贷款，他们会没收您的汽车。
贷款人对购买房屋的真正兴趣并不存在。 他们只需要一些保证，如果您不付款，他们会收回您的钱。 如果他们只借出房产价值的 80%，他们可以通过以低于要价的价格出售房产来收回资金。
如何计算 LTV 比率
对于有兴趣的购买者来说，房屋的 LTV 比率很容易确定。 它是这样的：
LTV比率= APV/ MA
哪里：
MA=房贷金额
APV=评估财产价值
LTV 比率可以通过将贷款金额除以房产价值得出，以百分比形式给出。 例如，如果您支付 10,000 美元购买价值 100,000 美元的房屋，您将需要借入 90,000 美元。 因此，LTV 比率为 90% (90,000/100,000)。
LTV 的计算方法是将贷款金额除以抵押品的价值。 在抵押贷款的情况下，这将是抵押贷款的欠款除以财产的价值。 然而，根据起点的不同，有许多实用的技术可以计算或推导 LTV。 这里有一些插图：
#1。 股权最低要求
一个很好的例子是住宅房地产。
考虑购房。 贷方可能有“最低资产”要求，作为首付款可能低至购买价格的 5% (0.05)。 在这种情况下，以百分比表示的最大 LTV 为 95%（1-减 0.05）。
#2。 最大的风险承受能力
使用想要为制造设备融资的企业借款人的例子会很有帮助。
一些商业贷款人希望保证贷款金额与资产价值之间存在安全边际。 也许金融机构的风险团队确信他们可以轻松地以 25% 的折扣出售设备。 这可能意味着他们愿意将最大 LTV 延长至资产的 75%。 它相当于 1 减去“净值缓冲”。
#3。 现金周转
一个例子是商业抵押贷款。 许多商业抵押贷款机构根据承租人可以带来多少钱来评估承租人的信用。
他们经常执行抵押能力计算来实现这一点。 分析师将使用它来计算财产未来的净营业收入 (NOI)，然后使用假定利率和最低债务支付义务来计算这些未来现金流量的现值。
他们将提供的最高贷款金额是当前值的任何值。 最大 LTV 是通过从房产的当前评估值中减去贷款金额并将结果乘以 100（以百分比表示）来确定的。
了解 LTV 比率
抵押贷款承销的一个重要部分是计算 LTV 比率。 它可用于购买房屋、将现有抵押贷款转为新贷款，或以房产价值为抵押借钱。
在评估抵押贷款时，贷方使用 LTV 比率来衡量他们愿意承担的风险量。 贷款人认为，如果借入的金额接近或等于价值，则贷款无法偿还的可能性更高。 这意味着 LTV 比率更高。 由于该物业的净值极低，情况就是如此。
因此，在取消抵押品赎回权的情况下，贷方可能难以以既能支付剩余抵押贷款余额又能提供利润的价格出售房屋。
降低 LTV 比率的方法
降低贷款的 LTV，尤其是房屋贷款，可以降低贷款期限内的成本。 降低 LTV 很容易，因为只有两个因素会影响它：贷款金额和资产价值。
花更多的钱在首付上。 如果您真的很想拥有一套房子或一辆汽车，为一笔可观的首付款存钱可能会考验您的耐心。 此外，从长远来看，这种努力可能是值得的。
同样，在申请抵押贷款或汽车贷款时，了解您的 LTV 比率如何影响整体借贷成本、您可以采取哪些措施来降低您的 LTV，以及这样做如何在贷款过程中节省资金，这一点至关重要。
什么样的 LTV 比率是好的
如果您获得传统贷款买房，80% 或更低的 LTV 比率是最佳选择。 LTV 比率超过 80% 的传统抵押贷款可能需要 PMI，这可能会使您在贷款期限内的还款额增加数万美元。
您可以通过一些政府支持的抵押贷款获得极高的 LTV 比率。 例如，联邦住房管理局 (FHA) 的贷款需要至少 3.5% 的首付和 96.5% 的 LtV 比率。 通过退伍军人事务部和农业部 (100% LTV) 贷款无需首付。
LTV 比率是汽车贷款的次要考虑因素。 虽然 LTV 比率较高的汽车贷款可能具有较高的利率，但没有可与符合最佳抵押贷款条件的 80% LTV 相提并论的门槛。
LTV 85% 是什么意思？
因此，如果银行将 LTV 限制在 85%，你的抵押贷款和房屋净值贷款的总和不能超过房屋价值的 85%。 例如，使用我们的示例房屋价值 85 美元，170,000% 的 LTV 将是 200,000 美元。 有了这些信息，除了您还欠的 20,000 美元之外，您还可以再借 150,000 美元。
60% LTV 是最低的吗？
是的。 作为贷方通常提供的最低 LTV 标准之一，60% LTV 抵押贷款可能会提供一些最好和最便宜的利率。 此外，如果您支付 40% 的定金而不是更低的定金，您将需要更少的借款。 如果您使用较少的信用额度，您总体上支付的利息会更少。 此外，如果您借入房产价值的一小部分，您可能能够更快地偿还。
但是，由于 2022 年每个人的利率都上升了，选择较低的 LTV 比率（如果您可以存钱支付更高的首付）可以帮助您获得更高的利率并支付更少的总利息。
90 LTV 抵押贷款好吗？
它可以是一个很好的抵押贷款。 LTV 抵押贷款通常在 50% 到 95% 之间，其中 90% 处于该范围的较高端。 有一些 LTV 为 90% 的解决方案可供您使用，但它们的利率更高，因为贷方承担的风险更大。 您可能需要有非常高的信用评分。
想想你是否可以节省更多的钱来支付首付或降低你的抵押贷款付款。 这将为您提供更多选择、更好的交易和更低的总体成本，从长远来看将为您节省资金。 您可以与抵押贷款专业人士讨论这个问题。
65% 的 LTV 好吗？
65% 的 LTV 比率被认为是相当低的。 这意味着与 LTV 较高的抵押贷款相比，您通常可以获得较低的抵押贷款利率，这意味着您的每月抵押贷款付款额会较低。
如果你不支付抵押贷款，贷方将把你的房子卖掉并收回它的钱。 如果 LTV 低，贷方可以获得足够的钱来偿还贷款。 因此，65% 的 LTV 抵押贷款需要房屋价格的 35% 的押金。
95% LTV 抵押贷款如何运作？
95% 抵押贷款，通常称为 95% 贷款价值比 (LTV) 抵押贷款，是一种用于购买首付较低（至少为购买价格的 5% 但低于购买价格的 10%）的房屋的抵押贷款。
您需要支付抵押贷款以支付总购买价格的 100% 的金额称为您的押金。
结论
LTV 比率是一种假设，而不是已证实的事实。 虽然没有刻在花岗岩上的线条表明如果您的 LTV 比率达到特定百分比将获得贷款批准，但如果接近可接受的百分比，您获得贷款的机会就会增加。
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参考文献
