如果您要退休并试图以固定收入支付费用，反向抵押贷款似乎很有吸引力。 然而，经过仔细研究，反向抵押贷款可能看起来不那么诱人。
有许多反向抵押贷款欺诈，但贷方也可以收取高昂的费用和关闭费用，借款人必须支付抵押贷款保险。 反向抵押贷款也可能具有可变利率，这意味着您的总体费用将来可能会发生变化。
如果您认为反向抵押贷款可以帮助您在退休期间留在家中，请确保您了解它的运作方式、利弊，以便您做出明智的决定。
什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款是一种贷款，其中拥有大量房屋净值的 62 岁或以上的房主可以以其财产价值借款，并以一次性、固定每月付款或信用额度的形式获得资金。 与用于购买房屋的远期抵押贷款相比，反向抵押贷款不需要房主支付任何贷款。
反向抵押贷款如何运作？
反向抵押贷款首先使用您在房屋中积累的资产来偿还您当前的抵押贷款。 然后可以从贷方以一次性、信用额度或每月分期付款的形式收到剩余的收入。 它不是普通的抵押贷款； 相反，它还清了您的传统抵押贷款，并且在到期之前您无需支付任何贷款。 但是，您必须继续缴纳财产税， 房主保险和家庭维护费用，就像您使用标准抵押贷款一样。
除上述财务承诺外，还存在对反向抵押贷款的其他要求。 要获得反向抵押贷款的资格，您必须年满 62 岁并且拥有足够的房屋净值。 您可以完全拥有该房屋，也可以通过抵押获得，而且它必须是您的主要住所。
由联邦住房管理局担保的房屋净值转换抵押贷款 (HECM) 是最受欢迎的反向抵押贷款 (FHA) 类型。 这有助于保护借款人。 如果您想要 HECM，您必须通过财务评估以确认您愿意并且能够履行贷款的财务责任。 您还必须参加咨询会议，以确保您了解贷款条款并最终偿还。
不同类型的反向抵押贷款
有多种类型的反向抵押贷款，每种都满足特定的财务需求。
#1。 房屋净值转换抵押贷款 (HECM)
这是最常见的反向抵押贷款类型。 这些联邦保险抵押贷款的初始费用较高，但可用于任何目的。 您还可以选择如何提取资金，例如通过每月定期分期付款或信用额度（或同时使用这两种方式）。 尽管 HECM 广泛可用，但只能从 FHA 批准的贷方获得，所有借款人必须在关闭前获得 HUD 批准的咨询。
#2。 私人反向抵押贷款
没有政府支持的私人贷款。 这种类型的反向抵押贷款通常提供更大的贷款预付款，特别是如果您拥有价值更高的房屋。
#3。 单一用途反向抵押贷款
这种抵押贷款的频率低于其他抵押贷款，通常由非营利组织以及州和地方政府实体发行。 单一用途抵押贷款是三种选择中最便宜的； 然而，借款人只能将贷款（通常金额小得多）用于一个特定目的，例如无障碍改造，非营利债务顾问 Money Management International 的住房和破产服务高级主管杰基博伊斯解释说总部位于德克萨斯州舒格兰。
您何时必须偿还反向抵押贷款？
尽管您没有义务每月支付反向抵押贷款，但贷款最终将到期并且必须偿还。 反向抵押贷款必须通过以下方式偿还：
- 当借款人不再活着时。
- 当借款人不再住在房子里或它不再是他们的主要住所时。
- 当借款人出售或转让住宅所有权时。
- 如果借款人未能满足其贷款要求，例如缴纳财产税和房主保险。
你如何偿还反向抵押贷款？
反向抵押贷款通常用出售房屋的收益来偿还。 如果您在贷款到期前去世，您的继承人将负责安排还款，并且有几种偿还方式：
- 卖掉你的房子，用现金还清你的贷款。
- 再融资为定期抵押贷款或利用他们的资金以贷款余额或评估价值的 95% 购买房屋，以较小者为准。
- 将所有权交给贷方，然后离开贷款。
反向抵押贷款的优点
如果您在履行财务义务时遇到困难，反向抵押贷款可能会有所帮助。 以下是获得反向抵押贷款的一些优势。
#1。 有助于保障您的退休生活
反向抵押贷款非常适合那些没有多少储蓄或投资但在他们的房屋中积累了很多价值的退休人员。 反向抵押贷款将原本缺乏流动性的资产转化为可用于满足退休需求的现金。
#2。 你可以留在家里。
与其卖掉你的房子来清算你的资产，你可以维护房产并仍然从中赚取现金。 这意味着，如果您不得不搬迁，您不必担心缩小规模或因价格过高而脱离您的社区。
#3。 您将还清现有的抵押贷款。
反向抵押贷款不需要还清您的房屋。 事实上，反向抵押贷款的收入可以用来偿还现有的住房贷款。 这可以腾出资金用于其他支出。
#4。 您不会被征税。
美国国税局认为从反向抵押贷款收到的钱是贷款预付款而不是收入。 也就是说，与其他类型的退休收入（如 401(k) 或 IRA 分配）不同，这些款项不征税。
#5。 如果余额超过您房屋的价值，您将受到保护。
在某些情况下，反向抵押贷款的应付总额可能低于您房屋的价值。 例如，如果房地产价格暴跌，就会发生这种情况。 如果发生这种情况，您的继任者将不负责偿还债务。
反向抵押贷款的缺点
那么，反向抵押贷款的缺点是什么？ 尽管似乎有许多优点，但也有一些重要的危险需要考虑。
#1。 你可能会因为止赎而失去你的家
要获得反向抵押贷款的资格，您必须能够支付您的财产税、房主保险、HOA 费用以及与房屋所有权相关的其他费用。 在一年中的大部分时间里，您还必须住在房子里作为您的主要住所。
如果您在整个贷款期间的任何时候都拖欠这些费用，或者一年中的大部分时间都住在房产外，您可能会拖欠反向抵押贷款，并失去您的房屋止赎。
#2。 您的继承人可能会收到更少
拥有房屋是积累世代财富的重要一步。 另一方面，反向抵押贷款通常需要出售房屋才能偿还债务。 当您去世时，您的继承人必须支付全部贷款金额或房屋评估价值的 95%，以较小者为准。 通常，这需要出售房屋或将财产移交给贷方以偿还债务。
更不用说反向抵押贷款会耗尽您家中的资产。 到到期还清时，您的继承人可能已经没有资产了。
#3。 它不是免费的
反向抵押贷款不需要付款，但它确实有一些与之相关的成本。 您不仅必须支付税款、保险和 HOA 费用，还必须支付预付费用。 这通常是您房屋评估价值的 2%。 在关闭时，您还将被收取发起费用。 您可以选择将这些费用计入您的贷款余额，但您会收到更少的钱。
#4。 它可能会影响您的其他退休福利。
尽管反向抵押贷款不被视为税收收入，但它可能会影响您参与其他基于需求的政府计划的资格，例如医疗补助或补充保障收入 (SSI)。 最好咨询福利顾问，以确保您的资格不会受到损害。
#5。 反向抵押贷款是困难的
反向抵押贷款有几项法律和限制。 这些贷款带有许多可能不值得额外花钱的危险。 在您完全掌握细节之前，您应该小心任何反向抵押贷款报价。
是否有可能摆脱反向抵押贷款？
如果您想摆脱反向抵押贷款，有几种选择。 在选择最适合您的选择时，请考虑您的目标和财务状况。 一些解决方案可能会产生费用，而另一些可能需要改变生活方式，例如搬出家门。 在权衡您的备选方案时，最好咨询经住房和城市发展部 (HUD) 批准的财务顾问或反向抵押贷款顾问。
摆脱反向抵押贷款的技巧
在进行反向抵押贷款之前，请确保您了解贷款的运作方式、反向抵押贷款的利弊以及您的财务义务，包括支付关闭费用、保险和财产税，以及偿还贷款。 您还需要确保您了解您的选择。 所有这些主题都包含在反向抵押贷款咨询中，这就是 HECM 需要它的原因。
如果，经过所有这些想法，您获得了反向抵押贷款并发现您不再需要贷款，这里有五种流行的退出方式。
#1。 行使您的撤销权
您可以在贷款结束后三天内取消您的反向抵押贷款交易，而不会受到处罚。 这被称为撤销权，如果您在签署交割文件后遇到买方的悔恨，它允许您改变主意。 贷方将在 20 天内退还借款人支付的任何费用、结算费用和未使用的现金。
如果您打算使用您的撤销权，您必须以书面形式通知您的贷方。 请记住，此时间窗口仅在您关闭后最多持续三天。 在那之后，您将无法在没有罚款的情况下终止您的贷款。
#2。 卖掉你的房子
出售房屋并用现金偿还债务是摆脱反向抵押贷款的最简单方法之一。 还清债务后，您将保留任何剩余的销售收益，具体取决于您欠的金额。 因此，如果您欠 150,000 美元的贷款并以 200,000 美元的价格出售房屋，您将首先偿还债务，然后将剩余的 50,000 美元收入囊中。
如果你欠你的房子比它的价值多，会发生什么？ HECM 是无追索权贷款，这意味着您所欠的债务永远不会超过您财产的价值。 如果您以低于贷款余额的价格出售您的财产，FHA 保险将弥补差额。
#3。 用自己的钱偿还
在偿还贷款时，您必须偿还本金加上任何应计利息。 如果你想保留你的房子并且不想卖掉它，你将不得不自己偿还贷款。 这可能意味着用你的钱一次性还清，或者设计一个付款计划，你需要多次付款才能完成。 这可能需要开始每月支付贷款并创建新的预算以适应这些支付。
#4。 为您的反向抵押贷款再融资
也许问题不在于反向抵押贷款本身，而在于反向抵押贷款的确切条款。 如果是这种情况，您可能需要考虑将当前的反向抵押贷款再融资为条件更好的抵押贷款。 如果利率低于您贷款时的利率，或者您的房屋价值上涨，您可以再融资为新的反向抵押贷款。 这可能会导致利率降低、将可调整利率转换为固定利率、加速偿还贷款或获得更多股权。
请记住，如果您再融资，您将不得不支付结算费用。
#5。 获得新贷款
再融资的另一种选择是将反向抵押贷款转换为正常贷款。 贷款将偿还您的 RM，您将恢复每月支付抵押贷款。 这可以帮助您保留和发展房屋的价值，同时还可以防止您去世后继承人的反向抵押贷款并发症。 请记住，这种形式的再融资会收取手续费。 此外，您将需要按月还款。 在决定之前，请确保您负担得起这个选择。
另请参阅： 2023 年最佳反向抵押贷款公司
谁从反向抵押贷款中获益？
62 岁以上的房主可以使用反向抵押贷款来获取房屋净值。 联邦住房管理局 (FHA) 为绝大多数反向抵押贷款提供保险，因此如果借款人无法偿还债务，FHA 准备金将用于偿还。
谁偿还反向抵押贷款？
反向抵押贷款通常用出售主要住所获得的现金偿还。 如果贷款在您死后到期，您的继承人可以卖掉房子并还清。
业主去世后，反向抵押贷款会发生什么？
反向抵押贷款借款人的“继承人”可能有权在死后获得福利。 作为继承人的人在该人死后对其财产享有合法权利。 继承人可以是在取出贷款时未与 RM 借款人结婚的幸存配偶。
业主去世后，反向抵押贷款会发生什么？
一旦您、任何共同借款人或符合条件的非借款配偶（如适用）过世，您的 RM 贷款即到期应付。 在收到贷方关于债务到期应付的通知后，您的继承人有 30 天的时间购买、出售或将房屋转让给贷方以偿还债务。
您可以利用反向抵押贷款出售房屋吗？
如果您在拥有 RM 贷款期间选择出售房屋，您将需要偿还借入的资金以及利息和费用。 如果您的贷款余额低于您的房屋售价，您可以保留差额。
结论
反向抵押贷款允许年长的房主补充他们的退休收入或支付房屋装修或其他需求，如医疗保健费用。 有资格限制描述谁有资格获得此类贷款，可以获得多少资金，以及房主必须做什么才能保持良好的信誉。
在进行反向抵押贷款之前，咨询 HUD 批准的顾问很重要。 顾问可以帮助您权衡此类债务的利弊，以及在您死后它将如何影响您的继承人。 您可以使用 HUD 的在线查找器或拨打住房咨询热线 800-569-4287 查找 FHA 批准的贷方或 HUD 批准的咨询服务.
反向抵押常见问题解答
抵押贷款和反向抵押贷款有什么区别？
当您进行反向抵押贷款时，您的财产所有权仍然在您的名下，就像标准抵押贷款一样。 然而，与典型的抵押贷款不同，借款人不会通过反向抵押贷款每月支付抵押贷款。 当借款人偿还贷款时。
谁从反向抵押贷款中受益最多？
反向抵押贷款最适合那些在初始抵押贷款中欠款很少或没有欠款并打算在他们的房子里至少呆五年的人。
反向抵押贷款结束时会发生什么？
如果您的欠款超过您的房屋价值，但以评估后的公平市场价值出售，则抵押贷款保险将弥补差额。 当最后一个借款人死亡时，必须偿还贷款。 大多数继承人将通过出售房屋来偿还贷款。
相关文章
