物业估值:投资物业估值方法

物业估价
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财产价值的重要性适用于买卖双方,并且是互惠的。 如果您想进入买房出租市场,让一家信誉良好的房地产公司对您的房屋进行估价将帮助您了解与市场相关的租金是多少,从而确定您可以预期的收益。 但是,这篇文章有助于我们了解财产评估的各种方法和基础,即使在商业方面也是如此。

物业估值

从战略的角度来看,财产的价值是其所有权所产生的未来收益的现值。 与许多快速消费的消费品不同,房地产的优势通常会在很长一段时间内体现出来。 将特定经济价值分配给一块房地产的做法称为财产估价。

一般而言,物业估值旨在建立公平的市场价值,即有能力的卖方准备出售其物业而有能力的买方有兴趣购买的成本。 换句话说,它的前提是双方都充分知情,并且双方都没有任何买卖压力。 销售成本不一定与公允市场价值相同。 例如,当卖方陷入危机并需要立即出售房产时,卖空房地产可能无法获得公平的市场价值。

在评估财产价值时,必须考虑到价值经济、社会、政府限制或法规、环境因素和趋势这四个组成部分。

  • 需求: 对所有权的渴望或要求,以及满足这种渴望的财务资源
  • 公用事业: 是满足潜在所有者需求的能力。
  • 缺乏: 竞争对手的房产有限
  • 可转让性: 这就是所有权可以转移的容易程度。

物业估价条例

让我们看一些经常用于估计财产价值的想法。

#1。 一致性原则

据此,房地产通常比不符合附近物业用途和风格的房地产具有更高的价值。

#2。 变化的原则 

它承认有多种因素会影响和改变房地产市场和房地产价值。 影响房地产价格的环境变化之一是渗入住宅区的污染。

#3。 替代原则

它只是指一个财产作为另一个财产的合适替代品的能力。

#4。 供需原则

它指出,如果需求超过供应,价格将会上涨,但如果供应超过对房地产的需求,价格将会下降。

#5。 最高和最佳使用原则

它声称,当一件财产以产生最大经济价值的方式有用时,它将获得最高的价格。

#6。 渐进原则

要求附近价值较高的属性可以提高附近价值较低的属性的价值。 换句话说,仅仅因为它靠近该地区最好的房子,街区里最差的房子就更值钱了。

#7。 回归原理

这是进步概念的对立面。 当低价值房产靠近高价值房产时,高价值房产的价格总是被拉低。

#8。 贡献原则

这需要弄清楚房产的每个元素如何影响其整体价值。 以一个有房子和游泳池的住宅区为例。 土地、房屋和游泳池都可以作为对房地产整体价值做出贡献的单个元素的示例。

估值过程中会发生什么?

在进行房产估价时,估价师的行为很像潜在买家。 他们将根据地形、位置和地块大小,以及分区和物业未来发展潜力等要素,评估物业所在的土地。

因为总有重新分区和未来发展的可能性,房地产的价值不仅仅取决于场地上的东西。 为了让您和他们大致了解您的房产将被估价多少,您的房地产经纪人或评估员还应该向您提供有关您附近最近的销售和当前房屋价值的信息。

与查看待售房屋时通常的做法类似,估价师也会从内到外检查房产。 估价师将测量建筑物内部的大小,并记录房间的数量和类型、配件和固定装置以及房产的年龄。

由于估价师必须评估您房产的每个组成部分,因此预约房产估价可能需要一些时间。 为预约留出足够的时间并询问您对评估过程可能有的任何问题对于确保全面和适当的价值非常重要。

估值前要准备什么?

您可以做一些事情来准备与您的房地产经纪人或估价师会面。 这些将使您能够从会议中获得最大收益,并尽可能简单、轻松地获得最精确的房产估价。

第一步是快速浏览该区域。 由于估价师会在出售前拍摄许多图像是值得怀疑的,因此您无需立即对地毯进行蒸汽处理或清洁排水沟。 然而,一些整理和组织可以帮助最大限度地提高空间感,并引起人们对房产最佳品质的关注。

您可能拥有的财产的任何相关法律文件也应该准备好。 它将帮助您获得准确的估值。 仅当您向估价师提供建筑图纸、租赁或费率信息以及维护费用等文件时。

当您准备好参观时,不要忘记提出问题,甚至记下一些问题。 您对流程了解得越多,您就越有能力做出未来的判断并与房地产经纪人和评估师建立积极的工作关系。

我怎样才能提高我的财产的价值?

有很多方法可以增加您的财产的价值,并不是所有的方法都需要进行大型建设和获得规划批准的要求。

因为第一印象是如此重要,所以你的房子的潜在价值可以通过它的遏制吸引力和景观来大大增加。 无论是在街道上为您的房子增添生气勃勃的外观,还是在您的花园中建造一个平台以腾出娱乐空间,都可以进行新的油漆涂层。

如果您愿意并且有能力这样做,可以建造额外的温室,例如增加生活空间的温室或通过侧向回程扩展厨房,可以显着增加房屋的价值。

然而,人们不必总是为了增加空间而建造。 相反,您需要升级一些现有设施以增加价值,而无需在劳动力和供应上花费大量资金。

物业估价方法

在房产估价过程中,您可以使用五种基本方法:比较法、利润法、剩余法、承包商法和投资法。 在确定房产的市场或租金价值时,房产估价师可以选择采用这些策略中的一种或多种。 物业估价的比较方法是最常见和推荐的方法。 因为它们与当前的市场活动直接相关。

#1。 盈利方式

这是您可以用作评估员的最佳财产评估方法之一。 在尝试评估商业位置时,例如餐厅、购物中心或酒店,此策略是首选。 以三年经营收入的运行平均数进行安排确定。 这些数字将取自公司的损益表或损益表。

重要的是要记住,盈利技术中使用的变量来自财产本身。 而不是来自二级市场。 因此,估价师提供的估计将是投资价值,而不是房产的市场价值。 此外,在估值期间无法进行修改。

#2。 成本法

您可以在此过程中考虑对财产重置价值的估计,以使其正常工作。 检查每个属性的组件的价格就可以做到这一点。 换句话说,您可以将土地的自由市场价值加到房产重建的成本中。 这是为了确定一块财产的价值。 可以减少先前添加的金额,该金额代表该建筑物在其存在过程中所经历的折旧。

然而,大多数估价师不相信这种方法是评估房产当前市场价值时足够精确和可靠的最佳房产估价方法之一。

#3。 投资方式

通过出租或其他方式确定能够产生未来现金流量的商业地产,最常采用这种方法进行估值。 现在有记录表明,这种估值方法对一些住宅楼的估值也很有用。

物业未来现金流的收益率用于产生投资估值的结果。 较低的收益率意味着较小的投资回报,而较高的收益率意味着较大的投资回报。 如果能够提供目前的估计租金价值 (ERV)、市场确定的等效收益率和房产的过往收入,评估房产的价值会更简单。

因为市场决定了这两个过程中有用的关键变量,所以投资法和比较法从根本上是两种非常相似的房地产估值方法。

#4。 残差法

通过使用非常简单的计算,这种估价方法使估价师能够确定土地或财产购买的真实价值。 当房地产开发商或有抱负的人试图做出决定时,它主要是有用的。 决定房产是否适合开发、再开发,或者是否更适合用作裸地。

一旦估价师成功应用剩余法,将提供对一块土地或财产的实际价值的合理估计。 房地产开发商会发现这种评估有助于确定特定房产的最佳用途。 此外,它将帮助房地产开发商选择预算限制来改善房地产以实现利润最大化。 也就是说,业主将能够选择投资多少或多少来开发房地产,从而利用剩余方法来最大化他们的回报。

在使用残值法确定房产价值时,包括总开发价值、房地产开发商利润以及建筑成本和费用在内的因素至关重要。

#5。 比较方法

它也被称为财产价值的推断分析或可比方法。 物业的价值是使用物业估值比较技术中附近物业的价值来估计的。 也就是说,可以通过查看和比较同一区域内其他物业的价格以及具有可比建筑规格的价格来获得标的物业的市场价值估计。 在试图确定住宅物业的价值时,这种评估方法通常很有用。

为了使该程序产生适当的评估,评估者必须收集相关信息。 来自与主题属性具有相同特征的附近属性。

如何选择最有效的股票估值方法

投资者可以使用的各种股票估值方法可能很容易让第一次选择一种股票评估方法的人不知所措。 虽然一些估值技术相当简单,但其他估值技术则更为复杂和困难。

确保您选择的估值方法对于您正在评估的公司是可以接受的。 如果它不止一个,则利用两者来提供更准确的评估。

有两种类型的财产评估方法

绝对估值和相对估值是房地产估值技术通常属于的两大类。

#1。 绝对估值

绝对估值模型只关注基本面,以确定投资的内在或“真实”价值。 看基本面基本上意味着忽略所有其他公司,只关注三件事。 一家特定公司的股息、现金流和增长率。 示例包括股息贴现模型、贴现现金流模型、剩余收益模型和基于资产的模型。 它们是适合这一类别的财产评估方法的例子。

#2。 相对估值

相反,相对价值模型通过将相关公司与其他可比企业进行对比来发挥作用。 在这些技术中,计算倍数和比率,例如市盈率 (P/E),并与与目标公司相似的公司的倍数进行比较。 例如,如果原始公司的市盈率低于可比公司的市盈率,则可以认为原始公司被低估。 许多投资者和分析师从相对估值模型开始他们的调查。 这是因为它通常比绝对估值模型更简单、更快速地计算。

让我们研究一些可供投资者使用的更受欢迎的房地产估值方法,并确定何时应用每种模型。

#1。 股息贴现模型 (DDM)

绝对财产估值的最基本方法之一是股息贴现模型 (DDM)。 股息贴现模型根据公司分配给股东的股息确定公司的“真实”价值。 股息表明流向股东的实际现金流量。 因此,为这些现金流的现值定价应该为您提供股票应该值多少钱的价值。 这就是使用股息来评估公司的原因。

第一步是确定公司是否支付股息。 由于公司仅支付股息是不够的,第二步是确定派息是否稳定和可预测。

#2。 贴现现金流 (DCF) 模型

如果企业不分配股息或不经常分配股息会怎样? 在这种情况下,继续查看业务是否满足使用贴现现金流 (DCF) 模型的要求。 DCF 模型通过使用贴现的未来现金流而不是股息来评估公司的业务。 这种策略的主要好处是它很有用。 仅适用于不支付股息的广泛企业以及支付股息的企业。

两阶段 DCF 模型是 DCF 模型最常用的变体,同时还有其他版本。 这种变化预测了自由现金。 它通常会在五到十年的时间内流动。 之后将计算终值以说明所有未来现金流量。 组织必须首先拥有积极和稳定的自由现金流才能使用这种方法。

为了最成功地使用 DCF 模型,目标公司通常应该有一致的、可预测的自由现金流。 已经通过成长期的成熟业务是DCF模型现金流最好的业务。

#3。 建模比较

最终模型是一种包罗万象的模型。 如果没有其他模型对公司估值有用,或者您不想花时间处理数据,则可以使用这种类型。 与前两个估值模型不同,这个估值模型并不试图确定股票的内在价值。 相反,它评估公司是否被相对低估或高估。 通过将股票的价格倍数与基准进行比较。 一价定律规定了两种可比资产应以可比价格出售,这是该论点的基础。 这个模型如此有用的原因之一是它很直观。

可能有用的几个倍数,包括市盈率 (P/E)、市账率 (P/B)、市销率 (P/S) 和市盈率 ( P/CF) 等。这解释了为什么您可以在几乎所有情况下应用可比较方法。 市盈率是这些比率中最有效的,因为它集中于公司的收益,这是决定投资价值的主要因素之一。

商业地产估价

在选择是否将商业地产纳入您的投资组合时,最重要的因素是其正确估值。 要在商业房地产投资中取得成功,您需要能够有效地评估潜在的收购资产以及您当前的资产。

为什么商业地产估值很重要?

由于许多同样重要的原因,财产价值很重要。 对于买家来说,正确的估值可以保证他们不会为资产支付过高的价格。 并使他们能够以公平的市场价值购买房产。 卖家也是如此,他们利用估值将房屋价格设定在最大化利润的水平。 这是来自销售并保证快速交易。

现在,投资者、房地产专家和金融专家使用许多技术来评估房产,这些技术通常取决于每个房产的具体情况,例如其类型、位置、预期用途等。

商业地产估价的五种最佳方法

投资者可以使用多种估值方法对特定的商业地产进行估值。 让我们来看看一些最流行和最有效的技术。

#1。 成本法

成本法将标的财产的价值确定为地价和建筑物的建设费用之和。 这种方法假设房产的价格取决于它的实用程度。 因为农业将是土地最有利可图和生产性的用途。 成本法将假定基于该用途而不是住宅或商业的物业估值。

#2。 使用收入资本化

收入方法,通常称为收入资本化,是一种商业地产估值方法,优先考虑未来收益的预期。 收入法通过考虑物业的预期转售价值和物业可以公平预期赚取的市场租金来评估价值。 从本质上讲,这种方法通过使其成为价值的主要决定因素,将收入转化为价值。

#3。 销售比较法

销售比较法,也称为市场法,估计类似装备的房产的当前价值。 它使用来自之前出售的可比房产的数据以及当前市场上房产的要价。 多户住宅和住宅行业经常采用这种策略。

这种估值方法的主要优势在于它利用了实际的市场数据。 这为投资者提供了与商业地产行业一样接近实时的当地情况概览。

#4。 每总租金价值的乘数

要计算价值,类似于收入策略,使用总租金乘数。 这两种方法之间有一个主要区别。 这是因为收入法采用净营业收入,而总租金乘数法则以总租金为基础。

计算总租金乘数法如下:

物业价值 = 年总租金 x 总租金乘数.

#5。 每门价值

与 GRM 类似,此策略快速简单。 即使并非总是如此,它也与其他一些估值方法一样精确。 该方法通过将可比建筑物的估值除以门数来为另一可比物业建立商业物业的基准。

这种方法无法考虑公寓面积和平方英尺、住房质量以及与维护多户住宅相关的其他持续成本的差异。 仅当您使用可比较的比较时,它才有意义。

商业物业估价​​指引

这些是房地产商业物业估值的估值方法:

#1。 价值

房产价值的最简单定义是所有预测净收入流的预计总和。 它们可能是由于拥有该财产而产生的。 这个总和代表了未来财务优势的当前价值。 房地产资产通常会在较长时间内产生价值。 这包括数年、数十年或更长的时间,而不是像铅笔、twinkies 等立即提供好处的即时消耗品。

#2。 效用

商业地产估值中的效用是指资产满足后续所有者需求和偏好的能力。 这可能是指预期收入或居住在某个地方(例如您的主要住宅)的效用。

#3。 要求

与供应类似,需求描述了所有权需求或愿望的存在以及对一块商业地产进行购买估值的相应财务能力。

#4。 缺乏

特定区域的房地产类型的过剩或稀缺将对其定价产生影响。 稀缺性是指商业地产的局限。

#5。 可转移性

这句话描述了转让特定财产的所有权是多么简单。 例如,从根本上转移一个拥有多个所有者的大型工业设施将更加困难。 谁需要批准出售或未付债务而不是拥有单一所有者、没有留置权且不涉及其他投资者或贷方的财产。

物业估价的基础

由皇家特许测量师学会 (RICS) 建立的概念或一组假设。 这是估值师的监管机构和专业机构,为基础物业估值专业制定强制性和最佳实践标准。 它被称为估值的基础。 RICS 评估-专业原则 2014,通常被称为红皮书,概述了这些标准和实践声明。

估价师必须选择适当的财产估价基础(或基础)。 在完成任务的同时,遵守与财产估值选择的基础(或基础)相关的任何准则。

房地产估值的最合适基础通常是市场价值、受假设约束的市场价值或受独特假设约束的市场价值。 市值是在可能的最佳开发情况下开发物业估值的估计基准值。 他们正在考虑当前和未来的市场和经济状况以及规划要求。 您可以为此添加替代站点开发选项。 为了评估理想的发展,估值师可能需要其他专家的帮助。

但是,取决于财产估价的基础打算是有用的。 可能需要做出不同的与开发相关的假设。 例如,如果出于借贷目的对房产进行估值,则可能有必要考虑替代方案。 以目前的用途以及实际提出的开发项目为准。 在这种情况下,如果评估财产的基础并未假设最佳发展过程,则所做的假设应标记为例外假设。

估值基础和估值目的有什么区别?

有时被称为“希望价值”,即因环境变化而产生的预期价值的概念

开发物业的估值必须考虑各种预期结果。 以及确定任何预期的未来条件变化的影响的挑战。 然而,这可能会增加估值的模糊程度。 这种增加的模糊性引起了具体的报告问题。 物业估值报告的依据应明确说明估值假设。 市场预期应作为任何不被承认为唯一前提的物业估值假设的基础。 

这些假设应尽可能透明和一致,因为它们可能会显着影响房地产估值结果的基础。

任何特定假设或仅适用于基础的假设 鉴定 应在估值报告中指明发展项目或物业的名称。 这些假设应该尽可能透明和一致,因为它们可能会显着影响评估的结果。

常见问题

5种估值方法是什么?

在评估房产时,使用了五种基本技术: 比较、利润、剩余、承包商和投资。 在确定房产的市场或租金价值时,房产估价师可以选择采用这些策略中的一种或多种。

哪种估值方法最好?

DCF 模型值对公司的业务来说是最好的 通过使用其贴现的未来现金流而不是股息。 该策略的主要好处是它可以应用于广泛的不支付股息的企业,以及支付股息的企业。

估值的两种类型是什么?

绝对估值和相对估值是两大类 估值技术通常属于哪些范畴。

绝对估值模型仅着眼于基本面,以确定投资的内在或“真实”价值,而相对价值模型通过将相关公司与其他可比企业进行对比来发挥作用。

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