您可能需要进行房产估价的原因有很多,尤其是在您出售或购买房屋时。 让我们看看免费的在线商业地产估价和类型。
房产估价是根据房屋的位置、状况和各种其他变量对房屋价值的估计。 在估值方面,位置非常关键。 然而,由于财产不能搬迁,房屋的价值经常受到修改或增强的影响。 抵押贷款、遗产安置和离婚、税收和其他事项都依赖于评估报告。 在确定房产的售价时,可能需要评估报告。 专业测量师会亲自为您估价,记笔记和拍照,然后给您发送估价报告。 不仅仅依赖于您从在线工具中获得的信息。 专业估价师对您的财产价值进行准确估计仍然至关重要。
为什么估值很重要?
- 如果您要购买或出售房产,您需要知道它的价值,但这不是唯一的原因。
- 如果您正在寻找资金,贷方、投资银行家和风险资本家会想知道您的财产价值多少。
- 如果您在合伙企业中并且其中一位合伙人想要退出,您需要弄清楚他们的财产股份价值多少。
- 在离婚的情况下,为了公平分割婚姻资产,可能需要进行财产评估。
网上物业估价
所有在线工具都依赖于公开可用的数据,然后使用计算机算法对其进行处理以生成价值估计。 使用的确切数据以及用于处理这些数据的公式是保密的。 虽然,房地产经纪人使用的公共记录和多个上市服务是数据源之一。 可用数据量也影响估计的准确性,因为数据量因城镇而异,在某些情况下,因家庭而异。 以下是可用于帮助您估算房屋价值的在线房产估价工具:
#1。 齐洛
Zillow 是最大和最受欢迎的在线房地产估价网站之一,用于跟踪您的房屋价值。 因此,Zillow 最好的元素是网站的风格和易用性。
您只需将您的房屋价值输入到 Zillow 创建的房屋价值估算值 该网站的用户友好 界面。 您可以使用该网站的消费者友好型工具,不仅可以了解您的房产价值多少,还可以寻找您所在地区的房产。
如何计算你的房子值多少钱:
只需输入您的地址,Zillow 就会告诉您您的家是否有 Zestimate。 您还可以注册一个帐户,认领您的房屋,并接收频繁的估价更新。
#2。 红鳍金枪鱼
Redfin Estimate 是另一个在房地产爱好者和房主中广受欢迎的网站。 使用 Redfin,您可以了解附近区域,即物业的“步行性”。 以及通过输入一些有关它的数据每年花费多少财产税。
此外,根据本网站上的财务顾问值,可能会稍微准确一些。 作为经纪人, Redfin 计算 使用多重上市服务 (MLS) 提供的最准确数据来计算您房产的当前市场价值。
想知道你的房子值多少钱:
只需将您的地址放入主页的搜索栏中。 然后选择“查看房屋估价”以即时估算您的房屋价值。 他们为您提供了他们在计算时如何得出估计值的摘要。
#3。 评估网
Eppraisal.com 的功能与此列表中的其他网站类似,在某些情况下提供自己的估值估计。 除了房价,Eppraisal 还提供有关最近售出的相邻房屋的在线房产估价信息。 以及当前的再融资利率和其他信息。
您可以在以下位置免费访问所有这些房产估价信息 评估网. 无需您提供电子邮件地址。
#4。 房地产经纪人网站
而 Realtor.com 可能看起来是一个房地产专业人士的网站,任何人都可以免费使用它。 只需在网站主页上输入您的地址,即可获取各种信息,包括您房产的定价估算。
除了定价估算外,您还将了解当地学校、该地区的中位挂牌价格,甚至财产税评估。 该工具还可用于确定邻居房屋的价值以及他们可能支付的金额。
您可以通过在搜索字段中输入您的位置并选择“家庭价值”来获得即时估计。 您还可以注册一个帐户,认领您的房屋,并定期接收有关其价值的更新。
免费物业估价
近年来,大量互联网网站如雨后春笋般涌现,可以在您咨询评估师之前为您提供答案。 虽然房主现在可以获得比他们想象的更多的信息。 您不希望计算机或智能手机能够为您提供有关房屋价值的最后决定权,尽管它们可以提供一些有用的见解。 让我们看看免费的在线房产估价工具,找出最适合您的房产的价值。
#1。 特鲁利亚
Trulia.com 是一个免费的在线估值工具,其工作方式与 Zillow 相同。 当您访问该网站时,您可以输入您的地址以了解您的房子值多少钱。 另一方面,Trulia 提供您所在地区类似房屋的平均挂牌价格,而不是 Zestimate。
Trulia 还提供您附近所有房屋的平均标价。 以及有关您家的典型统计数据,例如平方英尺、地块大小和床/浴室信息。 如果您想为您的房子再融资,Trulia 可以通过其自己的认可贷方网络为您提供帮助。
#2。 HomeGain.com
虽然 HomeGain.com 主要是一个房地产估价搜索引擎,但其中一个小工具可让您免费估算自己房屋的价值。
#3。 ForSaleByOwner.com
虽然该网站旨在帮助房主宣传和营销他们自己的房屋,而不是使用房地产经纪人,但它还提供了任何房主都可以从中受益的各种资源。
他们的房产估价 Pricing Scout 工具完全免费且易于使用。 注册后,您将收到房屋市场价值的估算。 您可以根据您所在地区以前销售的可比房产以及当地房地产特征的摘要来获得此信息。
#4。 大通抵押服务
虽然看起来很不寻常,但大通银行有自己的免费在线房产估价工具。 只需输入您的家庭住址、州和邮政编码,即可了解您的房子值多少钱。
大通没有提供精确的估计,而是提供了他们认为您的房屋价格下降的价格范围。 这是一个很好的实验工具,因为它还提供了对所有邻居房屋价值的估计。 最重要的是,它是免费的、易于使用的,并且不需要任何个人信息。
物业估价的类型
在买卖过程中,您可能会遇到各种不同类型的估值,每种估值都有特定的功能。 以下是您应该注意的各种类型的房地产估价。
#1。 物业估价
如果您要出售房屋,房产评估会显示您的房屋价值。 对于住宅物业,这个过程通常非常简单——您可以通过房地产中介来完成。
#2。 在线估值
在家中舒适地获得在线估价是可行的。 此计算由计算机(而非人工)完成,具体取决于您的位置、房产类型和当前市场定价。 它们可以用作非常粗略的参考,以便在出售房屋时为您提供更多信息。 您还应该记住,它们可能与财产评估一样准确。
#3。 婚姻估价
在离婚或分居程序中,法院使用婚姻估价来决定如何分配这对夫妇的资产。 这些通常由离婚配偶共同选择的持牌测量师或估价师进行,他们的报告会立即提交给法院。
#4。 遗嘱认证估价
死后,您可能需要对死者拥有的任何财产或资产进行遗嘱认证评估,以计算遗产税。 政府(通过 HMRC)强烈建议为此聘请专业测量师。
#5。 抵押估价
抵押贷款估值,也称为简单估值,通常包括对房产进行半小时的快速调查,涵盖任何明显的缺陷,但不会深入研究。
当您申请抵押贷款时,贷方会对您想要购买的房屋的价值做出自己的估计,以便初步决定他们愿意借给您多少抵押贷款 - 但更重要的是,它可能会让您大致了解您应该花多少钱。
在出售或购买房屋时,通过专业测量师的适当建筑评估来补充抵押贷款估值至关重要——确定您是否需要购房者报告或建筑调查。
#6。 回顾估值
如果您参与法律程序,或者如果您需要确定遗嘱认证价值,则可能需要进行追溯估价,以确定您的房屋在过去给定日期的价值。
#7。 税务估值
如果您的交易需要缴纳资本利得税,税收评估将帮助您确定必须支付的金额。 了解您所欠的资本利得税可能很困难,这就是许多人聘请专业估价师的原因。 为了计算印花税,税务局可能还需要以书面形式提供专业的税务评估。
#8。 专家证人估价
如果您涉及财产纠纷诉讼,专家证人可以进行专业、值得信赖的调查,该调查可能会提交给法庭或在法庭上依赖。 这包括价值、财产的任何问题或缺陷的清单,以及有关您的租约的信息。
#9。 保险估价
当测量师评估您的房屋时,他或她也可能会进行保险评估。 目标是根据如果您的财产被推平、烧毁或损坏无法修复,重建成本是否高于平均市场建筑价格来确定您的财产的保险价值。
#10。 建筑物恢复估价
这是您的保险评估的一部分 - 如果您的财产损坏无法修复,包括任何保险风险,计算重建成本。
商业地产估价
为了得出估值,与商业地产有关的具体数据。 以及与财产所在的国家、地区、城市和社区有关的一般统计数据被收集和检查。 为了确定商业地产的价值,专业估价师会使用其中一种方法。
方法一:销售比较法
这是一种通过将房产与最近出售的具有相似属性的房产进行比较来估计房产价值的方法。它也被称为市场数据方法。 在商业估值评估过程中,至少应考虑三个或四个可比对象。 在选择可比资产时,要考虑的最重要方面是规模、可比特征以及——可能是最重要的位置,这可能对房产的市场价值产生重大影响。 Comparables 是具有相似特征的属性,必须满足以下标准才能进行合法比较:
- 建筑年龄和状况
- 房屋面积
- 地块大小、景观、建筑种类和质量、房间的数量和类型、居住空间的平方英尺、硬木地板、车库、厨房升级和其他物理设施。
- 屋内设施
- 位置的可取性
- 靠近相关房屋(越近越好)
- 销售日期:如果可比公司的销售日期与评估日期之间发生经济变化,则以销售日期为准。 (所以,越近,越准确)
- 销售条款和条件,例如财产的卖方是否受到胁迫或财产是否在亲戚之间出售(以折扣价)
在物业估值中,标的物业的市场价值估计将落在可比对象的调整销售价格所界定的范围内。 由于对可比企业销售价格的一些修改会比其他的更具主观性,因此调整程度最小的可比企业通常会受到更多关注。
方法二:成本分析
成本法可用于确定添加了一座或多座建筑物的房产的价值。 这种方法需要分别估计建筑物和土地的价值,同时考虑到折旧。 通过将估计值相加来计算改进属性的总值。 成本法假设一个合理的买家不会为翻新的房产支付比购买可比地块和建造可比结构的成本更高的费用。 当被评估的财产是一种不常出售且不创造收入的类型时,这种方法是有效的。 学校、教堂、医院和政府大楼都是例子。
方法 3:收入法
这种方法,也称为收入资本化方法,是基于投资者要求的回报率与财产产生的净收入之间的联系。 它用于计算公寓大楼、办公楼和购物中心等创收物业的价值。 当标的财产预计将产生未来收入并且其费用可预测且一致时,收入资本化评估可以非常简单。
创造金钱的能力决定了各种物业的价值,例如公寓大楼或办公楼。 根据它们的盈利潜力来估计这些房产的价值似乎是明智的。 直接资本化和总收入乘数是两种选择。
直接大写
公寓楼和商业物业使用直接资本化。
总收入乘数
对于单户出租物业和小型多户出租,使用总收入乘数。
例子
评估师的任务是评估一栋四单元的出租建筑。 他尝试了两种评估收入财产的方法。 在使用直接大写法时,他使用了以下数学:
- 年总收入:48,000 美元(每月 4,000 美元)–
- 每年费用:$20,000
- 28,000 美元的净营业收入
- 当地上限率为 8%。
- $28,000 x (100/cap rate) = $350,000 估计值
- 然后使用总收入乘数法。 他发现,当地出租物业的售价约为租金的 85 倍。 结果,这里是如何做到这一点:
- 每月 4,000 美元的租金乘以 85 等于 340,000 美元。
直接大写方法类似,但不相同。 在这种情况下,评估师的最佳判断将确定哪种计算更合适和正确。
每门价格
这种商业房地产评估方法最常用于公寓楼而不是单户住宅。 这种方法只是根据单元的数量来确定整个结构的价值。 例如,一座价值 4 万美元的公寓大楼“每门”价值为 200,000 美元,无论每个单元的大小如何。
每可出租平方英尺的成本。
可出租的平方英尺将可用的平方英尺(租户可以占用的空间)与楼梯间和电梯等共享区域混合在一起。 使用这种方法,您可以推断出每平方英尺的可出租成本,将其与每平方英尺的平均租赁成本进行比较,并确定建筑物的价值。
例如,如果一处房产有 10,000 平方英尺的可出租面积,而每平方英尺的平均租金为每年每平方英尺 12 美元,那么 1.7 万美元的购买价格将带来 7% 的总租金回报。 但是,如果您知道可以要求每平方英尺 14 美元的年租金,那么 1.9 万美元的估值将提供相同的总回报。
每总租金乘数的价值
总租金乘数 (GRM) 估值方法通过将购买价格除以总收入来计算和分析房产的潜在价值。 换句话说,如果您为每年产生 500,000 美元总租金的商业地产支付了 70,000 美元,那么您的 GRM 将为 7.14,即 500,000 美元 / 70,000 美元。 这种商业房地产估值公式通常用于寻找与基于市场的潜在收入相关的价格低廉的房产。
常见问题
房产估价的5种方法是什么?
在评估房产时,需要考虑五种关键方法:可比性、利润、剩余、承包商和投资。 在确定房产的市场价值或租金价值时,房产估价师可以利用这些方法中的一种或多种。
是否值得进行房地产估价?
如果您要购买房屋,房屋评估可以帮助您确定是否获得了体面的交易。 如果您要出售,房产估价可以帮助您确定出售房屋是否值得,以及要价多少。
如何计算房产的价值?
为了确定正在评估收购的财产的当前价值,标准估值方法结合了收入和资本化率。