任何财产的整体价值都由许多因素决定，包括邻近财产、住宅或公司的价值。 房地产经纪人和经纪人利用销售比较法等方法来评估与附近房产相关的房产价值。 了解销售比较方法的工作原理将帮助您更准确地评估购买或出售的房屋和房产的价值。 这篇文章将解释什么是销售比较方法以及如何进行分析。
什么是销售比较法？
销售比较法是房地产经纪人和经纪人用来评估财产或房屋价值的方法，方法是将标的房屋与附近最近出售的具有相似属性的其他房屋进行比较。 销售比较方法有助于房地产经纪人在当地市场保持公平定价，并提供更真实的房屋或财产价值图。
了解销售比较方法
在确定标的资产的价值时，根据可比资产的质量进行价格调整。
如果标的财产在可比财产中缺乏典型特征，则根据分配给该特征的价值降低价格。 因此，如果该物业具有可比物业所没有的有价值的质量，则该价值将按比例向上调整。 在比较至少三个最近出售的和可比较的属性之后，重复它直到达到最终值。
销售比较法估值是评估专家比较市场分析的一个重要方面。 比较市场法用于确定被收购财产的当前市场价值。 销售比较法与其他评估方法相结合，为卖家、投资者、评估师和公众提供了一个大概的估计。
由于房地产市场是动态且不断变化的，因此投资者应定期监控最近上市的待售房屋的定价。 市场波动很快，所有参与者都应该了解当前的发展。 根据市场情况，卖家和投资者可能被迫提高或降低他们的需求，以跟上市场趋势。
找到最佳可比物业
可比财产是与标的财产最相似的财产。 相似之处应与财产的所有一般细节相对应。 房产的一般描述包括卧室、浴室的数量、建筑面积等。 允许的差异包括额外的浴缸、油漆颜色和其他琐碎的规格。
可比属性的比较应限于物理位置尽可能接近的属性。 因为尽管有许多相似之处，但不同地区的房屋可能具有不同的市场价格。
例如，中央商务中心附近的住宅公寓价格高于远离 CBD 的住宅。 另一个需要考虑的因素是尽可能购买最近出售的住宅。
由于房地产市场定期波动，因此最近售出的房屋比几个月或几年前售出的房屋具有更好的近似值。 如果在同一地点没有可比的房产，调查周围地区最近出售的房产，而不是探索更远的时间。
销售比较方法中要考虑的因素
使用销售比较方法需要几个关键程序。 在执行销售比较方法时，代理人和经纪人会评估以下因素：
＃1。 位置
房产的位置通常是销售比较方法的首要考虑因素。 不同的地区有不同的生活成本、财产税和影响财产整体价值的美学。 例如，一些海滨物业由于靠近湖泊、河流、海洋和海滩而更有价值。 在评估其他标准之前，代理人或经纪人会先评估房产的位置，看看它是否会影响整体价值。
#2。 邻里
社区对房产或房屋的价值也有重大影响。 住宅与学校、娱乐中心、公园和娱乐设施以及政府大楼等便利设施的距离由代理人和经纪人决定。 其他考虑因素包括社区的犯罪率、污染程度以及与高速公路、工业建筑或自然元素的噪音的距离。
#3。 最近售出的房源
某个地区最近售出的房源可以让您深入了解该地区的整个市场。 例如，如果某个地区的可比房屋售价为 150,000 美元，房地产经纪人或代理人可以估计标的房屋将以更高或同等的价格出售。 最近售出的房源还可以帮助经纪人或代理人更多地了解该社区，例如存在哪些移动模式以及是否出现任何定价趋势。
#4. 年龄
在比较销售方法中也考虑了房屋的年龄。 代理商和经纪人会考虑房屋的使用年限，因为它会对价值产生负面或正面影响，具体取决于地区、房屋类型以及可能需要的任何更新。
由于其更美观的砖砌外墙和木地板，较旧的都铎式住宅的售价可能高于现代住宅。 它的售价也可能较低，因为它已有 100 多年的历史，需要对配电盘和管道进行各种重大且昂贵的改进。
在较旧的都铎风格社区中的现代住宅可能比其邻居便宜。
#5。 健康）状况
销售比较方法中最关键的变量之一是房屋的状况。 房屋状况包括：
- 电气面板的状态
- 内外墙涂料
- 窗口的状态
- 地板在里面
- 炉子或加热系统的状况
- 屋顶的状况
- 地下室情况
- 厨房和浴室的状况
在销售比较方法中可以使用更多的房屋状况因素，但这些是最普遍的。 如果同一街区的两套房屋都上市销售，其中一套的屋顶出现故障，那么具有功能性、坚固屋顶的房产可能会以更高的价格售出。
使用销售比较法的评估调整因素
#1。 可比较的特征
标的财产应尽可能与可比财产相似，以尽量减少调整的要求。 调整是由与主题属性看到的比较差异引起的。
#2。 股权
根据标的物的所有权权益，标的物的价值可以修改为更高或更低。 例如，费用单利的估值与租赁下的费用利息不同。 因此，所有权是估值中的一个难题。
#3。 市场状况
市场状况也在估值调整中发挥作用。 房地产价格可能会上涨或下跌，具体取决于市场状况。 根据竞争情况，卖家可能会降低价格以改善购买前景。 市场可能会在几周内发生变化。
＃4。 位置
另一个需要考虑的因素是房产的位置。 机场、道路、CBD 等关键基础设施附近的房产被认为比距离较远的房产价值更高。
由于标的房产和可比房屋之间的差异而进行的调整也可能受到交通模式、购物设施和社会设施可达性等关键方面的影响。
如何进行销售比较方法
使用销售比较方法有助于提高销售和购买过程的准确性和效率。 以下是对任何房屋或财产进行销售比较的方法：
#1。 确定市场可比对象
第一阶段是发现市场中的“可比对象”。 这些是附近的房产，与您要出售或购买的房产最相似。 寻找流行的建筑风格，如都铎王朝、科德角、小屋、法国乡村和希腊复兴。 您还可以寻找以与目标住宅的原始价值相似的价格出售的房产。
通过选择该地区的哪些属性最接近您的比较主题，您可以为您的分析提供基础。
#2。 确定可比对象与主要住所之间的相似之处。
下一阶段是确定您的可比对象与您要购买或出售的主要房屋或财产之间的相似性。 这可以包括共享社区或地理区域、年龄、条件、最近历史上特定时期的市场价格，以及基于平方英尺的定价。 这使您可以发现主题房屋或财产与其可比对象的共同特征以及可能不同的地方。 差异可能会增加房屋的价值。
例如，如果同时出售两套科德角风格的房屋，但其中一栋拥有完工的地下室以及翻新的厨房和浴室，则该房屋的售价可能会高于没有这些的同类房屋特征。
#3。 调整可比值
一旦您确定了您的可比对象与您的目标房屋之间的相似之处，您就可以根据市场趋势和其他考虑因素对可比较对象的估值进行调整。 确定自出售可比产品以来当地市场是否发生了重大变化。 这可能涉及高房价或房地产市场的普遍下滑。 您还可以考虑附近的抵押贷款条款和收入水平，以及区分每个相似物的物理方面。
#4。 将所有组件和调整加在一起以获得最终定价估算。
在您考虑了所有可比信息后，您可以开始为标的房屋定价。 常见的比较销售方式如下：
主题首页
- 都铎风格
- 100岁
- 无需大量维修。
- 五年前以 235,000 美元的价格售出。
- 厨房和浴室装修
- 一个安全的社区
- 它靠近娱乐中心和五星级学校系统等景点。
- 2,500平方英尺的大院子
可比
第一个房子
- 都铎风格。
- 115岁
- 需要修理屋顶（估计费用为 2,300 美元）。
- 一年前以 139,000 美元的价格售出。
- 厨房和浴室需要更新。
- 一个安全的社区
- 附近的设施包括学校和公园。
- 一个围起来的小院子
- 总面积 2,700 平方英尺
家二号：
- 科德角风格
- 70岁
- 需要维修地下室（估计费用为 11,000 美元）。
- 今年，它以 189,000 美元的价格售出
- 厨房和浴室装修
- 一个安全的社区
- 学校、娱乐中心、公园和剧院都在附近。
- 一个被木栅栏包围的大院子
- 总面积 2,800 平方英尺
标的物业是一座拥有 100 年历史的都铎式豪宅，拥有 2,500 平方英尺的空间和一个巨大的院子。 拥有近 2,000 平方英尺的房间和安全社区的都铎风格和科德角风格的住宅具有可比性。 使用可比销售方法，您发现房产一和房产二需要大量维修，每处的维修费用从 2,300 美元到 11,000 美元不等。 每个最近都以不同的价格出售，并且有不同的码数。
鉴于房屋需要大修屋顶，比较显示，像主题住宅这样的都铎风格房屋的售价约为 140,000 美元或更多。 两栋房子都有安全的社区，面积超过 2,000 平方英尺，附近设施齐全。 另一方面，同等的都铎需要更新厨房和浴室，并有一个带围栏的小院子。 使用每个家庭的信息和市场的健康状况，您可以估计主题家庭的价值在 150,000 美元到 200,000 美元之间。
结论
销售比较方法利用了被比较的两个属性之间的相似性。 从出售或上市之日到比较业务的描述，相似性各不相同。 很明显，没有相同的、可比较的单位； 因此，需要根据特征差异进行调整。
销售比较法强烈依赖于最近的销售数据，如果没有最近的销售数据，则可能不被接受。 因此，缺乏丰富销售和近期数据的房地产评估应采用替代方法。 但是，如果有近期数据，销售比较房地产估价法是最佳选择。
- 房地产补偿：寻找房地产补偿的详细指南
- 房地产软件：适用于公司、代理商和经纪人的最佳软件
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- 房地产估价：如何评估您的房地产投资和房地产
- 比较市场分析：房地产管理
参考资料
