当您正在寻找一所新房子或试图出售您现在的房子时,确定给予或要求多少可能很困难。 考虑到计算房屋价值的许多因素,确定其价值似乎有些武断。 另一方面,房地产定价是一门科学。 这就是房地产经纪人进行比较市场分析(CMA)的原因。 通过本文中的示例了解有关比较市场分析的更多信息。
什么是比较市场分析?
代理商通过在同一地区寻找与标的房产尽可能相似的最近售出的房屋进行分析。
这些住宅,称为比较或可比销售,用于使用比较市场分析来定价。 这种方法基于这样一种想法,即您可以通过确定购买具有同等吸引力的可比房屋的成本来确定房屋的价值。
什么是房地产比较市场分析 (CMA)?
比较市场分析是一种战略房地产经纪人,通过将其与之前在同一地区出售的类似房产进行比较来评估给定房产的价值。 决定一个特定财产的价值有很多变量。 因此,估计 公平市场价值 一个家可能是极其困难的。
当人们考虑影响房屋价格的因素时,无论他们是购买还是出售房屋,他们通常会考虑位置、面积以及卧室和浴室的数量。 然而,房产的年龄、状况、特征、地块大小等以及当地和全国市场的状况都会对住宅房地产的价值产生影响。
三重规则
计划 CMA 的代理商的第一步是找到最近出售的三套房屋(最多在过去 6 个月内,但最好在 3 个月内)。 这三个房子应该尽可能地相同并且彼此相邻。
在选择至少三个可比对象后,对每个对象进行广泛分析,以确定它与所考虑的家庭有何不同。 在对变化进行逐项列出和定价之后,计算每个可比较的购买价格,以计算如果它实际上等同于标的财产并在当前市场上出售的成本。
了解房地产 CMA 和评估之间的差异
虽然比较市场分析使用常见的比较和识别区域房屋价值 住房市场指标,这不是官方的房屋估价。 评估师进行房屋评估以产生房屋估值,而持牌房地产从业者完成 CMA 以确定公平的市场价值。
尽管由此产生的估值是考虑到物业卖方或买方目标的估计,但 CMA 是一种动态方法,需要对一般市场的技术意识以及房地产的不同方面如何影响财产是值得的。
By 家之光之家
考虑市场条件
一般来说,市场条件是比较市场分析和价格设定的通配符。 这就是为什么最好使用最近出售的房屋来定价的房屋。 强大的买方或卖方市场会导致 CMA 值发生变化。
例如,一个快速高档化的地区可能缺乏良好的可比性,因为房价可能在几个月内剧烈波动。 如果您正在快速升值的地区寻找房屋,请记住,即使买卖双方就价格达成一致。 需要进行评估以确定该价格是否有理由获得融资。
比较市场分析涉及什么?
虽然进行比较市场分析是一种复杂的方法,但它有不同的、易于管理的步骤。 这些组件协同工作,为买卖双方提供全面的价值估算。
分析过程首先是代理商收集在过去 3 到 6 个月内在同一地区销售的至少三个相同房产的清单。 如果销售数据不足或正在衡量房屋的潜在购买价格,代理商可能会选择目前在市场上上市或待定的房产。 过期列表也可用于显示价格太高而无法吸引感兴趣的买家的类型。
以下是 CMA 不同组件的列表:
#1。 地点:
最好的可比物业将与主题物业位于同一街区。 如果该地区最近没有足够的销售来完成 CMA,代理商将根据当地学校的质量、犯罪率、噪音水平、与便利设施的接近程度等来选择可比地区的组合。
#2。 批量:
房产地块的大小对其市场价值有重大影响。 即使是半英亩的差异也会对房屋的价格产生重大影响。
#3。 平方英尺:
一般来说,建筑物越大,它的价值就越高。 因此,宜居平方英尺的数量可能与房屋中的房间数量一样重要。
#4。 房产年龄和状况:
房子的建造年份,以及它是否最近翻新过,都会影响价值。 采用高端材料的较新建筑和住宅也更昂贵。 然而,最近升级的具有历史意义的房屋也可能要求高价。
#5。 一个家中卧室和浴室的数量:
它拥有的卧室和浴室越多,它的价值就越高。
壁炉、露台、游泳池、车库、完整的地下室等特殊功能也被考虑在内。 但是,请注意,根据当地市场,并非所有特殊功能都可以增加房屋的价值。
#6。 销售日期:
选择的组合应该在过去三到六个月内售出。 如果销售日期已过时,则必须更新费率以反映需求的变化情况。 库存规模和利率变化将导致市场价格在当地或全国范围内波动。
#7。 融资和销售条款:
买家用于购买房屋的融资形式以及销售条款可能会对购买价格产生影响。 如果要约价格较高,将接受买方或有条件。 如果可比交易包含卖方让步,则该让步的价值必须从可比交易的购买价格中扣除。 此类妥协可能包括卖方同意支付买方的成交费用。 否则,卖方可以在出售前对房屋进行维修。
比较市场分析的一个例子
考虑一个比较市场分析如何帮助消费者的简单示例。 一对夫妇想购买价值 450,000 美元的单户住宅,但他们想讨论要价。 他们要求他们的房地产经纪人对该房产进行比较市场分析。 这是为了帮助他们根据当前的市场趋势制定引人注目的报价。
代理首先收集有关这对夫妇希望购买的房产的信息,然后发现以下信息:
- 这所房子位于一个满是房屋的街区,占地半英亩。 这些房屋的建造时间大致相同,并且具有相同的平面图。
- 有三间卧室,两间完整的浴室和一间半浴室。
- 它有一个两车位车库和客厅的壁炉。
- 这座 2,000 平方英尺的房屋状况极佳,无需大修。
- 与附近的其他房屋不同,这栋房屋有一个已完工的地下室。
获得此信息后,代理会搜索该地区的可比物业。 考虑到细分市场的规模和最近的活动,代理商可以找到三个在过去六个月内全部售出的类似房产。 代理在收集有关补偿的详细信息时开始汇总以下比较市场分析。
有了标的财产和补偿之间变化的详细列表,代理会联系顾问以获取每个功能的成本清单。 这是为了确定每个差异是否会影响房屋的整体价值。 (以下价格仅为比较市场分析的示例,不应被解释为任何项目的真实价值。)
比较市场分析的计算
然后计算每个可比财产的购买价格,以确定如果它与标的财产几乎相同,它会卖多少钱。 更改价格时,会从 comp 的购买价格中减去更理想的功能,并添加不太理想的功能。 然后确定每次比较的累积变化,并相应地调整销售价格。
组合的调整后销售价格显示了可接受的出价可能下降的范围:424,200 美元至 442,000 美元。 然后,代理人将使用和解程序来确定这对夫妇购买标的土地的确切价格。
代理根据与土地的接近程度使用对账来权衡每个可比项目。 Comp 1 的变化最大,因此它的权重最小。 Comp 2 的变化最少,因此权重最大。 毕竟,权重已经分配,调整后的价格由加权值复合。 之后,将结果相加以决定最佳出价。
然后,代理商会将总数四舍五入到最接近的 100 美元。 在获得这对夫妇的批准后,中介会向挂牌中介出示430,900美元的报价。 它将引用 CMA 作为证据,证明房子的价值比要价低 19,000 美元多一点。
比较市场分析如何用于财务分析?
比较市场分析可用于财务分析,以帮助投资者就投资的潜在价值做出明智的决策,并帮助确定公司或资产的价值。
可以使用比较市场分析来确定出租物业的价值吗?
是的,比较市场分析可用于通过将出租物业与同一地区的类似出租物业进行比较来确定出租物业的价值。
比较市场分析有哪些常见挑战?
比较市场分析的常见挑战包括获取准确和完整的数据、难以找到和比较相似的属性以及数据分析和解释中的主观性。
如何改进比较市场分析?
比较市场分析可以通过使用更全面和准确的数据,并通过更加谨慎和关注细节进行分析来改进。
应该多久进行一次比较市场分析?
比较市场分析的频率取决于进行分析的个人或组织的需求和目标,以及市场条件和趋势。 但是,通常建议至少每年进行一次比较市场分析。
比较市场分析如何影响买卖过程?
比较市场分析可以通过提供有关市场状况、趋势和财产潜在价值的有价值信息来影响买卖过程,并且可以帮助买卖双方就财产的买卖或定价做出明智的决定。
总结
比较市场分析是确定房地产价值的重要工具。 如果您是考虑将您的房屋挂牌出售的房主,CMA 将帮助您确定合适的要价。 它将基于您所在地区的类似房屋在市场上的售价。 如果您准备购买新房,CMA 还可以帮助您协商要价。 从那里您可以提供有竞争力的报价。
但是,请记住,准备比较市场分析是一个复杂的过程。 它需要访问完整的销售数据以及对当地和国家市场的了解。 这就是为什么它应该由有执照的房地产经纪人完成。
竞争市场分析常见问题解答
谁可以准备 CMA?
根据第 93A-83(b) 节, 经纪人 可以为“第三方就不动产地块或权益的潜在上市、发售、销售、期权、租赁或收购价格做出决定或进行尽职调查”准备 CMA。 规则
CMA 与评估有何不同?
评估和 CMA 之间的主要区别是 相关人员. CMA 是由房地产经纪人进行的,而评估是由持牌评估师代表银行进行的。 一旦买家申请贷款购买您的房屋,银行将下令对房产进行评估。
CMA和评估哪个更准确?
虽然您无法完全预测评估的结果,但您 比 CMA 得出的结论有更多的控制权. CMA 和评估是不同的过程,但两者都可以帮助您获得有关房屋价值的准确和最新信息。
如何创建 CMA?
如何创建比较市场分析
- 评估社区的质量。 …
- 评估原始列表(如果有)……
- 检查 Zillow 和 HouseCanary 上的物业价值估计。 …
- 开始创建您的初步 CMA。 …
- 从可比较的列表中获取平均价格。 …
- 亲自评估房屋。