个人可以通过房地产投资信托基金或 REITs 投资于房地产资产组合，同样，他们可以通过共同基金和类似工具投资于其他证券的投资组合。 如果您想通过 REITs 投资房地产，这里有一个分步指南可以帮助您入门。 我们将讨论 REIT 及其股票，如何在加拿大或印度投资，以及为什么不投资 REIT。 让我们开始吧！
什么是房地产投资信托？
房地产投资信托 (REIT) 是一家拥有、经营或资助房地产的公司。 房地产投资信托通过购买用于为房地产提供资金的抵押贷款或贷款，或通过拥有和租赁有形房地产来创造长期投资。 他们希望为股东提供稳定的股息收入和适度的股价升值。
对股息收入的重视源于REITs的税收优惠待遇：REITs只要将至少90%的应税利润分配给投资者，就无需缴纳公司税。
这并不意味着您可以免税。 房地产投资信托基金的分配按正常收入税率征税； 大多数其他股票股息以较低的优惠税率征税。 如果 REIT 的资产被出售并且 REIT 获得资本收益，您最终可能会欠股息以外的更多税款。
房地产投资信托基金如何运作
房地产投资信托 (REIT) 是投资房地产的税收优惠实体的花哨词。 房地产投资信托基金有义务将其应税收入的 90% 作为股息支付，以换取不缴纳公司税，因此它们的支出通常大大高于传统公司。
法律要求 REITs 将至少 75% 的资产投资于房地产，并且至少 75% 的总收入来自房地产的租金或抵押贷款利息。 这些房地产投资信托基金通过两种方式创造资金：投资和管理财产，以及为房地产抵押贷款融资。 基于这种区别，房地产投资信托基金分为两种类型：
- 股权房地产投资信托基金—— 这些房地产投资信托基金直接拥有不动产的权益并对其进行管理，定期收取租金并像传统房东一样维护财产。
- 抵押房地产投资信托基金—— 这些房地产投资信托基金拥有房地产抵押贷款，并收取房地产融资的利息或其他款项。
与大多数房主一样，REITs 会借一大笔钱来购买他们的房产。 然而，来自租金或其他付款的持续现金流使他们能够相对轻松地借到大笔款项。 这种借贷使他们能够赚到比其他方式更多的钱。
房地产投资信托基金活跃于几乎所有房地产行业，包括：
- 独户住宅
- 公寓大楼
- 便利店
- 仓库
- 计算机数据中心
- 医疗结构
- 购物中心
- 酒店
- 蜂窝塔
这些是最常见的一些，但是，房地产投资信托基金几乎可以拥有任何形式的房地产。 然而，他们确实倾向于专注于特定行业，更愿意专注于一两个领域，因为高管可以利用他们广泛的知识和专业关系来帮助房地产投资信托基金表现更好。 此外，投资者对集中型企业的评价高于分散型企业。
房地产投资信托的类型
房地产投资信托基金根据其持有的投资分为三种类型：股权型、抵押型和混合型房地产投资信托基金。 根据获得投资的方式，每一组进一步细分为三类：公开交易的 REITs、公开非交易的 REITs 和私人 REITs。
每种 REIT 类型都具有独特的特征和风险，因此在投资前了解幕后情况至关重要。
投资控股的房地产投资信托基金类型
#1。 股权房地产投资信托基金
股权 REITs 的功能类似于房东，处理拥有房产所带来的所有管理事务。 他们拥有基础房地产、收取租金、维护它并对其进行再投资。
#2。 抵押房地产投资信托基金
与股权 REITs 不同，抵押 REITs（也称为 mREITs）不拥有相关财产。 相反，他们拥有由房地产担保的债务证券。 例如，如果一个家庭获得房屋抵押贷款，这种房地产投资信托基金可能会从原始贷方购买抵押贷款并随着时间的推移收取每月付款，通过利息收入创造资金。 与此同时，其他人——在本例中为家庭——拥有并经营该物业。
#3。 混合房地产投资信托基金
混合房地产投资信托基金是股权和抵押房地产投资信托基金的混合体。 这些公司拥有并经营房地产，以及商业地产抵押贷款。 要了解 REIT 的核心重点，请参阅招股说明书。
按交易状态划分的 REIT 类型
#1。 公开交易的房地产投资信托基金
顾名思义，公开交易的 REITs 与股票和 ETF 一起在交易所交易，可以使用标准经纪账户购买。 公开上市的REITs治理标准更高，透明度更高。 他们还拥有最具流动性的股票，这意味着投资者可以轻松地购买和出售 REIT 的股票——例如，比自己投资和出售零售物业要快得多。 由于这些原因，许多投资者只买卖公开交易的房地产投资信托基金。
#2。 公共非交易房地产投资信托基金
这些房地产投资信托基金在美国证券交易委员会注册，但不在证券交易所交易。 相反，它们可以从参与公共非交易产品（例如 Fundraise）的在线房地产经纪人处购买。 这些房地产投资信托基金的流动性特别差，因为它们没有公开交易，交易期限通常为八年或更长时间。
#3。 私人房地产投资信托基金
这些 REITs 不仅未上市，因此难以评估和交易，而且它们通常也被排除在 SEC 注册之外：因此，私人 REITs 的透明度要求较低，这可能会使其绩效评估更加困难。 这些限制使这些 REITs 对许多投资者的吸引力降低，并且它们带来了额外的风险。
房地产投资信托基金的优点
除了良好的盈利记录外，投资者青睐 REITs 的原因有很多：
- 高股息收益率，来自支付收入的合法需要，并且是 以出租物业的稳定现金流为后盾。
- 由于 REITs 与整体市场的联系较少， 它们的驱动原因与大多数股票不同，它们可以提供多元化收益。
- 没有管理难题，这样您就可以睡得更好，因为您不必在凌晨 3 点修理坏了的空调，也不必应付大喊大叫的租客。
- 物业多元化 这意味着，与许多个体业主不同，REITs一般投资于几十甚至上百座建筑物，因此其盈利能力并不依赖于少数资产。
这些是投资房地产投资信托基金相对于股票和直接投资出租物业的一些最重要的优势。
为什么不投资房地产投资信托基金
不投资REITs也有理由，投资者在投资REITs时应特别注意以下问题：
- 沉重的债务负担， 在该行业中很典型，因为 REITs 与普通房主一样，以大量杠杆为房产融资。 投资者必须相信公司能够在支付股息的同时管理债务。
- 根据埃里克罗斯曼的说法， 宾夕法尼亚州布林茅尔 CenterSquare Investment Management 的投资组合经理表示，利率上升可能会在短期内损害 REIT 股票，因为投资者普遍认为利率上升表明 REIT 下跌，因此会出售它们。 但是，他声称，在漫长的牛市中，这并不总是让他们付出代价。
- 股息可能难以为继， 如果投资于个人房地产投资信托基金，则应避免这种情况。 如果 REIT 减少股息，其股价将下跌或可能已经因预期减少而下跌。
- 高房价， 可以帮助推高房地产投资信托基金的价值，但这些价值最终可能会下跌，从而损害房地产投资信托基金的价格。
- 非交易房地产投资信托基金和私人房地产投资信托基金，没有与公开交易的房地产投资信托基金相同的高治理标准。
如何在印度投资房地产投资信托基金？
REITs 在证券交易所公开交易，投资者可以使用 Demat 账户购买单位。 投资者还可以关注首次公开募股以利用新推出的房地产投资信托基金。 您可以利用以下渠道：
#1。 通过证券交易所投资
REITs 与 ETF 一样，在股票市场上市和交易。 因此，只要投资者拥有 Demat 账户，购买 REIT 单位就很简单。 REIT 单位的价格可能会根据证券交易所的需求而波动。 房地产投资信托基金的表现也会对价格产生影响。 在印度，目前有三种 REIT 可供选择：Embassy Office Parks REIT、Mindspace Business Park REIT 和 Brookfield India Real Estate Trust。
#2。 通过互惠基金投资
在印度，国内很少有共同基金从事房地产投资信托基金，房地产风险敞口也很低。 共同基金也可用于投资房地产投资信托基金。 寻求投资海外房地产的印度投资者可以参与主要投资于国际房地产投资信托基金的 Kotak 海外房地产投资信托基金。
#3。 通过IPO投资
投资者可以密切关注房地产投资信托基金的首次公开募股，并在上市时进行投资。 这需要对所有 REIT 风险因素进行广泛调查和理解。 由于印度 REIT 行业仍在发展，并且只有少数 REIT 可供选择，投资者必须等待下一次 IPO。
你如何在房地产投资信托基金上赚钱？
房地产投资信托基金的股息通常大大高于标准普尔 500 指数成份股的平均水平，因为美国国税局要求房地产投资信托基金将 90% 的应税利润支付给股东。 这些高收益股息的复合是从房地产投资信托基金产生被动收入的最佳方法之一。
你可以在房地产投资信托基金上赔钱吗？
任何投资总是有损失的机会。 随着利率上升，公开上市的房地产投资信托基金特别容易失去价值，导致投资资本流入债券。
经济衰退期间房地产投资信托基金安全吗？
在经济低迷时期，投资某些类型的房地产投资信托基金，例如投资酒店建筑的房地产投资信托基金，并不是一个好主意。 投资其他形式的房地产，例如医疗保健或零售，是防止经济衰退的绝佳方法。 它们的租赁结构更长，因此周期性更小。
我如何开始投资房地产投资信托基金？
开立经纪账户通常只需几分钟，是最简单的入门方式。 然后，就像任何其他股票一样，您将能够买卖公开交易的房地产投资信托基金。 由于房地产投资信托基金产生如此可观的股息，将它们放入 IRA 等税收优惠账户以避免支付分配税可能是有利的。
如果您不想交易单个 REIT 股票，购买代表您审查和投资各种 REIT 的 ETF 或共同基金可能更有意义。 您将受益于快速多样化和降低风险。 这些资金可以通过许多经纪公司获得，投资于它们比调查单个 REITs 进行投资涉及的功课更少。
REIT 是一项好的投资吗？
投资 REITs 是使您的投资组合多样化的绝妙方法，超越标准股票和债券，并且由于其高股息收益率和长期资本增值而具有吸引力。
投资房地产投资信托基金需要多少钱？
尽管任何人都可以投资，但公共非交易 REIT 通常有 1,000 至 2,500 美元的最低投资要求。
我可以在 REIT 中投资 1,000 美元吗？
是的。 大多数房地产投资信托基金可以不到 1,000 美元的价格购买。
我怎样才能每月赚取 1000 美元的被动收入？
如何每月额外赚取 1,000 美元：
- 购买美国国债
- 你可以出租你的院子
- 租你的车
- 房地产出租
- 创建电子书
- 成为合作伙伴
什么是 REIT 的 90% 规则？
要成为房地产投资信托基金，公司必须将其大部分资产和收入与房地产投资相关，并且必须每年以股息的形式向股东支付至少 90% 的应税收入。
房地产投资信托基金比股票风险更大吗？
房地产投资信托基金在 20 至 50 年的时间段内以及最近的全年数据（2021 年）都跑赢了股票。 大多数房地产投资信托基金的波动性低于标准普尔 500 指数，其中一些的波动性仅为整个市场的一半。
REITs的缺点是什么？
如果前提是该行业年初至今的表现 (+10.52%)，则最有可能做出回应。 去年，利率上升损害了房地产投资信托基金 (REIT)。 但是，如果你想进入房地产行业，你应该仔细考虑你的选择。
为什么不投资房地产投资信托基金？
房地产投资信托基金并非没有风险。 他们的回报可能波动很大，容易受到利率波动的影响，有所得税后果，流动性差，费用会降低总回报。
结论
房地产投资信托基金使新投资者进入房地产市场变得简单。 股息除了具有其他优势外，还为投资者的投资组合提供流动性。 寻求房地产投资的投资者应研究各种投资工具，尤其是首次公开募股。
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参考资料
