Bạn đã bao giờ nghĩ về tỷ lệ và làm thế nào để tính toán nó? Nếu vậy, thì bạn không đơn độc. Bài viết này sẽ trình bày chi tiết về tỷ lệ trần bất động sản, vì vậy hãy chú ý theo dõi!
Rất ít thuật ngữ được sử dụng thường xuyên và đồng thời bị hiểu lầm trong đầu tư bất động sản là “tỷ lệ vốn hóa”. Tập trung vào lợi nhuận tiềm năng khi bảo vệ quy mô đầu tư theo kế hoạch của bạn thường là một ý kiến hay.
Thống kê lợi nhuận được gọi là tỷ lệ giới hạn ước tính lợi tức có thể có đối với các khoản đầu tư hoặc hoàn vốn. Do bản chất của lợi nhuận, họ thường sử dụng nó với các tài sản thương mại có rủi ro cao (thu nhập hoạt động).
Tỷ lệ giới hạn bất động sản là gì?
Tỷ lệ giới hạn, còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa, là một thống kê được sử dụng để xác định mức độ mong muốn của một mảnh bất động sản. Đó là một tỷ lệ đại diện cho giá trị thị trường của một tài sản chia cho thu nhập hoạt động ròng hàng năm (NOI).
Trong quý đầu tiên của năm 2023, tỷ lệ vốn hóa trung bình cho bất động sản bán lẻ ở Hoa Kỳ là 6.14%, theo Statista. Tỷ lệ giới hạn cho tài sản bán lẻ tại các trung tâm mua sắm trong thời gian này là 6.75%, so với 5.63% cho các cửa hàng độc lập.
Tỷ lệ giới hạn thường được sử dụng để tính toán giá trị nội tại của tài sản và đóng vai trò là điểm chuẩn để so sánh với các tài sản khác thuộc loại tương tự. Loại, vị trí, kích thước và độ tuổi của bất động sản đều ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn theo những cách khác nhau.
Tỷ lệ vốn hóa thường được sử dụng trong việc phát triển và đầu tư bất động sản. Đây là một trong những tiêu chí chính để so sánh các tài sản tương tự để mua lại, phát triển, tái phát triển và bố trí.
Những phẩm chất này bao gồm những điều sau đây:
- Nhà cho thuê nhiều hộ gia đình
- Căn hộ Bất động sản thương mại
- Nhà phố cho thuê
- Cho thuê nhà ở một gia đình
Chỉ số này cho thấy tỷ lệ dòng tiền của tài sản mà bạn đang chi cho nó. Tỷ lệ giới hạn cao cho thấy tài sản có lãi so với chi phí sở hữu. Tỷ lệ giới hạn thấp cho thấy rằng chi phí sở hữu vượt quá thu nhập mà nó tạo ra.
Những điều nhà đầu tư cần biết về tỷ lệ vốn hóa
Khi mua một bất động sản đầu tư bằng tiền mặt, các nhà đầu tư có thể ước tính tỷ lệ hoàn vốn dự kiến của họ bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa. Bất kể chiến lược tài chính là gì, thủ tục này hoạt động. Do đó, các nhà đầu tư có thể đánh giá các tài sản đầu tư khác nhau bằng cách sử dụng tỷ lệ giới hạn để tạo ra một sân chơi công bằng.
Bất động sản đầu tư cho thuê phù hợp với tỷ lệ trần vì nó phụ thuộc vào thu nhập hoạt động ròng. Thật không may, nó không thể được sử dụng để mua các tài sản bất động sản khác, chẳng hạn như nhà sửa chữa và lật hoặc, trong một số trường hợp, cho thuê ngắn hạn—các công thức ROI dòng tiền và hoàn vốn bằng tiền mặt, đều hữu ích như nhau cho lựa chọn đầu tư.
Công thức tỷ lệ giới hạn bất động sản
Tỷ lệ vốn hóa trong bất động sản được xác định theo công thức sau.
Chúng ta có thể tính toán tỷ lệ vốn hóa theo nhiều cách khác nhau. Kỹ thuật được sử dụng rộng rãi nhất liên quan đến việc chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) của bất động sản cho giá trị thị trường hiện tại của nó để có được tỷ lệ vốn hóa của một khoản đầu tư bất động sản. toán học,
Thu nhập hoạt động ròng chia cho giá trị thị trường hiện tại là tỷ lệ vốn hóa.
Sau khi trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến việc duy trì tài sản, thu nhập hoạt động ròng là thu nhập hàng năm (dự kiến) kiếm được từ tài sản (chẳng hạn như tiền thuê nhà). Những chi phí này bao gồm giá phải trả cho việc bảo trì liên tục của cơ sở và thuế bất động sản.
Chẳng hạn, tỷ lệ giới hạn đối với khoản đầu tư là 5.0% nếu bất động sản đầu tư trị giá 1 triệu đô la tạo ra thu nhập hoạt động ròng hàng năm là 50,000 đô la (tiền thuê trừ đi chi phí hoạt động).
Lãi suất trần = 50,000 USD chia cho 1,000,000 USD, hay 5.0%
Tuy nhiên, lần lặp lại thứ hai ít được yêu thích hơn vì hai lý do. Trước hết, nó tạo ra những kết quả phi lý đối với những bất động sản cũ được mua với giá hời cách đây vài năm hoặc vài thập kỷ. Thứ hai, nó không thể áp dụng cho các tài sản được thừa kế vì giá mua của chúng bằng XNUMX, khiến việc phân chia là không thực tế.
Ngoài ra, phiên bản đầu tiên, sử dụng giá thị trường hiện tại thay vì giá mua ban đầu theo giá trị đã đặt, là một đại diện đúng hơn vì giá bất động sản thay đổi rất nhiều.
Một trong những trường đại học bất động sản trực tuyến hàng đầu có thể là một lựa chọn tốt cho bất kỳ ai quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về tỷ lệ vốn hóa.
Tính tỷ lệ giới hạn bất động sản
Sau đó, bạn có thể tính thu nhập ròng bằng công thức dưới đây:
Thu nhập ròng bằng (100 – chi phí hoạt động) [%]. * [%] = (100 – tỷ lệ trống] *Tổng thu nhập
Bạn có thể tìm ra tỷ lệ giới hạn theo cách thủ công bằng cách sử dụng các tính toán đã nêu ở trên hoặc công cụ tính tỷ lệ giới hạn của chúng tôi. Thực hiện theo các bước đơn giản sau để đạt được nó:
- Bắt đầu bằng cách xác định giá trị của tài sản, chẳng hạn như có thể thực hiện bằng cách xem giá bán của nó. Hãy giả sử rằng đó là 200,000 đô la để bắt đầu.
- Tìm hiểu tổng thu nhập cho thuê của bạn. Nó chỉ là số tiền bạn nhận được từ những người thuê nhà của bạn hàng năm. Giả sử số tiền đó lên tới 30,000 đô la một năm.
- Tìm ra tỷ lệ trống. Giả sử rằng ngôi nhà trống trong 2% thời gian.
- Chọn tỷ lệ phần trăm chi phí hoạt động. Ví dụ: nếu bạn phải chi 500 đô la mỗi tháng cho phí, thì số tiền đó lên tới 6000 đô la mỗi năm hoặc 20% tổng thu nhập của bạn.
- Tính doanh thu cho thuê ròng bằng công thức trên: Thu nhập ròng được tính bằng (100 – 20)% * (100 – 2)% * 30,000 USD hoặc 0.8 * 0.98 * 30,000 USD, bằng 23,520 USD.
- Sau đó, chúng tôi tính tỷ lệ giới hạn bằng cách chia doanh thu thuần cho giá trị của tài sản:
- Tỷ lệ giới hạn bằng $23,520 / $200,000 hoặc 11.76%.
Tỷ lệ giới hạn bất động sản thương mại
Tỷ lệ vốn hóa, đôi khi được gọi là "tỷ lệ vốn hóa", là phép tính được sử dụng trong bất động sản thương mại để xác định lợi nhuận có thể mà nhà đầu tư có thể nhận được trên một tài sản nhất định. Thông thường, từ 3% đến 20%, tỷ lệ giới hạn được biểu thị dưới dạng phần trăm.
Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi có mối tương quan trái ngược với tỷ lệ giới hạn và giá trị tài sản. Giá mua tăng và giảm tỷ lệ nghịch với tỷ lệ giới hạn.
Có thể so sánh với cách các nhà đầu tư sử dụng bội số để định giá cổ phiếu hoặc các chứng khoán khác, định giá bất động sản thương mại bằng tỷ lệ giới hạn cũng giống như vậy. Chẳng hạn, tỷ lệ giới hạn 10% tương đương với 10 lần.
Một nhà đầu tư dự đoán sẽ kiếm được 1 triệu đô la thu nhập hoạt động ròng hàng năm từ bất động sản nếu họ trả 10 triệu đô la cho một tòa nhà với tỷ lệ trần 10%.
Tương tự như việc một nhà đầu tư mua toàn bộ công ty với giá 20 triệu USD, ý tưởng này cũng được sử dụng. 5% của khoản đầu tư 20 triệu đô la được trả lại nếu doanh nghiệp tạo ra thu nhập 1 triệu đô la trong một năm nhất định.
Các nhà đầu tư bất động sản gọi khoản đầu tư này là tỷ lệ trần 5%, trong khi các nhà đầu tư chứng khoán thường gọi nó là bội số 20. Một nhân với tỷ lệ giới hạn bằng một, theo công thức.
Tỷ lệ vốn hóa tốt trong bất động sản là gì?
Tỷ lệ giới hạn tốt là tỷ lệ mà ở đó, trên một tập hợp các khoản thu nhập và chi phí hoạt động được “bình thường hóa”, tỷ lệ giới hạn của bất động sản chủ thể cao hơn so với tỷ lệ giới hạn của các bất động sản tương đương đã bán trước đây. Để minh họa, hãy xem xét việc mua một bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình với mức trần 6% khi ba bất động sản lân cận cùng thời đại gần đây được bán với mức trần từ 5.50% đến 5.75%.
Tỷ lệ giới hạn 7.5% có nghĩa là gì?
Tỷ lệ giới hạn là 7.5 cho thấy rằng bạn nên dự kiến thu nhập gộp hàng năm là 7.5% trên tài sản hoặc giá trị đầu tư của mình. Tỷ lệ trần 7.5 tương ứng với tiền lãi hàng năm là 11,250 đô la cho một tài sản trị giá 150,000 đô la.
Tỷ lệ giới hạn 4.25 có tốt không?
Tỷ lệ vốn hóa 4.25% (tỷ lệ vốn hóa là 4.25%) biểu thị lợi tức đầu tư hàng năm là 4.25%. Nói cách khác, nếu bạn mua một ngôi nhà, thu nhập ròng hàng năm của bạn từ nó sẽ bằng 4.25% giá bạn đã trả cho nó.
Giá hoặc giá trị của tài sản được chia cho doanh thu hoạt động ròng hàng năm để đạt được tỷ lệ trần 4.25 phần trăm.
Tỷ lệ giới hạn 3% có nghĩa là gì?
Tỷ lệ giới hạn 3% (tỷ lệ vốn hóa là ba phần trăm) cho thấy rằng khoản đầu tư của bạn sẽ mang lại cho bạn lợi nhuận ba phần trăm hàng năm. Nói cách khác, nếu bạn mua một ngôi nhà, thu nhập ròng hàng năm của bạn từ nó sẽ bằng 3% giá bạn đã trả cho nó.
Bằng cách chia doanh thu hoạt động ròng hàng năm cho giá hoặc giá trị của tài sản, tỷ lệ trần 3 phần trăm đã được tính toán.
Tỷ lệ giới hạn tốt cho tài sản cho thuê vào năm 2023 là bao nhiêu?
Tỷ lệ giới hạn lành mạnh có thể dao động từ 4% đến 12%. 4% có thể là một tỷ lệ giới hạn hợp lý nếu bạn sống ở một nơi có nhu cầu và chi phí cao, chẳng hạn như Thành phố New York hoặc Los Angeles. Tỷ lệ giới hạn trung bình từ 10% trở lên có thể được thấy ở các khu vực có nhu cầu thấp, như khu vực đang phát triển hoặc vùng lân cận nông thôn. Dưới đây là một số cân nhắc khác:
- Thu nhập cho thuê hiện tại của tài sản
- Chấp nhận rủi ro
- Dự báo giá thuê trong tương lai
- Tăng trưởng giá trị tài sản trong tương lai
Tỷ lệ vốn hóa cao có thể được ưu tiên hơn từ quan điểm lợi nhuận nếu nhà đầu tư muốn nhanh chóng thu lại số tiền đã chi cho giá mua lại. Trong đánh giá rủi ro, tỷ lệ vốn hóa thấp biểu thị mức độ rủi ro thấp hơn, trong khi tỷ lệ vốn hóa cao biểu thị mức độ rủi ro cao hơn.
Tỷ lệ vốn hóa cao hơn thường biểu thị rủi ro lớn hơn, trong khi tỷ lệ vốn hóa thấp hơn biểu thị rủi ro giảm nhưng phần thưởng thấp hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia thường coi 5% đến 10% là tỷ lệ trần “tốt”, trong khi tỷ lệ trần 4% biểu thị rủi ro giảm nhưng thời gian thu hồi khoản đầu tư dài hơn.
Câu hỏi thường gặp về tỷ lệ giới hạn bất động sản
Khi nào có thể chấp nhận yêu cầu tỷ lệ giới hạn?
Cso sánh tỷ lệ giới hạn giữa hai hoặc nhiều tài sản có thể khá hữu ích. Biết được tỷ lệ vốn hóa của từng tài sản sẽ cho phép bạn xác định tỷ lệ nào tạo ra thu nhập hoạt động ròng (NOI) lớn nhất. Một cách khác để xem tỷ lệ giới hạn là thước đo sức mạnh của tài sản.
Là một thế chấp bao gồm trong một tỷ lệ trần?
Các khoản thanh toán thế chấp của bạn không được tính đến khi tính lãi suất trần. Doanh thu hoạt động thuần hàng năm của bạn, trừ đi chi phí hàng năm của bạn (ngoài khoản thế chấp của bạn), được tính vào công thức tính lãi suất trần. (Để xác định tỷ lệ giới hạn của bạn, hãy chia số tiền đó cho chi phí của ngôi nhà.)
Kết luận
Tỷ lệ giới hạn hỗ trợ trong việc đánh giá lợi nhuận. Các nhà đầu tư bất động sản có thể đánh giá tài sản cho thuê bằng cách sử dụng công thức tỷ lệ trần, một chỉ số quan trọng để xác định lợi tức đầu tư dự kiến.
- ỨNG DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN: Lựa chọn hàng đầu hiệu quả nhất năm 2023
- TỶ LỆ VỐN: Định nghĩa và Sử dụng trong Đầu tư Bất động sản
- Tỷ lệ vốn hóa trong bất động sản: Hướng dẫn nhà đầu tư biết tỷ lệ vốn hóa
- TỶ LỆ VỐN HÓA: Giải thích Tỷ lệ Vốn hóa Bất động sản
- 4 yếu tố cần thiết của một bảng mũ tốt
dự án
