Отримання іпотечного кредиту на купівлю будинку часто є найбільшою інвестицією, яку більшість людей робить самостійно. Скільки ви можете профінансувати, залежить від багатьох речей, а не лише від того, скільки вам надасть банк. Вам потрібно дивитися не лише на свої фінанси, але й на те, що вам подобається та що не подобається, і на те, що для вас найважливіше. Ось усе, про що вам потрібно подумати, щоб з’ясувати, як рефінансувати свою іпотеку за емпіричним правилом відповідно до іпотеки Дейва Ремсі та відсотка доходу, який потрібно інвестувати, щоб отримати будинок вашої мрії.
Іпотечне правило великого пальця
Загальне емпіричне правило в ринок нерухомості полягає в тому, що кредитори визначають, скільки людина може позичити, виходячи зі співвідношення боргу до доходу. Іншими словами, відношення заборгованості до доходу — це загальна сума боргів, поділена на валовий місячний або річний дохід.
У більшості випадків кредитори розглядають можливість надання позик людям, якщо сума позики становить принаймні 28% їх валовий дохід. «Емпіричні правила іпотеки», які включають такі правила, як «правило 32 відсотки» та «правило 40 відсотків», є групою інших правил.
Якщо сума, яку ви хочете позичити, перевищує будь-який із цих лімітів, вашу заявку, ймовірно, буде відхилено. Якщо ви знаєте ці критерії, ви можете використовувати математику, щоб визначити, чи зможете ви отримати потрібну позику. Ви витратите час і енергію, якщо чекатимете, поки банк скаже вам те саме. Це заощадить ваш час і енергію.
Як працює емпіричне правило рефінансування іпотеки?
Основне правило рефінансування іпотечного кредиту під 1 відсоток говорить, що вам слід подумати про рефінансування свого будинку, якщо ви можете отримати відсоткову ставку, що принаймні на один відсотковий пункт нижча за вашу поточну ставку. Нова ставка краще, якщо вона нижча.
«Якщо у вас є кредит на 500,000 280 доларів, ви заощадите близько 3,360 доларів на місяць або 1 доларів на рік, якщо ставка знизиться на XNUMX відсотковий пункт», – Мелісса Кон, іпотечний банкір Вільям Равейс Mortgage, повідомив The Balance в електронному листі.
Скільки іпотечних кредитів я можу собі дозволити?
Більшість покупців житла можуть дозволити собі іпотечний кредит у два-два з половиною розміри їх річної зарплати. Використовуючи цю формулу, людина, яка заробляє 100,000 200,000 доларів на рік, може дозволити собі іпотеку лише на суму від 250,000 XNUMX до XNUMX XNUMX доларів. Але цей розрахунок — лише приблизна оцінка».
Зрештою, є ще кілька речей, про які вам потрібно подумати, вибираючи нерухомість. По-перше, дізнайтеся, що ваш кредитор вважає, що ви можете собі дозволити (і як він прийшов до такої оцінки). По-друге, вам потрібно подумати про себе і вирішити, в якому будинку ви готові жити, якщо плануєте залишатися в будинку надовго, а також від чого ще ви готові (чи ні) відмовитися. щоб жити у вашому домі.
Чому правило 1% для рефінансування іпотечного кредиту загалом працює?
Використовувати 1% як емпіричне правило, щоб вирішити, коли рефінансувати іпотеку, має сенс, оскільки ви можете заощаджувати кілька тисяч доларів щороку. Використовуючи той самий приклад, що й вище, Кон сказав: «Якщо у вас є відповідна позика, а витрати на закриття становлять близько 6,000 доларів США, знадобиться трохи менше двох років, щоб вийти на беззбитковість і дійсно почати заощаджувати гроші за допомогою рефінансування».
Припустімо, ви плануєте рефінансувати позику на суму 200,000 6 доларів США з відсотковою ставкою 1,199% і щомісячним платежем 0.5 доларів США. Ось скільки ви заощадите, якщо рефінансуватимете за нижчою ставкою на 1 або 5,000 відсотковий пункт. Але не всі ці заощадження підуть у вашу кишеню. Вам доведеться покрити витрати на рефінансування, закриття та дострокове погашення кредиту. Фредді Мак каже, що середня вартість закриття становить близько XNUMX доларів. Враховуйте ці комісії перед рефінансуванням за ставкою, яка менш ніж на один відсотковий пункт нижча за вашу поточну ставку.
Емпіричне правило рефінансування іпотеки 1% проти правила точки беззбитковості
1 відсоток інструкція з рефінансування це добре, але ви також повинні враховувати правило порогу беззбитковості. За словами Кона, це емпіричне правило ґрунтується на витратах і заощадженнях на завершення. Після того як ви сплатите свої комісії за рефінансування, саме тоді ви почнете заощаджувати гроші. Тому, коли ви вирішуєте рефінансувати, вам слід подумати про те, як довго ви плануєте жити в будинку.
Давайте повернемося до прикладу, який ми використовували вище, про зниження ставки за іпотечним кредитом у 200,000 6 доларів США з 5% до 125%. Ви заощадите 90 доларів на місяць, що після сплати податків становитиме 2,500 доларів. Але припустімо, що ваша нова іпотека обійдеться вам у 2,500 доларів у вигляді комісії та витрат на закриття. Якщо розділити свої витрати (91 доларів США) на щомісячні заощадження (28 долар США), для досягнення беззбитковості знадобиться XNUMX місяців. Якщо ви плануєте незабаром переїхати, рефінансування може бути не варто.
Який відсоток доходу має йти на щомісячну іпотечну оплату за правилом пальця?
Оскільки обставини кожного власника житла різні, не існує універсального правила щодо того, скільки ви повинні щомісяця платити за іпотекою. Тим не менш, у фахівців є кілька порад, які допоможуть вам не витрачати занадто багато на житло.
#1. Правило 28% для іпотечних платежів
«Правило 28 відсотків» говорить, що ваші іпотечні платежі, включаючи податки на нерухомість і страхування, не повинні коштувати більше 28 відсотків вашого місячного валового доходу. Це часто називають безпечним співвідношенням іпотеки до доходу або хорошим загальним правилом для іпотечних платежів. Валовий дохід – це те, що ви заробляєте до сплати податків, боргових платежів та інших зобов’язань. Кредитори зазвичай дивляться на ваш валовий дохід, щоб визначити, яку суму іпотечного кредиту ви можете собі дозволити.
Неважко зрозуміти, як використовувати правило 28 відсотків. Припустімо, що місячний валовий дохід вашої родини становить 5,000 доларів США. Якщо ви помножите свій валовий місячний дохід на 28, ви зможете отримати приблизне уявлення про те, скільки ви можете витрачати на свою іпотеку щомісяця. У цьому випадку, якщо ви дотримуєтеся правила 28 відсотків, ви не повинні витрачати більше 1,400 доларів на місяць на виплату іпотеки.
#2. 28/36 Правило
Ви знаєте, що таке правило 28 відсотків, але ви не знаєте, що таке правило 28/36. Як ми вже говорили, правило 28 відсотків говорить про те, що як домовласник ви не повинні витрачати більше 28 відсотків свого місячного доходу на загальну виплату іпотечного кредиту. Тоді ви не повинні були витрачати більше 36% свого доходу на інший борг (борг за будинок, автокредитування, кредитні картки тощо). Це ще одне корисне емпіричне правило щодо витрат у межах вашого бюджету.
Яке співвідношення мого боргу та доходу (DTI)?
Вирішуючи, яку суму позики ви можете собі дозволити, кредитори не просто дивляться на ваш валовий дохід. Співвідношення вашого боргу до доходу також є дуже важливим фактором.
Ваше співвідношення боргу до доходу інформує кредиторів, яка частина вашого місячного доходу йде на борги та інші зобов’язання. Кредитори дивляться на ваш коефіцієнт DTI, щоб визначити, скільки ви можете платити щомісяця за іпотекою. Якщо ваш коефіцієнт DTI високий, це означає, що ви є більш ризикованим кандидатом на отримання іпотеки, оскільки у вас залишається менше грошей після оплати рахунків. Якщо ви втратите роботу або матимете інші фінансові проблеми, ви можете не сплатити іпотеку.
Скільки іпотечних кредитів я можу собі дозволити?
Позичальники повинні самі визначити, скільки вони реально можуть заплатити за плату за будинок. Незважаючи на те, що Правило 28 є хорошим місцем для початку, краще скласти реалістичний бюджет свого майбутнього життя як домовласника.
Складаючи бюджет на майбутнє, почніть із щомісячних рахунків. Реалістичний бюджет повинен включати все те, без чого ви не можете жити в наш час. Подумайте про те, скільки коштує ваш мобільний телефон і абонемент у спортзал, а також про те, скільки вам обходиться покупка продуктів і бензину.
Ваше нове підприємство з нерухомістю збільшить ваші поточні витрати. Податок на нерухомість і регулярний ремонт житла – дві витрати, про які люди часто забувають.
Якщо ви знайдете час, щоб скласти реалістичний бюджет перед тим, як переїхати, ви зможете уникнути того, щоб бути «бідним». По суті, термін «бідний будинок» стосується позичальників, які можуть сплачувати свої іпотечні платежі, але для цього мають робити значні скорочення в інших сферах свого бюджету. У позичальника може бути чудовий будинок, але не вистачає грошей на його ремонт або меблювання. Дуже важливо мати пристойний будинок і достатньо грошей, щоб нюхати троянди.
Рекомендації щодо житла Дейва Ремсі проти емпіричного правила іпотеки 28/36
Правило 28/36 — це стандартне співвідношення боргу до доходу, яке використовується в іпотечному бізнесі. Це означає, що ваші загальні щомісячні виплати боргу не повинні перевищувати 36% вашого доходу до сплати податків, і не більше 28% вашого доходу має йти на житло.
Найважливіша річ, яку слід взяти з цього, полягає в тому, що іпотечне правило Дейва Ремсі розроблено, щоб допомогти вам стати багатими. З нижчим іпотечним платежем ви можете уникнути заборгованості за кредитною карткою та заощадити більше грошей. Мало того, що ваш щомісячний платіж буде менше, але вам доведеться платити на 15 років менше.
З іншого боку, правила іпотечної індустрії створені, щоб допомогти їм заробити якомога більше грошей.
Що таке витрати на закриття та наскільки вони високі?
Численні витрати, які необхідно сплатити для того, щоб ви могли законно придбати будинок, разом називаються «комісіями за закриття». Ви повинні закласти в бюджет від трьох до п’яти відсотків від загальної вартості вашого будинку на витрати на закриття, які можуть включати такі речі, як плата за право власності, оцінка, податки та комісія за реєстрацію. 5
Чи можу я отримати іпотеку з 50% DTI?
Цілком можливо, але не гарантовано, що ви зможете знайти іпотечного кредитора, який працюватиме з вами, навіть якщо ваш DTI досягає 50%. Якщо позичальник має накопичені виплати за шість місяців на додаток до інших кваліфікаційних умов, спонсорована державою іпотечна фінансова компанія Fannie Mae затвердить DTI «понад 45%» у кожному конкретному випадку. Це один із принципів гнучкого кредитування Fannie Mae.
Що таке правило «здатності відшкодувати»?
Іпотечні кредитори несуть відповідальність за виконання так званої «належної обачності», щоб переконатися, що позичальники зможуть повернути свої позики. Наприклад, якщо відсоткова ставка за іпотечним кредитом буде підвищена через кілька років, позикодавець несе відповідальність за те, щоб іпотечний кредит можна було виплачувати навіть за вищої ставки.
Яку суму іпотеки я можу дозволити собі виходячи з моєї зарплати?
Поширеною практикою є використання емпіричного правила, щоб оцінити, яку частину іпотечного платежу ви зможете собі дозволити, виходячи з вашого доходу. Наприклад, згідно з рекомендаціями деяких професіоналів галузі, ви не повинні витрачати на іпотеку більше ніж у два-два з половиною розміри вашого річного валового доходу (таким чином, якщо ваша річна зарплата становить 60,000 150,000 доларів США, розмір вашої іпотеки має становити не більше 28 29 доларів). Згідно з деякими іншими рекомендаціями, ви не повинні витрачати більше XNUMX-XNUMX% свого місячного валового доходу на витрати на житло.
Що означає бути бідним?
Людина вважається бідною, якщо більша частина її багатства вкладена в будинок, а значна частина доходу використовується для погашення іпотеки та інших витрат, пов’язаних з нею. Ілюстрацією цього може бути, якби у вас було 100,000 500,000 доларів заощаджень і ви витратили всю суму на фінансування будинку вартістю 2,500 3,000 доларів США та мали виплату за іпотекою XNUMX XNUMX доларів США на місяць, незважаючи на те, що ваш місячний чистий дохід становив XNUMX XNUMX доларів США.
Якщо справи підуть на гірше, така домовленість може створити враження, що економіка йде добре, але це може призвести до викупу дуже швидко.
Скільки боргів я можу вже мати і ще отримати іпотеку?
Ваш дохід, а точніше, відношення боргу до доходу (DTI) визначатиме максимальну суму боргу, яку вам дозволено мати в будь-який момент часу. Під час подачі заявки на іпотеку основне правило полягає в тому, щоб DTI не перевищував 30%, а після погашення іпотеки він не повинен перевищувати 43%.
Іпотечне правило Дейва Ремсі проти бюджету 50/30/20
Бюджет 50/30/20 — один із моїх улюблених способів скласти бюджет. Цей бюджет говорить, що ви повинні витрачати 50% свого доходу на потреби, 30% на потреби та 20% на заощадження.
Я вважаю, що цей метод складання бюджету є найбільш корисним, коли він використовується, щоб допомогти людям приймати важливі фінансові рішення, складаючи бюджет на своє майбутнє.
Я відкладаю половину вашого бюджету на «потреби», які включають витрати на житло та утримання будинку. Але також і такі речі, як харчування, транспорт і страхування, які потрібно платити щомісяця.
Якщо виявиться, що 65 відсотків вашого гіпотетичного іпотечного доходу йде на потреби, то залишиться лише 35 відсотків на потреби та заощадження. Іншими словами, покупка більшого будинку означає відмову від речей, які ви хочете (наприклад, подорожі та розваги), або грошей, які ви хочете заощадити (наприклад, вам, можливо, доведеться відкласти вихід на пенсію).
Ви не обов’язково будете «бідним будинком», але вам доведеться щомісяця відмовлятися від інших фінансових цілей, щоб здійснити виплату за іпотекою.
Що зазвичай вимагають кредитори?
PITI, що означає основну суму, відсотки, податки та страхування, стосується ваших щомісячних витрат на житло. Кредитори зазвичай вимагають, щоб ці витрати становили менше або еквівалентно 25-28% вашого місячного валового доходу. Фінансисти називають це коефіцієнтом «переднього кінця». Іншими словами, якщо ваш місячний валовий дохід становить 10,000 120,000 доларів США або якщо ваш річний валовий дохід становить 2,800 XNUMX доларів США, ваш іпотечний платіж не повинен перевищувати XNUMX доларів США.
$10,000 X 28% = $2,800 – максимальні місячні витрати на житло
Кредитори зазвичай вимагають, щоб загальна місячна вартість витрат на житло та довгострокового боргу була нижчою або дорівнювала 33 або 36 відсоткам загального місячного доходу позичальника. Фінансисти називають це «коефіцієнтом резерву». Іншими словами, якщо ваш місячний валовий дохід становить 10,000 3,600 доларів США, у вас не повинно бути більше 2,800 XNUMX доларів США загального довгострокового боргу, включно з іпотечним платежем у розмірі XNUMX XNUMX доларів США та будь-якими іншими подібними платежами.
$10,000 36 X 3,600% = $XNUMX – максимальний загальний борг
Якщо відношення вашого боргу до доходу вище, ніж коефіцієнти, наведені нижче, вам слід обговорити ваші варіанти з вашим кредитором.
Іпотечне правило Дейва Ремсі проти моїх власних думок
Для більшості людей житло – це найдорожча річ, яку вони коли-небудь купуватимуть. Оскільки більшість власників житла позичають гроші, існує також кредитне плече, яке є не менш важливим.
Згідно з іпотечним правилом Дейва Ремсі, багато людей купують занадто багато житла з цих двох причин. Для цього їм часто доводиться відмовлятися від інших, часто більш важливих фінансових цілей.
І все ж я можу пригадати деякі ситуації, коли я б не дотримувався суворо правил Ремсі щодо 20% початкового внеску (або принаймні 10% після двох років важких заощаджень) і 15-річної іпотеки з фіксованою ставкою.
Оскільки процентні ставки такі низькі, це хороший вибір для 30-річної позики з фіксованою ставкою. Але в цьому випадку я дійсно рекомендую 20% початковий внесок або можливість погасити PMI за рік-два.
Так, він досить старий. Але, як і коли ви сплачуєте борг, заощадження на будинку – це шанс по-справжньому побудувати свій фінансова міцність. Це потребує часу та дисципліни, але якщо ви можете заощадити на 20% початкового внеску, ви показали, що можете впоратися з фінансовими злетами та падіннями, пов’язаними з власником житла.
Питання і відповіді
Що таке витрати на закриття та наскільки вони високі?
Витрати на закриття — це різні речі, за які вам доведеться заплатити, щоб законно володіти своїм будинком. Плануйте витратити від 3 до 5 відсотків вартості вашого будинку на витрати на закриття, які можуть включати комісію за право власності, оцінку, податки та комісію за реєстрацію.
Скільки вам потрібно заробляти на рік, щоб дозволити собі будинок в Канаді за 500000 XNUMX доларів?
113,000 доларів на рік
Майте на увазі, що вам потрібно щонайменше 113,000 500 доларів на рік, щоб мати можливість виплачувати іпотечний кредит у XNUMX тисяч доларів.
Яку іпотеку я можу дозволити собі з зарплатою 100 тис.
З 20% початковим внеском і сімейним доходом у 100,000 560,000 доларів ви, ймовірно, зможете купити квартиру за 112,000 XNUMX доларів без особливих проблем. Це число базується на ідеї, що у вас немає великих боргів і ви маєте XNUMX XNUMX доларів у банку.
Статті по темі
