Коли починається новий рік, люди часто витрачають час на роздуми та спостереження. Я мав задоволення та удачу працювати з Realtors®, а також рекламувати її протягом майже 6 років і далі. Скажімо, я бачив, чув або мені це розповідали більше одного разу, і зазвичай це робить ріелтор®! Це як Інтернет: якщо ви чуєте щось неодноразово, це має бути правдою, чи не так? Ха-ха, можливо, не дуже. Однією з найскладніших речей для розуміння є пошук причин. Я чув більше прикладів пошуку причин у сфері нерухомості, більше визначень і більше пояснень, ніж у Картера були таблетки для печінки (як «вони» кажуть), але рідко я чув правильний приклад, визначення чи вказівки.
Отже, давайте демістифікуємо причину закупівель, що це означає для фахівців з нерухомості та як запобігти суперечкам ще до їх початку.
Ключові моменти
- У сфері нерухомості причина закупівлі стосується подій, ініційованих агентом з нерухомості, який зрештою допоміг покупцеві закрити будинок.
- Подання скарги, звернення до арбітражу та заслуховування рішення комісії – це деякі речі, які відбуваються під час суперечок.
- Дотримуйтеся протоколу відкритих дверей і угоди агентства про розкриття інформації, спілкуйтеся зі своїм агентом з нерухомості, завжди оглядайте нерухомість разом зі своїм агентом і пояснюйте, чи працюєте ви з іншим агентом. Це способи запобігти спору щодо причини закупівлі.
Що таке закупівля в сфері нерухомості?: розуміння впливу
У сфері нерухомості причина закупівлі стосується подій, ініційованих агентом з нерухомості, який зрештою допоміг покупцеві закрити будинок. За словами Джима Меллена, ріелтора® з Re/Max Peninsula у Вільямсбурзі, штат Вірджинія, агенти, які заробили комісію, — це ті, хто виконував завдання, які змусили вас купити.
У більшості випадків це буде агент, який першим показав вам будинок. Але якщо ви розірвали зв’язки з цим агентом і випадково бачите будинок знову з іншим агентом, причина закупівлі також може означати того, хто пише пропозицію та допомагає вам у переговорах.
Тепер ви бачите, наскільки складною може бути ця ситуація.
Ноель Нільсен, агент з нерухомості Re/Max Advantage Plus в Ігані, штат Міннесота, каже, що на агентів з нерухомості можна подати до суду, якщо вони допомагають клієнту придбати будинок, знаючи, що клієнт уже дивився будинок, коли мав контракт з іншим агент. Цей контракт не закінчився і не був офіційно припинений до покупки. Однак перший агент мав би показати, що другий агент знав, що з покупцем уже був укладений контракт, коли він купив будинок, що може бути неприємним.
Крім того, агенти, які не погоджуються один з одним щодо відсотків комісійних, можуть звернутися до місцевої ради з нерухомості для арбітражу. Якщо це станеться, покупця можуть попросити дати свідчення як свідок і надати свою версію подій.
Чесність зі своїм агентом допоможе вам запобігти такому конфлікту. Якщо вам потрібно перейти від першого агента, спробуйте ще раз. Просто не забудьте повідомити другому агенту властивості, які ви переглядали з першим.
Читайте також: 15 книг про інвестування в нерухомість для початківців, які варто прочитати
Що викликає спори про закупівлю?
Спори щодо причин закупівлі в угодах з нерухомістю є рідкісним явищем і можуть виникати з різних факторів. Ці суперечки часто виникають через розбіжності щодо того, який агент з нерухомості чи брокер має право отримати комісію за успішний продаж нерухомості.
Однак розуміння загальних причин майнових суперечок є важливим для всіх сторін, залучених в угоду з нерухомістю, для ефективного вирішення потенційних конфліктів. Нижче наведено деякі з основних причин, з якими я стикався протягом багатьох років і які можуть призвести до суперечок про закупівлю:
#1. Кілька агентів заявляють про закупівлю
Однією з найпоширеніших причин суперечок у сфері закупівель є те, що кілька агентів або брокерів заявляють про свою участь у сприянні продажу майна. Така ситуація часто виникає, коли покупець або продавець взаємодіє з кількома агентами протягом усього процесу транзакції. Визначення того, який агент зробив найбільший внесок і ініціював ланцюжок подій, що призвели до продажу, стає предметом суперечок.
#2. Не підтримувати зв’язок зі своїм агентом з нерухомості
Іноді відносини між покупцями та їхніми агентами з нерухомості зриваються без офіційного завершення. Ці неоднозначні закінчення можуть спричинити суперечки, оскільки безперервність стосунків між агентом і його клієнтом є ключовим фактором у визначенні причини закупівлі. Якщо ви вважаєте, що знайшли будинок самостійно, але ваш колишній агент з нерухомості все ще вважає, що він ваш агент, він може претендувати на те, щоб бути причиною закупівлі.
Ось сценарій, з яким я зіткнувся протягом першого року роботи агентом з нерухомості. Я думав допомогти Сарі, покупцеві, яка першою зв’язалася зі мною, знайти її ідеальний будинок. Спочатку ми обмінялися електронними листами, але Сара перестала зі мною спілкуватися, оскільки була занадто зайнята своїм особистим і професійним життям. Виходячи з наших перших розмов, я продовжував шукати нерухомість. Однак мені потрібна була допомога у пошуку альтернатив без змінених налаштувань і введення Сари. Через деякий час Сара знайшла нерухомість самостійно, купила її через іншого агента з нерухомості та завершила угоду. Той факт, що я не знав про вибір Сари, спонукав мене витрачати час і гроші на пошуки будинків, які не відповідали б її потребам, підкреслюючи важливість постійного спілкування в угодах з нерухомістю.
#3. Розбіжності щодо часу та зусиль
Закупівля викликає суперечки, які часто залежать від часу та ступеня участі агента в угоді. Агенти можуть не погоджуватися щодо того, хто ініціював контакт із покупцем чи продавцем, підтримував послідовну комунікацію протягом усього процесу або грав значну роль у переговорах щодо умов продажу. Відмінності у сприйнятті цінності та зусиль, докладених кожним агентом, можуть перерости у суперечки щодо причини закупівлі.
#4. Невідповідна документація та ведення записів
Недостатня документація та практика ведення записів може загострити спори, пов’язані із закупівлями, ускладнюючи обґрунтування претензій щодо участі та внеску. Без вичерпних записів взаємодії, спілкування та зусиль, докладених кожним агентом протягом усього процесу транзакції, встановлення причини стає складним завданням. Відсутність документації залишає місце для неоднозначності та суперечливих наративів, що розпалює суперечки.
#5. Зовнішні фактори та впливи
Зовнішні чинники, такі як зміни ринкових умов, уподобання покупця чи продавця або непередбачені обставини, також можуть сприяти виникненню спорів щодо закупівель. Агенти можуть пояснювати успіх угоди зовнішніми факторами, які не залежать від них, що призводить до розбіжностей щодо розміру їх внеску та права на комісію.
Що є ключовим фактором для підтвердження причини закупівлі?
Незалежно від того, чи є брокер, причина закупівлі для продажу повинна бути фактично визначена на основі конкретного випадку. Багато факторів можуть впливати на визначення причини закупівлі, але жоден фактор не є вирішальним. Причина закупівлі — це взаємодія факторів, які разом демонструють, що безперервні зусилля конкретного брокера були причиною того, що покупець вирішив здійснити продаж на умовах, які продавець вважав прийнятними. Іншими словами, брокер, який забезпечує причину продажу, є обов’язковою умовою продажу — продаж не відбувся б, якби брокер не доклав зусиль.
Пам’ятайте, що лише те, що певний фактор з’являється в даній моделі фактів, не вказує на існування чи відсутність провокаційної причини; скоріше слід враховувати сукупність цих факторів. Причина полягає в тому, що визначення причини значною мірою залежить від взаємодії компонентів, а не від наявності лише одного фактора. Насправді відносна вага кожного компонента та його розташування в хронології справи визначають, чи є даний фактор вирішальним чи ні. Для досягнення організаційних цілей можна використовувати дев’ять різних типів причин закупівель. Ось категорії:
- Характер і статус угоди
- Характер, статус і умови угоди про лістинг або пропозиції щодо компенсації
- Ролі та відносини сторін
- Первинний контакт з покупцем
- Поведінка брокера або агента
- Безперервність і перерви в безперервності
- Поведінка покупця
- Поведінка продавця
- Інша інформація
Інструкції щодо закупівель
Фахівці з нерухомості повинні розуміти та ефективно орієнтуватися в концепції закупівель. Інструкції щодо закупівель забезпечують корисну основу для цієї мети. Зазвичай застосовуються певні загальні принципи, хоча вони можуть відрізнятися залежно від місцевих норм і галузевих стандартів.
#1. Ініціювання транзакції
Агент, який ініціює серію подій, які призводять до успішної операції з нерухомістю, зазвичай розглядається як причина закупівлі. Це може включати такі завдання, як ознайомлення покупця з майном, планування огляду майна або допомога в переговорах між сторонами.
#2. Значні зусилля
Зусилля та внески агента мають бути значними та безпосередньо пов’язаними із завершенням угоди. Простого надання загальної інформації чи випадкової допомоги може бути недостатньо для встановлення причини закупівлі.
#3. Час вступу
Час відіграє вирішальну роль у визначенні причини покупки, оскільки від нього залежить, коли агент з нерухомості познайомить покупця з об’єктом або почне активно працювати з клієнтом. Агент, який встановлює стосунки з клієнтом або показує йому власність, може висунути більш серйозну претензію.
#4. Документація та комунікація
Наявність добре задокументованих записів про взаємодію агента та спілкування з залученими сторонами може зміцнити його претензії на відповідальність за угоду. Це може включати відстеження показів нерухомості, обмін електронними листами, текстовими повідомленнями та іншими формами листування.
#5. Договори ексклюзивного представництва
Якщо між клієнтом і агентом існує угода про ексклюзивне представництво, умови цієї угоди можуть визначати, як визначається причина закупівлі. У таких випадках перевага часто надається агенту, зазначеному в угоді, але фактичні обставини угоди все одно враховуються.
Як відбуваються спори щодо комісії з нерухомості?: приклад
Коли ви обираєте агента з нерухомості, вас попросять підписати агентську угоду покупця, яку іноді називають угодою покупця та брокера. Цей документ є умовним контрактом між агентом, його брокерською компанією та покупцем житла.
Сторони укладають ці угоди з найкращими намірами, але іноді виникають суперечки. Наприклад, скажімо, ви підписали ексклюзивну угоду з Марком, агентом з нерухомості, і Марк працював з вами протягом місяців.
Але на вечірці ви зустріли іншого агента, який сказав, що у них є новий список, який схоже на те, що ви шукаєте. Ви можете не згадувати Марка, боячись відбити бажання Ненсі показати вам будинок. Ненсі передає пропозицію від вашого імені, і вона приймається. Ви готуєтеся закритися, ігноруючи Марка.
Звичайно, Марк дізнається про розпродаж. Вони надають свою ексклюзивну агентську угоду з покупцем як доказ того, що вони мають право на комісію, навіть якщо ви не включили їх у транзакцію. Як агент, який здійснив продаж, Ненсі відчуває право на комісію. Компенсацію може отримати лише один агент, тому зараз точиться суперечка про комісію.
Читайте також: Чи підходить вам кар’єра в сфері нерухомості?
Що відбувається під час суперечки?
Якщо між агентами з нерухомості виникає спір щодо закупівель, будь-який агент може подати скаргу до місцевої ради з нерухомості, щоб отримати допомогу у вирішенні проблеми. Кожна залучена сторона може брати участь в арбітражному слуханні для вирішення конфлікту.
#1. Подання скарги
Якщо агент вважає, що він був організатором угоди, але не отримав комісію за свою роботу, він може подати письмову скаргу до місцевого чи державного управління нерухомості. Агент, який подає скаргу, відомий як скаржник. Агенти, з якими скаржник конфліктує, називаються відповідачами. Скарга повинна містити імена всіх залучених сторін, суму грошей, яка суперечить, і час завершення операції з нерухомістю. Скарга повинна бути подана протягом 180 днів після закриття або 180 днів після того, як скаржник дізнався про проблему.
Якщо Рада вирішить, що скарга підлягає розгляду в арбітражі, вона повідомить усі сторони про це рішення та призначить дату арбітражного слухання.
#2. Вступ до арбітражу
Група місцевих експертів з нерухомості проводить арбітражне слухання, під час якого вони заслуховують факти спору та вирішують, як його вирішити. Під час слухання обидві сторони можуть мати юридичне представництво, представляти докази справи, надавати свідчення свідків та експертів із предмета, а також перехресний допит своїх опонентів.
Одним з важливих факторів, який використовується для збору доказів з обох сторін спору про закупівлю, є арбітражний аркуш NAR. Усім агентам, залученим до слухання, може знадобитися заповнити цей аркуш перед слуханням. Цей список питань допомагає арбітражній комісії проаналізувати фактори, які можуть сприяти вирішенню справи.
#3. Рішення колегії слухань
Арбітражна комісія має прийняти рішення протягом 48 годин після слухання. У рішенні буде визначено, яка сторона має право на комісію, і вказана сума. Однак у більшості випадків комісія вирішує, що одна сторона має право на всю комісію, що є нетиповою практикою для розподілу комісії.
Як запобігти спору щодо причини закупівлі
Ніхто не хоче безладної боротьби за комісію під час продажу. На щастя, я створив кілька способів забезпечити безперебійну та чітку роботу з вашим агентом.
#1. Дотримуйтесь протоколу відкритих дверей
Дотримуйтесь протоколу дня відкритих дверей, якщо відвідуєте день без супроводу. Передайте візитну картку свого агента агенту, який проводить день відкритих дверей, якщо ви йдете самі. Підпишіть гостьові книги іменем свого агента поруч зі своїм. Таким чином, агент відкритих дверей не намагатиметься загнати вас або вимагати особисту інформацію; ваш агент може зв’язатися з ними пізніше.
Придбання житла — це одна з найбільших угод, які ви коли-небудь здійснювали, і ваш агент допоможе зробити цю операцію успішною. Ви, напевно, не хочете, щоб цей важливий момент закінчився на гіркій ноті. Крім того, дотримуйтесь кількох основних правил, щоб гарантувати, що ваш агент може отримувати гроші за свою роботу, і нікому не доведеться терпіти судові баталії.
#2. Угода про розкриття агентської інформації
Робота за Угодою про розкриття агентської інформації встановлює тип відносин між спеціалістом з нерухомості та клієнтом, наприклад бути агентом продавця, агентом покупця або подвійним агентом. Він керує очікуваннями, уникає конфлікту інтересів і забезпечує дотримання правових та етичних вимог. Ця угода захищає професіонала та клієнта, чітко визначаючи їхню відповідальність та обов’язки під час транзакції.
#3. Спілкуйтеся зі своїм агентом з нерухомості
Важливо підтримувати регулярний зв’язок зі своїм агентом протягом усього періоду купівлі житла. Простий спосіб уникнути суперечок — завжди зв’язуватися зі своїм агентом, перш ніж дивитися будинок, незалежно від того, як він привернув вашу увагу.
Не телефонуйте агентам, чиї імена вказані на табличці «Продається» перед будинком, повз який ви проїжджали, не зателефонувавши попередньо своєму агенту. Вони зв’яжуться безпосередньо з агентом і призначать час для огляду будинку та проведення переговорів від вашого імені.
Читайте: Оцінка майна: довідник про витрати та процеси
#4. Завжди оглядайте нерухомість разом зі своїм агентом
Якщо відвідати день відкритих дверей самостійно, це може призвести до суперечки про закупівлю, що ще більше ускладнить ваш досвід покупки житла. Агент з продажу може помилково вважати себе агентом із закупівлі, якщо ви купуєте будинок, якщо ви говорите з ним, не згадуючи, що ви працюєте з вашим агентством. Щоб уникнути будь-яких непорозумінь, завжди проводите огляд нерухомості разом зі своїм агентом. Агенти таким чином не будуть заплутані. Ви можете розповісти своєму ріелтору, що саме ви шукаєте в ідеальному будинку, коли можете обійти з ним будинки та висловити свої симпатії та антипатії.
Пам’ятайте про дотримання певних стандартів, щоб запобігти проблемам із закупівлями, якщо ви пройдете день відкритих дверей, який вам доведеться відвідати самостійно. Щоб переконатися, що агент з розміщення лістингу знає, кому телефонувати, будь ласка, запишіть ім’я та номер телефону свого агента поруч із вашим на будь-якому аркуші реєстрації, доступному після прибуття. Обов’язково вкажіть ім’я свого агента та запропонуйте візитну картку агента, який проводить день відкритих дверей. Щоб звести до мінімуму розбіжності, важливо чітко знати, хто представляє вас під час купівлі житла.
#5. Поясніть, якщо ви працюєте з іншим агентом
Більшість агентів одразу запитають вас, чи працюєте ви з кимось іншим. Агенти навчені ставити вам це запитання, але іноді вони цього не роблять. Можливо, вони відволікаються або не хочуть чути вашу відповідь. Негайно розправте їх. Швидко надайте інформацію, щоб ви могли заздалегідь вирішити будь-які конфлікти.
Причина закупівлі в контрольному списку нерухомості
Я створив контрольний перелік питань закупівель для агентів з нерухомості, але пам’ятайте, що специфіка закупівель може відрізнятися залежно від місцевих законів і правил, тому важливо проконсультуватися з юридичним фахівцем або експертом з нерухомості, знайомим із правилами у вашому регіоні. .
Контрольний список закупівель Businessyield
Bottom Line
Коли агент з нерухомості бере участь у ланцюжку подій, які призводять до придбання майна, його називають причиною закупівлі угоди. Комісія вашого агента з нерухомості може бути під загрозою, якщо ви мимоволі почнете проблему закупівлі через вашу взаємодію з іншими агентами, наприклад, коли ви відвідаєте день відкритих дверей без них. Знання, як запобігти цим проблемам під час процесу купівлі житла, позбавить усі сторони багатьох головних болів після закриття, навіть якщо NAR запропонує арбітражний процес для їх вирішення.
Хоча це правда, що співпраця з єдиним надійним РІЕЛТОРОМ® може значно зменшити ймовірність таких конфліктів, це лише початок процесу, який починається з виявлення вашої ідеальної власності. Якщо ви готові рухатися вперед, ви можете подати заявку на іпотеку вже зараз.
Подібні статті
- Які види інвестування можуть допомогти вам заощадити?
- Як оскаржити стягнення з кредитної картки: процеси та обмеження
- Вам потрібен бізнес-адвокат?
Посилання
