Якщо ти потенційний нерухомість агент, який вивчає тонкощі бізнесу з нерухомістю, або потенційний власник житла, який хоче найняти брокера; важливо розуміти певний галузевий досвід. Це не тільки інформуватиме вас протягом усього процесу, але й допоможе зрозуміти ваші варіанти, незалежно від того, на якій стороні транзакції ви знаходитесь.
Однією з центральних операцій з нерухомістю є перерахування нерухомості. Але що це насправді означає? Ця частина містить повний огляд відкритого списку, включаючи його визначення, типи та загальну концепцію.
Що таке відкритий листинг?
Договір лістингу — це «юридично обов’язковий договір, який створює агентські відносини, які дають право брокеру діяти в якості агента клієнта в операції з нерухомістю». Іншими словами, листинговий договір — це трудовий договір між клієнтом і брокером, у якому вказується, за що несе відповідальність брокер у операції з нерухомістю та як клієнт оплачує її.
Порушення цієї угоди може мати правові наслідки як для брокера, так і для клієнта, залежно від того, хто порушує яку частину угоди. Однак угоди про лістинг мають бути оформлені в письмовій формі, щоб мати примусове виконання.
Як працює відкритий список
Основна відмінність між відкритим листингом і пропозицією, яка дає лише агенту з нерухомості право на ринок і продаж житла, полягає в тому, що в цій ситуації власник зазвичай сплачує лише комісійні агенту з продажу, а власник не представлений. Це приблизно половина звичайних зборів.
Власники не платять брокеру, щоб він представляв себе, але вони платять брокеру, який представляє покупця. А власник нікому не винен комісійних, якщо власник сам знайде покупця.
Типи списків
Чотири поширені типи списків включають:
- Відкрити списки
- Ексклюзивне право на продаж
- Ексклюзивні списки агентств та
- Чисті списки.
Відкрити список
Відкритий лістинг є невиключним контрактом. Цей тип переліку дає продавцю або покупцеві право наймати будь-яку кількість брокери. Завдяки відкритому списку всі агенти за контрактом можуть одночасно продавати нерухомість або шукати її, але отримуватиме лише агент, який бажає і здатний довести продавця до покупця або який знайде бажану нерухомість для покупця. отримана комісія.
Однак, якщо клієнт купує або продає нерухомість сам, він не повинен платити брокеру жодної комісії. З цієї причини відкриті листинги зустрічаються рідко, оскільки вони дають найменшу впевненість у тому, що брокер отримає компенсацію за свої зусилля.
Ексклюзивне право на продаж
Ексклюзивне право на продаж списків є найбільш широко використовуваною угодою про лістинг. Згідно з цією угодою, брокер має виключне право продавати майно на ринку протягом певного періоду часу. Якщо нерухомість продається, поки агент має перелік, продавець повинен буде сплатити узгоджену комісію незалежно від того, хто насправді придбав покупця. Це обмежує будь-які конфлікти з продавцем щодо того, хто несе відповідальність за найм покупця.
Список ексклюзивних агентств
Угода про ексклюзивне агентство надає агенту право реалізовувати та продавати нерухомість протягом певного періоду часу, тоді як власник залишає за собою право знайти покупця та продати нерухомість без виплати агенту жодної комісії.
Продавець повинен платити комісію лише в тому випадку, якщо брокер, уповноважений агент або субагент брокера продає будинок. Такий тип перерахування не дуже поширений в угодах з житловою нерухомістю, оскільки він підвищує ймовірність спору між агентом і продавцем щодо того, хто насправді спричинив продаж.
Чистий листинг
Чистий лістинг технічно взагалі не є типом угоди про лістинг. У нетто-листингу власник встановлює мінімальну суму, яку він хотів би отримати від продажу майна, і дозволяє агенту використовувати будь-яку суму, що перевищує встановлений мінімум, як комісію.
У такій ситуації, поки продавець отримує від продажу те, що він хоче, у брокера виникає конфлікт інтересів через порушення довірчої відповідальності брокера поставити інтереси клієнта вище його власних. З цієї причини оголошення в Інтернеті в багатьох штатах зазвичай вважаються непрофесійними та незаконними.
Відкритий список проти ексклюзивного списку
Ви коли-небудь замислювалися, чому ви повинні надати ексклюзивний список агенту з нерухомості, щоб продати вашу нерухомість, замість того, щоб продавати кільком агентам з нерухомості з відкритим списком?
Відкритий листинг ставить під загрозу шанси продавця отримати максимальну ціну за свою нерухомість. Насправді, потенційним продавцям доцільно використовувати виключно одного агента, а не вносити свою власність у відкритий список. Інакше чинитиме їхнє становище під загрозою.
Чому ексклюзивні пропозиції працюють краще
Загалом, мета продавців — отримати максимальну ціну, яку можна отримати на ринку. Це вимагає від агента хороших навичок ведення переговорів. Якщо у вас є кілька агентів, які продають вашу нерухомість, потенційний покупець зв’яжеться з усіма агентами і знайде, хто, на його думку, найбільше на їхньому боці, а потім проведе переговори.
Оскільки агенти знають, що вони конкурують один з одним, щоб утримати покупця, їхній союз не може бути спрямований на найкращі інтереси продавця.
Коли покупець виявляє, що для продажу нерухомості вказані кілька агентів, це, як правило, вказує на рівень відчаю продавця та надає йому повноваження в процесі переговорів.
Більшість покупців можуть прийти з онлайн-реклами. Тому наявність кількох агентів, які працюють над продажем вашої нерухомості, не збільшує кількість покупців. По суті, покупцеві залишається лише вибрати брокера, який, на їхню думку, більше відповідає вашим інтересам.
Агент, який має ексклюзивне агентство, докладе більше часу та зусиль на продаж своєї власності, оскільки вони не бояться, що вся їхня робота буде витрачена даремно.
Відкрити приклад списку
Коли ви будете готові продати свій будинок, ви можете підписати договір з окремим агентом з нерухомості або вибрати відкритий список. Наприклад, уявіть собі, що вам доведеться продати свій будинок протягом місяця, щоб переїхати працювати в нове місто. Ви вирішили продати свій будинок як відкритий список.
Чотири агенти з нерухомості рекламують ваш будинок потенційним покупцям. Два брокери працюють разом, щоб полегшити продаж, і ці брокери поділяють комісію з продажу після закриття угоди.
Чому типи записів мають значення для орендарів
Важливо, щоб зацікавлені покупці чи орендарі завжди запитували агента з переліку, чи рекламують вони відкритий чи ексклюзивний список.
Якщо список є ексклюзивним, агент має деякі основні привілеї щодо власності, наприклад:
- Дізнайтеся, наскільки власник або продавець є предметом переговорів
- Мати прямий «контроль» над орендною платою
- Дізнайтеся про наявні пропозиції в оренді.
- Знайте, який тип орендаря шукає орендодавець, а також умови договору.
- Інформація про ексклюзивний список зазвичай дуже конкретна. Причина в тому, що ексклюзивний агент несе повну відповідальність за маркетинг підрозділу.
Однак відкритий список означає, що багато ріелторів можуть рекламувати нерухомість в Інтернеті. Ці апартаменти зазвичай можна показати в будь-який час доби. Оскільки існує багато брокерів, які рекламують нерухомість, цілком можливо, що.
Нерухомість уже орендована або продана (без відома інших агентів). Брокери, які рекламують нерухомість, не знають про пропозиції чи запити до інших брокерів.
Агенти, які рекламують нерухомість, не мають повноважень щодо ведення переговорів. Агент повинен підтвердити наявність нерухомості у власника або продавця, якщо ви виявили зацікавленість у власності.
Висновок
Відкриті списки можуть бути корисними для продавців у сільській місцевості, які не хочуть зв’язуватися з одним агентом з нерухомості. Загальнонаціональні списки зазвичай охоплюють великі території, і з уст в уста швидко поширюється. Продавці в країні можуть розміщувати листи з будь-яким брокером у регіоні, якщо брокери так вибирають, і тоді вони платять лише тому брокеру, який в кінцевому підсумку надасть переможну ставку.
Недоліком є те, що продавець, як правило, не має агента, який виступав би в якості довіреної особи або в переговорах, інспекціях житла чи розкритті інформації. Немає вишуканих фотографій, повітряних екскурсій, покращень 3D чи професійних маркетингових заходів, якщо продавець не може впоратися з цими речами особисто. Фактично, продавець платить іншому брокеру за переговори за покупця.
Ми також рекомендуємо:
- БІЗНЕС РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОСТІ: Як стати забудовником і детальні кроки для створення компанії
- Угода: як використовувати шаблон угоди про загальну безпеку (+ детальний посібник)
- Тенденції нерухомості: комплексні тенденції ринку 2023
- Бізнес з управління нерухомістю: все, що вам потрібно, щоб почати з нуля
