Bir alıcı konvansiyonel bir kredi alamıyorsa, hem alıcı hem de satıcının işlemi tamamlaması zor olabilir. Senaryo umutsuz görünse de her iki taraf da başka bir finansman kaynağı kullanarak anlaşmayı sonuçlandırabilir. Size Teksas'taki sarmal ipotek örneği ile nasıl bir ipotek hesaplayıcısı ile hesaplama yapacağınızı gösterelim.
Bir tür satıcı finansmanı olan sargılar, gayrimenkul sahipliğinin önündeki engelleri azaltıcı etkiye sahiptir. Aynı zamanda ev satın alma sürecini hızlandırırken.
Sarma Mortgage Nedir??
Bir saran ipotek, bir alıcının geleneksel bir banka kredisine başvurmak yerine satıcıyla ipotek imzaladığı bir satıcı finansmanı türüdür. Bundan sonra satıcı bankanın rolünü üstlenir ve yeni mülk sahibinden ödemeleri kabul eder. Satıcı tarafından finanse edilen kredilerin çoğunda uygulanan faiz oranı, satıcıya daha fazla kar sağlayan bir spread içerecektir.
Çevreleyen ipotekler genellikle satıcı için daha karlıdır. Bunun nedeni, satıcıların mevcut ipotek kredisinden daha yüksek bir faiz oranı talep edebilmeleridir. Sonuç olarak, alıcıları yüksek faiz oranlı ödemelerini zamanında yapmaya devam ettikleri sürece iyi bir kar elde edebilirler.
Çevreleyen Mortgage Tanımı
Bir alıcı, geleneksel bir gayrimenkul işleminde ipotek kredisi verenin yardımıyla bir ev satın alır. Satıştan elde edilen gelir daha sonra satıcının mülk üzerindeki mevcut ipoteğinin ödenmesi için kullanılır.
Çevreleyen bir ipotek ile, satıcı mevcut ipoteği ev üzerinde tutar ve alıcı-satıcı finansmanı sunar. Satıcı ayrıca alıcının kredisini mevcut ipoteğe sarar. Satıcı, bu durumda borç verenin konumunu üstlenir. İkisi de peşinat ve kredi tutarı konusunda anlaşacaklar. Her ikisi de ipotek şartlarını özetleyen bir senet imzalayacak ve ardından alıcı tapu ve tapuyu alacak. Orijinal ipotek üzerinde ödeme yapmaya devam etmesine rağmen, satıcı artık mülkün sahibi değildir.
Alıcı, satıcıya aylık ipotek ödemesi yaparken, satıcı asıl borç verene ödeme yapmaya devam eder. Çevreleyen ipotek, küçük bir haciz veya ikinci ipotek olarak işlev görür. Satıcı mevcut ipoteği ödeyemezse, asıl borç veren hala eve haciz koyabilir.
Satıcı genellikle orijinal ipoteği satıştan elde edilen gelirle öder. Çoğu sarımlı ipoteklerin geleneksel ipoteklerden daha yüksek faiz oranlarına sahip olması nedeniyle. Satıcı genellikle ikinci krediden yararlanacaktır.
Ayrıca Oku: GAYRİMENKUL SATIŞLARI: Adım Adım Satış Süreci Rehberi
Bir örnek, saran bir ipoteği tanımlamanın en iyi yoludur. Aşağıdaki, standart bir gayrimenkul işleminin basitleştirilmiş bir örneğidir: Satıcı (“S”), halihazırda finanse edilen evini satmak istiyor. Alıcı (“B”), S'nin evini satın almak istiyor ve bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi istiyor. B, kredisi onaylandığında S'ye bir ön ödeme gönderir. B bankası daha sonra S'nin ödenmemiş ipoteğini öder ve bakiyeyi S'ye bırakır. S'nin ipoteği ödendi ve B şimdi evin sahibi. Tabii bankadan aldığı yeni ipotek de şart.
Normal bir işlem ise şuna benzer: S evini satmak istiyor, B ise bir tane satın almak istiyor. B, S'ye peşinat öder ve S'ye banka kredisi istemek yerine satın alma fiyatının geri kalanı için bir senet verir. B şimdi evin sahibidir, ancak yalnızca S.S'nin önceki ipoteğine ilişkin senet hükümlerine göre ve B'nin yeni ipoteğine hala ev borçludur. Her ay B, S'ye senetini geri öder ve S, bankasına ilk ipoteği geri öder. Sonuç olarak, B'nin borcu S'nin orijinal ipoteğini çevrelemiştir.
Çevreleyen Mortgage Örneği
Diyelim ki eviniz için 225,000 dolar almak istiyorsunuz. Evinizi piyasaya arz ettiğinizde hala ipoteğinize 50,000 dolar borçlusunuz.
Daha sonra, eviniz için 225,000 $ ödemeye razı olan ancak standart bir ipotek kurumundan kredi alamayan alıcıları buluyorsunuz. Anlaşmayı bir saran ipotek ile perçinleyebilirsiniz.
Başlamak için, bir sarma sözleşmesi için uygun olup olmadığınızı görmek için ipotek kredi vereninize danışın. Mülkünüzü sattığınızda, birçok borç veren sizden bunları tek bir ödemede ödemenizi ister. Borç vereniniz, krediniz varsayılabilirse, yani bir alıcı ipotekinizi devralabilirse, bir sarma sözleşmesine izin verebilir.
Alıcılarınız daha sonra 10,000$'lık bir depozito yatırabilir ve satış fiyatınızın kalan 215,000$'lık kısmını bir sarmal ipotek yoluyla satıcıdan ödünç alabilir. Hâlâ borcunuz olan 50,000 doları ödeyene kadar, yani alıcılar aylık taksitlerini ödeyene kadar, ipotek kreditörünüze aylık ödemeler yaparsınız.
Alıcının size ödediği ile orijinal ipoteğinizi ödemek için kullandığınız miktar arasındaki fark, sonunda elinizde kalacak. Ancak, bu sarmal ipotek örneği tüm durumlar için geçerli olabilir.
Teksas'ta Çevreleyen Mortgage
Bir saran ipotek, benzersiz bir satıcı finansmanı türüdür. Hem satıcılar hem de alıcılar için tipik mülk işlemine bir alternatif sunar. Bir saran ipotek, Teksas'ta meşru bir satıcı finansmanı türüdür ve bir alıcı bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan standart finansman konusunda iyi bir anlaşma yapamadığında sıklıkla kullanılır.
Teksas'ta, "kapsamlı kredilere" veya bir sarmal ipoteğe izin verilir. Düzgün yapıldığında, bir ev haciz eklenmiş olarak satılabilir. Alıcı tarafından, birincisini "saran" ikinci, daha yüksek faizli bir kredi almak için bir sarma kredisi kullanılır. Sarma borç verenin planı, ikinci krediden daha yüksek faiz ödemeleri ile zaman içinde her iki krediyi de ödemektir.
Bununla birlikte, bir sarma dolandırıcılığında, yırtıcı bir borç veren çaresiz bir satıcıdan hacizli bir ev satın alır, ancak artan ödemeleri, evi bir sarma kredisi altında satın aldıktan sonra önceki borcunu ödemek için kullanmaz.
İlk haciz üzerindeki ödemeler hiçbir zaman yerine getirilmediğinden veya ilk haciz, orijinal borç verenin ev satılırsa tüm anaparanın derhal ödenmesini talep etmesine izin veren bir “satışta vadesi gelen” koşulu içerdiğinden, yeni alıcı için sonuç genellikle evin haczi ve kaybı. Bu arada asıl satıcının kredisi de aynı nedenlerle zarar görebilir.
Çevreleyen Mortgage Hesaplayıcı
Çevrimiçi olarak yalnızca kendi kullanımınız için kendi kendine yardım araçları olarak sunulan çok sayıda bilgi ve etkileşimli hesap makinesi vardır. Bir Wraparound ipotek hesaplayıcısı, yatırım veya vergi tavsiyesi teşkil edemez. Bu nedenle, size özel durumunuzda sarmal bir ipotek hesaplayıcısının uygulanabilir veya doğru olacağına dair söz veremiyoruz. Tüm örnekler varsayımsaldır ve yalnızca örnek olarak kullanılması amaçlanmıştır. Tüm kişisel finans zorluklarıyla ilgili olarak, kalifiye profesyonellerden özel danışmanlık almanızı öneririz. Bir profesyonel, durumunuza sarmal bir ipotek hesaplayıcıdan daha iyi yardımcı olabilir.
Sargılı İpoteklerin Avantajları
Bir satıcının bir sarmal ipoteği kabul etmesinin bir nedeni, kar elde etmektir. Bu tür krediler, evlerini satmakta sorun yaşayan satıcılara da yardımcı olabilir. Konvansiyonel bir ipoteğe hak kazanmayanlar için mülkü erişilebilir hale getirerek alıcı havuzunu genişletir.
Bu kredi türü daha esnek ve hak kazanmak için daha kolay olabilir, bu da alıcıların aksi takdirde imkansız olan bir ev edinmelerine olanak tanır.
Sarmalı İpoteklerle İlgili Riskler
Çevreleyen bir ipotek her iki taraf için de avantajlı olsa da, bu tür bir anlaşmaya girmeden önce göz önünde bulundurulması gereken tehlikeler vardır.
Her iki taraf için de süreç boyunca onlara rehberlik edebilecek ve her iki taraf için de riski azaltabilecek deneyimli bir emlak avukatı ile çalışmak ihtiyatlıdır.
Alıcılar için
Daha önce belirtildiği gibi, ilk ipotek birincil kredi olarak kalır. Sarma ipoteği, ikincil bir hacizdir. Bu, satıcı ödeme yapmayı bırakır ve mevcut ipoteği temerrüde düşürürse, alıcı satıcıya zamanında ödeme yapmış olsa bile, asıl borç veren ipotekli mülk üzerinde haciz yapabilir ve onu yeni alıcıdan alabilir.
Alıcılar, kredilerinin koşulları izin veriyorsa, doğrudan orijinal borç verene ödeme yaparak bu riski azaltabilir.
Satıcılar için
İlk olarak, yasal tehlike mevcuttur. Satıcının mevcut bir ipoteği varsa, özellikle de hala biraz yüksekse, birincil borç verenin bu ikincil krediyi onaylaması gerekir.
Borç verenlerin çoğu, mülkün satışı ve mülkiyetinin devri üzerine kredinin tamamının ödenmesini talep eder. Bu, bir ipotek sarma olasılığını ortadan kaldıracaktır. Satıcılar, kredi veya satış koşullarını müzakere etmeden önce, bu tür bir gayrimenkul işlemine girmeye uygun olduklarından emin olmak için orijinal kredi belgelerini incelemelidir.
Bir saran ipotek ile devam edebileceklerinden emin olduklarında, eski ipoteği ödemekle yükümlüdürler. Alıcı ödemeyi durdurursa, satıcı kendi fonlarını kullanarak ilk ipotek ödemesini yapmaya devam etmelidir.
Kapsamlı Krediler İçin Çeşitli Alternatif Seçenekler
Bir alıcı olarak geleneksel bir krediye hak kazanmakta veya satıcı olarak nitelikli alıcılar bulmakta zorluk çekiyorsanız, yardımcı olabilecek başka ipotek kredisi türleri olabilir.
#1. FHA Kredileri
FHA kredileri, diğer kredilere göre daha düşük peşinat ve kredi puanı kriterlerine sahip olduğundan ve genellikle kapanış maliyetlerinin finanse edilmesine izin verdiğinden, daha düşük kredi puanı veya sınırlı kapanış fonu olan nitelikli ev satın alanlar için mükemmel bir alternatif olabilir.
#2. VA Kredileri
Nitelikli aktif görevli askeri üyeler veya gaziler için VA kredileri, alıcılara peşinat ödemeden yardımcı olabilir. Bu krediler, ön ödeme şartı olmayan birkaç kredi arasındadır. Ek olarak, bu krediler genellikle daha ucuz faiz oranlarına sahiptir ve özel ipotek sigortası (PMI) gerektirmez.
#3. USDA Kredileri
Ön ödemeye ihtiyaç duymadan USDA kredileri, uygun bir kırsal bölgede mülk edinmeyi daha ekonomik hale getirir. Bu kredi seçeneği tipik olarak, her ikisi de kredi tutarına çevrilebilen daha ucuz bir faiz oranı ve daha ucuz PMI içerir.
Sonuç
Çevreleyen ipoteklerle ilişkili risk, değerli olmayabilir. Bir sarmalı ipotek durumunda, satıcı alıcıya bir ipotek sağlar ve bu ipotek daha sonra satıcının mevcut ipoteğine dönüştürülür. Alıcı mülkün mülkiyetini alır ve satıcıya faiz dahil ipotek ödemeleri yapar. Bu ödeme, satıcının mevcut ipoteğini asıl borç verene ödemek için kullanılır.
Satıcı, kredinin koşullarına bağlı olarak, kendisine yapılan iki ödeme ile borç veren arasındaki farktan kâr elde edebilir. Bu genellikle, satıcının ilk ipotekten daha yüksek bir faiz oranını sarmalı ipotek üzerinde talep etmesiyle gerçekleştirilir.
Bu kredi her iki taraf için de avantajlı olabilir, ancak bir takım tehlikeleri de beraberinde getirir. Alıcı ve satıcı, bu riskleri azaltmak için deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile işbirliği yapmalıdır.
Evlerin çoğu konvansiyonel finansman ile satın alınır. Yeni bir ev için pazardaysanız ve güvenilir bir borç verenden daha az riskle ipotek almaya hazırsanız, ev satın alma sürecini başlatmak için Rocket Mortgage® ile ön onay alın.
Sık Sorulan Sorular
Çevreleyen ipotek yasal mı?
Çevreleyen ipotekler genellikle yasal olarak kabul edilir.
Kapsamlı bir krediden kim sorumludur?
Bir satıcı, altta yatan ipotek bakiyesi için bir alıcıdan teminatlı bir senet kabul eder ve bir paket altında kalan satın alma parası bakiyesine kadar olan bir tutarı kabul eder. Yeni alıcı, satıcıya aylık olarak ödeme yapar ve daha sonra satıcı, temeldeki ipoteği/borçları ödemekten sorumludur.
Kapatma tapusu nedir?
Bazen "sargı" olarak da bilinen sarmal ipotek, gayrimenkul satın alımını finanse etmek için kullanılan bir tür ikinci ipotektir. Satıcı, alıcıya, mülkün etrafını saran ve halihazırda mevcut olan üstün ipoteklere ek olarak küçük bir ipotek verir.
İlgili Makaleler
