LTV oranı, bir borç verenin borcunu finanse etmeye istekli olduğu bir varlığın değerinin yüzdesidir. Sıklıkla yüzde olarak belirtilir. Ayrıca, teminat olarak daha “arzu edilen” kalemler için genellikle daha yüksektir. Bir varlığın değer istikrarı, ikincil piyasa etkinliği ve mülkiyetinin devredilebilirliğinin kolaylığı, diğer şeylerin yanı sıra, onu teminat olarak kullanmanın ne kadar arzu edilir olduğunun tipik göstergeleridir. Ltv oranlarına ilişkin daha fazla genel bakış için aşağıyı okuyun.
YBD Oranı
Bir ipotek vermeden önce, bankalar ve diğer borç verenler, borç verme riskini ölçmenin bir yolu olarak kredi-değer (LTV) oranına bakarlar. Yüksek LTV kredi değerlendirmeleri genellikle yüksek riskli krediler olarak düşünülür. Sonuç olarak, ipotek onaylanırsa, kredinin faiz oranı artacaktır.
LtV oranı yüksekse, borç alan, borç verenin riskini azaltmak için ipotek sigortası da satın almak zorunda kalabilir. Özel ipotek sigortası bu tür teminatların adıdır.
LTV Oranları Nasıl Çalışır?
Size daha fazla para verildikçe LTV oranınız artacak ve borç verenin üstlendiği riski artıracaktır. Borç veren sizi daha yüksek riskli bir borç alan olarak görüyorsa, bu genellikle şu anlama gelir:
- Kredi onayı almak daha zordur.
- Faiz oranınızın artma ihtimali var.
- İpotek sigortası ödemeleri mümkündür.
Bir LTV hesaplamasıyla çalışıyorsanız, genellikle bir tür teminatla desteklenen bir krediyle uğraşırsınız. Örneğin, bir ev satın almak için borç para aldığınızda, kredi, mülk üzerindeki haciz ile güvence altına alınır. Ödeme yapmamanız durumunda, borç verenin mülke el koyma ve haciz yoluyla satma hakkı vardır. Araba kredinizi ödemezseniz arabanıza el koyarlar.
Borç verenlerin evinizi satın alma konusunda gerçek ilgisi mevcut değil. Ödemezseniz paranızı geri alacaklarına dair bir garantiye ihtiyaçları var. Mülkün değerinin yalnızca %80'ine kadar borç verirlerse, mülkü istenen fiyattan daha düşük bir fiyata satarak paralarını geri alabilirler.
LTV Oranı Nasıl Hesaplanır?
Bir evin LTV oranını, ilgilenen alıcılar için belirlemek kolaydır. Bu böyle devam ediyor:
LTV oranı= APV/ MA
nerede:
MA=İpotek Tutarı
APV=Ekspertiz Mülk Değeri
KDV oranı, kredi tutarının yüzde olarak verilen mülkün değerine bölünmesiyle bulunabilir. Örneğin, 10,000 ABD Doları değerinde bir ev satın almak için 100,000 ABD Doları yatırırsanız, 90,000 ABD Doları borç almanız gerekir. Sonuç olarak, LTV oranı yüzde 90'dır (90,000/100,000).
LTV, kredi tutarının teminatın değerine bölünmesiyle hesaplanır. Bir ipotek durumunda, bu, ipoteğe borçlu olunan miktarın mülkün değerine bölümü olacaktır. Yine de, başlangıç noktasına bağlı olarak, LTV'leri hesaplamak veya türetmek için bir dizi pratik teknik vardır. İşte birkaç örnek:
1 numara. Özkaynak için Gerekli Asgari
İyi bir örnek konut gayrimenkulüdür.
Bir ev satın almayı düşünün. Bir borç veren, ön ödeme olarak satın alma fiyatının %5'i (0.05) kadar düşük olabilen bir "minimum öz sermaye" şartına sahip olabilir. Bu durumda yüzde olarak ifade edilen maksimum LTV %95 olacaktır (1-eksi-0.05).
2 numara. En Yüksek Risk Toleransı
İmalat ekipmanını finanse etmek isteyen bir işletme borçlusu örneğini kullanmak faydalı olacaktır.
Birçok ticari borç veren, kredi tutarı ile varlığın değeri arasında bir güvenlik marjı olduğunu garanti etmek isteyecektir. Belki bir finans kuruluşunun risk ekibi, ekipmanı %25 indirimle kolayca satabileceklerinden emindir. Bu muhtemelen varlığa karşı maksimum %75'lik bir LTV'yi uzatmaya istekli oldukları anlamına gelir. 1 eksi "öz kaynak tamponu"na eşdeğerdir.
#3. Nakit akımı
Bir örnek, ticari ipoteklerdir. Birçok ticari ipotek kredi kuruluşu, bir kiracının kredisine ne kadar para getirebileceklerine bağlı olarak bakar.
Bunu başarmak için genellikle bir ipotek yeteneği hesaplaması yaparlar. Bir analist bunu bir mülkün gelecekteki net işletme gelirini (NOI) hesaplamak için kullanacak ve ardından gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini hesaplamak için varsayılan bir faiz oranı ve minimum borç ödeme yükümlülüğünü kullanacaktır.
Verecekleri maksimum kredi tutarı, cari değer ne ise odur. Maksimum LTV, kredi tutarının mülkün mevcut ekspertiz değerinden çıkarılması ve sonucun 100 ile çarpılması (yüzde olarak ifade edilir) ile belirlenir.
LTV Oranını Anlamak
Mortgage yükleniminin önemli bir kısmı, LTV oranını bulmaktır. Bir ev satın almak, mevcut bir ipoteği yeni bir krediye dönüştürmek veya bir mülkün değeri karşılığında borç almak için kullanılabilir.
Bir ipoteği değerlendirirken, borç verenler üstlenmeye istekli oldukları risk miktarını ölçmek için LTV oranını kullanırlar. Borç verenler, ödünç alınan tutarın değerine yakın veya eşit olması durumunda, kredinin geri ödenmeme ihtimalinin daha yüksek olduğunu düşünmektedir. Bu, LTV oranının daha yüksek olduğu anlamına gelir. Mülkün son derece düşük öz sermayesi nedeniyle durum böyledir.
Sonuç olarak, haciz durumunda, borç veren, evi hem kalan ipotek bakiyesini kapatacak hem de kar sağlayacak bir fiyata satmakta zorlanabilir.
LTV Oranını Düşürmenin Yolları
Kredilerinizdeki, özellikle ev kredilerindeki LTV'yi azaltmak, kredinin ömrü boyunca maliyetleri düşürür. LTV'yi düşürmek kolaydır çünkü bunu etkileyen yalnızca iki faktör vardır: kredi tutarı ve varlığın değeri.
Peşinat için daha fazla harcayın. Bir ev veya araba sahibi olmak için gerçekten hevesliyseniz, oldukça büyük bir peşinat için tasarruf etmek sabrınızı sınayabilir. Ayrıca, çaba uzun vadede değerli olabilir.
Yine, bir ipotek veya otomobil kredisi için başvururken LTV oranınızın genel borçlanma maliyetlerini nasıl etkilediğini, LTV'nizi düşürmek için neler yapabileceğinizi ve bunu yapmanın kredi süresince size nasıl tasarruf sağlayabileceğini anlamak çok önemlidir.
Hangi LTV Oranı İyidir?
Bir ev satın almak için geleneksel bir kredi alıyorsanız, %80 veya daha düşük bir LTV oranı idealdir. LTV oranları %80'in üzerinde olan geleneksel ipotekler, kredinin ömrü boyunca ödemelerinize on binlerce dolar ekleyebilen PMI gerektirebilir.
Bazı devlet destekli ipoteklerle olağanüstü yüksek LTV oranlarından kurtulabilirsiniz. Örneğin, Federal Konut İdaresi'nden (FHA) alınan bir kredi için minimum %3.5 peşinat ve %96.5 LtV oranı gerekir. Gazi İşleri ve Tarım Departmanları (%100 LTV) aracılığıyla verilen krediler için herhangi bir ön ödeme gerekli değildir.
LTV oranı, otomobil kredileri için daha az önemli bir husustur. LTV oranı daha yüksek olan bir taşıt kredisi daha yüksek faiz oranlarına sahip olsa da, en iyi ipotek kredisi koşullarını sağlayan %80 LTV ile karşılaştırılabilir bir eşik yoktur.
LTV %85 Ne Anlama Geliyor?
Bu nedenle, bir banka LTV'yi %85 ile sınırlıyorsa, evinizin değerinin %85'inden fazlasını ipotek ve ev rehni kredinizin toplamına borçlu olamazsınız. Örneğin, %85'lik bir LTV, örnek evimizin 170,000 ABD Doları değerinde olduğunu düşünürsek 200,000 ABD Doları olacaktır. Bu bilgiyle, halen borçlu olduğunuz 20,000$'a ek olarak 150,000$ daha ödünç alabilirsiniz.
%60 YBD En Düşük mü?
Evet. Borç verenler tarafından yaygın olarak sunulan en düşük LTV kriterlerinden biriyle, %60 LTV ipoteği muhtemelen mevcut en iyi ve en ucuz faiz oranlarından bazılarına sahip olacaktır. Ayrıca, daha düşük bir depozito yerine %40'lık bir depozito koyarsanız daha az borçlanmaya ihtiyacınız olacaktır. Daha az miktarda kredi alırsanız, genel olarak daha az faiz ödersiniz. Ek olarak, mülkün değerinin daha küçük bir kısmını ödünç alırsanız, daha hızlı geri ödeyebilirsiniz.
Ancak, 2022'de faiz oranları herkes için yükseldiğinden, daha düşük bir LTV oranı seçmek (daha büyük bir peşinat için birikim yapabiliyorsanız), daha yüksek faiz oranları elde etmenize ve daha az toplam faiz ödemenize yardımcı olabilir.
90 LTV Mortgage İyi mi?
İyi bir ipotek olabilir. LTV ipotekleri genellikle %50 ila %95 arasındadır ve %90, aralığın üst ucundadır. %90 LTV ile kullanabileceğiniz bazı çözümler var, ancak bunlar daha yüksek oranlarla geliyor çünkü borç verenler daha fazla risk alıyor. Muhtemelen çok yüksek bir kredi puanına sahip olmanız gerekecek.
Peşinat için daha fazla para biriktirip biriktiremeyeceğinizi veya ipotek ödemenizi düşürüp azaltamayacağınızı düşünün. Bu size daha iyi anlaşmalar ve daha düşük bir toplam maliyetle daha fazla seçenek sunacak ve bu da uzun vadede paradan tasarruf etmenizi sağlayacaktır. Bunu bir ipotek uzmanıyla görüşebilirsiniz.
%65 LTV İyi mi?
%65'lik bir LTV oranı oldukça düşük kabul edilmektedir. Bu, daha yüksek LTV'ye sahip ipoteklere kıyasla ipoteğinizde genellikle daha düşük faiz oranları alabileceğiniz anlamına gelir, bu da aylık ipotek ödemelerinizin daha düşük olacağı anlamına gelir.
İpoteğinizi ödemezseniz, borç veren evinizi alıp satar ve parasını geri alır. Borç veren, LTV düşükse krediyi ödemek için yeterli parayı alabilir. Bu nedenle, %65'lik bir LTV ipoteği, evin fiyatı üzerinden %35'lik bir depozito gerektirir.
%95 LTV Mortgage Nasıl Çalışır?
Genel olarak %95 kredi-değer (LTV) ipoteği olarak adlandırılan %95 ipotek, düşük peşinatla (satın alma fiyatının en az %5'i ancak %10'unun altında) bir ev satın almak için kullanılan bir ipotektir.
Toplam satın alma fiyatının %100'ünü karşılamak için ipoteğe yatırmanız gereken miktar depozitonuz olarak bilinir.
Sonuç
LTV oranları, kanıtlanmış bir gerçek olmaktan ziyade bir varsayımdır. LTV oranınız belirli bir yüzdeye ulaşırsa bir kredinin onaylanacağını gösteren granit oymalı bir çizgi olmamasına rağmen, kabul edilebilir bir yüzdeye yakınsa kredi alma şansınız artar.
İlgili Makaleler
- KREDİ-DEĞER (LTV) Oranı: Anlamı ve Hesaplamaları
- İpotek Kredisi Puanı: Ev Satın Almak İçin Gerekli Minimum Kredi
- 2023'te Stüdyo Daireler Bulmak İçin En İyi Web Sitesi
- Pratik Örnekler ve İhtiyacınız Olan Her Şey ile Konut Sermayesi Nasıl Hesaplanır
Referans
