Если вы не знакомы с термином «раскрытый маркетинг недвижимости», это означает, что широкой публике доступна только самая основная информация. С другой стороны, нерыночная недвижимость часто продается быстрее и с меньшими затратами. Fine & Country может спокойно продавать недвижимость внутри компании и в частном порядке. Инвестиции в недвижимость не так просты, как просмотр Служба множественных листингов (MLS) и выбрать то, что вы хотите, из-за жесткой конкуренции за жилье во многих местах. Инвесторы в недвижимость сегодня должны быть находчивыми, что часто влечет за собой поиск сделок, которые не находятся на открытом рынке. В этой статье основное внимание уделяется тому, как найти или идентифицировать недвижимость, выставленную на продажу.
Что такое недвижимость вне рынка?
Все дело в названии, не так ли? В большинстве случаев это недвижимость, которая никогда не выставлялась на рынок каким-либо образом. Эта собственность не указана на обычных веб-сайтах недвижимости, она не продается вашими обычными агентами на крупных улицах и не будет продаваться на аукционе. Используя обычные методы, вы не сможете найти его.
По большей части это делается путем прямого контакта с продавцом.
Настоящая нерыночная недвижимость будет иметь ограниченное число потенциальных покупателей и потенциальных арендаторов, которые знают о ее существовании.
Итак, кто продает недвижимость вне рынка?
Можно найти дом вне рынка, продаваемый застройщиком или агентством, но это довольно редко.
Владельцы недвижимости или арендодатели, желающие продать определенный объект недвижимости, быстро или незаметно, с большей вероятностью уже контролируют эту недвижимость.
Зачем продавцу держать недвижимость вне рынка?
Есть несколько причин, по которым продавец может не перечислить свою собственность.
# 1. Рынок продавца:
Продавцы на рынке продавцов обычно имеют возможность держаться за свой дом, пока не получат наилучшее возможное предложение. Брокеры по недвижимости и потребители нередко делают предложения о домах, даже если они на самом деле не продаются.
# 2. Выкупа с арендаторами:
Если у продавца есть арендаторы, и он не хочет уведомлять их о том, что дом выставлен на продажу, он может не выставлять недвижимость на продажу, даже если она приближается к потере права выкупа.
№3. Карманный листинг:
Используя «карманный листинг», продавец может нанять агента по недвижимости для продажи своего дома избранной группе покупателей. Агенты в этой ситуации могут связаться со своими клиентами лично или поделиться карманными списками с избранным набором других агентов в регионе.
# 4. Недоступно для показа:
Списки MLS должны быть легко доступны для просмотра, чтобы их можно было показать. Дом может быть временно снят с продажи, если продавец недоступен для показов. Это когда агент по листингу поместит недвижимость на «временное удержание».
# 5. Скоро:
На MLS вы можете встретить недвижимость с пометкой «скоро», если продавец хочет проверить интерес, прежде чем выставлять ее на рынок.
Как найти недвижимость вне рынка
№1. Прямой маркетинг по почте
непосредственный почтовый маркетинг - отличный подход к раскрытию внерыночных возможностей в сфере недвижимости. Отправьте открытки или другие рекламные объявления потенциальным продавцам домов, выражающие ваше желание приобрести их недвижимость. Домовладельцы могут быть не готовы к продаже до тех пор, пока им не будет сделано приемлемое предложение.
Убедитесь, что вы сделали свою домашнюю работу, прежде чем использовать эту маркетинговую технику. Вам нужно знать характеристики своего идеального клиента и лучшие места для рекламы, чтобы донести до него свое сообщение. Вариантов бесчисленное множество, от открыток и желтых писем до рекламы на автобусных скамейках.
Также важно помнить, что прямая почтовая рассылка может занять некоторое время, прежде чем она принесет плоды. Если вы разослали несколько кампаний прямой почтовой рассылки без ответа, не расстраивайтесь.
Чтобы найти недвижимость вне рынка, возможности недвижимости по-прежнему являются одним из лучших способов сделать это.
№2. Интернет-ресурсы
На таких сайтах, как Zillow и TrueLocal, можно найти или обнаружить внебиржевую недвижимость (предложения), даже если большинство их списков относятся к домам, перечисленным в MLS. Как? Например, рассмотрим Zillow. До даты листинга MLS продавцы могут использовать Zillow для размещения своей собственности. В результате инвесторы должны часто отслеживать эти сайты, чтобы оставаться впереди конкурентов.
Списки внебиржевой недвижимости можно найти на нескольких веб-сайтах. Opendoor, веб-сайт, который позволяет совершать сделки с недвижимостью без размещения в MLS, обещает множество преимуществ для покупателей и продавцов.
Рынок инвестиционной недвижимости HouseCashin это рынок для оптовых торговцев недвижимостью и инвесторов. В центре внимания этого сайта находятся внерыночные, проблемные и другие типы недвижимости, которые ищут инвесторы в жилую недвижимость.
При поиске домов в Интернете имейте в виду, что вам может повезти больше с более активной тактикой привлечения потенциальных клиентов. Внерыночные списки, опубликованные в Интернете, могут быть очень конкурентоспособными из-за широкого использования Интернета. С этой целью не стоит полностью сбрасывать со счетов этот подход; никогда не знаешь, что найдешь.
№3. Сети
В сфере недвижимости сетевое взаимодействие — лучший способ привлечь потенциальных клиентов, и это справедливо и для домов вне рынка. Не бойтесь выставлять себя напоказ; работа в сети может стать проще с практикой.
Ищите местные мероприятия по недвижимости, чтобы познакомиться с людьми в вашем районе и создать свою сеть контактов. Вы можете проверить в своем местном REIA, на досках объявлений или в Facebook, чтобы узнать, есть ли в вашем районе какие-либо клубы, которые регулярно встречаются.
Ваши существующие контакты в сфере недвижимости также могут помочь вам расширить вашу сеть. Нетворкинг вне рынка — наиболее распространенный метод обнаружения и приобретения сделок, которые не являются общедоступными. Если вы ищете возможности внерыночной недвижимости, я настоятельно рекомендую создать сеть инвесторов в недвижимость.
№ 4. Риелторы
Чтобы найти недвижимость в MLS, Риелторы являются экспертами в этом, но они также хорошо разбираются в возможностях, которых нет на рынке. При поиске дома лучше всего работать с риэлтором, имеющим опыт работы в интересующей вас области. Среди агентов по недвижимости общеизвестно, что дома, скорее всего, попадут на рынок.
Вам следует составить список лучших агентов по недвижимости на рынке, в который вы планируете инвестировать. Вы можете связаться с ними по телефону или электронной почте, чтобы узнать, знают ли они о каких-либо внебиржевых списках. Однако, прежде чем связываться с агентом, обязательно проверьте их веб-сайт; часто там перечислены их карманные списки.
Помните, что только потому, что определенный агент по недвижимости не может помочь вам в вашем текущем поиске, это не исключает возможности того, что он сможет в будущем, это еще одно соображение. Убедитесь, что у всех, с кем вы общаетесь, есть ваше имя, номер телефона и адрес электронной почты.
№ 5. Строители и подрядчики
Чтобы найти внерыночную недвижимость в качестве инвестора, ищите внерыночные сделки и подружитесь со строителями и подрядчиками, а также с агентами по недвижимости. Когда домовладелец или инвестор отказывается от строительного проекта из-за нехватки средств для его завершения, местные строители часто об этом знают.
Несмотря на то, что это плохая ситуация для продавца, это может быть прекрасной возможностью для инвестора, который готов вмешаться и завершить задачу, что позволит ему заработать деньги при закрытии.
Существует регулярная связь между подрядчиками и другими торговцами. Обязательно будьте абсолютно откровенны во всех ваших сетевых взаимодействиях, поскольку, если вам повезет, они могут привести вас прямо к местным карманным спискам.
Сообщите, что вы инвестор в недвижимость, который ищет объекты, которых нет на открытом рынке. Только с помощью этого метода вы можете начать завоевывать доверие и уважение других агентов по недвижимости в вашей области знаний.
№ 6. Оптовики
Если вы инвестор и хотите найти недвижимость вне рынка, оптовики могут быть ценным ресурсом. Почему? С другой стороны, оптовые торговцы недвижимостью занимаются только оптом.
Если вы хотите узнать больше об оптовых продажах и о том, как найти недвижимость со скидкой, которую можно продать с целью получения прибыли, вот что вам нужно знать. Оптовики часто обнаруживают дома со скидкой.
Важно помнить, что работа с оптовым продавцом аналогична работе с посредником, а это означает, что вы можете не получить максимальную отдачу.
Общение с оптовиками — отличный способ в общих чертах узнать о нерыночной недвижимости в вашем регионе. Даже если в настоящее время они не предлагают вам никаких возможностей, вы должны иметь в виду, что они могут связаться с вами в будущем, если представится такая возможность.
№ 7. Публичная запись
Дома до выкупа и короткие продажи могут быть успешными инвестициями, если общедоступные записи поддерживаются в актуальном состоянии, поэтому рекомендуется отслеживать их. Для этого я рекомендую просматривать местные и государственные СМИ, а также правительственные сайты. Нередко в этих источниках упоминается недвижимость, которая вот-вот будет выставлена на продажу.
Вы также можете найти внерыночные сделки с недвижимостью, настроив оповещения на таких веб-сайтах, как HUD Home Store, которые могут уведомлять вас о появлении на рынке новых объектов недвижимости.
Вы также можете столкнуться с сообщениями с истекшим сроком действия при просмотре общедоступных записей. В таких случаях не стесняйтесь связаться с продавцом лично. Инвесторы в недвижимость должны следить за общедоступными записями, так как они могут привести их к новой сделке в будущем.
№8. Из уст в уста
Инвестиции в недвижимость — дело людей, как ни крути. Чтобы каждый, с кем вы общаетесь, точно знал, кто вы, что вы собой представляете и как с вами можно связаться, использование сарафанного радио для продвижения вашего бизнеса — отличный способ заставить людей запомнить вас. когда они находят или сталкиваются с недвижимостью вне рынка. Это очень похоже на создание сети.
Даже если они не работают напрямую в сфере недвижимости, не бойтесь обращаться к ним. Ваша следующая инвестиционная возможность может появиться из неожиданного источника.
№ 9. Аукционы недвижимости
Из-за постоянного предложения нерыночной недвижимости, доступной на аукционах, они являются отличным источником для спекулянтов недвижимостью. Регулярно просматривайте веб-сайты аукционов для сделок с обещаниями, чтобы обнаружить аукционные объекты.
Если вы ищете потенциальных потенциальных клиентов, я предлагаю проверить RealtyTrac или Auction.com. Помимо сканирования в Интернете, вы можете отслеживать аукционы в окружном суде или через сетевые подключения. Важно следить за двумя основными видами аукционных активов;
Выкупа:
В зависимости от округа обращение взыскания осуществляется по-разному, но общая процедура остается неизменной. Эти объекты часто предлагаются для продажи «как есть» со скидкой по сравнению с их рыночной стоимостью. Прежде чем инвестировать в изъятое имущество, получите как можно больше информации.
Несмотря на то, что лишение права выкупа может быть прекрасной перспективой, оно может иметь залоговые права или другие недостатки, которые снижают общую стоимость сделки. Небольшое предаукционное исследование выявит все эти проблемы.
РЭО:
Дома, которыми кредиторы владеют в результате неудачного аукциона по обращению взыскания, известны как недвижимость REO. Еще одна стратегия, чтобы получить хорошую сделку по дому, состоит в том, чтобы искать свойства, которые не находятся на открытом рынке. Инвесторы, с другой стороны, все равно должны осматривать эти объекты.
Хотя маловероятно, что кредитор внесет изменения или ремонт так же, как это может сделать традиционный продавец, очень важно получить полную картину до того, как делать ставки на дом. REO могут быть отличным вариантом для внерыночных инвестиций, если вы обратите внимание на детали и сделаете домашнюю работу.
Проверьте статус, местонахождение и процедуру торгов желаемой недвижимости, как только вы ее найдете (и будьте готовы действовать быстро). Если вы планируете посетить аукцион недвижимости, сначала убедитесь, что вы выполнили домашнее задание.
Сделайте свою домашнюю работу по району и спецификациям собственности и придерживайтесь своего бюджета. Если вы решите участвовать в аукционе недвижимости, выполнение этих процедур поможет вам сохранить организованность и бюджет.
№10. Вождение за доллары
Поиск нерыночной недвижимости, объезжая районы, может быть интересным и эффективным опытом для покупателей. Инвесторы разъезжают в поисках новых возможностей, как следует из названия. Свободная или проблемная недвижимость — это наиболее распространенный вид сделок, с которыми вы столкнетесь, потому что это наиболее очевидная недвижимость вне рынка.
Следите за заросшими дворами, разбросанными товарами во дворе или заколоченными окнами, если вы хотите определить заброшенные или поврежденные объекты. Запишите все адреса электронной почты, с которыми вы столкнетесь, которые могут оказаться будущими клиентами.
После того, как вы записали адреса возможных свободных владений, следующим шагом будет поиск владельцев в записях округа, используя собранную вами информацию. Спросите о состоянии дома у владельца, как только вы его или ее местонахождение. Подготовьте список вопросов, которые следует задать при получении контактной информации, такой как номер телефона или адрес электронной почты.
Это должно помочь вам определить, можете ли вы купить дом и будет ли это разумным вложением с вашей стороны. Вождение за наличные – совершенно бесплатный метод, но занимает много времени. В некоторых районах поиск недвижимости вне рынка может быть жизнеспособным вариантом.
Недвижимость вне рынка для продажи
Ниже приведены некоторые примеры недвижимости, выставленной на продажу.
Квартира с 1 спальней
Оценка агентов по недвижимости: 105,000 XNUMX фунтов стерлингов
National Residential рада предложить эту квартиру с 1 спальней на верхнем этаже с прекрасной открытой террасой.
Открыть для получения дополнительной информации о свойствах вне рынка для продажи.
Квартира с 1 спальней
Оценка агентов по недвижимости: 282,000 XNUMX фунтов стерлингов
Адрес: 4 Tavern Apartments, 102 Bird In Bush Road, Лондон, SE15 1BQ,
Купить сейчас: 285,000 XNUMX фунтов стерлингов
Хорошо представленная квартира с XNUMX двуспальной кроватью в популярном районе Пекхэм, Лондон.
Открыть для получения дополнительной информации о свойствах вне рынка для продажи.
Смежный дом с 3 спальнями
Оценка агентов по недвижимости: 181,000 XNUMX фунтов стерлингов
Адрес: Блейксли Мьюз, Бирмингем, B25 8TU
Купить сейчас: 181,000 XNUMX фунтов стерлингов
National Residential рада предложить этот хорошо оформленный двухквартирный семейный дом с 3 спальнями, который расположен в популярном районе Ярдли.
Открыть для получения дополнительной информации о свойствах вне рынка для продажи.
Квартира с 40 спальней
Купить сейчас: 1,400,000 XNUMX фунтов стерлингов
Адрес: Портфолио школьного блока Coronation, SA72 6UU
Расположенный в Пембрук-Док, Юго-Западный Уэльс, этот блок из 40 автономных сдаваемых в аренду квартир приносит чистую годовую арендную плату в размере 159,800 11 фунтов стерлингов и чистую доходность в размере XNUMX% для клиентов National Residential.
Открыть для получения дополнительной информации о свойствах вне рынка для продажи.
Каковы преимущества покупки вне рынка?
Меньше спешки:
Инвесторы могут не торопиться, осматривая недвижимость, прежде чем делать предложение о продаже дома вне рынка, потому что владельцы обычно никуда не торопятся. В этом случае вам не придется конкурировать с другими покупателями, чтобы подать предложение.
Уникальные предложения:
Продавцы вряд ли захотят войны торгов, если они не заключили контракт с агентством, чтобы предложить свой дом в качестве карманного листинга. Возможно, они беспокоятся о своей частной жизни или просто хотят продать дом по-тихому. Вы можете заключить сделку в таких ситуациях.
Больше инвентаря:
Поиск свойств, которых нет на открытом рынке, увеличивает количество доступных вам вариантов. Ваш конкурент на жарком рынке недвижимости — это все, кто хочет купить дом. Поиск вне рынка увеличивает количество доступных вам вариантов, исключая при этом ваших конкурентов.
Меньше стресса:
Внерыночные сделки требуют меньше времени, что делает их более простыми и гибкими. Это выгодно покупателю, если имущество находится в бедственном положении, потому что у продавца нет такой большой свободы действий, чтобы поставить условия продажи.
Недостатки покупки вне рынка
Несмотря на то, что у покупки вне рынка есть много плюсов, есть и несколько минусов, которые следует учитывать.
Закрытие может занять больше времени:
Если вы спешите закрыть сделку как покупатель, наличие большого количества времени может быть недостатком, потому что продавец не имеет такого же уровня срочности, как недвижимость, которая была размещена. Выявление внебиржевых предложений также требует больше времени и усилий, чем поиск в MLS.
Сложнее определить справедливую рыночную стоимость:
Легко сравнивать сопоставимые объекты, цену за квадратный фут и другие элементы собственности в MLS, потому что все это отображается на одной странице. Справедливую рыночную стоимость трудно оценить для имущества, которое доступно только ограниченному числу потенциальных покупателей. Вам придется провести исследование местного рынка недвижимости.
Стоимость:
Услуги карманного листинга и рынки вне листинга могут взимать членские взносы.
Заключение
Во многих частях рынка недвижимости страны все еще жарко, и желающих купить больше, чем домов, доступных для продажи. Разгневанным покупателям, проигравшим на аукционах, нужна вся возможная помощь. Доступ к внерыночным листингам по-прежнему можно получить через Заявление MLS 8.0, что значительно ограничивает их доступ. Если вы проведете свое исследование и осознаете потенциальные опасности, поиск вашей следующей недвижимости через листинг вне рынка может стоить времени и энергии, которые вы затрачиваете.
Часто задаваемые вопросы о свойствах вне рынка
Можно ли потребовать снять недвижимость с продажи?
Продавцы имеют полный контроль над тем, будут ли они продолжать продвигать свою собственность, даже если вы попросили их сделать это. Из-за отсутствия у покупателя финансовой устойчивости продавцы могут неохотно выводить недвижимость с рынка.
Какие объекты вне рынка доступны для продажи?
Имеющаяся внебиржевая недвижимость для продажи:
Квартира с 1 спальней
Оценка агентов по недвижимости: 105,000 XNUMX фунтов стерлингов
National Residential рада предложить эту квартиру с 1 спальней на верхнем этаже с прекрасной открытой террасой и т. д.
