Частный капитал в сфере недвижимости (REPE) генерирует для нас больше всего запросов, связанных с карьерой, после инвестиционно-банковских услуг и прямых инвестиций.
Отрасль недвижимости сильно различается в зависимости от фирмы, региона и стратегии, и это отражается в различиях в заработной плате, часах и стилях работы.
Обычные направления «высокого финансирования» общего инвестиционного банкинга и прямых инвестиций имеют некоторые преимущества в сфере прямых инвестиций в недвижимость. Тем не менее, это не для всех, и вы должны внимательно прочитать мелкий шрифт, прежде чем приступать к инвестированию в недвижимость.
Что такое частные инвестиции в недвижимость?
Начнем с того, что частные инвестиции в недвижимость предполагают, что компания собирает средства от внешних инвесторов, а затем использует этот капитал для приобретения и развития недвижимости в течение ограниченного времени перед ее продажей. Однако, прежде чем углубляться в особенности работы этих фондов, важно понимать, что этот тип инвестирования часто доступен только институциональным инвесторам или аккредитованным (с высоким уровнем собственного капитала) инвесторам. Как правило, инвестор должен внести не менее 250,000 XNUMX долларов США для участия в фонде прямых инвестиций в недвижимость. Однако для некоторых фондов минимальное пожертвование может составлять миллионы долларов.
Хотя фонд прямых инвестиций и инвестиционный фонд недвижимости (REIT) могут показаться похожими, есть несколько важных характеристик, которые отличают эти два инвестиционных инструмента. Например, в то время как активы REIT очень ликвидны из-за их публичного характера, частные фонды недвижимости часто требуют, чтобы вклады удерживались в течение нескольких лет. Кроме того, в то время как REIT жестко регулируются, фонды прямых инвестиций не подлежат такому же тщательному контролю или строгим стандартам.
Стоит ли вкладывать деньги в частные инвестиции в недвижимость?
Предположим, вы являетесь аккредитованным инвестором, заинтересованным в инвестировании в недвижимость с частным капиталом. О чем следует подумать, прежде чем сделать этот выбор? Как правило, следует учитывать три основных критерия: размер необходимого авансового капитала, уровень риска и возможную прибыль.
Начальные инвестиции
Определите сумму первоначального капитала, необходимого, прежде чем инвестировать в недвижимость с частным капиталом. Некоторые фонды прямых инвестиций в недвижимость предъявляют минимальные требования к инвестициям, например, 25,000 50,000, 100,000 250,000 или XNUMX XNUMX долларов. Другие сделали первоначальные инвестиции в размере не менее XNUMX XNUMX долларов. Это не маленькая сумма, независимо от того, насколько богат инвестор. По этой же причине аккредитованным инвесторам, учреждениям и связанным с ними третьим лицам, как правило, запрещается участвовать в операциях с частными инвестициями в недвижимость. Предполагается, что у этих сторон есть средства, необходимые для первоначальных инвестиций, и они осознают связанные с этим опасности.
Крайне важно понимать, что, в отличие от REIT или других видов инвестиций, первоначальные капитальные вложения в недвижимость с частным капиталом неликвидны. Эти деньги могут занять годы, прежде чем они вернутся инвесторам. В результате очень важно не вкладывать деньги в предприятие прямых инвестиций, которые могут вам понадобиться для другой цели, до того, как соглашение созреет и вы получите свои деньги обратно.
Снижение
Риск, связанный с этими проектами, является одной из причин, по которой коммерческая недвижимость исторически считалась «альтернативной инвестицией». Хотя этот сектор значительно развился за последние десятилетия, он по-прежнему достаточно опасен, поскольку инвесторы могут потерять все свои инвестиции, если фонд или отдельные инвестиции не оправдают ожиданий.
При этом существуют определенные меры по снижению риска. Вы должны тщательно изучить спонсора фонда – какой у него уровень опыта? Как давно они занимаются частными инвестициями в недвижимость? Какова бизнес-модель этого фонда? Каков план их ухода? Знание того, как устроен фонд и как будет инвестироваться капитал, имеет решающее значение для любого инвестора, желающего снизить потенциальный риск.
Returns
Недвижимость с частным капиталом может принести огромную прибыль инвесторам, несмотря на то, что доходность редко гарантируется. Годовая норма прибыли сильно зависит от структуры и характера сделки. Инвестиции в недвижимость класса А на основных рынках, например, могут приносить 6-8% годовой прибыли.
Стратегии Core-plus, включающие объекты класса A/B на вторичных рынках или здания класса B в городах класса A, считаются несколько более рискованными, но обычно обеспечивают годовой доход в размере 10% или выше. Сделки с добавленной стоимостью и оппортунистические сделки с недвижимостью могут приносить двузначную или более высокую прибыль, но они также сопряжены с самым большим риском. Прежде чем вкладывать средства в частные инвестиции в недвижимость, любой инвестор должен тщательно изучить свою устойчивость к риску.
Стратегии успеха в сфере недвижимости в сфере прямых инвестиций
Проблемы с коммерческой недвижимостью могут возникать по разным причинам, некоторые из которых преодолеть сложнее, чем другие. Проницательный спонсор определит инновационные способы изменить эти свойства с помощью надежного управления и контроля над проектом. Тем не менее, эта процедура может занять время и редко бывает удачной. Любой, кто думает об инвестировании в проблемную недвижимость, должен делать это с широко открытыми глазами. Пять пунктов, изложенных выше, помогут вам в этом.
№1. Сегмент рынка
Как указывалось ранее, большая часть недвижимости с частным капиталом сосредоточена на нескольких типах коммерческой недвижимости: многоквартирные, офисные, торговые, гостиничные, промышленные и землеустроительные. Прежде чем инвестировать в фонд, инвестор должен понимать принципиальные различия между этими отраслями. Они также захотят понять бизнес-подход фонда и тип собственности, в которую фирма планирует инвестировать. Прежде чем инвестировать, убедитесь, что вы верите в эту область рынка.
№2. Географическое положение
Поскольку отрасль коммерческой недвижимости очень локальна, географическое положение имеет решающее значение для успеха сделки с недвижимостью с частным капиталом. Некоторые фонды будут инвестировать только в определенные регионы, такие как основные рынки (например, в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско), в то время как другие будут инвестировать только в субрынки внутри рынка (например, в центральные города и города за пределами крупных мегаполисов). области).
Прежде чем инвестировать в какую-либо недвижимость с частным капиталом на местном рынке, вы должны сначала понять характеристики рынка. В частности, изучите исследование рынка спонсора, чтобы увидеть, что стимулирует спрос на эту категорию продуктов в этом месте.
№3. Структура капитала
Сделки с коммерческой недвижимостью могут быть организованы различными способами, чтобы обеспечить получение наличных денег в начале и распределение прибыли в конце. Эту структуру обычно называют «водопадом». Как правило, частные инвестиционные компании вкладывают средства в сделку, но это не всегда так.
Несмотря на свое название, эти фонды также могут инвестировать в долговые обязательства, такие как ссуды старшего возраста, промежуточные ссуды, привилегированные акции и мезонинные долги. Убедитесь, что вы понимаете, как фонд намерен использовать капитал. То, где ваши деньги окажутся в стеке капитала, определяет, где вы окажетесь в водопаде, т.е. сколько и когда вы вернетесь.
№3. Финансирование
Частный капитал обычно является одним из нескольких источников финансирования крупного проекта коммерческой недвижимости. Фонд прямых инвестиций в недвижимость может владеть капиталом LP (коммандитного партнера), в то время как спонсор проекта может владеть большей частью капитала GP (генерального партнера). Крайне важно понимать, кому принадлежит какой капитал в любой конкретной сделке, включая отношение заемного капитала к собственному и источники банковского или иного финансирования.
№ 4. Общее количество инвестиций
Структура большинства фондов прямых инвестиций в недвижимость позволяет инвестировать в определенное количество сделок (обычно в диапазоне, например, 8-10) в течение срока действия фонда. Обычно вы хотите, чтобы у фонда был разнообразный портфель активов, чтобы яйца инвесторов не лежали в одной корзине.
Частный капитал в сфере недвижимости, REIT и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) регулярно привлекают финансирование и акционерный капитал на публичных рынках, прежде чем приобретать, развивать, эксплуатировать и продавать недвижимость.
REIT должны придерживаться жестких правил в отношении доли принадлежащих им активов, связанных с недвижимостью, доли чистой прибыли, которую они распределяют в виде дивидендов, и доли дохода, полученного из источников недвижимости.
Взамен они пользуются льготным налоговым статусом, например, освобождением от налога на прибыль корпораций во многих странах.
Корпорации по управлению недвижимостью (EOC) сопоставимы, но на них распространяются разные ограничения и критерии, и поэтому они не пользуются одинаковыми налоговыми льготами.
Следующие характеристики отличают частные инвестиционные компании в сфере недвижимости:
- Инвесторы REPE — это партнеры с ограниченной ответственностью, чей капитал заблокирован на длительный период времени, пока фирма инвестирует. Инвесторы REIT и REOC являются публичными акционерами и кредиторами с высоколиквидными инвестициями.
- Фирмы REPE хотят приобретать или развивать недвижимость, сохранять ее в течение нескольких лет, а затем продавать; REIT и REOC часто держат активы на неопределенный срок.
- Правила. Фирмы REPE слабо регулируются как частные инвестиционные фирмы и не подпадают под действие тех же правил, что и REIT или даже REOC.
Как зарабатывают частные инвестиционные компании в сфере недвижимости?
Фирмы прямых инвестиций в недвижимость зарабатывают деньги тремя способами: за счет платы за управление, процентных ставок и рекапитализации дивидендов.
Кто имеет право участвовать в частных инвестициях в недвижимость?
Инвестирование в фонды прямых инвестиций в недвижимость традиционно ограничивалось частными лицами, учреждениями и некоторыми другими третьими лицами, как подробно описано ниже:
№1. Частные инвесторы
Недвижимость с частным капиталом обычно доступна только для ограниченной группы частных инвесторов, в основном очень богатых людей; однако, как было сказано ранее, в последние годы это изменилось, и теперь обычные смертные, аккредитованные инвесторы, также могут инвестировать. Чтобы считаться аккредитованным инвестором, человек должен иметь активы на сумму не менее 1 миллиона долларов (исключая основное место жительства) или регулярный годовой доход в размере не менее 200,000 300,000 долларов. Большинство фондов прямых инвестиций также открыты для пар с совокупным доходом в размере XNUMX XNUMX долларов США или более за последние два года.
Частные инвесторы всегда ожидали, что смогут вложить большие суммы (например, от 100,000 250,000 до 25,000 XNUMX долларов США или более) в одну сделку или фонд, но с появлением новых правил эти ожидания значительно снизились. Penn Capital, например, требует минимальных инвестиций в размере XNUMX XNUMX долларов США.
№ 2. Учреждения
Наиболее значительными инвесторами в недвижимость с частным капиталом обычно являются учреждения. Хедж-фонды, пенсионные фонды, взаимные фонды, пожертвования, банки и страховые корпорации являются примерами институциональных инвесторов.
№3. Третье лицо
Отдельные третьи стороны, такие как управляющие активами, обычно могут инвестировать в недвижимость с частным капиталом от имени упомянутых выше организаций. В эту категорию попадает и другая группа людей, однако их можно отнести как к частным, так и к институциональным инвесторам — сверхбогатым частным лицам или семейным офисам.
Семейные офисы состоят из экспертов, которые занимаются управлением состоянием семей, получивших свое богатство в результате наследования или зарабатывания денег в сфере, отличной от недвижимости. Эти группы экспертов стремятся разработать разнообразные портфели для семей, деньгами которых они управляют, так же, как специалисты, работающие в пенсионных фондах или страховых компаниях, стремятся диверсифицировать портфели для своих бенефициаров и членов.
Сколько вам нужно, чтобы открыть частную инвестиционную компанию?
Исторически минимальный размер прямых инвестиций составлял 25 миллионов долларов.
Лучшие виды прямых инвестиций в недвижимость
Фонды прямых инвестиций в недвижимость инвестируют большую часть своих денежных средств в коммерческие проекты. Исторически в сфере жилой недвижимости участвовало лишь небольшое количество фондов прямых инвестиций. Однако после последнего спада появился новый класс активов: крупномасштабный портфель сдаваемых в аренду домов на одну семью. Хотя традиционно это не считается коммерческой недвижимостью, при объединении в портфели и управлении с экономией на масштабе, а также при поддержке кредитных учреждений, этот класс активов стал признан типом коммерческой недвижимости.
№1. Коммерческая недвижимость
Недвижимость с частным капиталом почти полностью сосредоточена на коммерческом секторе, который включает в себя многоквартирные жилые дома, офисные здания, магазины, гостиницы, промышленные объекты, складские помещения, земельные участки и другие подобные объекты. Это связано с целым рядом факторов, в том числе с высокими входными барьерами для этих категорий недвижимости. Немногие люди могут участвовать в коммерческих предприятиях любого размера, поэтому фонды прямых инвестиций обычно удовлетворяют потребность. Фонды прямых инвестиций в недвижимость часто инвестируют как в заемные средства, так и в акционерный капитал для финансирования развития коммерческой недвижимости.
№ 2. Жилая недвижимость
За исключением упомянутого выше нового класса активов сдаваемых в аренду домов на одну семью, частный капитал гораздо менее вероятно будет участвовать в жилой недвижимости. Проще говоря, большинство финансовых учреждений не хотят заниматься владением собственностью человека. Владеть сотнями объектов аренды на одну семью также гораздо сложнее, чем владеть одним более крупным активом, таким как жилой дом на 200 с лишним или офисный небоскреб. Однако, как было сказано ранее, бывают случаи, когда частный капитал будет заниматься жилой недвижимостью. Двумя наиболее заметными игроками на этом рынке являются Blackstone и Starwood.
Плюсы и минусы частного инвестирования в недвижимость
Теперь, когда вы понимаете, что такое недвижимость с частным капиталом и как она работает, следующим шагом будет рассмотрение преимуществ и недостатков использования такого инвестиционного плана. Как и в случае с любой другой формой инвестиционной возможности, всегда нужно учитывать преимущества и недостатки. Мы изложили их для вас ниже. Внимательно прочитайте их, чтобы определить, стоит ли добавлять одну из этих объектов недвижимости в свой портфель.
Плюсы
Самым большим преимуществом инвестирования в недвижимость с частным капиталом, как и следовало ожидать, является доход. Инвесторы частного капитала имеют право на процент от любого дохода или прибыли, полученной от любых базовых инвестиций в результате их инвестиций. Учитывая качество инвестиций, которые эти организации могут приобрести с таким объемом объединенного капитала, эти доходы часто бывают огромными. С другой стороны, частные инвесторы получают прибыль от диверсификации, потому что эти фирмы участвуют в широком спектре активов в сфере недвижимости. Наконец, инвестируя в управление активами управляющему фондом, инвесторы могут получить высокую прибыль при минимальной активной работе с их стороны.
Минусы
При этом важно понимать, что работа с частной инвестиционной компанией часто влечет за собой дополнительные расходы в дополнение к вашим минимальным обязательствам. Вы должны быть готовы оплатить определенные управленческие расходы, в частности. Однако, поскольку эти фонды практически не регулируются, количество комиссий, которые могут взиматься с вас, не ограничено. Кроме того, многие из этих фондов классифицируются как инвестиции, основанные на потребностях, что означает, что от вас могут потребовать вносить капитал по мере необходимости. Если вы не в состоянии удовлетворить требование капитала, фонд нередко требует, чтобы вы лишились всей своей доли.
Типы прямых инвестиций в недвижимость
Имея это в виду, если вы являетесь уполномоченным инвестором, заинтересованным в изучении прямых инвестиций, вы должны знать, что существуют различные типы фондов, из которых можно выбирать. Они следующие:
- Основные фонды подходят для инвесторов, не склонных к риску. Эти фонды часто инвестируют в высококачественную недвижимость с высокой стоимостью, например, в полностью сданные в аренду многоквартирные дома. Они обеспечивают стабильный денежный поток, но часто приносят более низкую прибыль из-за низкого уровня риска.
- Фонды Core Plus, с другой стороны, обеспечивают сочетание основных и дополнительных функций. В этом случае они обычно обеспечивают несколько более высокую прибыль в обмен на то, что их инвесторы берут на себя более высокий уровень риска.
- Добавленная стоимость: с помощью средств с добавленной стоимостью управляющий активами покупает недвижимость, перестраивает ее, а затем продает, когда рынок недвижимости идет хорошо. Инвестирование в этот тип фонда часто влечет за собой риск от среднего до высокого в обмен на возможность получения более высокой прибыли.
Наконец, оппортунистические фонды предлагают наибольшие шансы на прибыль, но эта стратегия также влечет за собой наибольший риск. Эти фонды часто инвестируют в нетрадиционные активы, такие как незастроенная недвижимость или отстающие рынки.
Является ли частный капитал недвижимостью стрессом?
Чрезвычайно сложно проникнуть в частный капитал, и когда дело доходит до этого, работа становится изнурительной, требующей долгих часов и жертв, особенно когда сделки близятся к завершению.
Доходы от прямых инвестиций в недвижимость
Несмотря на отсутствие гибкости и ликвидности, такого рода инвестиции могут принести значительный доход, а также значительный прирост цены. Годовая доходность основных стратегий в диапазоне от 6% до 8% и от 8% до 10% для стратегий «базовый плюс» не является чем-то необычным.
Тактика добавленной стоимости или оппортунистическая тактика могут принести значительно большую отдачу. Однако недвижимость с частными инвестициями достаточно опасна, и инвесторы могут потерять все свои инвестиции, если фонд не оправдает ожиданий.
Заключение
Честно говоря, есть о чем подумать, прежде чем инвестировать в недвижимость прямых инвестиций. Если вы рассматриваете этот вариант, лучше всего проконсультироваться с финансовым экспертом, который может убедиться, что вы полностью проинформированы о преимуществах и опасностях. Тем не менее, вам также следует провести исследование любых фондов, в которые вы планируете внести свой вклад. Крайне важно понимать, как каждый фонд обрабатывает свои расходы и структуру инвестиций. В конце концов, вы можете оценить, подходит ли фонд вам и вашему портфелю, только если вы понимаете, как он работает.
Статьи по теме
- Как начать бизнес в сфере недвижимости: пошаговое руководство для начинающих
- КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ДЕНЕГ
- ИНВЕСТИРОВАНИЕ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: что это значит и как начать инвестировать
- КРЕДИТЫ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: виды, ставки и требования
- КАК НАЧАТЬ РАБОТУ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: пошаговое руководство о том, как начать свой собственный бизнес в сфере недвижимости в 2022 году
Рекомендации
