Одна из ваших самых важных задач в качестве арендатора — убедиться, что вы можете выполнить требования вашего договора аренды, особенно его продолжительность. Даже если у вас помесячная аренда, вы все равно должны соблюдать условия аренды, чтобы избежать штрафов, таких как штрафы за просрочку платежа или аннулирование возмещения. Вам нужно досрочно расторгнуть договор аренды квартиры без штрафа? Что произойдет, если вы разорвете договор аренды? Узнайте, как разорвать договор аренды квартиры без штрафа и жить дальше.
Причины расторгнуть договор аренды квартиры без уплаты штрафа
Есть несколько ситуаций, в которых вы можете расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, не подвергаясь штрафу.
№1. Сдаваемое в аренду помещение является незаконным.
Недобросовестные владельцы недвижимости или арендодатели, пытающиеся быстро заработать деньги, будут незаконно сдавать свободные комнаты в сдаваемые внаем квартиры. Если вы не знали, что квартира была неправомерно сдана в аренду, вы имеете право расторгнуть договор аренды и получить обратно весь или часть залога. Если вы считаете, что живете в незаконно переоборудованной съемной квартире, изучите жилищное законодательство вашего штата, чтобы узнать, где вы можете получить юридическую помощь.
№ 2. Несоблюдение местных или государственных жилищных норм
Вы имеете право на безопасную и пригодную для проживания среду обитания. Если ваша квартира не соответствует местным требованиям охраны здоровья и безопасности, вам обязательно следует досрочно расторгнуть договор аренды! Должны быть в наличии водопровод и электричество, а также исправная сантехника, отопление и надежные конструкции. Любая серьезная проблема, которая может поставить под угрозу ваше здоровье, безопасность или благополучие, приводит к расторжению договора аренды квартиры без штрафных санкций.
Суть в том, что, если ситуация не представляет непосредственной опасности для вас, вы должны дать арендодателю время для решения проблемы. После отправки арендодателю письменного уведомления о вашей проблеме вы должны подождать разумный период времени, пока он ее решит. Если ваш арендодатель по-прежнему отказывается решать проблему, вы можете подать юридическую жалобу в местное жилищное управление.
№3. Нарушение ваших прав арендатора
Любое нарушение ваших прав арендатора может также привести к расторжению договора аренды квартиры без штрафных санкций. Например, если ваш арендодатель нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни, посещая ваши законно арендованные квартиры без предварительного уведомления, вы можете подать против них жалобу в суд мелких тяжб. Вы можете расторгнуть договор аренды досрочно, если получите судебное решение, указывающее, что ваши права арендатора были нарушены.
№ 4. Военная служба
Если вы являетесь активным и постоянно дежурным военнослужащим любого рода войск, Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) позволяет вам досрочно расторгнуть договор аренды квартиры без штрафных санкций, если вас призвали на службу. Вы должны приложить копию своих заказов к уведомлению о намерении освободить территорию.
№ 5. Локальная преступная деятельность
Во многих местах жертва домашнего насилия или других форм преступного поведения, происходящих в съемной квартире, может досрочно расторгнуть договор аренды квартиры без штрафных санкций. Вы должны иметь возможность предоставить доказательства преступного деяния, такие как отчеты полиции, медицинские документы или судебные постановления.
Возможный штраф за нарушение договора аренды квартиры
Если вы нарушите договор аренды квартиры, вы можете быть оштрафованы. И они не исключают друг друга, поэтому у вас может быть несколько впечатлений одновременно.
№1. Собственник имеет право подать на вас в суд.
Владелец недвижимости может подать на вас в суд за невыплаченную арендную плату, если причина разрыва договора аренды не защищена законами штата или правилами, регулирующими отношения между арендатором и владельцем недвижимости. Это более вероятно, если:
- Когда остаток арендной платы намного превышает возможные судебные издержки по иску, вы освобождаетесь досрочно.
- Хозяин знает о вашем местонахождении.
- Владелец обнаруживает, что у вас есть средства, чтобы заплатить арендную плату, если она будет заказана.
- Сдаваемое в аренду помещение какое-то время пустовало, и попытки сдать его в аренду оказались тщетными.
- Если владелец недвижимости имел дело с неприятными арендаторами в прошлом, он, не колеблясь, подаст на вас в суд, если это стоит их времени.
Даже если применимое законодательство не распространяется на ваше решение о расторжении договора аренды, вы, тем не менее, можете представить защиту. В некоторых штатах, например, владельцы недвижимости должны продемонстрировать добросовестные усилия по повторной аренде вышедших квартир. Они не могут просто оставить помещение пустым до истечения срока аренды, а затем предъявить иск нарушителю за просроченную арендную плату.
Однако, если у вас нет веских оснований для нарушения договора аренды, судья почти наверняка вынесет решение в пользу владельца недвижимости. Если вы уже уехали из города, возможно, вам не стоит тратить время и деньги на возвращение и появление. Многие выселенные арендаторы этого не делают.
№ 2. Вы можете столкнуться с денежным судом.
Денежное решение, также известное как кредитное решение, будет вынесено, если суд установит, что вы по закону обязаны оплатить оставшуюся часть причитающейся вам арендной платы. Вы можете избежать долгосрочного кредитного ущерба, выполнив следующие действия:
- Договариваться о взаимоприемлемом платежном соглашении в суде — это то, чего вы не сможете достичь, если не будете защищать свое дело.
- Если возможно, оплатите решение полностью на месте.
В результате Национального плана помощи потребителям судебные решения и налоговые удержания больше не фигурируют в отчетах о потребительских кредитах, которые ведут три основных бюро кредитной отчетности. В результате они могут не иметь прямого влияния на ваш кредитный рейтинг.
Тем не менее они имеют обязательную юридическую силу. Судебное решение в пользу владельца собственности может позволить ему конфисковать ваши доходы (до 25% вашего располагаемого дохода) и, возможно, ваш банковский счет. Если вы проживаете в штате с общей собственностью, имущество вашего супруга также может быть конфисковано.
№3. Возможно, вам придется иметь дело с коллекторами.
Если владелец недвижимости решит не добиваться судебного решения о возмещении непогашенной арендной платы, он может нанять коллекторское агентство для взыскания долга от своего имени.
Несмотря на то, что федеральный закон ограничивает масштабы, в которых коллекторские компании могут собирать долги, коллекторские агентства, как правило, более агрессивны, чем первоначальные держатели залога. Вы узнаете, если кто-то возьмется за ваше дело. Кроме того, агентство по взысканию долгов, которое унаследует ваше обязательство по расторжению договора аренды, может сделать то, чего не сделал владелец собственности: потребовать денежного решения в суде.
Вы должны попытаться избежать взыскания долга любой ценой. Это окажет негативное влияние на ваш кредитный рейтинг. Если вы обеспокоены тем, что владелец недвижимости наймет агентство по сбору платежей, подпишитесь на кредитный мониторинг TransUnion. Каждый месяц вы также можете использовать Credit Karma для бесплатной проверки своего кредитного рейтинга.
№ 4. Ваш залог может быть конфискован.
Одной из многих причин, по которой вы можете потерять залог, является нарушение договора аренды. Даже если владелец решит не подавать на вас в суд, он может конфисковать ваш депозит, как правило, полностью.
В большинстве штатов в качестве залога требуется арендная плата за один или два месяца. Только в нескольких штатах, таких как Огайо и Нью-Йорк, установлены установленные законом ограничения на залоговые суммы за квартиры, не контролируемые по арендной плате. Муниципалитеты в таких штатах могут вводить уменьшенные ограничения на залог.
№ 5. У вас могут возникнуть проблемы с поиском нового жилья.
Хотя судебные решения о невыплате арендной платы больше не отражаются в кредитных отчетах, долги остаются, и арендодатель вряд ли забудет, что вы нарушили договор аренды. Это может вернуться, чтобы преследовать вас, пока вы ищете место для жизни.
Даже если вы не укажете адрес, по которому вы нарушили договор аренды, в заявлении об аренде или ипотеке, обычная проверка биографических данных и поиск недвижимости раскроют его, а также личность владельца недвижимости. Тот факт, что вы не указали адрес проблемы, сам по себе является тревожным сигналом. Представьте себе разговор, который будет происходить между владельцем, которого вы обманули, и владельцем или ипотечным кредитором вашего потенциального будущего дома.
Выселенный арендодатель также может сообщить о нарушении договора аренды агентствам, сообщающим о арендаторах, таким как Агентство по защите арендодателей. У арендаторов может быть мало возможностей для удаления пренебрежительных и, возможно, ложных материалов из этих слабо контролируемых ресурсов.
№ 6. У вас могут быть постоянные финансовые трудности.
Когда денег мало, а сбережений мало, любой дополнительной платы, связанной с жильем, может быть достаточно, чтобы выбить ваш бюджет из колеи. Обнаружение ответственности за невыплаченную арендную плату за несколько месяцев после того, как владелец недвижимости получит денежное решение, может иметь катастрофические последствия для ваших финансов.
Если более мягкие шаги, такие как кредитное консультирование, недостаточны, лучшим выбором может быть объявление о банкротстве, жесткое решение, которое окажет долгосрочное негативное влияние на вашу кредитоспособность.
Что произойдет, если я выеду до окончания срока аренды?
Если вам необходимо выехать до окончания срока аренды, ваш арендодатель или агент может заставить вас уплатить арендную плату, которую вы должны выплатить до окончания срока аренды. Например, если у вас есть 6-месячный договор аренды и вы уезжаете через три месяца, вам может потребоваться оплатить оставшиеся три месяца арендной платы.
Как досрочно расторгнуть договор аренды?
В соответствии с Законом о защите прав потребителей (CPA), раздел 14, вы можете отменить существующую аренду, уведомив об этом за двадцать рабочих дней, но это должно быть сделано в письменной форме. Вы будете нести ответственность за арендную плату до конца периода уведомления.
Смягчение финансовых последствий разрыва договора аренды
Даже если ваши действия по расторжению договора аренды не подпадают под действие законов штата о защите арендаторов, эти методы могут смягчить его финансовые последствия.
№1. Документируйте все
Во-первых, задокументируйте все, что может поддержать ваше требование, если вы считаете, что ваше решение о расторжении договора аренды оправдано законодательством штата или местным законодательством. Следить за:
- Важные времена и даты: День, когда вы впервые столкнулись с опасениями по поводу непригодности для жилья, например, или дата вызова полиции в соседнюю квартиру — оба примера.
- Записи об обслуживании или осмотре: Отслеживайте любые события или затраты, связанные с проблемой, например, проверка печи, подтвердившая необходимость замены.
- Общение с владельцем о проблеме: Допускаются электронные письма, отправленные по почте письма, юридические уведомления, сводки или записи телефонных звонков (если это разрешено законом), а также сводки личных разговоров.
Если дойдет до дела, у вас значительно меньше шансов выиграть в суде, если у вас нет надлежащей документации.
№ 2. Сообщите владельцу имущества об их обязанности уменьшить ущерб.
Большинство штатов требуют, чтобы владельцы сдаваемой в аренду недвижимости предпринимали разумные шаги для повторной сдачи в аренду свободных квартир до истечения срока аренды. На юридическом языке это называется «ответственностью за уменьшение ущерба». Ноло составил подробный список штатов, которые обязаны сокращать убытки и где закон менее ясен.
Если вы живете в штате, который требует смягчения последствий, проверьте сайты с объявлениями об аренде, такие как Apartments.com, известные сайты онлайн-объявлений, такие как Craigslist, и общедоступные базы данных по недвижимости, такие как Zillow, чтобы отслеживать усилия владельца недвижимости по повторной аренде квартиры, которую вы купили. освобожден. Если кажется, что они не предпринимают разумных усилий, или если они официально запрашивают задолженность по арендной плате вскоре после вашего выезда, отправьте им письменное уведомление об их ответственности по смягчению последствий.
Предупреждение должно направлять их к применимому закону штата и кратко описывать его положения, включая значение «разумных усилий» и то, как шаги, которые они предприняли или не предприняли на сегодняшний день, не соответствуют этому порогу. Укажите в своем письме, что владелец недвижимости не может просто допустить истечение срока аренды, повторно сдать помещение в новую долгосрочную аренду, а затем подать на вас в суд на арендную плату.
№3. Найти субарендатора
Даже если владелец недвижимости имеет юридическое обязательство повторно сдать квартиру в аренду, лучше всего приложить разумные усилия, чтобы помочь этому процессу.
Сдача квартиры в субаренду на оставшийся срок аренды — один из самых простых способов решить проблему с нарушенной арендой. Многие договоры аренды жилья четко запрещают субаренду; однако, если у вас нет, уведомите владельца недвижимости о своем намерении сдать в субаренду. Вы можете рекламировать помещение на бесплатных или недорогих веб-сайтах, которые часто посещают потенциальные арендаторы в вашем регионе, таких как Craigslist, Nextdoor или Roommates.com.
Очень важно, чтобы вы заранее заявили о своем желании сдать в субаренду. Владельцы недвижимости по понятным причинам опасаются субарендаторов, и, по крайней мере, они подвергнут вас той же проверке арендатора, что и все остальные. Это также в ваших интересах, потому что вы по-прежнему несете ответственность за аренду и арендную плату, даже если вы сдаете в субаренду.
Идеальный субарендатор — это тот, с кем у вас есть предыдущие отношения и кто может с уверенностью поручиться. Я знаю арендаторов, которых сожгли теневые субарендаторы, с которыми у них не было никаких отношений.
№ 4. Изменить договор аренды
Если вы не хотите нести ответственность за арендную плату после выезда, вы можете передать ее новому арендатору. Правопреемники несут юридическую ответственность за арендную плату, причитающуюся после даты передачи, освобождая предыдущего арендатора и позволяя вам досрочно расторгнуть договор аренды без каких-либо сохраняющихся обязательств, кроме любых разрешенных законом штрафов за ущерб или нечистоплотность, которые вы совершили.
Прежде чем тратить время и усилия на поиск новых арендаторов, убедитесь, что ваша аренда может быть передана другому лицу. Если ваша аренда может быть передана, владелец недвижимости не может запретить вам это делать, но вы все равно можете быть подвержены необходимому периоду уведомления, который обычно составляет от 30 до 60 дней. Если передача не одобрена явным образом, вы можете запросить ее, но владелец собственности может иметь право отказать.
В любом случае, будьте честны. Многие владельцы собственности обеспокоены передачей аренды по тем же причинам, по которым они обеспокоены договорами субаренды. Неподтвержденные данные свидетельствуют о том, что владельцы препятствуют попыткам уезжающих арендаторов передать договор аренды, даже если договор аренды прямо разрешает передачу.
№ 5. Предоставьте как можно более заблаговременное уведомление
Чем дольше период вашего уведомления, тем меньше вероятность того, что ваша квартира будет свободна, когда вы уедете. Если возможно, превысьте установленный в вашем штате период уведомления.
№ 6. Выбирайте краткосрочную аренду.
На толерантность моего арендодателя, несомненно, повлиял тот факт, что я нарушил договор аренды всего на шесть месяцев. И, к счастью для меня и моей жены, мы смогли перейти на помесячную аренду незадолго до покупки нашего первого дома. Мы были свободны и чисты в конце нашего последнего месяца в квартире.
Если вы собираетесь продлить договор аренды и планируете переехать до следующей даты продления, спросите владельца недвижимости, можете ли вы получить срок продления менее года. Ежемесячно предпочтительнее, но многие владельцы бизнеса не хотят рисковать. Три-шесть месяцев более типичны. Следует отметить, что собственник недвижимости не обязан соглашаться на более короткий срок аренды.
№ 7. Попросите терпения
Когда ничего не помогает, обратитесь к более мягкой стороне владельца собственности. Большинство владельцев недвижимости не являются злодеями из мультфильмов, которые заботятся только об увеличении денежного потока своих активов. Возможно, они захотят дать вам передышку, если вы действительно в этом нуждаетесь.
Сделайте все возможное до и во время выезда, чтобы помочь владельцу сказать «да». Предпримите согласованные усилия для привлечения альтернативных арендаторов — не узурпируя обязанность собственника по смягчению последствий — и хвалите их на онлайн-форумах арендаторов.
Если арендодатель не желает прощать невыплаченную арендную плату, следующий лучший вариант — найти взаимоприемлемое соглашение о погашении без обращения в суд. Если вы должны арендную плату за четыре месяца, арендодатель может принять оплату в рассрочку в течение следующих 12 или 18 месяцев. Наконец, владелец недвижимости, скорее всего, предпочтет полную или частичную оплату с течением времени крупному списанию.
Заключение
Если вам интересно, как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры без уплаты штрафа, есть варианты. Изучение ваших юридических возможностей и поддержание открытых каналов связи с вашим арендодателем — наиболее эффективные методы достижения успеха.
Если вы нарушаете договор об аренде квартиры, обязательно задокументируйте все и сделайте все возможное, чтобы свести к минимуму свои убытки, защитить свой кредитный рейтинг и уйти в хороших отношениях с арендодателем.
- НЕОБЕСПЕЧЕННЫЙ ДОЛГ: определение, виды и примеры
- АРЕНДА VS АРЕНДА ДОМА: в чем основные отличия?
- МОЖЕТ ЛИ АРЕНДАТОР НАРУШАТЬ ДОГОВОР АРЕНДА?: Что делать, если ваш арендодатель нарушает договор аренды
- ПОКУПКА КВАРТИРЫ: Пошаговое руководство для начинающих
- КАК ЗАПИСАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ в 2022 году для аренды и квартир
Рекомендации
