Переезд на новое место после продажи дома – это большое дело. Тем не менее, вам нужно будет заявить о любой прибыли от продажи вашего дома в IRS, прежде чем вы сможете сосредоточиться на поиске нового места, которое можно назвать домом. Прирост капитала является термином для этого вида доходов. Ваш бюджет, возможно, придется скорректировать, так как вы можете получить огромную сумму денег или вам придется платить больше налогов. Вся прибыль от продажи вашего дома, а также любые применимые налоговые вычеты или кредиты должны быть указаны в вашей налоговой декларации, и вы должны знать, как это сделать. Прежде чем вы решите продать свой дом, может быть целесообразно проконсультироваться с финансовым консультантом. В этой статье мы обсудим налоги на прирост капитала при продаже дома в Калифорнии и уплату налогов при продаже дома.
Каковы налоги на прирост капитала при продаже дома?
Все, что у вас есть, от одежды до мебели и акций, является активом. Недвижимая земля, транспортные средства, акции и облигации считаются собственностью. Представьте, что вы хотите ликвидировать один из этих активов, например, свой дом. Прибыль от продажи может облагаться «налогом на прирост капитала», особым видом налогообложения.
Прибыль от продажи актива, удерживаемого более года, считается долгосрочным приростом капитала. Краткосрочный прирост капитала возникает, когда актив продается после того, как он удерживался менее года. Вообще говоря (и это зависит от страны), долгосрочный прирост капитала облагается налогом по более низкой ставке, чем краткосрочный прирост капитала.
Реализованная прибыль — это то, что вызывает налог на прирост капитала при продаже дома, так что имейте это в виду. То есть он срабатывает, если цена продажи актива превышает его себестоимость. Этот налог не применяется, если прибыль не реализована, то есть актив все еще находится в вашем владении.
Ставки налога на прирост капитала для долгосрочных инвестиций варьируются от 0% до 20%. Продажа дома освобождается от ограниченных более высоких тарифов, которые существуют для определенных предметов. Однако краткосрочная прибыль облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход, а иногда и значительно выше. Ставки подоходного налога варьируются от 13% до 37%.
Как действуют налоги на прирост капитала при продаже дома?
Если вы продаете свой дом дороже, чем вы купили за него, прибыль, которую вы получаете от продажи, может облагаться налогом в зависимости от штата, в котором вы живете. Налог, который применяется к доходам, известен как «налог на прирост капитала». Хорошая новость заключается в том, что многие люди могут избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже своего основного места жительства благодаря постановлению, принятому Налоговой службой (IRS). Это правило позволяет вам освобождать часть прибыли от вашего налогооблагаемого дохода.
Как правило, лица, отвечающие требованиям исключения прироста капитала при продаже дома, могут вычесть следующее:
- Прирост капитала до 250,000 XNUMX долларов, если вы одиноки.
- Прирост капитала до 500,000 XNUMX долларов США для супружеских пар, подающих совместную заявку.
На юридическом языке эта защита называется исключением из Раздела 121. Вы должны быть знакомы с руководящими принципами, чтобы извлечь выгоду из исключения налога на прирост капитала, который применяется к продаже дома. Существуют ограничения на типы свойств, подпадающие под исключение, а также критерии владения.
Когда вы платите налог на прирост капитала при продаже дома?
Если применимо что-либо из следующего, откажитесь от исключения и рискуете уплатить налоги со всей прибыли от продажи дома.
№1. Вы не использовали дом в качестве основного места жительства
В глазах Налоговой службы «домом» может быть что угодно, от квартиры до плавучего дома. Исключение распространяется на ваш основной (или «основной») дом, где вы проводите большую часть своего времени.
Если у вас более одного дома и вы рассматриваете возможность продажи одного из них, вам следует определить, будет ли IRS считать это имущество вашим основным местом жительства, используя тест «факты и обстоятельства». Факторы, подтверждающие первенство вашего дома, включают его использование в качестве вашего основного адреса (в налоговых декларациях, ваших водительских правах, вашей регистрации избирателя и в почтовой службе), а также его близость к таким предметам первой необходимости, как банк, место работы, клуб или ассоциация, к которой вы принадлежите. Также читайте ПРОДАЖА АКТИВОВ: определение, сравнения и все, что вам нужно
№ 2. Вы продали дом через пять лет после того, как не жили в нем как минимум два года
Налоговая служба также проверит, планировали ли вы использовать этот дом в качестве основного места жительства в течение как минимум минимально необходимого периода времени. Хорошим показателем этого является проживание в доме не менее двух из рассматриваемых пяти лет. В этом отношении у IRS есть некоторая свобода действий; 24 месяца не обязательно должны идти подряд, и время, проведенное в отпуске или в других коротких поездках, не считается «отсутствием».
От этого положения может быть освобождение для тех, кто недееспособен или нуждается в амбулаторном лечении, а также для тех, кто служит в вооруженных силах, на дипломатической службе или в разведывательном сообществе. Подробности можно найти в Публикации 523 Службы внутренних доходов.
№3. Налоговые правила для экспатриантов применяются к вам
Граждане США или постоянные жители, которые отказываются от своего гражданства или проживания в Соединенных Штатах и выезжают за границу, облагаются «налогом на экспатриантов», сбором, взимаемым Налоговой службой.
Кроме того, вы не можете требовать исключения, если вы несете ответственность за уплату этого налога.
№ 4. Вы сделали честную сделку, чтобы получить дом
Если вы купили свой дом в течение последних пяти лет посредством аналогичного обмена, широко известного как обмен 1031, вы не будете иметь право на исключение. По сути, этот тип сделки влечет за собой замену одной инвестиционной собственности на другую.
Как избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже дома
Нужно минимизировать налоги на прирост капитала при продаже дома? Существуют варианты минимизации или устранения налоговых обязательств по налогу на прирост капитала. Домовладельцы могут вычесть налог на прирост капитала в размере 250,000 XNUMX долларов, если они прожили в этом доме два из предыдущих пяти лет.
Прибыль можно уменьшить, внеся соответствующие коррективы в базу затрат. Добавьте расходы на покупку, ремонт и пристройки к дому, и вы получите более высокую базовую стоимость. Прирост капитала снижается в результате увеличения базы затрат.
Кроме того, прибыль от продажи дома может быть уменьшена за счет капитальных убытков от других активов. Можно перенести большие убытки на последующие налоговые годы. Давайте рассмотрим другие варианты смягчения или уклонения от уплаты налога на прирост капитала при продаже дома.
№1. Превратите этот дом для отдыха в свой новый постоянный адрес
Многие домовладельцы так высоко ценят исключение прироста капитала, что могут стремиться максимально использовать его в течение своей жизни. Люди искали стратегии по снижению налога на прирост капитала при продаже своей собственности, потому что доходы от неосновного жилья и сдаваемой в аренду недвижимости не имеют таких же исключений. Одним из вариантов является преобразование курортной или инвестиционной недвижимости в постоянное жилище.
Один из способов избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже другого дома — использовать его в качестве основного места жительства в течение как минимум двух лет перед продажей. Однако есть оговорки. Прибыль, начисленная до 6 мая 1997 г., не подлежит амортизационным отчислениям в рамках исключения.16
В Законе о налоге на жилищную помощь от 2008 года указано, что исключение прироста капитала применяется только к имуществу, которое ранее использовалось в качестве сдачи в аренду и с тех пор было преобразовано в основное место жительства. Прибыль от продажи актива распределяется равномерно на время владения им. Использование в аренду исключает доступное пространство из исключения.
№ 2. Отсрочка уплаты налогов через 1031 биржу
Посредством обмена 1031 домовладельцы могут отсрочить налоги на прирост капитала при продаже дома, инвестируя вырученные средства в другую недвижимость аналогичного типа. Раздел 1031 Налогового кодекса позволяет лицу обменивать «подобное» имущество либо без другого вознаграждения, либо за другую плату (например, наличными). Продажа имущества приводит к налогооблагаемой прибыли, но обмен 1031 может отсрочить налогообложение этой прибыли.
Обмен 1031 позволяет владельцам коммерческой и инвестиционной собственности (включая корпорации, частные лица, трасты, товарищества и ООО) обменивать одну собственность на другую того же типа без уплаты налога на прирост капитала.
Ни продавец, ни покупатель не могут использовать имущество в своих интересах во время обмена 1031. В течение 45 дней с момента продажи обменник 1031 должен в письменной форме указать замену имущества, а в течение 180 дней обмен должен быть завершен на аналогичное имущество.
Закон о создании рабочих мест в США от 2004 г. требует, чтобы имущество, обмениваемое в соответствии с разделом 1031, сохранялось в течение не менее пяти лет после обмена, прежде чем будет применяться исключение в отношении прироста капитала.
Продажа второй собственности может быть освобождена от полного налога на прирост капитала, но требования являются строгими, как объясняется в меморандуме Налоговой службы. Все задействованное имущество должно использоваться в инвестиционных целях. Налогоплательщик должен владеть имуществом в течение двух лет, сдавать его в аренду не менее 14 дней каждый из предыдущих двух лет по рыночной ставке и не использовать его более 14 дней или 10% времени за предыдущие 12 месяцев.
Профессиональный провайдер обмена 1031 с полным спектром услуг может упростить сложный процесс. Эти услуги стоят меньше, чем почасовые адвокаты из-за размера. Кроме того, бизнес с опытом работы на биржах 1031 может помочь вам избежать дорогостоящих ошибок и выполнить требования налогового законодательства.
Налоги на продажу дома в Калифорнии
Нет никаких способов избежать уплаты налогов, особенно при продаже дома, самого ценного актива для подавляющего большинства людей. При продаже дома в Калифорнии или любом другом месте в Соединенных Штатах важно помнить об обязанностях и требованиях по уплате налогов на уровне штата и федеральном уровне.
По всей стране продажа дома облагается различными налогами, в том числе налогом на прирост капитала. Это влияет на многие продажи домов и, возможно, на все продажи домов из-за повышения стоимости продаваемого актива. То есть, если вы продаете свой дом дороже, чем купили за него, вы должны будете платить налог на прирост капитала на «базисе» или на разнице между ценой покупки и ценой продажи.
И федеральное правительство, и штат Калифорния (через Совет по налогам на франшизы) будут начислять налоги на прирост капитала при продаже вашего дома в калифорнийской собственности. Когда дело доходит до налога на продажу жилья и прироста капитала, FTB следует тем же правилам, что и Налоговая служба (IRS). Эти правила включают в себя следующее:
№1. Ваше основное место жительства может иметь право на налоговые льготы
Если вы проживали в доме и использовали его в качестве основного места жительства в течение как минимум 2 из последних 5 лет, вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала при продаже недвижимости. Ниже приведены примеры свойств, которые соответствуют им, но только по одному за раз:
- Прицепы
- Дома кооперативного развития
- Квартиры
- Отдельные дома
- Плавучие
- Апартаменты
- Мобильные дома
№ 2. Не облагаемые налогом стипендии
О любой прибыли от продажи вашего дома, которая составляет менее 250,000 250,000 долларов США, сообщать не нужно. Прирост капитала, превышающий 500,000 XNUMX долларов США, подлежит налогообложению по применимой ставке за вычетом любых применимых льгот. Если вы и ваш супруг или зарегистрированный сожитель проживаете в одном доме, вы можете увеличить это освобождение до XNUMX XNUMX долларов США. Вы и ваш супруг должны были бы подать объединенную налоговую декларацию за год, в котором была завершена продажа вашей собственности.
Чтобы претендовать на исключение для холостых или состоящих в браке, вы должны проживать в резиденции не менее двух из последних пяти лет и не использовать ни одно из вышеупомянутых исключений в течение этого времени. При подаче совместной декларации ни один из супругов не мог использовать исключение для продажи дома в течение предыдущих двух лет.
При расчете прибыли от продажи вашего дома вы можете вычесть сумму, которую вы потратили на ремонт и реконструкцию во время владения.
Есть ли в Калифорнии отдельная ставка налога на прирост капитала?
Если прибыль, которую вы получили от продажи своего дома, превышала сумму исключения в размере 250,000 500,000 или 540 XNUMX долларов США, вы должны подать комплект форм Калифорнийского отчета о доходах или убытках D XNUMX в дополнение к федеральной форме налогов на прирост капитала. После продажи дома вы должны включить эти документы в свою годовую налоговую декларацию. Калифорнийский совет по налогу на франшизы предоставляет как форму, так и инструкции для подачи онлайн.
Если IRS или FTB когда-либо потребуют подтверждения ваших заявленных расходов, вы будете рады, что сохранили квитанции о покупке и продаже, а также любые счета за техническое обслуживание, оплаченные между ними.
Вот простой пример, иллюстрирующий, как работают исключения: если вы одиноки и владеете домом в Лос-Анджелесе, который вы купили за 500,000 2012 долларов в 1,000,000 году и планируете продать за 2022 250,000 500,000 долларов в XNUMX году, вы можете исключить XNUMX XNUMX долларов из XNUMX XNUMX долларов дохода при подаче налоговой декларации за этот год.
Это уменьшит ваш налогооблагаемый доход до 250,000 500,000 долларов, что сэкономит вам кучу денег. Ваши непредвиденные XNUMX XNUMX долларов не будут облагаться налогом, если вы и ваш супруг или гражданский партнер проживали в доме не менее двух из предыдущих пяти лет и ни один из вас не подавал заявление об исключении в течение предыдущих двух лет.
Как насчет продажи унаследованного дома в Калифорнии?
Начнем с того, что Калифорния уникальна тем, что не облагает налогами имущество или наследство. Это означает, что наследование имущества не влечет за собой никаких налоговых обязательств.
Однако, как наследник, вы несете ответственность за погашение любых непогашенных ипотечных кредитов или других залогов на имущество.
Многие из тех же факторов, которые применяются при продаже любой собственности в Калифорнии, также применяются при продаже унаследованного дома. Прирост капитала является основным пунктом расхождения.
По словам Эйрда, ступенчатая основа увеличивает стоимость активов, полученных в наследство. Это означает, что наследники умершего лица не должны платить налоги с прироста стоимости дома, который они унаследовали, если они решат продать недвижимость в будущем. Вместо этого стоимость собственности меняется, чтобы отражать условия открытого рынка.
Если наследники решат сразу продать имущество по оценочной справедливой рыночной стоимости, прибыли не будет. Однако если они получат прибыль, продав дом по цене, превышающей ее стоимость, или если они решат подождать некоторое время перед продажей, а стоимость имущества в это время продолжает расти, то прибыль облагается налогом.
Как профессионально справиться с продажей дома
При продаже дома в Калифорнии вам придется иметь дело с горой финансовой и юридической документации. Вы должны хранить все счета-фактуры, квитанции о продаже, счета-фактуры на покупку и другие соответствующие документы, относящиеся к вашему бизнесу.
Важно отслеживать любые деньги, потраченные на ремонт и содержание вашего дома, с момента, когда вы впервые его купили, и до тех пор, пока вы, наконец, не решите его продать. Вы можете уменьшить сумму налогооблагаемого прироста капитала, используя любую из этих стратегий.
Важно помнить, что в соответствии с законодательством Калифорнии все сделки с недвижимостью должны быть документированы в письменной форме. Вы и покупатель выиграете от дополнительного уровня защиты, и вы сможете вести точный учет деловых операций в целях соблюдения налоговых правил или защиты от возможных судебных исков и споров.
Получите представление о текущей рыночной стоимости вашего дома в Калифорнии, если вы думаете о его продаже. Это даст вам приблизительную оценку потенциального прироста капитала и связанных с ним налоговых обязательств.
Как рассчитать прирост капитала?
Нахождение разницы между ценой покупки и ценой продажи является основой расчета прироста капитала. Ознакомьтесь с простыми методами расчета прироста капитала, как онлайн, так и офлайн:
№1. Онлайн-процедура расчета прироста капитала
Вы можете получить приблизительную оценку своего прироста капитала с помощью такого инструмента, как калькулятор прироста капитала, который вы можете найти в Интернете. Требуются следующие детали:
- Запрашиваемая цена недвижимости на рынке
- Сумма, потраченная на приобретение актива.
- Дата покупки или продажи (месяц и год)
- Специфика инвестирования, такая как недвижимость, акции, золото, долги, пакеты акций и т. д.
Вы получите доступ к следующим данным после их ввода:
- Продолжительность прироста капитала (будь то долгосрочная или краткосрочная)
- ИПЦ года приобретения и выбытия актива.
- Индексы закупочных цен
- Разница в цене между продажей и покупкой.
- Продолжительность времени между продажей и покупкой
- Типы инвестиций
- Аргументы за и против индексации долгосрочного прироста капитала
№ 2. Офлайн-процедура расчета прироста капитала
Не беспокойтесь, если у вас нет доступа к Интернету и вы не уверены в использовании онлайн-инструмента, такого как калькулятор прироста капитала.
- Найдите свою опору. Это включает в себя любые комиссии или сборы, которые были понесены в течение транзакции. Дивиденды акций, которые реинвестируются, также могут увеличить базис человека.
- Подсчитайте сумму, которую вы действительно заработали. Это чистая выручка от продажи после вычета любых сборов или комиссий.
- Чтобы рассчитать прибыль или убыток, вычтите свою базу (то, что вы заплатили) из реализованной суммы (за сколько вы ее продали).
Налоговые советы для продавцов дома
- Если цена покупки недавно построенного дома меньше цены продажи, покупатель имеет право на пропорциональное освобождение. В течение 6 месяцев вы можете реинвестировать оставшуюся часть денег в соответствии с Разделом 54EC.
- Если налогоплательщик покупает новый дом, но застройщик не передает ключи в течение трех лет, налогоплательщик все еще может претендовать на освобождение.
- Прибыль от продажи будет определяться стоимостью, используемой при определении гербового сбора и регистрационных сборов в штате. Если окончательная цена продажи имущества меньше, чем оценка государственного органа, налоговый департамент может выдвинуть возражение.
- Перед подачей налоговой декларации за год, в котором произошла продажа, если вы не можете реинвестировать прибыль в другой дом или облигации, вы можете внести оставшуюся сумму в схему счета прибыли от капитала и потребовать вычет в следующем году.
Могут ли продажи домов быть безналоговыми?
Да. При соблюдении следующих требований продажа основного места жительства может быть освобождена от налога с продаж:
- Два из предыдущих пяти лет (до даты закрытия) должны быть потрачены на то, чтобы продавец занимал недвижимость в качестве своего основного места жительства. Два года не обязательно должны быть последовательными для рассмотрения.
- Чтобы иметь право на освобождение от налога на прирост капитала, продавец не должен продавать дом в течение предыдущих двух лет.
- Продавец не обязан платить налоги при продаже своего дома, если прирост капитала ниже порога исключения (250,000 500,000 долларов США для одиноких и XNUMX XNUMX долларов США для супружеских пар, подающих совместную заявку).
Выплачиваете ли вы прирост капитала, если теряете деньги при продаже дома?
Любые деньги, которые вы теряете на своем основном доме, не могут быть вычтены или засчитаны как потеря капитала. Однако это может быть возможно в отношении сдаваемой в аренду или инвестиционной недвижимости.
Имейте в виду, что убытки от продажи других активов могут быть использованы для компенсации прибыли от продажи других активов в размере до 3,000 долларов США или вашего общего чистого убытка, и что любые избыточные убытки могут быть перенесены на следующий налоговый год.6
В некоторых случаях IRS может рассматривать продажу по цене ниже рыночной стоимости как подарок и, следовательно, требовать от покупателя уплаты налогов на разницу. Не забывайте, что получатель будет использовать вашу первоначальную цену покупки, любые деньги, которые вы вложили в улучшения, и любые расходы на продажу, чтобы рассчитать свой собственный прирост капитала при продаже собственности.
Заключение
В заключение, вам, возможно, придется платить налоги при продаже дома, но, по всей вероятности, вы этого не сделаете. Прибыль от продажи вашего основного места жительства в размере до 250,000 500,000 долларов США освобождается от федерального подоходного налога при определенных условиях. Если вы состоите в браке и подаете совместную заявку, порог увеличивается до XNUMX XNUMX долларов. Если у вас нет никаких налоговых обязательств, вам даже не нужно сообщать о продаже вашего дома. Правила расчета налогооблагаемой прибыли применяются к любой финансовой прибыли.
Налоги при продаже дома: часто задаваемые вопросы
Сколько составляет налог на прирост капитала?
Для домов, находящихся в собственности более года, максимальная ставка налога на прирост капитала составляет 20%, тогда как максимальная ставка для домов, находящихся в собственности в течение года или менее, составляет 37.5%. Прибыль до 250,000 500,000 долларов США или XNUMX XNUMX долларов США, если пары подают документы совместно, вероятно, не будут облагаться налогом на прирост капитала, если вы владеете домом и живете в нем в течение двух из пяти лет до продажи.
Нужно ли платить налоги при продаже дома в Техасе?
Да. Продажа дома в Техасе или другого имущества, находящегося в собственности более года, облагается федеральными налогами. Но сумма, которую вам придется заплатить, зависит от того, как долго вы владеете недвижимостью.
похожие статьи
- 7 шагов по созданию строительной компании (руководство)
- ОТПУСК ПО БОЛЬНИЦЕ КАЛИФОРНИЯ: все, что вам нужно знать
- КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ АКЦИИ МАЛОГО БИЗНЕСА (QSBS): как это работает
- Credit Shelter Trust: полное руководство для начинающих (+ краткие советы)
ID
