Para começar a lançar casas, você deve primeiro aprender sobre imóveis. Embora os programas de TV populares façam com que a mudança de casa pareça um processo simples, eles retratam apenas uma pequena parte do processo. Uma grande parte do trabalho envolvido na mudança de uma casa é lidar com variáveis. Temos cinco etapas para garantir que você aprenda a abrir uma casa como iniciante antes de investir dezenas de milhares de dólares em seu negócio e ter sucesso. Mas primeiro, é fundamental entender o que os reparos e reviravoltas da casa implicam.
O que é inversão de casa?
O lançamento de casas é a prática de um investidor imobiliário comprar casas e depois revendê-las com lucro. Uma casa deve ser comprada com o objetivo de revendê-la imediatamente para ser rotulada como flip. O tempo entre a compra e a venda pode variar de alguns meses a um ano.
O lançamento de casas é classificado em dois tipos:
- Um investidor adquire um imóvel com potencial de valorização com as necessárias renovações e atualizações. Eles ganham dinheiro depois de terminar o trabalho vendendo a casa por um preço muito mais alto do que pagaram por ela. Você pode ter ouvido isso chamado de “conserte e mude”.
- Um investidor compra uma casa em um mercado onde os valores das casas estão subindo rapidamente. Não fazem benfeitorias e, depois de alguns meses mantendo a propriedade, vendem-na por um preço e lucro mais altos.
Estamos focando principalmente na primeira definição de conserto e inversão e dando a você conselhos para ajudá-lo a escolher uma casa, realizar modificações e vender com inteligência.
Como virar uma casa em 5 etapas fáceis para iniciantes
Antes de começar a lançar casas, você deve primeiro entender os passos fundamentais. Isso aumenta suas chances de sucesso enquanto diminui seu risco financeiro. Aqui estão 5 passos que você pode tomar para começar a virar a casa:
- Use dinheiro para financiar o flip da casa.
- Entenda o mercado
- Criar um orçamento de mudança de casa
- Faça reformas inteligentes
- Procure o conselho de um especialista imobiliário local
#1. Use dinheiro para financiar o flip da casa.
Lançar casas pode ser um negócio arriscado, especialmente se você não tiver dinheiro. É fácil entender como adicionar dívida ao mix simplesmente piora as coisas. Eis por que sempre propomos trocar uma casa por dinheiro:
- Não há cobrança de juros: Os adeptos da casa que pedem dinheiro emprestado podem acabar pagando juros por meses, aumentando o valor pelo qual devem vender a casa apenas para empatar.
- Não há pressa para vender: Quando você usa dívida para financiar um flip, pode agir em desespero. Se você não puder vender a casa, provavelmente vai baixar o preço e perder dinheiro. Os adeptos da casa só em dinheiro podem superar um mercado fraco porque não têm pagamentos de juros acumulados contra eles todos os dias em que a propriedade não é vendida.
- Não haverá nenhuma dívida para retê-lo: Mais importante ainda, qualquer tipo de “investimento” usando dívida é uma má ideia. Período. Mesmo com dinheiro, tentar vender uma casa por mais dinheiro do que investiu nela é uma aposta. Usar dívidas no processo aumenta suas chances de perder dinheiro se seus planos derem certo.
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Vejamos um exemplo para demonstrar por que pedir dinheiro emprestado para trocar uma casa não é uma boa ideia: você faz um empréstimo para comprar uma casa para trocar, e tudo parece estar indo bem até que as reformas levem seis meses em vez de quatro. Quando você anuncia sua casa, ela fica no mercado por um mês até que você seja forçado a baixar o preço e vendê-la por muito menos do que esperava.
Você fecha um mês depois e recebe seu pagamento. No entanto, uma parte significativa de sua recompensa é usada para pagar o empréstimo mais oito meses de juros! Isso é um acréscimo aos encargos de venda padrão, como comissões de agente, impostos e taxas de título.
O desespero não o teria obrigado a vender na baixa se você tivesse lançado a casa com dinheiro. Sem pagamentos de juros para se preocupar, você pode ter esperado até que o mercado aquecesse e o preço estivesse perfeito antes de vender.
O risco financeiro de virar a casa simplesmente não vale a pena, a menos que você possa pagar em dinheiro.
#2. Entendendo o mercado
Muitos flippers de casa estão tão focados em seu próximo empreendimento que ignoram a parte menos atraente da profissão. No entanto, se você não entender o mercado e as tendências imobiliárias em sua área, poderá encontrar os seguintes problemas:
Você não tem certeza se está conseguindo uma pechincha decente pela casa que está comprando. Quando a casa está listada a valor de mercado, o preço de venda deve ser baixo o suficiente para que você possa realizar as modificações e ainda sair na frente.
Você não consegue estimar com precisão o valor potencial da casa. Sua ideia para a casa deve ser compatível com a realidade do bairro e a capacidade dos moradores do bairro de pagar a casa que você projeta.
Você não tem idéia de como precificar a casa. Se você comprou uma casa em uma comunidade com propriedades predominantemente de US$ 130,000 a US$ 150,000, deve precificar seu flip no limite inferior desse intervalo quando chegar a hora de vender.
Então, como você pode ter uma compreensão completa do mercado para executar um flip de sucesso? Encontre um agente imobiliário no seu bairro que tem anos de experiência. Seu agente pode ajudá-lo a restringir sua pesquisa de propriedades aos bairros certos com base em sua faixa de preço, orçamento de reforma e lucro previsto.
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Você pode acreditar que a casa que você viu online é um roubo de US $ 145,000 e tem muitos potenciais. No entanto, se a casa mais bonita e maior do bairro tivesse sido vendida há três meses por US$ 160,000, qualquer reforma provavelmente custaria mais do que o bairro. E você ficaria preso com uma casa que não poderia ser vendida.
Trabalhar com um agente imobiliário que entende o mercado como a palma da sua mão compensa. Quando você estiver pronto para vender, seu agente pode usar sua experiência para precificar sua casa de forma competitiva, para que você ganhe muito dinheiro. Trabalhar com um agente de primeira linha pode ajudá-lo a fazer um investimento inteligente que mantém suas finanças nos trilhos.
#3. Criar um orçamento de mudança de casa
Faça um orçamento assim que comprar um imóvel para investimento. Antes de assinar o contrato, determine sua faixa de preço para adquirir uma casa, consertar reparos, terminar projetos de reforma e pagar as despesas de fechamento.
Faça uma lista de todos os projetos cosméticos, bem como quaisquer revisões caras, como problemas de encanamento ou elétricos. Se você não tem experiência em construção, um empreiteiro pode lhe dizer o que precisa ser consertado e quanto vai custar. Reparos surpresa podem fazer ou quebrar um flip, então faça sua pesquisa aqui.
Faça uma inspeção da casa e quaisquer outros exames específicos que você possa precisar quando estiver sob contrato. É sempre preferível detectar problemas logo no início do que ser pego de surpresa mais tarde.
#4. Faça reformas inteligentes
Sonhos de pisos de madeira brilhantes, luminárias modernas e ótimas cozinhas com fogões de nível profissional podem facilmente sair do controle. É por isso que é fundamental planejar seu orçamento com antecedência e, em seguida, garantir que suas atualizações permaneçam no caminho certo e realmente aumentem o valor da casa.
Não se esqueça de que grandes atualizações, como cozinhas e banheiros, podem fazer ou quebrar seu flip. Tomemos, por exemplo, a cozinha. O custo médio de uma reforma significativa da cozinha, de acordo com o relatório Custo x Valor de 2020, é de cerca de US$ 68,500. 2 O valor médio recuperado dessa despesa é de apenas US$ 40,000. 3 Quando você está lançando uma casa, você não quer ver esse tipo de ROI.
Se você deseja vender sua casa por US $ 220,000, não gaste US $ 60,000 em armários sob medida, acabamentos de alta qualidade e aquela ilha de cozinha dos sonhos! Considere uma reforma mais econômica que se concentre em repintar armários existentes, instalar balcões de granito e atualizar aparelhos. Você pagará menos e terá uma chance muito maior de recuperar seus custos quando vender a casa.
Embora você possa fazer algumas modificações importantes em um flip, não subestime o significado de pequenas alterações. Uma nova camada de tinta, novo hardware e novo paisagismo podem fazer uma grande diferença!
#5. Procure o conselho de um especialista imobiliário local
É possível lucrar com o lançamento de casas? Você certamente pode se feito corretamente! As casas invertidas foram vendidas por um preço médio recorde de US$ 267,000 no segundo trimestre de 2021, com um lucro bruto de cerca de US$ 67,000.
Lembre-se que o lucro bruto não inclui o custo de reparos e reformas. No entanto, se você puder investir em dinheiro e se manter dentro do seu orçamento de reforma, é perfeitamente possível obter um bom retorno do seu investimento.
O segredo para vender uma casa com eficiência é fazer isso com dinheiro, fazer um investimento inteligente no tipo de casa que você compra, escolher os reparos dentro do seu orçamento e vendê-la prontamente. Ter um profissional imobiliário em sua equipe torna tudo isso possível!
Um corretor de imóveis qualificado pode fornecer a experiência de mercado e conselhos práticos que você precisa para fazer um investimento inteligente, seja para comprar uma casa para morar por anos ou para investir em seis meses.
O lançamento de casas é lucrativo?
Lançar casas pode parecer simples, mas não é. Vamos encarar: uma virada de casa pode ser um sonho ou um pesadelo.
Quando feito corretamente, um flip de casa pode ser um ótimo investimento e bastante lucrativo. Você pode realizar modificações sensatas em um curto período de tempo e vender a casa por consideravelmente mais do que pagou por ela.
No entanto, se feito incorretamente, um flip de casa pode facilmente ir na direção oposta. Todos nós já ouvimos histórias de horror sobre inversão de casas, onde o que parecia ser um preço fantástico acabou sendo uma casa com uma fundação fraca e um telhado com vazamento. No final, um flip de casa pode não lhe render dinheiro. Pode custar-lhe milhares de dólares.
Você não quer perder dinheiro se decidir virar uma casa. Você quer fazer um investimento sensato e lucrar com isso. É por isso que muitas pessoas contratam um avaliador para determinar o valor e, em seguida, aplicam a diretriz de 70% para determinar se uma correção e uma mudança valerão a pena conforme o esperado.
Quanto custa um flip de casa?
O custo de lançar uma casa varia substancialmente de casa para propriedade. Uma casa de preço mais baixo em um bairro desejável pode ser um roubo, mas se exigir reparos extensos, sua margem de lucro pode ser limitada. Por outro lado, uma pechincha em um bairro em ascensão pode não exigir muita atenção, mas se o mercado não estiver tão aquecido, você pode ficar preso na casa por mais tempo do que gostaria.
Ao procurar uma casa para virar, você deve estimar e contabilizar uma variedade de aspectos. Para decidir se uma casa é um investimento inteligente, os experientes adeptos da casa utilizam a regra dos 70%. Siga estas quatro etapas para calcular a regra dos 70%:
- Determinar a casa valor pós-reparo (ARV): Determinar o valor da casa após reparos e reformas.
- Calcule o custo dos reparos necessários: É necessário substituir o forno na casa? Os armários da sua cozinha estão velhos e danificados? Ao avaliar a casa, esteja ciente de tudo o que precisará ser consertado ou reformado e forneça uma estimativa de custo exata.
- Subtraia o custo dos reparos de 70% do ARV: Suponha que o ARV de uma casa seja de $ 200,000. Divida por 0.7 para obter 70%, ou US$ 140,000. Subtraia o custo dos reparos do valor de $ 140,000. Neste exemplo, estimaremos o custo total de reparos e reformas em US$ 30,000.
- Use o resultado para descobrir quanto você deve pagar por uma casa: Se 70 por cento do seu ARV for $ 140,000 e os reparos custarem $ 30,000, você não deve pagar mais de $ 110,000 pela casa.
Quanto tempo leva para virar uma casa?
Ao escolher se virar uma casa é a melhor opção para você, é fundamental entender quanto tempo leva. A quantidade de lucro que você faz será afetada pela rapidez com que sua casa vira. De acordo com Attom, leva cerca de 6 meses para virar uma casa, mas entender os elementos que influenciam isso pode ajudar a acelerar o processo.
Comprar
O tempo que leva para comprar uma casa varia, mas se você encontrar uma propriedade comercializável, deve ser capaz de fazê-lo rapidamente. Algumas das melhores casas para inversão de casas não duram muito no mercado, por isso é importante ficar atento e ter um horário flexível. Depois de descobrir o imóvel ideal e fazer uma oferta vencedora, geralmente leva cerca de um mês para comprar uma casa.
Renovando
O custo de renovação de uma casa varia de acordo com a casa. Algumas casas exigirão mais trabalho antes de serem vendidas, enquanto outras exigirão apenas algumas mudanças modestas. A quantidade de trabalho e o que você deseja realizar determinarão quanto tempo levará para consertar os reparos da casa.
As reformas podem levar muitos meses se você mesmo as fizer, mas a contratação de profissionais pode encurtar substancialmente o processo.
Vender
A quantidade de tempo necessária para vender uma casa, como reformar, é determinada pela quantidade de trabalho realizado. Quando você vende sua propriedade por conta própria, leva muito tempo – talvez alguns meses – porque há muita papelada para compilar. Contratar um corretor de imóveis reduzirá sua carga de trabalho e a tornará muito mais gerenciável.
A inversão de casas é possível sem dinheiro?
Existem várias maneiras de garantir dinheiro para virar uma casa se você não tiver dinheiro suficiente ou quiser reduzir o risco. Credores de crowdfunding de dinheiro vivo, privados ou imobiliários podem ajudá-lo a vender casas.
Virar a casa é perigoso?
O maior perigo é que você não consiga vender a casa com lucro ou que os reparos e melhorias custem mais do que o esperado. Lançar casas envolve fraudes e golpes. Nem todas as casas são flipáveis.
A casa está lançando difícil?
Reformar e reformar casas leva tempo. A procura de propriedades pode levar meses. Arrumar a casa leva tempo. A demolição e a construção podem ocupar noites e fins de semana se você trabalhar.
Trocar ou alugar — qual é melhor?
Lançar e alugar são melhores para investidores de curto prazo. Se você precisa de uma renda estável e tem mais tempo e dinheiro, pode adquirir um imóvel para alugar.
Você pode ganhar dinheiro lançando casas?
Ao trabalhar em tempo integral, a venda de propriedades pode fornecer dinheiro suplementar. Ele permite que você “mergulhe o dedo do pé na água” antes de largar seu emprego de tempo integral para ver se mudar de casa é para você.
Conclusão
A mudança de casa pode ser uma opção viável de negócios se você seguir o plano apropriado e analisar cuidadosamente os elementos financeiros. No entanto, é improvável que você obtenha sucesso rápido com esse método e poderá cometer vários erros e perder dinheiro ao longo do caminho.
A equipe adequada de profissionais pode simplificar muito esse processo. Trabalhe com um agente imobiliário experiente que possa fornecer informações de mercado e ajudá-lo a entender os tipos de imóveis que os compradores estão procurando.
Um empreiteiro geral qualificado também pode ajudá-lo a determinar o estado existente de uma casa. Isso irá ajudá-lo a evitar investir em um buraco de dinheiro. Obviamente, você precisará planejar com antecedência suas necessidades financeiras.
O financiamento e a taxa de juros corretos podem facilitar a reforma e a troca de uma casa.
Perguntas frequentes sobre como inverter uma casa
Qual é a regra dos 70% em house flipping?
A regra dos 70% ajuda os nadadores domésticos a determinar o preço mais alto que devem pagar por uma propriedade de investimento. Essencialmente, eles não devem gastar mais de 70% do valor pós-reparo da casa menos as despesas de renovação.
Você pode ficar rico lançando casas?
Não, não há nadadores domésticos da Fortune 500. Não há nada como ganhar $ 50,000 em quatro ou cinco meses em um projeto de sucesso, mas também dói trabalhar por meses e não ganhar nada ou perder dinheiro.
Quanto dinheiro os flippers de casa ganham por ano?
O salário médio de um fliperama é de $ 117,372. Chegamos a esse número examinando a renda média relatada de nadadeiras domésticas nos Estados Unidos em 2020.
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