Você consegue se lembrar de uma época em que encontrou muitas casas promissoras de uma só vez? Queria compará-los de forma rápida e fácil, mas não queria realizar uma análise abrangente? Você pode ter encontrado o que precisa no multiplicador de aluguel bruto em imóveis. É um cálculo direto que os investidores usam para avaliar a lucratividade relativa de diferentes propriedades para aluguel. Para restringir a lista de investimentos potenciais, o GRM pode ser usado como um mecanismo de classificação. Continue lendo para saber o que significa GRM no mercado imobiliário. Também adicionamos a fórmula para ajudá-lo no cálculo. Vamos mergulhar!
O que é GRM Imóveis?
Os investidores imobiliários usam uma técnica chamada multiplicador de aluguel bruto (GRM) para avaliar o potencial de aluguel de vários edifícios. Este método de estimativa de valor é um atalho que elimina a necessidade de uma inspeção minuciosa do imóvel em questão. Investidores de todos os níveis de experiência no mercado imobiliário usam essa fórmula para avaliar rapidamente muitas propriedades em um portfólio e fazer seleções informadas. É importante lembrar que o GRM no setor imobiliário não pretende substituir estudos aprofundados das características de uma propriedade. Em vez disso, deve ser utilizado para descartar possíveis candidatos antes de uma investigação mais aprofundada.
GRM Fórmula Imobiliária
Não há complexidade na determinação do multiplicador de aluguel bruto. Para obter a taxa de capitalização de um imóvel, deve-se dividir seu preço de mercado por sua receita bruta anual de aluguel. Para fazer isso, você pode usar o preço de venda final, o preço pedido original ou o valor avaliado da propriedade. Sua receita pode ser distribuída mensalmente ou anualmente. Ao empregar o GRM em uma fórmula imobiliária, é importante manter a uniformidade entre as variáveis. Caso contrário, suas comparações não serão válidas.
O GRM em uma fórmula imobiliária é:
Multiplicador de aluguel bruto = Preço da propriedade ÷ Receita bruta de aluguel
Usar um modelo como uma ferramenta de aprendizado é uma boa ideia. Suponha que você tenha encontrado um imóvel alugado que está listado por $ 500,000 e gera $ 80,000 em receita bruta anual. Seu GRM é 6.25 neste cenário (500,000/80,000). Depois disso, você repetirá o processo com o restante das propriedades que descobriu usando a mesma metodologia. Uma avaliação do multiplicador de aluguel bruto (GRM) será realizada e as propriedades com os GRMs mais baixos serão buscadas. (Faz sentido priorizar imóveis geradores de renda. (O numerador será menor que o denominador se o denominador for maior).
Lembre-se de que o GRM no setor imobiliário é mais útil ao comparar os lucros prospectivos de diferentes ativos. Ele é incapaz de prever quanto tempo levará para pagar determinado empréstimo, qual imóvel terá despesas menores ou o custo total do financiamento de determinada compra. Uma avaliação mais aprofundada da propriedade deve levar tudo isso em consideração.
Como Calcular o Multiplicador do Aluguel Bruto em Imóveis?
Um multiplicador de aluguel bruto em imóveis pode ser facilmente determinado usando a riqueza de dados que agora estão disponíveis online. Um investidor pode aprender muito sobre o valor de uma propriedade no mercado local fazendo algumas pesquisas online. O preço médio pedido das propriedades também deve ser conhecido. Para obter uma imagem mais confiável do mercado imobiliário local, é melhor comparar os preços de várias casas. Se você estiver tendo problemas para localizar esses dados, um agente imobiliário local é um bom recurso. Você pode obter alguns desses números de um agente imobiliário ou escritório local.
Depois de fazer as contas, você pode verificar se está tomando uma boa decisão financeira comparando o valor justo de mercado da propriedade que está considerando com o valor justo de mercado de propriedades semelhantes na área usando o multiplicador de aluguel bruto. Ficar de olho em como o valor da propriedade é afetado pela receita bruta de aluguel é outra aplicação possível do multiplicador de aluguel bruto.
O que é um bom GRM no mercado imobiliário?
Embora calcular o GRM em imóveis seja uma tarefa simples, estabelecer sua precisão é mais desafiador. Um GRM mais baixo em imóveis indica uma relação menor entre o valor da propriedade e a renda anual, que é o que a maioria dos investidores almeja. Dito de outra forma, o investidor estaria obtendo “mais retorno por seus investimentos”. Esse valor também é altamente dependente do mercado-alvo do investidor. É possível que um determinado número para um GRM no setor imobiliário pareça um negócio fantástico em uma área, mas um negócio terrível em outra. Como resultado, você precisa prestar mais atenção ao mercado em que está fazendo investimentos. Isso é crucial para garantir que sua escolha seja a melhor para suas finanças.
A razão pela qual o GRM na fórmula imobiliária está calculando um número tão baixo é outro fator crucial a se pensar. Pode parecer uma boa jogada financeira no começo, mas pode acabar sendo ruim. A baixeza do GRM pode resultar de várias fontes.
Ao comparar qualidades que são bastante semelhantes, esta pode ser uma ferramenta muito útil. Em outras situações, pode não ser o melhor indicador de investir ou não na propriedade, e mais investigações provavelmente seriam úteis. Portanto, o GRM no setor imobiliário deve ser considerado apenas como um ponto de partida para sua investigação sobre se as propriedades valem a pena ser consideradas. Isso é crucial porque, como é sabido, o tempo de um investidor imobiliário vale mais do que qualquer outra coisa.
Seu GRM em Imóveis é adequado ou impreciso?
Em imóveis comerciais, o GRM em imóveis é um indicador-chave do valor de um edifício. Divida o preço de compra pela receita bruta anual de aluguel para obter o cap rate. Imóveis com maior GRM em imóveis são superfaturados, enquanto aqueles com menor GRM são subvalorizados. Acredita-se que o GRM ideal no mercado imobiliário esteja entre 4 e 7.
Como melhorar seu GRM no mercado imobiliário
Um GRM mais alto em imóveis pode ser alcançado aumentando a receita de aluguel da propriedade ou diminuindo seu preço de venda. Aumentar o aluguel, construir mais apartamentos ou fornecer comodidades mais atraentes pode aumentar a renda do aluguel. Você pode negociar um preço mais baixo com o vendedor ou esperar que o mercado melhore, ambas opções.
Você não deve basear sua decisão de investimento apenas no GRM ou em qualquer outro indicador único usado para avaliar uma propriedade. Também é importante pensar em coisas como fluxo de caixa, taxa de capitalização e índice de cobertura de pagamento da dívida.
Multiplicadores de Aluguel Bruto vs. Taxas Cap
Duas das métricas mais importantes para os investidores imobiliários modernos são o multiplicador de aluguel bruto e a taxa de capitalização. Embora ambos tenham seus usos, muitas vezes são mal compreendidos. Ambos são utilizados na avaliação do potencial de receita de aluguel ao avaliar imóveis geradores de renda. É fácil entender como a confusão pode surgir entre os dois.
A receita operacional líquida (NOI) é comparada ao valor de mercado atual da casa para determinar a taxa de capitalização ou cap rate. Em particular, pode avaliar o potencial retorno sobre o investimento (ROI) de um imóvel alugado. Este método considera os custos operacionais e a taxa de vacância do imóvel. A taxa de capitalização é uma medida da rapidez com que os pagamentos de hipotecas são cobertos pela receita.
Alguns argumentam que o cap rate é preferível ao GRM, pois leva em conta todas as despesas; no entanto, é importante lembrar que os custos são suscetíveis de manipulação. Múltiplo de receita bruta (GRM) compara a receita programada do ativo com seu valor de mercado atual. Esta calculadora estima o rendimento de uma propriedade, mas não considera os custos de manutenção. É por isso que outras fórmulas, como lucro operacional líquido (NOI) e taxa de capitalização (cap rate), são frequentemente utilizadas para conduzir uma investigação mais completa de uma propriedade promissora, uma vez que o GRM em imóveis foi aplicado como uma técnica de filtragem preliminar.
Diferença entre multiplicadores de aluguel bruto x taxas de limite
Aqui estão algumas das diferenças:
| Multiplicador de Aluguel Bruto | Taxa de Cap |
| Uma medida do valor de uma propriedade alugada que é calculada dividindo o preço de compra da propriedade por sua receita anual bruta de aluguel. | Uma medida do retorno sobre o investimento para uma propriedade de aluguel que é calculada dividindo a receita operacional líquida (NOI) da propriedade por seu valor de mercado atual. |
| Pode ser usado para comparar rapidamente o valor relativo de diferentes propriedades de aluguel sem levar em consideração despesas ou vagas. | Leva em consideração despesas e vacâncias, tornando-se uma medida de lucratividade mais precisa do que o GRM. |
Qual é o acordo com a GRM no mercado imobiliário?
Os investidores ativos geralmente têm algumas propriedades em mente ao mesmo tempo. Eles precisam classificar rapidamente as chances para que possam se concentrar nas mais promissoras para uma pesquisa aprofundada. Com alguma sorte, o GRM no setor imobiliário ajudará a restringir o foco da investigação apenas às possibilidades mais promissoras. No entanto, você não deve confiar nele para excluir outras propriedades com GRMs mais altos.
O valor de uma propriedade de aluguel comercial é determinado por vários índices financeiros e padrões do credor. A capacidade do imóvel em gerar renda e lucro é um fator preponderante para as instituições financeiras na hora de decidir pela concessão ou não do crédito. Para melhorar suas chances de conseguir o financiamento que você precisa, você deve conhecer o GRM antes de solicitar um empréstimo no imóvel. Os credores hipotecários comerciais usam mais do que apenas sua pontuação de crédito ao decidir se devem ou não fazer um empréstimo.
Benefícios e Desvantagens do GRM no setor imobiliário
Embora o multiplicador de aluguel bruto em imóveis forneça vários benefícios, ele também possui alguns pontos negativos que devem ser levados em consideração. Continue lendo enquanto dissecamos o GRM e seus muitos benefícios e possíveis desvantagens para que você possa tomar uma decisão informada sobre incorporá-lo ou não ao seu arsenal de estratégias de investimento.
Benefícios do GRM no mercado imobiliário
Alguns dos investidores mais bem-sucedidos de hoje consideram a equação do multiplicador de aluguel bruto uma fórmula confiável. Considere as seguintes vantagens do GRM para ajudá-lo a decidir se deve ou não começar a usá-lo imediatamente:
- Um recurso exclusivo para casas de aluguel: O multiplicador de aluguel bruto é um cálculo especial usado apenas para determinar o valor de mercado dos imóveis para aluguel.
- Simples e rápido: A fórmula pode ser usada sem a necessidade de qualquer matemática ou análise complicada.
- Calculando o retorno sobre o investimento: No mercado imobiliário, o GRM é usado para calcular o ROI de um imóvel alugado.
- Compare o desempenho de várias casas ao mesmo tempo: Este método sofisticado permite que você avalie mais de uma propriedade de aluguel para identificar quais valem a pena explorar mais, o que de outra forma seria uma tarefa muito demorada e difícil.
- Coloque um corte: Depois de executar seus estudos usando o GRM, você começará a construir seu limite para a taxa de retorno que considera aceitável, permitindo que você crie um sistema de classificação para propriedades de aluguel.
- Monitoramento de mercado: O GRM no setor imobiliário é um indicador útil da saúde do mercado de aluguel. O GRM pode ser determinado para uma amostra de propriedades em um determinado mercado, e as tendências de crescimento ou declínio do GRM podem ser monitoradas.
As desvantagens do GRM no mercado imobiliário
O GRM tem suas desvantagens, assim como qualquer outro método de avaliação imobiliária. No entanto, com preparação suficiente, você pode diminuir o impacto da maioria dessas desvantagens. Confira as seguintes desvantagens para ter uma ideia melhor:
- Não considera todos os custos: Como foi dito anteriormente, o GRM é determinado pela receita bruta. Isso implica que ele não contabiliza coisas como taxas de manutenção, taxas de vacância ou pagamentos de seguros e impostos associados ao gerenciamento de uma propriedade alugada. Você pode calcular rapidamente os custos de aluguel com a ajuda deste excelente detalhamento.
- Isenção de Precisão: Alguns podem alegar que o GRM deturpa o ROI porque não leva em consideração o custo do imóvel. Mesmo que você pense que duas propriedades são comparáveis em um determinado mercado, não pode ter certeza porque algumas delas podem ter custos operacionais mais altos do que outras. É por isso que o GRM é melhor usado como primeiro passo em um processo de diagnóstico mais abrangente. Depois de restringir sua pesquisa a algumas propriedades, é hora de fazer uma investigação mais profunda.
- Pode levar você a deixar passar uma ótima casa: O principal risco de usar um determinado método ou cálculo como uma ferramenta de triagem é a possibilidade de perder uma propriedade fantástica. Você poderia estar deixando passar um diamante bruto porque as finanças iniciais não pareciam boas ou passar no seu sistema de classificação enquanto você filtrava rapidamente por uma enorme lista de propriedades e olhava apenas para indicadores específicos.
Qual é a diferença entre GRM e GIM?
O GIM é essencialmente uma forma anualizada do GRM, com a receita bruta anual de aluguel sendo usada em vez dos valores mensais do GRM.
Quais são as características do GRM no setor imobiliário?
Seguem as características do GRM no setor imobiliário:
- Crie perfis de convidados.
- Armazene as preferências do convidado.
- Rastrear históricos de viagens.
Qual é a diferença entre ROI e NOI?
Em sua forma mais básica, o retorno sobre o investimento (ROI) mede a rapidez com que um investimento compensa. Por outro lado, o lucro operacional líquido (NOI) é a receita gerada por um ativo menos os custos de operação do ativo.
O ROI é igual ao lucro líquido?
A taxa de retorno é a quantia pela qual um investimento aumenta a riqueza de seu proprietário. O retorno sobre o investimento (ROI) de um investimento é calculado como o lucro líquido dividido pelo custo total. Ao se referir a qualquer coisa tangível e mensurável, como os lucros e retornos financeiros de um investimento, o retorno sobre o investimento (ROI) torna-se o mais eficaz para atingir seus objetivos de negócios.
Considerações Finais
Você pode pensar no multiplicador do aluguel bruto como uma nota. Os investidores podem facilmente avaliar várias propriedades com o mesmo conjunto de parâmetros. Apesar da incapacidade do GRM de contabilizar todas as despesas relacionadas à propriedade, ele é uma ferramenta útil para uma primeira triagem ampla. Se você deseja entrar no mercado imobiliário comercial, esta é uma informação que você precisa ter em mente.
Se você se deparar com muitas ofertas em seu prato, essa técnica pode ajudá-lo a eliminar aquelas que não valem a pena perseguir. Isso o liberará para concentrar sua atenção (e esforço) em ativos com potencial para aumentar o valor geral de seu portfólio.
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Referências
