Wie voor het eerst een huis koopt, moet kennis maken met wat vastgoedjargon. U moet het onderscheid begrijpen tussen vooraf gekwalificeerd zijn en vooraf goedgekeurd zijn voor bijvoorbeeld een hypotheek. Je moet ook begrijpen hoe huisakten werken. Lees verder om te leren wat een huis- of eigendomsakte is, waarom je er een nodig hebt om een huis te sluiten en hoe je deze kunt overdragen.
Wat is een huisakte of eigendomsakte?
Een huisakte, ook wel een eigendomsakte genoemd, is een juridisch document dat het eigendom van onroerend goed overdraagt van de concessieverlener (verkoper) naar de rechthebbende (koper). Eigendomsakten zijn de juridische documenten die eigendom definiëren. Wanneer een huis of eigendom wordt verkocht, ondertekenen de koper en verkoper een akte om eigendom over te dragen.
Om wettelijk legitiem te zijn, moet een eigendomsakte vergezeld gaan van elke aankoop van onroerend goed en moet deze worden voltooid, notarieel bekrachtigd en openbaar worden gemaakt. Eigendomsakten bevatten een volledige beschrijving van het eigendom, inclusief de eigendomsgrenzen, om aan te geven voor welk eigendom de akte is en van wie het eigendom is.
Een eigendoms- of huisakte is een essentieel juridisch document en een vastgoedadvocaat kan nuttig zijn tijdens het aankoop- en sluitingsproces van een huis om ervoor te zorgen dat alle documentatie in orde is.
Soorten huisakte
De meeste daden zijn van overheidswege of privé van aard. Officiële handelingen worden uitgevoerd in een rechtbank of een andere vorm van juridische actie. De meeste woningtransacties zijn privé en vinden plaats tussen particulieren en bedrijven.
Hier is een overzicht van enkele van de meest voorkomende soorten acts die je tegenkomt:
#1. Algemene garantiebewijzen
Een algemene garantieakte beschermt de rechtverkrijgende het meest omdat het verzekert dat ze een duidelijk recht op het onroerend goed hebben. De concessieverlener garandeert dat er geen pandrechten of erfdienstbaarheden zijn tegen het onroerend goed, en dat als die er zijn, de rechtverkrijgende zal worden terugbetaald.
A algemene garantie akte verschilt van andere akten doordat het garandeert dat er geen eerdere aanspraken op het onroerend goed bestaan. Quitclaim-akten en speciale garantie-akten daarentegen geven dergelijke garanties niet.
#2. Speciale garantiebewijzen
Een speciale garantieakte biedt enige bescherming voor de rechtverkrijgende, maar niet zoveel als een standaard garantieakte. Dit komt omdat een speciale garantieakte alleen verzekert dat de titel vrij is van gebreken tijdens de eigendomstermijn van de concessieverlener.
De concessieverlener doet echter geen beloftes over de staat van de titel voorafgaand aan hun eigendom van het onroerend goed. Wanneer een huis is afgeschermd en de bank het onroerend goed aan een nieuwe eigenaar verkoopt, wordt dit soort akte vaak gebruikt.
#3. Quitclaim daden
Een garantieakte is een andere naam voor een quitclaim-akte. Het biedt de rechtverkrijgende het minste beschermingsniveau, geeft geen garanties over de titel en biedt geen juridisch verhaal als er een probleem is.
#4. Daden voor speciale doeleinden
Aktes voor speciale doeleinden zijn akten die doorgaans worden gebruikt in de rechtbank of door iemand die in een officiële hoedanigheid handelt. Over het algemeen bieden ze geen zinvolle bescherming aan de begunstigde en worden ze alleen in beperkte omstandigheden gebruikt. Hier zijn een paar voorbeelden van veelvoorkomende acties voor speciale doeleinden:
- Belastingakte: Een belastingakte draagt het eigendom van het onroerend goed over aan de overheid wanneer belastingen op het onroerend goed niet worden betaald. Het onroerend goed wordt vervolgens door de overheid geveild om de openstaande belastingen te dekken.
- Akte in plaats van executie: Om executieprocedures voor een onbetaalde hypotheek te voorkomen, draagt de lener het onroerend goed over aan de geldschieter, meestal een bank, met behulp van een akte in plaats van executie.
- Cadeau akte: Een schenkingsakte wordt gebruikt om het eigendom zonder vergoeding van de ene persoon of entiteit naar de andere over te dragen.
- Akte van de sheriff: De akte van een sheriff verleent, net als een belastingakte, eigendom aan een koper tijdens de verkoop van een sheriff. De opbrengst van de verkoop van de akte wordt gebruikt om te voldoen aan een rechterlijke uitspraak tegen de eigenaar van het onroerend goed.
- akte van de executeur: Deze akte wordt gebruikt wanneer iemand overlijdt met een testament. Deze akte wordt door de executeur-testamentair gebruikt om de titel of eigendom over te dragen aan de rechtverkrijgende die in het testament wordt genoemd.
- Akte van bewindvoerder: Wanneer een akte zonder testament overlijdt, benoemt een rechtbank een beheerder, die deze akte gebruikt om titel of eigendom over te dragen aan een rechtverkrijgende.
Lees ook: CAP RATE: definitie en gebruik bij beleggen in onroerend goed
Hoe ziet een huisakte eruit?
Voor een eigendomsakte is geen specifiek sjabloon vereist. Het moet een fysiek, schriftelijk document zijn. Specifieke criteria verschillen per staat, hoewel veel eigendomsbewijzen informatie bevatten die vergelijkbaar is. Hier zijn enkele voorbeelden van veelvoorkomende informatietypes:
- Namen en adressen: De concessieverlener (verkoper) en begunstigde (koper) verstrekken hun contactgegevens.
- Eigenschap Beschrijving: Dit is de wettelijke omschrijving van de feitelijke eigendomsgrenzen, met vermelding van gemeenschappelijke punten zoals wegen en rioolleidingen.
- Handtekening begunstigde: De begunstigde moet ondertekenen met hun volledige naam, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over wie ze zijn. De handtekening moet overeenkomen met de naam van de begunstigde zoals deze op andere papieren staat.
- Overbrengingswoorden of toekenningsclausule: Deze clausule geeft de gerechtigde het eigendom. Het schetst de rechten van de begunstigde, evenals alle andere partijen die ze kunnen claimen.
- Overwegingsclausule: Een clausule in de akte stelt dat de schenker iets heeft ontvangen in ruil voor het onroerend goed. Dit is meestal geld en het bedrag moet worden gespecificeerd. Er zijn methoden om het betaalde bedrag te verbergen dat op verschillende locaties is toegestaan of gebruikelijk is. Als het eigendom als cadeau is gegeven, wordt een uitdrukking als "voor liefde en genegenheid" gebruikt.
Andere typische informatie varieert afhankelijk van het type eigendom. Als het huis zich in een geplande ontwikkeling bevindt, zal de eigendomsakte de naam en informatie van het perceel bevatten. Er kan ook een lijst met voorwaarden of reserveringen zijn die verband houden met de eigendomsoverdracht.
Wat is het verschil tussen een huisakte en een titel?
Omdat daden en titels vergelijkbare concepten zijn, worden ze vaak verward. Het wettelijke recht om een eigendom te bezoeken en het eigendom over te dragen aan een andere partij wordt de titel genoemd. U kunt een woning geheel of gedeeltelijk in eigendom hebben. U kunt iemand echter nooit meer overdragen dan u feitelijk bezit.
Een huisakte daarentegen dient als bevestiging van eigendom. Eigendomsakten moeten in de meeste staten worden ingediend en notarieel worden bekrachtigd. In sommige situaties moet ook een onpartijdige getuige aanwezig zijn die kan verklaren dat een akte is ondertekend.
Hoe u de akte bij u thuis kunt krijgen?
Als u bezig bent met het kopen van een huis, moet u de akte van uw nieuwe woning ontvangen wanneer de eigendom aan u wordt overgedragen. Dit document mag je houden, maar als je nog een kopie van je huisakte nodig hebt nadat je het legaal hebt gekocht, kun je er op elk moment een krijgen bij het kantoor van je county recorder.
Wijzigingen aanbrengen in uw akte
Het kan zijn dat u op een gegeven moment uw akte moet aanpassen. Als u bijvoorbeeld samen met iemand anders een woning heeft gekocht en die persoon overlijdt, wilt u wellicht de akte wijzigen.
Als u uw huis herfinanciert, moet u mogelijk ook uw akte wijzigen. De geldschieter zal tijdens een herfinanciering een nieuwe trustakte tegen het onroerend goed opnemen.
Akten kunnen ook worden gewijzigd als gevolg van schrijffouten of een verandering van eigenaar. In beide gevallen is er een bepaalde procedure die gevolgd moet worden om uw akte te wijzigen.
Omdat akten openbare documenten zijn, moet u uw voorgestelde herzieningen mogelijk voor de rechtbank indienen. Als deze aanpassingen worden geaccepteerd, moet u deze vastleggen met de Recorder of daden in uw provincie.
Lees ook: akte in plaats van afscherming: alles wat u moet weten
Een huisakte overdragen
Het is niet ongebruikelijk dat u uw huisakte wilt overdragen aan een familielid, meestal zodat uw huis na uw overlijden naar een familielid van uw keuze gaat. Hoewel het wijzigen van de akte een redelijk kort en eenvoudig proces is, moet u zich ervan bewust zijn dat u bij het overdragen van uw akte alle controle en een eigendomsbelang in uw huis verliest.
#1. Gebruik maken van een Quitclaim-akte
1. Verkrijg het formulier van de akte van de provinciale registrar of het register van akten waar uw huis zich bevindt:
Met een quitclaim-akte zeg je in feite je claim op het onroerend goed (dus de naam) op en draag je het over aan iemand anders.
- Als er geen geld van eigenaar verandert, zijn quitclaim-akten de meest typische manier om eigendom onder familieleden over te dragen of eigendom aan iemand te schenken.
- Omdat een quitclaim-akte alleen maar aangeeft welke eigendomsaanspraak je ook hebt, is er geen kans om door een familielid of een toekomstige koper te worden aangeklaagd als blijkt dat er iets niet klopt met de akte en je niet de volledige eigendom van het huis had . Het is geen garantie dat u een specifieke claim heeft.
2. Vul het formulier in.
Een quitclaim-akte heeft velden voor uw naam en de naam van het familielid aan wie u het eigendom van uw huis overdraagt.
- U moet ook de wettelijke beschrijving van uw woning toevoegen. Als u toegang heeft tot uw originele akte, kunt u deze gebruiken, of u kunt officiële platen of het straatadres gebruiken. Omdat het een quitclaim-akte is, hoeft de beschrijving niet zo gedetailleerd te zijn als anders. Het hoeft alleen betrekking te hebben op uw oorspronkelijke akte.
- Het formulier bevat ook blanco's voor handtekeningen, maar u moet het niet ondertekenen tenzij u in aanwezigheid van een notaris bent.
3. Onderteken de akte bij een notaris.
In sommige staten moet het familielid aan wie de huisakte wordt overgedragen ook tekenen. Sommige staten kunnen naast de notaris nog andere getuigen nodig hebben.
4. Overhandig of aangetekende post de akte.
Zodra u de overdracht van de huisakte ondertekent, moet deze worden afgeleverd bij de nieuwe woning.
- Als het familielid aan wie u uw woning heeft overgedragen niet aanwezig was toen u de akte ondertekende, kunt u deze aan hen afgeven of opsturen.
- Het gebruik van aangetekende post of een andere gelijkwaardige dienst zorgt ervoor dat u weet wanneer ze het hebben ontvangen.
5. Leg de akte met uw familielid vast.
Het is de verantwoordelijkheid van de persoon aan wie u uw huis hebt overgedragen om de akte op het kantoor van de county recorder te registreren zodra u de overdracht hebt gedaan. Anders wordt het geen onderdeel van de juridische gegevens van het onroerend goed en kunnen er in de toekomst complicaties optreden.
#2. Gebruik maken van een TOD-akte
1. Bepaal of er in uw regio een akte van overdracht bij overlijden beschikbaar is.
De TOD-akte stelt u in staat om het volledige eigendom van uw eigendom te behouden terwijl u leeft, maar het toch over te dragen aan uw favoriete familie wanneer u sterft zonder dat u door een nalatenschap hoeft te gaan.
- Vanaf 2015 waren TOD-akten beschikbaar in 22 staten en het District of Columbia, waaronder Colorado, Illinois, Ohio en Virginia. Neem contact op met het kantoor van uw county recorder om te zien of dit een optie voor u is. Als u nalatenschap wilt vermijden door uw huis over te dragen aan een familielid, kan een TOD-akte een betere optie voor u zijn, omdat u hiermee de controle over uw huis kunt behouden terwijl u nog leeft.
2. Maak de akte.
Een TOD-akte lijkt op elke gewone akte, maar bevat een bepaling dat deze pas van kracht wordt als de eigenaar overlijdt. Elke staat heeft andere criteria, dus als u niet zeker weet of u zelf door die regels kunt gaan, moet u een vastgoedadvocaat raadplegen.
3. Teken voor een notaris.
Controleer de wetten van uw staat om er zeker van te zijn dat u geen extra getuigen nodig heeft. Het is niet nodig dat het familielid aan wie u uw eigendom overdraagt aanwezig is.
4. Meld er een akte van.
U moet het persoonlijk opnemen op het kantoor van uw provincierecorder nadat u het hebt ondertekend. Anders zal niemand op de hoogte zijn van het bestaan ervan en zal het misschien nooit worden geïmplementeerd.
- U kunt op elk moment van gedachten veranderen en een andere daad verrichten. Tot uw overlijden behoudt u de volledige eigendom en eigendom van uw eigendom.
- Een TOD-akte draagt automatisch eventuele hypotheken of andere pandrechten op uw eigendom over. U laat eenvoudigweg uw eigendomsbelang in het onroerend goed na, zoals bij een quitclaim-akte.
- Wanneer u sterft, moet uw geselecteerde familielid mogelijk een beëdigde verklaring en overlijdensakte overleggen om de controle over het onroerend goed over te nemen, maar dit is nog steeds een sneller en soepeler proces dan nalatenschap.
#3. Gebruik maken van een Garantieovereenkomst
1. Spreek met a onroerend goed advocaat.
Omdat garantiebewijzen de meest gecompliceerde vorm van eigendomsoverdracht zijn, heeft u vrijwel zeker de hulp van een advocaat nodig.
- Garantiedocumenten, ook wel schenkingsakten genoemd, garanderen aan de nieuwe eigenaar dat u een goed eigendomsrecht op het onroerend goed heeft en dat niemand anders er een aandeel of aanspraak op heeft.
- Garantiebewijzen worden zelden gebruikt om een huis aan een familielid over te dragen als er geen geld wordt uitgewisseld, omdat ze zo omslachtig zijn.
- Een garantieakte, hoewel ingewikkeld voor u, geeft het familielid aan wie u uw eigendom overdraagt meer vertrouwen, aangezien u zweert dat u de eigendom van het onroerend goed vrij en vrij van hypotheken of andere lasten bezit en dat niemand anders een concurrerende claim op het onroerend goed heeft .
2. Voer een titelonderzoek uit op uw eigendom.
Voer een titelonderzoek uit voordat u een garantieakte ondertekent om er zeker van te zijn dat de beweringen in de akte correct zijn en dat de eigendomstitel duidelijk is. Deze procedure kan kostbaar en tijdrovend zijn.
- Hoewel u zelf een titelonderzoek kunt uitvoeren omdat eigendomsgegevens openbaar zijn, zal een professionele titelzoeker een grondiger werk doen in minder tijd dan u zou doen.
- Een eigendomsverzekering beschermt u tegen eventuele fouten in uw eigendom, of deze nu openbaar of verborgen zijn, die problemen met uw akte kunnen veroorzaken of zelfs uw overdracht ongeldig kunnen maken. Titelverzekering is duur en de kosten worden meestal verdeeld tussen de oorspronkelijke eigenaar en de toekomstige eigenaar.
3. Maak de akte af.
Uw akte zal, net als andere vormen van akten, informatie bevatten over u en het familielid aan wie u de eigendom overdraagt, evenals een grondige en gedetailleerde juridische beschrijving van het onroerend goed.
4. Onderteken de akte
Onderteken de akte in aanwezigheid van een notaris en eventuele extra getuigen die wettelijk vereist zijn in uw land.
5. De huisakte overdragen
Geef de akte aan de familielid die het onroerend goed zal erven.
6. Zorg ervoor dat de akte wordt vastgelegd.
Hoewel dit technisch gezien de taak van uw familielid is, kan zij, als u een advocaat heeft ingeschakeld om de akte op te stellen, ermee instemmen deze zelf op te nemen.
- De akte blijft legitiem, zelfs als deze niet is gedocumenteerd, maar als u deze niet registreert, kan dit later ernstige complicaties veroorzaken omdat niemand anders op de hoogte is van de claim van uw familielid op uw eigendom.
- Het niet documenteren van de akte zou al uw voordelen uit het overdragen van de akte tenietdoen, inclusief uw poging om nalatenschap te voorkomen.
#5. Een gezamenlijke huurovereenkomst vormen
1. Maak een nieuwe akte op waarin u en uw familielid worden vermeld als medehuurders met recht op nabestaanden.
U moet tegelijkertijd gelijke aandelen verwerven om een gezamenlijke huurovereenkomst te hebben.
- Het opstellen van een nieuwe akte verkoopt uw eigendom effectief aan u en uw familielid.
- Gezamenlijke huur met recht op nabestaanden betekent dat als een van u overlijdt, de ander automatisch alle belangen in de woning erft.
- Houd er rekening mee dat, omdat u iemand een eigendom in uw eigendom geeft, u schenkingsrechten moet betalen als die inzet meer dan $ 10,000 waard is.
2. Maak de akte af.
Omdat je alleen de namen op de akte vervangt, mag je al het andere uit je vorige akte gewoon overnemen.
3. Onderteken de akte.
Afhankelijk van de wetten in uw land, kan het zijn dat u de akte moet ondertekenen in het bijzijn van een notaris of andere getuigen.
- Omdat u en uw familielid in dit geval beide eigendom van de woning verwerven, moeten u beiden de akte ondertekenen.
4. Maak een aantekening van de akte.
Als u nalatenschap wilt vermijden, moet de akte worden gepubliceerd; anders wordt de gezamenlijke huur niet openbaar.
Conclusie
Eigendomsakten verschillen afhankelijk van het type eigendom dat wordt overgedragen. Bij het zoeken naar onroerend goed kan het type akte dat wordt verstrekt u veel over het onroerend goed vertellen. Kopers worden het best beschermd door algemene garantiebewijzen. Aan de andere kant bieden Quitclaim-akten de minste bescherming voor kopers en zijn ze niet verplicht voor verkopers. Voor het kopen of verkopen van een huis heeft u een eigendomsakte nodig.
Voordat u een akte ondertekent, moet u de bescherming begrijpen die deze u als koper biedt. Het is van cruciaal belang om uw verplichtingen als concessieverlener te begrijpen.
Veelgestelde vragen over huisakte
Wat is het belangrijkste doel van een huisakte?
Het doel van een huisakte is om de titel, of juridische eigendom van een eigendom of activa, over te dragen van de ene persoon of onderneming naar de andere.
Wat gebeurt er met huisakten als de hypotheek is afbetaald?
Wanneer de hypotheek is afbetaald, heeft u het recht om uw eigendomspapieren, ook wel eigendomsbewijzen genoemd, aan u terug te krijgen. Uw hypotheeknemer heeft geen wettelijk recht om ze te houden en zal ze bijna altijd aan u teruggeven na ontvangst van uw laatste betaling.
Wat gebeurt er als u de akte van uw huis verliest?
Als de eigendomsbewijzen zoekgeraakt of beschadigd zijn en het eigendom of land is geregistreerd, zal een eenvoudige controle bij het Kadaster de eigendomsgegevens onthullen. Vaak heeft het Kadaster elektronische versies van documenten met betrekking tot het onroerend goed die voor een bescheiden prijs via hun website kunnen worden gedownload.
