Als vastgoedadvocaat word ik regelmatig benaderd door cliënten die zich zorgen maken over aktebeperkingen bij de aankoop van een nieuwe woning. Ze willen weten welke aktebeperkingen (ook wel convenanten en beperkingen genoemd) zijn en of deze kunnen worden verwijderd of gewijzigd. Dit zijn uitstekende vragen om te stellen voorafgaand aan de sluiting, omdat het altijd een goed idee is om vóór sluitingstijd op de hoogte te zijn van eventuele beperkingen op het onroerend goed dat u overweegt te kopen. Een probleem oplossen nadat u een transactie hebt gesloten, is meestal aanzienlijk duurder en tijdrovender dan het in de eerste plaats voorkomen. Lees verder om de voorbeelden van aktebeperkingen te achterhalen en verwijder ze.
Wat zijn aktebeperkingen?
Aktebeperkingen zijn schriftelijke overeenkomsten die het gebruik van een bepaald stuk land door de eigenaars beperken. Aktebeperkingen zijn, in hun meest elementaire vorm, precies hoe ze klinken: wettelijk afdwingbare limieten die de landeigenaar moet volgen. Traditioneel zijn er algemene aktebeperkingen ingesteld om te voorkomen dat huiseigenaren dingen doen zoals het schilderen van hun huis in een controversiële kleur of het zicht van een buurman belemmeren met een onaangename woningtoevoeging om de waarde van de eigendommen van de gemeenschap in gevaar te brengen. Aan de andere kant zorgen aktebeperkingen ervoor dat iedereen op dezelfde pagina blijft. Aktebeperkingen zijn, mits correct toegepast, nuttige instrumenten om de woningwaarde in woonwijken te beschermen en ongewenste ondernemingen in commerciële zones te beperken.
10 veelvoorkomende voorbeelden van aktebeperkingen die u moet kennen
De oorspronkelijke verzekeraars kunnen voorbeelden van aktebeperkingen zo selectief of zo veel als ze willen. Met andere woorden, overeenkomsten kunnen ertoe leiden dat een akte op een aantal manieren wordt beperkt - of helemaal niet. Desalniettemin zijn er een aantal voorbeelden van aktebeperkingen die meer wijdverbreid zijn dan hun tegenhangers. De volgende lijst bevat niet alleen enkele van de meest voorkomende voorbeelden, maar ook de belangrijkste handelingsbeperkingen waarvan iedereen op de hoogte moet zijn:
- Aantal slaapkamers
- Beperkingen voor huisdieren en dieren
- Voertuigbeperkingen
- Het zicht van een buurman belemmeren
- Soorten schermen
- Beperkingen voor thuisgebruik
- Kleurpaletten
- Aangrenzende structuren
- Goedkeuringsplannen
- Tree Verwijdering
Dit is geen volledige lijst van alle voorbeelden van aktebeperkingen; het is eerder een lijst met de meest relevante waarvan kopers op de hoogte moeten zijn voordat ze een contract ondertekenen. Laten we elk van de voorbeelden van aktebeperkingen nader bekijken en hoe dit het eigendom beïnvloedt.
#1. Aantal slaapkamers
Sommige aktebeperkingen komen in sommige delen van het land meer voor dan in andere. Stel een strikte limiet in voor het aantal slaapkamers dat een woning mag hebben. Hoewel de beperking in eerste instantie een belemmering voor potentiële kopers lijkt te zijn, was de kans het grootst dat deze de belangen van de huiseigenaren voor ogen had. Met name beperkingen op het aantal kamers dat een woning kan hebben, kunnen helpen om de lokale huizenprijzen op peil te houden. Als er niets anders is, zijn er kamerbeperkingen om ervoor te zorgen dat huizen binnen een bepaalde gemeenschap van vergelijkbare grootte zijn, waardoor wordt voorkomen dat 'grotere' huizen de waarden van hun kleinere buren verlagen. Af en toe moeten kamerbeperkingen voldoen aan de richtlijnen voor riool- of septische capaciteit.
#2. Beperkingen voor huisdieren en dieren
Enkele van de meest voorkomende beperkende overeenkomsten waarvan kopers zich niet bewust zijn, zijn die met betrekking tot huisdieren en dieren. Aan de andere kant zijn limieten voor huisdieren en dieren goed genoemd omdat ze de soorten beperken huisdieren en dieren die rechtmatig op een onroerend goed kunnen worden gehouden. Het is niet verwonderlijk dat er beperkingen zijn om de huiswaarden te beschermen door ervoor te zorgen dat huisdieren en dieren niet in de buurt zijn. In woonwijken komen bijvoorbeeld veel beperkingen voor huisdieren en dieren voor, waardoor mensen geen vee kunnen bezitten, zoals kippen, geiten en varkens. Het beperken van luidruchtige of stinkende dieren in woonwijken verkleint de kans op waardevermindering van onroerend goed. Verbetert ook de gemoedsrust van de gemeenschap. Het is vermeldenswaard dat deze limieten ook van toepassing kunnen zijn op specifieke dierenrassen. Hoewel de meeste buurten honden toestaan, kunnen sommige rassen bij akte zijn.
#3. Voertuigbeperkingen
Voertuigbeperkingen zijn een van de meest voorkomende beperkingen op de daden van huiseigenaren. Deze aktebeperking is van kracht om te voorkomen dat een enkele woning een straat met te veel voertuigen verdringt en lelijke ogen creëert. Als de aanwezigheid van te veel ongewenste voertuigen te hinderlijk wordt, kan dit de beoordeling van een buurt verlagen. Als gevolg hiervan mogen de meeste woningen slechts een bepaald aantal auto's op hun oprit of langs de aangrenzende stoepranden parkeren.
#4. Het zicht van een buurman belemmeren
Veel onroerend goed transacties bevatten nu een aktebeperking die huiseigenaren verbiedt het zicht van hun buren te verdoezelen. Deze specifieke beperking weerhoudt landeigenaren ervan om ongewenste constructies te bouwen die de opvattingen van iedereen in de gemeenschap kunnen schaden. Afgezien van het dienen als een gemeenschappelijke hoffelijkheid en een respectvolle knipoog naar de buren. Tegelijkertijd beschermt deze aktebeperking de huiswaarde door ervoor te zorgen dat buren geen ongewenste wijzigingen doorvoeren die hun buren van streek zouden maken.
#5. Soorten schermen
De meeste voorbeelden van aktebeperkingen zullen aangeven welke muren en hekken geschikt zijn voor een bepaalde gemeenschap. Sommige beperkingen zullen huiseigenaren zelfs beletten om hekken met kettingschakels of bijzonder hoge privacyhekken te plaatsen om de eigendomswaarden te behouden. Naast de soorten hekken kunnen er beperkingen zijn aan de hoogte van die hekken. De meeste hekken in de voortuin zijn bijvoorbeeld drie tot vier voet hoog. Achtertuinhekken daarentegen zijn vaak zes voet hoog.
6. Beperkingen voor thuisgebruik
Eigenaren van een huis met beperkte akte zijn mogelijk niet in staat om elk type bedrijf op het onroerend goed te exploiteren. Hoewel het misschien onrechtvaardig lijkt, worden algemene beperkingen zoals deze ingevoerd om de gemeenschap op orde te houden. Als het bedrijf veel voetverkeer of leveringen vereist, is het waarschijnlijk dat het huis onnodig verkeer zal veroorzaken en de naaste buren zal storen. Bovendien kunnen sommige buren bezwaar maken tegen het bedrijf, dus verschillende gemeenschappen hebben ermee ingestemd om hun straten vrij te houden van alle bedrijven.
#7. Kleurenpaletten
De kleur van de buitenkant van een huis is een van de meest voorkomende aktebeperkingen in het hele land. Eigenaren zijn bijvoorbeeld beperkt tot het gebruik van een vooraf goedgekeurd kleurenpalet bij het schilderen van hun eigendommen. Dit is nog een andere beperking die is ingevoerd om de uniformiteit te behouden en te voorkomen dat iemand afbreuk doet aan de aantrekkelijkheid van een gebied. De kleurenpaletten die beschikbaar zijn voor huiseigenaren zijn echter niet om te schilderen. In veel gevallen zullen huiseigenaren hun huis in een vooraf bepaald kleurenschema moeten schilderen. Maar er kunnen ook eisen zijn dat de woning een specifieke afwerking heeft, zoals natuursteen of baksteen. Beperkingen in het kleurenpalet kan heel specifiek zijn, en het is in het voordeel van een huiseigenaar om ze te volgen.
#8. Aangrenzende structuren
Veel aktebeperkingen zijn geplaatst op aangrenzende constructies, zoals schuren of vrijstaande garages. Hoewel de meerderheid van de huiseigenaren ze handig en nuttig zal vinden, zijn hun buren dat misschien niet. Op zijn minst is het eenvoudig dat een nieuwe structuur een doorn in het oog wordt voor omwonenden. Als gevolg hiervan weerhouden tal van aktebeperkingen landeigenaren ervan een nieuwe structuur op hun eigendom te bouwen.
#9. Goedkeuringsplannen
Sommige bouwers, ontwikkelaars en VvE's zullen zichzelf opnemen in latere aktebeperkingen, zodat ze inspraak kunnen hebben in toekomstige vastgoedontwerpen. Een VvE die de consistentie in een buurt wil behouden, kan bijvoorbeeld goedkeuring vereisen voor toekomstige renovaties of toevoegingen aan een huis. Bouwers, ontwikkelaars en VvE's kunnen strenge criteria stellen aan huiseigenaren door hun capaciteit om hun huizen op welke manier dan ook te renoveren te beperken. In veel omstandigheden is voor alles - van de aangebrachte wijzigingen tot de gebruikte materialen - de goedkeuring van de eigenaar vereist.
#10. Boom verwijderen
De aktebeperkingen zullen variëren van een strikte niet-verwijderingsregel tot een limiet op het aantal bomen dat kan worden verwijderd of gewijzigd. Sommige voorschriften vereisen dat huiseigenaren een bepaald aantal bomen op hun eigendom houden om de buurt er uniform uit te laten zien.
Aktebeperkingen vs. Bestemmingsverordeningen
Aktebeperkingen zijn niet hetzelfde als lokale bestemmingsplannen, ondanks hun gelijkenis. Terwijl het uiteindelijke doel van beide is om de homogeniteit en status-quo van een specifiek gebied te behouden. De methoden die worden gebruikt om er te komen zijn enorm verschillend. In tegenstelling tot aktebeperkingen, die typisch zijn om een enkel belang in een buurt te behouden. Bestemmingsregels hebben gevolgen voor de hele gemeenschap.
Met name bestemmingsplannen worden door elke gemeente vastgesteld en dienen als kader voor de inrichting en exploitatie van de hele stad. Elke poging om een bestemmingsplan te wijzigen, vereist ook een stemming door het lokale planbord. Iedere eigenaar van een woning kan een verzoek indienen om het bestemmingsplan te wijzigen. Maar ze moeten laten zien dat de verandering de gemeenschap ten goede zal komen en dat het door een stemming zal zijn.
Hoe aktebeperkingen op een eigendom te identificeren?
Aktebeperkingen kunnen een aanzienlijke impact hebben op het eigenwoningbezit, dus potentiële kopers moeten begrijpen waar ze aan beginnen voordat ze een contract ondertekenen. Gelukkig zijn er verschillende technieken om te bepalen of het object in kwestie bestaande beperkingen heeft waarvan de koper op de hoogte moet zijn:
#1. Een agent of makelaar
een goed geïnformeerde makelaar of de makelaar kan misschien vaststellen of er huidige beperkingen op het onroerend goed zijn door naar eerdere aanbiedingen te kijken. Als de lijsten geen aktebeperkingen bevatten, agenten.
#2. Praat met het titelbedrijf
Eventuele aktebeperkingen die aan een eigendom zijn gekoppeld, worden altijd onthuld tijdens een titelonderzoek. Neem daarom, voordat u de aankoop doet, contact op met het titelbedrijf om te zien of er beperkingen zijn die u moet volgen.
#3. Maak een afspraak met de HOA
Als het huis deel uitmaakt van een VvE, zal een gesprek met de groep die verantwoordelijk is voor de beperkingen, eventuele aktebeperkingen onthullen die het waard zijn om te weten.
#4. Praat met de gemeentesecretaris
Registers van openbare eigendommen bevinden zich in de kantoren van medewerkers van de lokale overheid. Gemeentesecretarissen en stedenbouwkundige bureaus kunnen bijvoorbeeld over de informatie beschikken die u nodig heeft.
Aktebeperkingen op commercieel onroerend goed
Commercieel vastgoed, zoals woonhuizen, zal aktebeperkingen gebruiken om uniformiteit te behouden en vastgoedwaarden te vrijwaren. Commercieel vastgoedbeperkingen zijn daarentegen meestal minder specifiek in commerciële gebieden om een grotere invloed te hebben. Aan de andere kant zijn beperkingen van commerciële handelingen vaak ook bedoeld om een concurrentievoordeel te behouden. Een beperking van een handelsakte is gewoonlijk om concurrerende bedrijven te verbieden zich in hetzelfde complex te vestigen. Het doel is om bedrijven te beschermen en hen meer op hun gemak te laten voelen bij het ondertekenen van een handelshuurovereenkomst.
Hoe kunnen aktebeperkingen worden gewijzigd of verwijderd?
Als het gaat om de vraag hoe aktebeperkingen kunnen worden gewijzigd of opgeheven, is het mogelijk om een aktebeperking op te heffen, maar dit is niet eenvoudig. Het verwijderen van een aktebeperking kan inderdaad buitengewoon moeilijk, zo niet onmogelijk zijn. Om te beginnen moet iedereen die door de huidige beperking wordt getroffen, ermee instemmen dat deze wordt opgeheven. Of ze al dan niet baat hebben bij de beperking, zal bepalen of ze ermee instemmen om deze al dan niet op te heffen. Degenen die er baat bij hebben, zullen natuurlijk moeilijker te overtuigen zijn dan degenen die dat niet doen.
Ook kan een gerechtelijk bevel in bepaalde gevallen het verbod opheffen. Een rechter kan illegale, discriminerende of ineffectieve aktebeperkingen ongedaan maken als hij of zij van mening is dat ze oneerlijk zijn. Een rechter is niet altijd nodig; degene die de beperking heeft opgelegd kan deze laten opheffen als hij het er niet meer mee eens is.
Hoe weet ik de beperkingen of restricties op mijn eigendom?
Krijg een eigendomsonderzoek en eigendomsverzekering van een betrouwbaar bedrijf wanneer u zich voorbereidt op het kopen van een huis of ander onroerend goed. De aktebeperkingen van uw eigendom worden u uitgelegd door de titelverzekeringsmaatschappij. Zelfs als u al op de hoogte bent van bepaalde beperkingen, zoals het bestaan van een vereniging van huiseigenaren, zal het vooraf weten hiervan u helpen een weloverwogen beslissing te nemen over het al dan niet ondertekenen van de overeenkomsten die deze beperkingen opleggen.
Begin niet met het kopen van een huis zonder een goede voorbereiding. Neem contact op met een makelaarskantoor wanneer u het huis van uw dromen vindt om er zeker van te zijn dat u volledig geïnformeerd bent.
Hoe aktebeperkingen te verwijderen
Aktebeperkingen kunnen worden verwijderd of gewijzigd, maar het verwijderen van aktebeperkingen vereist dat zowel de contractuele als de openbare registratieaspecten van de beperkingen worden aangepakt. Ze zijn als volgt.
#1. Relevante partijen identificeren
U moet uitzoeken wie de bevoegdheid heeft om de aktebeperkingen tegen u af te dwingen. Als een aktebeperking de naleving van de onderverdelingsregels en voorschriften verplicht stelt. U hebt vrijwel zeker toestemming nodig van de vereniging van huiseigenaren of van individuele huiseigenaren in uw gemeenschap.
#2. Onderhandelen over een akte van vrijgave van beperkingen
Voordat je echt kunt zeggen dat je de aktebeperkingen hebt verwijderd of gewijzigd, moet je toestemming krijgen van iedereen die de bevoegdheid heeft om ze af te dwingen. Als uw aktebeperking een of meer van uw buren treft of ten goede komt. U heeft bijvoorbeeld hun goedkeuring nodig voordat u deze kunt verwijderen. U moet ook een overeenkomst voor het vrijgeven van beperkingen opstellen waarin de beperkingen worden uiteengezet. Omvat taal die het eigendom van hen bevrijdt. De vrijlatingsovereenkomst moet worden opgesteld door iedereen die de bevoegdheid heeft om de aktebeperkingen af te dwingen.
#3. De release opnemen
U moet een kopie van de vrijgaveovereenkomst opnemen in het plaatselijke landregistratiekantoor nadat u er handtekeningen op hebt verzameld. Volgens de registratiewetten van de staat moet u een wettelijke beschrijving van uw eigendom in de overeenkomst opnemen. Op de meeste plaatsen moet een notaris ook elk van de handtekeningen op de overeenkomst verifiëren of bevestigen.
#4. Een oordeel verkrijgen
Als u geen goedkeuring kunt krijgen van alle mensen die de bevoegdheid hebben om de aktebeperkingen af te dwingen. Uw enige andere keuze is om een rechtszaak aan te spannen om de beperkingen van uw eigendom op te heffen. Om een rechter een dergelijk oordeel te laten geven, moet u natuurlijk aantonen dat u een wettelijke basis heeft om de aktebeperkingen op te heffen, omdat deze kunnen worden verwijderd of gewijzigd. In het algemeen, als de aktebeperkingen niet langer van toepassing zijn, discriminerend zijn, of als u aan uw verantwoordelijkheden voor aktebeperking hebt voldaan. Mogelijk kunt u een beschikking krijgen om de beperkingen uit uw akte op te heffen.
Wat is een door akte beperkte gemeenschap?
Een ontwikkeling of een bepaalde buurt die wordt gecontroleerd door een vereniging van huiseigenaren en die beperkingen heeft waaraan elke individuele huiseigenaar moet voldoen, wordt een "akte-beperkte gemeenschap" genoemd. De regelgeving is zoals gebruikelijk extreem streng, maar de totstandkoming ervan is bijna altijd gerechtvaardigd door de noodzaak om de woningmarkt in de regio te beschermen. De Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft om geen andere reden een gevestigd belang in de buurt en hanteert bepaalde regels om de voortzetting van bepaalde normen te waarborgen.
Hoe lang duren aktebeperkingen?
Tenzij de overeenkomst uitdrukkelijk anders vermeldt, zijn beperkingen op akten eeuwigdurend. Als direct gevolg hiervan kunnen bepaalde beperkingen na een bepaalde periode worden opgeheven, terwijl andere voor onbepaalde tijd van kracht blijven. Ondanks het feit dat ze permanent zijn, kunnen limieten nog steeds worden opgeheven als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Een eigenaar kan mogelijk een beperking op zijn eigendom opheffen met de juiste goedkeuring, vooral als is aangetoond dat de beperking onwerkbaar of onwettig is.
Hoe onderzoek ik aktebeperkingen?
U dient doorgaans op de hoogte te zijn van eventuele aktebeperkingen voordat u een bod op het onroerend goed doet. Dit komt omdat de meeste staten van de verkoper eisen dat hij eventuele aktebeperkingen openbaar maakt. Het is nooit een slecht idee om contact op te nemen met uw makelaar of de overheid van het gebied waarin de woning zich bevindt om te bevestigen of er al dan niet beperkingen gelden.
Wie handhaaft een aktebeperking?
Doorgaans is een vereniging van huiseigenaren (VvE) of de lokale overheid verantwoordelijk voor het afdwingen van aktebeperkingen. In de meeste gevallen is de enige partij die bevoegd is om een beperking af te dwingen, de persoon of organisatie die deze oorspronkelijk heeft opgelegd. Doe je huiswerk zodat je een volledig begrip van het onroerend goed hebt en op de hoogte bent van eventuele limieten en wie ze daar heeft geplaatst.
Hoe verwijder ik beperkende voorwaarden uit de eigendomsakte?
Het is mogelijk om een beperkingsvoorwaarde op te heffen, te wijzigen of op te schorten volgens de vastgelegde procedures, op voorwaarde dat dit wordt goedgekeurd door een Gemeentelijke Planningscommissie. op de voorgeschreven wijze, indien een dergelijke verwijdering, herziening of opschorting zal leiden tot ontneming van eigendomsrechten van een persoon in overeenstemming met de bepalingen van artikel 25 van de Grondwet.
Conclusie
Op het eerste gezicht lijken aktebeperkingen niets meer te zijn dan een reeks wettelijk bindende richtlijnen die huiseigenaren moeten volgen. Een nadere bestudering van hun ware functie onthult echter een verlangen om zowel uniformiteit als huiswaarden te behouden in de gebieden die ze overzien. Als gevolg van aktebeperkingen kunnen huiseigenaren in een buurt erop vertrouwen dat de onverstandige handelingen van hun buren de waarde van hun eigen huis niet zullen verlagen. Het is echter belangrijk om te onthouden dat niet alle aktebeperkingen gelijk zijn. Voordat potentiële kopers besluiten een nieuw huis te sluiten, moeten ze weten waar ze aan beginnen.
Veelgestelde vragen
Hoe onderzoek je aktebeperkingen?
Omdat de meeste staten vereisen dat de verkoper eventuele aktebeperkingen bekendmaakt, zult u zich hiervan bijna altijd bewust zijn voordat u een bod uitbrengt. Zoals eerder vermeld, is het echter nooit een slecht idee om eventuele limieten nogmaals te controleren bij uw makelaar of lokale autoriteiten.
Wie handhaaft een aktebeperking?
Een VvE is meestal verantwoordelijk voor het afdwingen van aktebeperkingen. In de meeste gevallen heeft alleen de persoon of entiteit die de beperking heeft opgelegd de bevoegdheid om deze af te dwingen.
Wat betekent het als er geen VvE is?
De term "HOA" verwijst naar een vereniging van huiseigenaren. Als in de beschrijving van een woningvermelding "geen VvE" staat, maakt deze waarschijnlijk geen deel uit van een VvE en is daarom niet onderworpen aan HOA-regels of -vergoedingen.
Gerelateerde artikelen
