Wat is precies het terugwinnen van afschrijvingen in de IRS en hoe berekent u het op activa zoals onroerend goed en onroerend goed dat u mogelijk hebt gekocht? Als u van plan bent een artikel te verkopen dat voor belastingdoeleinden is afgeschreven, dient u de volgende instructies te lezen. We zullen bekijken hoe het terugkrijgen van afschrijvingen kan leiden tot hogere belastingbetalingen en hoe u, met een beetje vooruitziendheid, de impact op uw financiën en uw huurwoning kunt vermijden.
Wat is afschrijvingsherziening?
Afschrijvingsherziening is een procedure waarmee de IRS belastingen kan innen op de financiële winst van een belastingbetaler uit de verkoop van een actief. Huurgebouwen, uitrusting, meubilair en andere activa zijn voorbeelden van kapitaalgoederen. Zodra de looptijd van een actief is verstreken, vereist de IRS dat belastingbetalers eventuele winsten uit de vervreemding of verkoop van dat actief rapporteren als reguliere inkomsten. De vereisten voor de afschrijving van eigendommen en apparatuur verschillen. Een vermogenswinstbelasting wordt geheven op onroerend goed en herovering van onroerendgoedafschrijvingen. Vermogenswinstbelasting is echter niet inbegrepen in de afschrijvingen voor apparatuur en andere activa. Maar voordat we in herovering komen, begrijp je eerst hoe afschrijving werkt. We zullen hieronder in meer detail bekijken hoe afschrijving werkt.
Welke activa zijn onderhevig aan afschrijvingen?
Volgens sectie 1231 van de IRS-code kan elk kapitaalgoed dat langer dan een jaar wordt aangehouden, worden beschouwd als een afschrijfbaar actief en wordt het 1231-eigendom genoemd. Dit wordt gevolgd door secties 1245 (vermogen dat geen onroerend goed is of verbeteringen aan onroerend goed) en 1250. (onroerend goed en grond).
Voor het geval u zich afvraagt: activa zoals aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, grondstoffen en edele metalen zijn niet onderhevig aan herwaardering, aangezien ze ofwel geen bedrijfskosten of kleine operationele kosten hebben die geen impact hebben op de activakostenbasis. Machines daarentegen slijten en scheuren, waardoor de marktwaarde en het nut ervan afnemen. Het onroerend goed is dus gevoelig voor onderhoudskosten.
Huurwoning afschrijving heroveren
Een van de belangrijkste verschillen tussen het terugkrijgen van afschrijvingen voor apparatuur en huurwoningen is dat de uiteindelijke terugwinningswaarde voor eigendommen vermogenswinstbelasting omvat. Dit betekent dat alle winst die u maakt met de verkoop van uw eigendom onderworpen is aan zowel vermogenswinsten als andere belastingen. De IRS belast een deel van uw winst als een meerwaarde, en de afschrijvingsgerelateerde component wordt tegen een hoger tarief belast. De IRS verwijst naar de winst met betrekking tot afschrijvingen als "niet-herovergenomen sectie 1250-winst".
Hoe te plannen voor het herwinnen van afschrijvingen op huurwoningen
Nu voor het goede nieuws. Wanneer een huurwoning wordt verkocht, worden verliezen door passieve activiteiten die voorheen niet aftrekbaar waren, volledig aftrekbaar. Dit kan helpen om de fiscale gevolgen van de afschrijvingsrecuperatie te mitigeren.
Een huurwoning kan ook in een gelijkaardige ruil worden verkocht om te voorkomen dat vermogenswinsten en afschrijvingen worden teruggevorderd. Wanneer een verkoop niet wordt gevolgd door een aankoop, worden belastingen uitgesteld tot een latere datum.
Voorbeelden van afschrijvingen heroveren
De manier waarop uw winst wordt terugverdiend, wordt bepaald door het soort activa in kwestie. Sectie 1250 van het belastingwetboek is van toepassing op onroerend goed, terwijl sectie 1245 van toepassing is op andere soorten activa. Elk specificeert de voorwaarden waaronder terugwinning kan worden belast als regulier inkomen in plaats van tegen het tarief van 25%.
Sectie 1250: Residentiële huurwoningen
Sectie 1250 is van toepassing op alle onroerend goed dat is gekocht of verkocht na 31 december 1975. Hierin staat dat elke winst op de verkoop van een onroerend goed kan worden belast als gewoon inkomen in overeenstemming met uw marginale of hoogste belastingniveau, op basis van het laagste van het volgende:
- De vermeende waardevermindering
- Het verschil tussen de verkoopprijs of de reële marktwaarde (als u de woning niet verkoopt).
Anders is het onderworpen aan het 25% tarief in plaats van het preferentiële kapitaalwinsttarief.
Ander onroerend goed: sectie 1245
Volgens de belastingwet is sectie 1245 van toepassing op onroerend goed dat geen "gebouw of zijn structurele componenten" omvat. Een deel van de verkoopprijs van dit onroerend goed wordt belast als gewoon inkomen voor zover het het laagste overschrijdt van:
- De "herberekende" basis van het onroerend goed wordt berekend door terugtrekkingen toe te voegen.
- De aankoopprijs of reële marktwaarde van het actief
Nogmaals, de herovering wordt anders belast tegen het tarief van 25%, niet tegen het lagere tarief van de vermogenswinstbelasting.
Hoe de afschrijvingen te berekenen?
Om uw afschrijvingsherziening voor apparatuur of huurwoningen te berekenen, moet u eerst de kostenbasis van uw actief schatten. De kostprijsbasis is de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van uw bezit. U moet ook de aangepaste kostenbasis kennen. Deze waarde is de kostenbasis van het actief minus eventuele aftrekbare kosten die tijdens de levensduur zijn gemaakt. U kunt nu de afschrijvingswaarde van het activum berekenen door de aangepaste kostprijsbasis af te trekken van de verkoopprijs van het activum.
Als u $ 30,000 voor apparatuur hebt betaald en de IRS u een aftrekpercentage van 15% heeft toegekend met een aftrektermijn van vier jaar, is uw kostenbasis $ 30,000. Uw jaarlijkse aftrekbare kosten zouden $ 4,500 zijn. Om de aangepaste kostenbasis te berekenen, vermenigvuldigt u vier keer uw jaarlijkse aftrekkosten en trekt u deze af van de kostenbasis. Als gevolg hiervan zou uw aangepaste kostenbasis $ 12,000 zijn. Als u het actief voor $ 13,500 heeft verkocht, moet u eventuele extra kosten of commissies opnemen. Als de kosten $ 300 zijn, zou u dat bedrag van de verkoopprijs aftrekken. Dit cijfer geeft uw netto-opbrengst weer. U zou dan $ 12,000 van die waarde aftrekken om een gerealiseerde winst van $ 1,500 te behalen.
Lees ook: AFSCHRIJVING VAN HUURVASTGOED: hoe het te berekenen?
U kunt een afschrijving echter niet recupereren als er een verlies was op het moment dat het afgeschreven artikel werd verkocht. Het is van cruciaal belang om te onthouden dat winsten en verliezen worden berekend op basis van de gecorrigeerde kosten in plaats van de oorspronkelijke aankoopprijs. De IRS classificeert uw herovering als gewoon inkomen wanneer u uw belastingen indient. De IRS zal ook de gerealiseerde winst op het actief vergelijken met de afschrijvingskosten. De kleinere waarde vertegenwoordigt de herovering van de afschrijvingen. Dit geldt ook voor huurwoningen en onroerend goed.
Dezelfde methode zou worden gebruikt om de aangepaste kostenbasis en aftrekkosten voor huurwoningen te bepalen. Het belangrijkste verschil is dat uw gerealiseerde winst wordt beïnvloed door het tarief van de vermogenswinstbelasting en andere belastingen.
Hoeveel kunt u elk jaar afschrijven?
De lineaire formule is de meest gebruikte methode om de afschrijving opnieuw te berekenen. Dit houdt in dat de kostprijs van het actief op het moment van verwerving wordt genomen en aan het einde van zijn gebruiksduur wordt afgetrokken van de aangepaste kostprijs van het actief. Verdeel vervolgens het geldbedrag van de kostenbasis minus de aangepaste kostenbasis door het aantal jaren dat het activum uw organisatie functioneel van dienst kan zijn (van jaren). Dit geeft u het dollarbedrag aan afschrijving dat u per jaar kunt claimen met behulp van de lineaire techniek.
Het blijkt echter dat je niet altijd de lineaire methode hoeft te gebruiken. Onder de paraplu van de algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP) zijn er drie verschillende technieken voor het berekenen van afschrijvingen. Ze omvatten afnemende balans, som van het jaar cijfers en productie-eenheden.
Hoe kan ik afschrijvingen voorkomen?
Een 1031-uitwisseling, genoemd naar IRS-sectie 1031 van de belastingcode van de IRS, kan u helpen zowel afschrijvingen als vermogenswinstbelastingen te vermijden als u uw belastingdruk wilt verminderen. De opbrengst van de verkoop moet echter worden gebruikt om te investeren in een andere vastgoedbelegging onder de vereisten van een 1031-uitwisseling.
Simpel gezegd, als verkoper kunt u het betalen van vermogenswinstbelasting op de verkoop van uw beleggingen uitstellen door een onroerend goed te verkopen en het geld te besteden aan een onroerend goed dat qua aard vergelijkbaar is met het verkochte en van gelijke of grotere waarde is dan uw oorspronkelijke bezit . In werkelijkheid maakt u geen winst wanneer u uw eigendom verkoopt en het eigendom overdraagt aan een nieuwe koper. U kunt echter eventuele opbrengsten gebruiken om uw totale bezit aan onroerend goed te vergroten.
Wat als uw winst kleiner is dan uw afschrijvingskosten?
Als uw totale erkende winst lager is dan uw afschrijvingskosten, vereist de IRS dat u de te betalen belasting berekent met uw gebruikelijke tarief.
Stel dat de vastgoedmarkt zich in een normale dalende cyclus bevindt. Ondanks het feit dat het een kopersmarkt is, kiest u ervoor om te verkopen aan een koper die om persoonlijke of commerciële redenen $ 105,000 biedt. Omdat uw winst kleiner is dan uw totale belastingaftrek voor afschrijvingen gedurende de tien jaar dat u het onroerend goed in bezit had, wordt uw belasting berekend met uw gebruikelijke belastingtarief:
$ 99,000 verkoopprijs van onroerend goed - $ 63,640 aangepaste kostenbasis = totale erkende winst van $35,360.
Omdat uw afschrijvingskosten van $ 36,360 hoger zijn dan uw totale erkende winst van $ 35,360, betaalt u belasting tegen uw normale belastingtarief:
Totaal verschuldigde belasting = $ 35,360 erkende winst * het gebruikelijke belastingtarief van 24% = $ 8,486
Is afschrijving van toepassing wanneer een huurwoning met verlies wordt verkocht?
De eisen voor het recupereren van afschrijvingen gelden niet als u uw huurwoning met verlies verkoopt. Maar zelfs als u geld verliest bij de verkoop, heeft u er baat bij gehad om de afschrijvingsaftrek van $ 36,360 in de afgelopen 10 jaar te kunnen nemen om uw belastbaar inkomen te verlagen.
De IRS staat u ook toe om een verlies van huurwoningen terug te dragen door eerdere belastingaangiften te wijzigen. U kunt uw investeringsverlies voor huurwoningen ook naar voren dragen om toekomstige inkomsten te compenseren. Het IRS-onderwerp nr. 425 Passieve activiteiten - Verliezen en kredieten, evenals publicatie 544, beschrijven in detail hoe verliezen werken voor verhuurvastgoedactiviteiten.
Wat is gedeeltelijke jaarafschrijving?
In de bovenstaande gevallen hebben we een volledig jaar afschrijving gebruikt, wat elk jaar 3.363 procent van de waarde van het onroerend goed is. In de echte wereld van beleggen in onroerend goedtransacties vinden echter elke maand van het jaar plaats.
De maand waarin de huurwoning in gebruik is genomen, wordt gebruikt om de gedeeltelijke jaarafschrijving te berekenen. Volgens IRS-publicatie 527 wordt huurvastgoed in gebruik genomen wanneer het klaar en beschikbaar is om te worden verhuurd, niet wanneer een huurder het in bezit neemt.
Als uw huur bijvoorbeeld op 1 februari klaar is voor bewoning, maar een huurder tekent geen huurovereenkomst en trekt er tot 1 april in, dan kunt u toch op 1 februari beginnen met afschrijven. De IRS specificeert ook hoe de afschrijving van een deel van het jaar werkt, zodat u geen fouten maakt:
- Volledig jaar = 3.636%
- januari = 3.485%
- februari = 3.182%
- maart = 2.879%
- april = 2.576%
- mei = 2.273%
- juni = 1.970%
- juli = 1.667%
- Augustus = 1.364%
- September = 1.061%
- Oktober = 0.758%
- november = 0.455%
- december = 0.152%
Huurwoningen worden afgeschreven met 3.636 procent voor elk volledig dienstjaar na uw eerste gedeeltelijke dienstjaar. Het wordt dan weer gedeeltelijk afgeschreven, afhankelijk van de maand van het jaar dat u verkoopt.
Conclusie
Als u een huurwoning bezit of in onroerend goed investeert, kan afschrijving u helpen geld te besparen op belastingen. Tegelijkertijd zijn er limieten aan hoeveel u van uw belastingen kunt aftrekken en gebruiken om het bedrag dat u de IRS in enig jaar verschuldigd bent, te minimaliseren. Hoe dan ook, met een zorgvuldige financiële en fiscale planning vooraf, en met het oog op het herinvesteren van winsten in de groei van uw vastgoedportefeuille, kunt u uw geld een stuk verder laten gaan.
Veelgestelde vragen over afschrijvingen
Wordt afschrijvingen als inkomen beschouwd?
Afschrijvingen worden normaal gesproken belast als gewoon inkomen tot een maximumtarief van 25%.
Wat gebeurt er als u huurwoningen niet afschrijft?
In wezen ziet u af van de mogelijkheid om aanspraak te maken op een aanzienlijk belastingvoordeel. Als u besluit om het onroerend goed te verkopen, moet u afschrijvingsbelasting betalen, ongeacht of u tijdens uw onroerendgoedperiode al dan niet afschrijving hebt geclaimd.
Op welke activa wordt de afschrijving teruggewonnen?
Afschrijvingsherziening kan van toepassing zijn op afschrijfbare activa waarvoor u eerder belastingaftrek hebt verdiend. De methode is vooral relevant voor vastgoedbeleggers die op lange termijn financiële winsten hebben behaald op een huur- of vastgoedbelegging.
- ACCUMULEERDE AFSCHRIJVING: Berekening & Voorbeelden
- RECHTE AFSCHRIJVING: Hoe lineaire afschrijving te berekenen?
- AFSCHRIJVING BOEKHOUDING: definitie, methoden, formule en alles wat u moet weten
- Winst- en verliesrekening uitgelegd!!! Winst- en verliesrekening lezen en maken
- Operationele cashflow: gebruik en toepassingen
