Wanneer u op zoek bent naar een nieuw huis of uw huidige huis probeert te verkopen, kan het moeilijk zijn om te bepalen hoeveel u moet geven of vragen. Gezien de vele factoren die een rol spelen bij het berekenen van de waarde van een huis, kan het bepalen van de waarde ervan enigszins willekeurig lijken. Vastgoedprijzen daarentegen zijn een wetenschap. Daarom doen makelaars een vergelijkende marktanalyse (CMA). Lees meer over vergelijkende marktanalyse met voorbeelden in dit bericht.
Wat is een vergelijkende marktanalyse?
Makelaars analyseren door te zoeken naar recent verkochte huizen in dezelfde regio die zo veel mogelijk lijken op het betreffende onroerend goed.
Deze woningen, die bekend staan als Compos of vergelijkbare verkopen, worden gebruikt om de prijs te bepalen met behulp van vergelijkende marktanalyses. Deze methode is gebaseerd op het idee dat u de waarde van een woning kunt bepalen door te bepalen hoeveel het gaat kosten om een vergelijkbare woning van vergelijkbare wenselijkheid te kopen.
Wat is een vergelijkende marktanalyse in het onroerend goed (CMA)?
Een vergelijkende marktanalyse is het gebruik van een strategische makelaar om de waarde van een bepaald onroerend goed te beoordelen door het te vergelijken met vergelijkbare objecten die eerder in dezelfde regio zijn verkocht. Er zijn zoveel variabelen die bepalen hoeveel een bepaalde woning waard is. Vandaar dat het schatten van de eerlijke marktwaarde van een huis kan erg moeilijk zijn.
Wanneer mensen denken aan elementen die de prijs van een huis beïnvloeden, of ze er nu een kopen of verkopen, denken ze vaak aan locatie, vierkante meters en het aantal slaapkamers en badkamers. De leeftijd, staat, kenmerken, kavelgrootte, enzovoort van het onroerend goed en de omstandigheden van de lokale en nationale markten hebben echter allemaal een impact op de waarde van het residentieel vastgoed.
De drievoudige regel
De eerste stap voor een makelaar die een CMA plant, is het lokaliseren van drie recent verkochte huizen (maximaal de afgelopen 6 maanden, maar bij voorkeur 3 maanden). Deze drie woningen dienen zo identiek en zo dicht mogelijk bij elkaar te liggen.
Nadat er ten minste drie vergelijkers zijn gekozen, wordt elk uitgebreid geanalyseerd om te bepalen hoe het verschilt van het huis in kwestie. Na de specificatie en prijsstelling van de variaties, wordt de aankoopprijs van elk vergelijkbaar berekend om te berekenen hoeveel het zou kosten als het vrijwel gelijk zou zijn aan het object in kwestie en verkocht in de huidige markt.
De verschillen tussen vastgoed-CMA's en taxaties begrijpen
Terwijl een vergelijkende marktanalyse regionale woningwaarden vergelijkt en identificeert met behulp van common woningmarktstatistieken, het is geen officiële woningtaxatie. Terwijl taxateurs woningtaxaties uitvoeren om woningwaarderingen te genereren, hebben gediplomeerde vastgoedbeoefenaars CMA's om de reële marktwaarde te bepalen.
Ondanks het feit dat de resulterende taxatie een schatting is die rekening houdt met de doelen van de verkoper of koper van het onroerend goed, is een CMA een dynamische methode die technisch bewustzijn van de algemene markt vereist en hoe verschillende aspecten van onroerend goed van invloed zijn op hoeveel een eigendom waard is.
By HomeLichte Huizen
Rekening houden met marktomstandigheden
Marktomstandigheden zijn over het algemeen een joker bij vergelijkende marktanalyse en prijsstelling. Daarom is het beter om huizen die zo recent mogelijk zijn verkocht, te gebruiken voor de woning die geprijsd is. Een sterke kopers- of verkopersmarkt kan ertoe leiden dat CMA-waarden veranderen.
In een snel gentrificerend gebied zou het bijvoorbeeld kunnen dat er geen goede vergelijkingssites zijn, omdat de huizenprijzen binnen enkele maanden drastisch kunnen fluctueren. Als u op zoek bent naar een huis in een snelgroeiend gebied, houd er dan rekening mee dat zelfs als kopers en verkopers het eens zijn over een prijs. Een taxatie zal nodig zijn om te beslissen of die prijs gerechtvaardigd is om financiering te krijgen.
Wat komt er kijken bij een vergelijkende marktanalyse?
Hoewel het uitvoeren van een vergelijkende marktanalyse een complexe methode is, heeft het duidelijke, beheersbare stappen. Deze componenten werken samen om verkopers en kopers een uitgebreide schatting van de waarde te bieden.
Het analyseproces begint met agenten die een lijst samenstellen van ten minste drie identieke eigendommen die in de afgelopen 3 tot 6 maanden in dezelfde regio zijn verkocht. Makelaars kunnen woningen kiezen die momenteel op de markt staan of in behandeling zijn als er onvoldoende verkoopgegevens zijn of als de potentiële aankoopprijs van een woning wordt gemeten. Verlopen aanbiedingen kunnen ook worden gebruikt om de soorten prijzen weer te geven die te hoog zijn om geïnteresseerde kopers te trekken.
Hier is een lijst van de verschillende onderdelen van een CMA:
#1. Plaats:
De best vergelijkbare woningen bevinden zich in dezelfde buurt als de betreffende woning. Als er niet genoeg recente verkopen in de regio zijn geweest om de CMA te voltooien, kiest de agent composities in een vergelijkbaar gebied op basis van de kwaliteit van lokale scholen, misdaadcijfers, geluidsniveau, nabijheid van voorzieningen, enzovoort.
#2. Kavelgrootte:
De grootte van het perceel van een onroerend goed heeft een aanzienlijke invloed op de marktwaarde. Zelfs een verschil van een halve hectare kan een aanzienlijk effect hebben op de prijs van een huis.
#3. Vierkante meter:
Over het algemeen geldt: hoe groter het gebouw, hoe waardevoller het is. Als gevolg hiervan kan het aantal bewoonbare vierkante meters net zo belangrijk zijn als het aantal kamers in het huis.
#4. Leeftijd en staat van het pand:
Het jaar waarin het huis is gebouwd en of het recentelijk is gerenoveerd, is van invloed op de waarde. Nieuwere constructies en woningen met hoogwaardige materialen zijn ook duurder. Historisch belangrijke huizen die onlangs zijn opgewaardeerd, kunnen echter ook hoge prijzen hebben.
#5. Het aantal slaapkamers en badkamers in een woning:
Hoe meer slaapkamers en badkamers het heeft, hoe hoger de waarde.
Er wordt ook rekening gehouden met bijzondere kenmerken zoals open haarden, terrassen, zwembaden, garages, complete kelders, enzovoort. Houd er echter rekening mee dat, afhankelijk van de lokale markt, niet alle speciale kenmerken de waarde van het huis kunnen verhogen.
#6. Verkoopdatum:
De gekozen composities zouden in de afgelopen drie tot zes maanden moeten zijn verkocht. Als de verkoopdata verouderd zijn, moeten de tarieven worden bijgewerkt om aan te geven hoe de vraag is veranderd. Door de omvang van de voorraad en veranderende rentetarieven zullen marktprijzen lokaal of nationaal fluctueren.
#7. Financierings- en verkoopvoorwaarden:
De vorm van financiering die een koper gebruikt om een huis te kopen, evenals de verkoopvoorwaarden, kunnen van invloed zijn op de aankoopprijs. Onvoorziene omstandigheden van de koper worden geaccepteerd als de biedprijs hoger is. Indien een vergelijkbare transactie concessies van verkopers bevatte, moet de waarde van de concessies in mindering worden gebracht op de aankoopprijs van de vergelijkbare. Dergelijke compromissen kunnen inhouden dat de verkoper ermee instemt de sluitingskosten van de koper te dekken. Anders kan de verkoper voorafgaand aan de verkoop reparaties aan het huis uitvoeren.
Een voorbeeld van een vergelijkende marktanalyse
Overweeg een simplistisch voorbeeld van hoe een vergelijkende marktanalyse een consument kan helpen. Een stel wil een eengezinswoning van $ 450,000 kopen, maar ze willen de vraagprijs bespreken. Ze vragen dat hun makelaar een vergelijkende marktanalyse van het onroerend goed uitvoert. Dit is om hen te helpen bij het ontwikkelen van een aantrekkelijk aanbod op basis van de huidige markttrends.
De makelaar begint met het verzamelen van informatie over het onroerend goed dat het paar wil kopen en ontdekt het volgende:
- Het huis staat op een perceel van een halve hectare in een buurt vol huizen. De huizen zijn rond dezelfde tijd gebouwd en hebben identieke plattegronden.
- Er zijn drie slaapkamers, twee volledige badkamers en een halve badkamer.
- Het heeft een garage voor twee auto's en een open haard in de woonkamer.
- Het huis van 2,000 vierkante meter is in uitstekende staat en behoeft geen noemenswaardige reparaties.
- In tegenstelling tot andere woningen in de buurt, heeft deze een afgewerkte kelder.
Na het verkrijgen van deze informatie gaat de makelaar op zoek naar vergelijkbare woningen in de regio. Gezien de omvang van de onderverdeling en de recente activiteit kan de makelaar drie vergelijkbare panden lokaliseren die allemaal in de afgelopen zes maanden zijn verkocht. De agent begint met het samenstellen van de volgende vergelijkende marktanalyse bij het verzamelen van details over de composities.
Met een gedetailleerde lijst van de variaties tussen het onderwerp en de composities, benadert de agent een adviseur om een overzicht te krijgen van de kosten van elke functie. Dit is om te beslissen of elk verschil van invloed is op de totale waarde van het huis. (De onderstaande prijzen zijn slechts voorbeelden voor een vergelijkende marktanalyse en mogen niet worden geïnterpreteerd als de werkelijke waarde van een item.)
Berekening van vergelijkende marktanalyse
De aankoopprijs van elk vergelijkbaar object wordt vervolgens berekend om te bepalen voor hoeveel het zou hebben verkocht als het vrijwel identiek was geweest aan het object in kwestie. Bij het wijzigen van de prijs worden meer wenselijke functies afgetrokken van de aankoopprijs van de comp en worden minder wenselijke functies toegevoegd. Vervolgens worden de cumulatieve wijzigingen voor elke vergelijking bepaald en worden de verkoopprijzen dienovereenkomstig aangepast.
De aangepaste verkoopprijzen van de composities tonen het bereik waarin een acceptabel bod zou kunnen vallen: $ 424,200 - $ 442,000. De makelaar zal dan het verzoeningsproces gebruiken om de exacte prijs te bepalen die het paar zal betalen om het betreffende land te kopen.
De agent gebruikt afstemming om elk vergelijkbaar te wegen op basis van hoe dicht het bij het land is. Comp 1 had de meeste veranderingen en kreeg dus het minste gewicht. Comp 2 had de minste wijzigingen, dus kreeg het het meeste gewicht. Er zijn immers gewichten toegekend, de aangepaste prijzen worden verergerd door de gewogen waarde. Daarna worden de resultaten toegevoegd om het beste bod te bepalen.
Het totaal zou dan door de agent worden afgerond op de dichtstbijzijnde $ 100. Na het verkrijgen van de goedkeuring van het paar, zou de agent het aanbod van $ 430,900 aan de listing agent presenteren. Het zal de CMA aanhalen als bewijs dat het huis iets meer dan $ 19,000 minder waard is dan de vraagprijs.
Hoe wordt vergelijkende marktanalyse gebruikt in financiële analyse?
Vergelijkende marktanalyse kan worden gebruikt in financiële analyse om beleggers te helpen weloverwogen beslissingen te nemen over de potentiële waarde van een investering en om de waarde van een bedrijf of activa te helpen bepalen.
Kan vergelijkende marktanalyse worden gebruikt om de waarde van een huurwoning te bepalen?
Ja, vergelijkende marktanalyse kan worden gebruikt om de waarde van een huurwoning te bepalen door deze te vergelijken met vergelijkbare huurwoningen in hetzelfde gebied.
Wat zijn enkele veelvoorkomende uitdagingen bij vergelijkende marktanalyse?
Veelvoorkomende uitdagingen bij vergelijkende marktanalyse zijn toegang tot nauwkeurige en volledige gegevens, moeite met het vinden en vergelijken van vergelijkbare eigendommen, en subjectiviteit bij de analyse en interpretatie van gegevens.
Hoe kan vergelijkende marktanalyse worden verbeterd?
Vergelijkende marktanalyse kan worden verbeterd door uitgebreidere en nauwkeurigere gegevens te gebruiken en door de analyse met meer zorg en aandacht voor detail uit te voeren.
Hoe vaak moet een vergelijkende marktanalyse worden uitgevoerd?
De frequentie van vergelijkende marktanalyse hangt af van de behoeften en doelen van de persoon of organisatie die de analyse uitvoert, evenals van marktomstandigheden en trends. Het wordt echter meestal aanbevolen om minstens één keer per jaar een vergelijkende marktanalyse uit te voeren.
Welke invloed heeft vergelijkende marktanalyse op het koop- en verkoopproces?
Vergelijkende marktanalyse kan het koop- en verkoopproces beïnvloeden door waardevolle informatie te verschaffen over marktomstandigheden, trends en de potentiële waarde van een woning, en kan kopers en verkopers helpen weloverwogen beslissingen te nemen over het kopen, verkopen of prijzen van een woning.
Conclusie
Een vergelijkende marktanalyse is een belangrijk hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van onroerend goed. Als u een huiseigenaar bent en overweegt uw huis te koop aan te bieden, zal een CMA u helpen bij het bepalen van een passende vraagprijs. Het is gebaseerd op wat vergelijkbare huizen in uw omgeving op de markt hebben verkocht. Als u klaar bent om een nieuw huis te kopen, kan een CMA u ook helpen om over de vraagprijzen te onderhandelen. Van daaruit kunt u scherpe aanbiedingen doen.
Houd er echter rekening mee dat het maken van een vergelijkende marktanalyse een ingewikkeld proces is. Het vereist toegang tot volledige verkoopgegevens en kennis van lokale en nationale markten. Daarom moet het worden ingevuld door een erkende makelaar.
Veelgestelde vragen over concurrerende marktanalyse
Wie mag een CMA opstellen?
Onder sectie 93A-83(b), een makelaar kan een CMA opstellen voor "een derde partij die beslissingen neemt of due diligence uitvoert met betrekking tot de mogelijke aanbieding, aanbieding, verkoop, optie, lease of aankoopprijs van een perceel of interesse in onroerend goed." Regel
Waarin verschilt een CMA van een taxatie?
Het belangrijkste verschil tussen een taxatie en een CMA is: het betrokken personeel. Waar een CMA wordt uitgevoerd door een makelaar, wordt een taxatie namens de bank uitgevoerd door een erkend taxateur. Zodra een koper een lening aanvraagt om uw huis te kopen, zal de bank een taxatie van het onroerend goed laten uitvoeren.
Wat is nauwkeuriger een CMA of een taxatie?
Hoewel u niet volledig kunt voorspellen wat de uitkomst van een beoordeling zal zijn, er meer controle over hebben dan wat een CMA zal concluderen. Een CMA en een taxatie zijn verschillende processen, maar beide helpen u om nauwkeurige en actuele informatie te krijgen over hoeveel uw huis waard is.
Hoe maak ik een CMA aan?
Een vergelijkende marktanalyse maken
- Beoordeel de kwaliteit van de buurt. …
- Beoordeel de originele vermelding (indien beschikbaar) …
- Controleer de schattingen van de waarde van onroerend goed op Zillow & HouseCanary. …
- Begin met het maken van uw voorlopige CMA. …
- Krijg een gemiddelde prijs van vergelijkbare aanbiedingen. …
- Beoordeel het huis persoonlijk.
- HOUSE POOR: de beste eenvoudige gids voor het kopen van een huis Slecht krediet (+ gratis tips)
- Vastgoedzaken: een definitieve gids voor beginners (+ tips om te beginnen)
- Vastgoedbeheer: alles wat u nodig heeft om helemaal opnieuw te beginnen (+ een werkbaar model)
- Fiscaal agent: best practices en gedetailleerde gids voor 2021
- ONROEREND GOED ONTWIKKELINGSBEDRIJF: Hoe een ontwikkelaar te worden en gedetailleerde stappen om een bedrijf te starten
