買い手が従来のローンを取得できない場合、買い手と売り手の両方が取引を完了することが困難になる可能性があります。 シナリオは絶望的に見えるかもしれませんが、両当事者は別の資金源を使用して契約を締結できる可能性があります。 テキサスでのラップアラウンド住宅ローンの例を使用する方法と、住宅ローン計算機を使用して計算する方法を示しましょう。
売り手融資の一種であるラップは、不動産所有の障害を軽減する効果があります。 また、住宅購入プロセスをスピードアップしながら。
ラップアラウンド住宅ローンとは何ですか?
ラップアラウンド住宅ローンは、従来の銀行ローンを申請するのではなく、買い手が売り手と住宅ローンに署名するタイプの売り手融資です。 その後、売り手は銀行の役割を引き受け、新しい不動産所有者からの支払いを受け入れます。 ほとんどの売り手融資ローンに課される金利にはスプレッドが含まれ、売り手により多くの利益をもたらします。
ラップアラウンド住宅ローンは通常、売り手にとってより有益です。 これは主に、売り手が現在の住宅ローンよりも高い金利を要求できるという事実によるものです。 その結果、購入者が予定通りに高金利の支払いを続けている限り、彼らは良い利益を上げることができます。
ラップアラウンド住宅ローンの定義
買い手は、従来の不動産取引で住宅ローン会社の助けを借りて住宅を購入します。 売却の収益は、その後、不動産の売り手の既存の住宅ローンを完済するために使用されます。
ラップアラウンド住宅ローンでは、売り手は家に既存の住宅ローンを保持し、買い手と売り手の融資を提供します。 売り手はまた、買い手のローンを既存の住宅ローンにラップします。 この場合、売り手が貸し手の立場になります。 彼らは両方とも頭金とローンの金額について合意します。 彼らは両方とも住宅ローンの条件を概説する約束手形に署名し、その後、買い手はタイトルと証書を受け取ります。 元の住宅ローンの支払いを続けているにもかかわらず、売り手はもはや不動産を所有していません。
買い手は売り手に毎月住宅ローンの支払いを行いますが、売り手は元の貸し手に支払いを続けます。 ラップアラウンド住宅ローンは、ジュニアリーエンまたはセカンドモーゲージとして機能します。 売り手が既存の住宅ローンを支払わなかった場合でも、元の貸し手は家を差し押さえることができます。
売り手は多くの場合、売却による収入で元の住宅ローンを返済します。 ほとんどのラップアラウンド住宅ローンは、従来の住宅ローンよりも高い金利を持っているという事実のために。 売り手は通常、XNUMX番目のローンから利益を得るでしょう。
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例は、ラップアラウンド住宅ローンを説明するための最良の方法です。 以下は、標準的な不動産取引の簡略図です。売り手（「S」）は、現在融資を受けている家を売りたいと考えています。 購入者（「B」）はSの家を購入したいと考えており、銀行またはその他の貸付機関に融資を求めています。 ローンが承認されると、BはSに頭金を送ります。 次に、Bの銀行は、Sの未払いの住宅ローンを返済し、Sに残高を残します。 Sの住宅ローンは返済され、Bは現在家を所有しています。 もちろん、彼が銀行から取得した新しい住宅ローンは条件です。
一方、通常のトランザクションは次のようになります。Sは自分の家を売りたいのに対し、Bは家を買いたいのです。 BはSに頭金を支払い、銀行ローンを要求する代わりに、購入価格の残りの部分についてSに約束手形を渡します。 Bは現在家を所有していますが、S。Sの以前の住宅ローンと、Bの新しい住宅ローンに対する約束手形の条件の下でのみ、家に借りがあります。 毎月、Bは約束手形でSに返済し、Sは最初の住宅ローンを銀行に返済します。 その結果、Bの債務はSの元の住宅ローンを取り囲んでいます。
ラップアラウンド住宅ローンの例
あなたがあなたの家のために225,000ドルを手に入れたいとしましょう。 あなたがあなたの家を市場に出すとき、あなたはまだあなたの住宅ローンに50,000ドルを借りています。
あとがき、あなたはあなたの家に225,000ドルを支払うことをいとわないが、標準的な住宅ローン機関からローンを得ることができない購入者を見つけます。 あなたはラップアラウンド住宅ローンで取引を締めくくることができるかもしれません。
まず、住宅ローンの貸し手に、ラップアラウンド契約の資格があるかどうかを確認します。 あなたがあなたの財産を売るとき、多くの貸し手はあなたにそれらを一度の支払いで支払うことを要求します。 あなたのローンが想定できる場合、つまり買い手があなたの住宅ローンを引き継ぐことができる場合、あなたの貸し手はラップアラウンド契約を承認するかもしれません。
次に、購入者は10,000ドルの保証金を預け、残りの215,000ドルの販売価格を売り手であるあなたからラップアラウンド住宅ローンで借りることができます。 あなたはあなたがまだ借りている$50,000を完済するまであなたの住宅ローンの貸し手に毎月の支払いをします、それは買い手が彼らの毎月の分割払いをするときです。
買い手があなたに支払う金額とあなたが元の住宅ローンを返済するために使用する金額との差は、最終的にはあなたが保持することになります。 ただし、このラップアラウンド住宅ローンの例は、すべての状況に適用できます。
テキサスのラップアラウンド住宅ローン
ラップアラウンド住宅ローンは、ユニークな売り手の資金調達の一種です。 それは売り手と買い手の両方のための典型的な不動産取引に代わるものを提供します。 ラップアラウンド住宅ローンは、テキサス州では合法的な種類の売り手融資であり、買い手が銀行や他の融資機関からの標準的な融資で十分な取引を得ることができない場合に頻繁に使用されます。
テキサスでは、「ラップローン」またはラップアラウンド住宅ローンが許可されています。 適切に行われると、家はリーエンを付けたままで売ることができます。 ラップ貸し手は、最初のローンを「ラップ」するXNUMX番目の高金利ローンを取得するために購入者によって使用されます。 ラップ貸し手の計画は、XNUMX番目のローンからのより高い利息の支払いで時間の経過とともに両方のローンを完済することです。
しかし、ラップ詐欺では、略奪的な貸し手が絶望的な売り手からリーエンで家を購入しますが、ラップローンで家を購入した後、前の借金を返済するために増加した支払いを使用しません。
最初のリーエンの支払いは決して履行されないため、または最初のリーエンには、住宅が売却された場合に元の貸し手が元本全体の迅速な支払いを要求できる「売却期限」条件が含まれているため、新しい購入者の結果は多くの場合差し押さえと家の喪失。 その間、同じ理由で元の売り手の信用が損なわれる可能性があります。
ラップアラウンド住宅ローン計算機
オンラインには非常に多くの情報とインタラクティブな計算機があり、自分で使用するためのセルフヘルプツールとしてのみ利用できます。 ラップアラウンド住宅ローン計算機は、投資や税務のアドバイスを構成することはできません。 したがって、特定の状況でラップアラウンド住宅ローン計算機が適用可能または正確になることをお約束することはできません。 すべての例は架空のものであり、例としてのみ使用することを目的としています。 すべての個人的な財政難に関しては、資格のある専門家から専門の助言を受けることをお勧めします。 専門家は、ラップアラウンド住宅ローン計算機よりもあなたの状況をよりよく助けることができます。
ラップアラウンド住宅ローンの利点
売り手がラップアラウンド住宅ローンに同意するかもしれないXNUMXつの理由は利益を生み出すことです。 これらのタイプのローンはまた彼らの家を売ることに問題を抱えている売り手を助けることができます。 従来の住宅ローンの資格を持たない人が物件にアクセスできるようにすることで、購入者のプールを広げます。
この形式のローンは、より柔軟で資格を得るのがより簡単であり、購入者が他の方法では不可能な家を取得することを可能にします。
ラップアラウンド住宅ローンに伴うリスク
ラップアラウンド住宅ローンは両方の当事者にとって有利な場合がありますが、この種の取引を開始する前に検討する危険があります。
両方の当事者が経験豊富な不動産弁護士と取引することが賢明です。弁護士は、プロセスを通じて彼らを導き、両方の当事者のリスクを減らすことができます。
バイヤー向け
前に述べたように、最初の住宅ローンは主要なローンのままです。 ラップ住宅ローンは従属リーエンです。 これは、売り手が既存の住宅ローンの支払いを停止してデフォルトした場合、買い手が売り手にタイムリーに支払いを行ったとしても、元の貸し手は住宅ローンの資産を差し押さえ、新しい買い手からそれを奪うことができることを意味します。
買い手は、ローンの条件が許せば、元の貸し手に直接支払いを行うことで、このリスクを軽減できます。
売り手のために
まず、法的な危険が存在します。 売り手が既存の住宅ローン、特にまだいくらか高い住宅ローンを持っている場合、一次貸し手はこの二次ローンを承認する必要があります。
ほとんどの貸し手は、不動産の売却と所有権の譲渡時にローンの全額を支払うことを要求します。 これにより、住宅ローンのラップアラウンドの可能性が排除されます。 ローンまたは売却の条件を交渉する前に、売り手は元のローンの文書を調べて、このタイプの不動産取引に従事する資格があることを確認する必要があります。
彼らがラップアラウンド住宅ローンを進めることができると確信したら、彼らは古い住宅ローンを完済する責任があります。 買い手が支払いをやめた場合、売り手は自分の資金を使って最初の住宅ローンの支払いを続けなければなりません。
ラップアラウンドローンのさまざまな代替オプション
買い手としての従来のローンの資格を得るのが難しい場合、または売り手としての資格のある購入者を見つけるのが難しい場合は、他の種類の住宅ローンが役立つ可能性があります。
＃1。 FHAローン
FHAローンは、他のローンよりも頭金とクレジットスコアの基準が低く、多くの場合、クロージングコストの資金調達が可能であるため、クレジットスコアが低いまたはクロージングファンドが限られている適格住宅購入者にとって優れた代替手段となります。
＃2。 VAローン
資格のある現役軍人または退役軍人のためのVAローンは、頭金なしで購入者を支援することができます。 これらのローンは頭金を必要としない数少ないもののXNUMXつです。 さらに、これらのローンは多くの場合、より安い金利であり、民間住宅ローン保険（PMI）を必要としません。
＃3。 USDAローン
頭金を必要とせずに、USDAローンは適切な田舎の場所で不動産を取得することをより手頃な価格にします。 このローンオプションは通常、より安い金利とより安価なPMIを特徴としており、どちらもローン金額に組み込むことができます。
まとめ
ラップアラウンド住宅ローンに関連するリスクは価値がないかもしれません。 ラップアラウンド住宅ローンの状況では、売り手は買い手に住宅ローンを提供し、それが売り手の現在の住宅ローンに組み込まれます。 買い手は不動産の所有権を取得し、利息を含めて売り手に住宅ローンの支払いを行います。 この支払いは、元の貸し手に売り手の既存の住宅ローンを返済するために使用されます。
ローンの条件に応じて、売り手は彼らと彼らの貸し手に行われたXNUMXつの支払いの差から利益を得るかもしれません。 これは多くの場合、売り手が最初の住宅ローンよりもラップアラウンド住宅ローンに高い金利を請求することによって達成されます。
このローンは両方の当事者にとって有利かもしれませんが、それは多くの危険を伴います。 買い手と売り手は、これらのリスクを軽減するために経験豊富な不動産弁護士と協力する必要があります。
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よくある質問
ラップアラウンド住宅ローンは合法ですか？
ラップアラウンド住宅ローンは、一般的に合法と見なされます。
ラップアラウンドローンの責任者は誰ですか？
売り手は、基礎となる住宅ローンの残高に加えて、ラップの下で残りの購入金額の残高までの金額について、買い手からの担保付き約束手形を受け入れます。 新しい買い手は毎月売り手に支払い、売り手は基礎となる住宅ローンを支払う責任があります。
ラップアラウンド証書とは何ですか？
「ラップ」と呼ばれることもあるラップアラウンド住宅ローンは、不動産の購入資金を調達するために使用される一種の第XNUMXの住宅ローンです。 売り手は買い手に、物件を包み込み、すでに設置されている優れた住宅ローンに加えて、ジュニア住宅ローンを提供します。
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