テナントとしての最も重要なタスクの XNUMX つは、リースの要件、特に長さを確実に満たすことができるようにすることです。 毎月のリースを利用している場合でも、延滞料金や払い戻しの無効化などのペナルティを回避するために、リースの条件に従う必要があります。 違約金なしでアパートのリースを早期に解約する必要がありますか? 賃貸借契約を破棄するとどうなりますか? 違約金なしでアパートの賃貸契約を解除し、生活を続ける方法を学びましょう。
違約金を払わずにアパートのリースを破る理由
違約金を負担せずにアパートのリースを早期に解約できる状況がいくつかあります。
＃1。 レンタルユニットは違法です。
悪徳な不動産所有者や家主は、手っ取り早く現金を稼ごうとして、空き部屋を違法に賃貸アパートに変えます。 アパートが不適切に賃貸に転用されたことに気付いていなかった場合、賃貸契約を解除し、保証金の全部または一部を受け取る権利があります。 違法に改造された賃貸アパートに住んでいると思われる場合は、州の住宅法を調べて、どこで法的支援を受けられるかを確認してください。
＃2。 地方または州の住宅条例に従わない
あなたは安全で住みやすい生活環境を得る権利があります。 あなたのアパートが地元の健康と安全の要件を満たしていない場合は、リースを早期に解約する必要があります。 水道と電気が利用可能であり、配管、熱、および健全な構造が機能している必要があります。 あなたの健康、安全、または幸福を危険にさらす可能性のある深刻な問題は、罰則なしでアパートの賃貸契約を解除する原因となります。
問題は、状況があなたの人に差し迫った危険をもたらさない限り、家主が問題を解決するための時間を与えなければならないということです. 家主に問題に関する書面による通知を送った後、彼らが対処するまで妥当な期間待つ必要があります。 それでも家主が問題の解決を拒否する場合は、地元の住宅当局に法的苦情を申し立てることができます。
＃3。 テナントの権利の侵害
賃借人の権利が侵害された場合、違約金なしでアパートの賃貸契約を解除することもできます。 たとえば、家主が事前の通知なしに合法的に賃貸されたアパートを訪問してプライバシー権を侵害した場合、彼らに対して少額訴訟を起こすことができます。 テナントの権利が侵害されていることを示す裁判所の判決を取得した場合、リースを早期に終了できます。
＃4。 ミリタリーサービス
あなたが軍支部の現役でフルタイムのメンバーである場合、軍人市民救済法 (SCRA) により、徴兵された場合に違約金なしでアパートのリースを早期に解約することができます。 退去の意向の通知には、注文書のコピーを含める必要があります。
＃5。 オンプレミス犯罪活動
多くの場所では、賃貸ユニット内で発生した家庭内暴力またはその他の形態の犯罪行為の被害者は、違約金なしでアパートのリースを早期に解約することができます。 警察の報告書、医療文書、裁判所命令など、犯罪行為の証拠を提供できる必要があります。
アパートの賃貸契約を破った場合の罰則の可能性
アパートの賃貸借契約に違反すると、違約金が発生する可能性があります。 そして、それらは相互に排他的ではないため、同時に複数の経験をする可能性があります.
＃1。 不動産所有者はあなたを訴える権利があります。
あなたの賃貸借契約を解除する理由が州法またはテナントと不動産所有者の関係を管理する規則によって保護されていない場合、不動産所有者はあなたに未払いの家賃を請求する可能性があります。 次の場合に発生する可能性が高くなります。
- 残りの家賃残高が訴訟費用の可能性をはるかに上回った場合、賃貸契約の早い段階で退去します。
- 所有者はあなたの居場所を知っています。
- 所有者は、注文された場合に家賃を支払う手段があることを発見しました。
- 賃貸物件はしばらく空室で、再賃貸の試みは無駄でした。
- 不動産所有者が過去に不快な賃借人に対処したことがある場合、時間をかける価値がある場合、彼らは躊躇せずにあなたを法廷に連れて行きます。
適用される法律があなたのリース破りの選択をカバーしていない場合でも、あなたは防御を提示することができます. たとえば、いくつかの州では、不動産所有者は、退去したアパートを再リースするために誠実な努力を示さなければなりません。 彼らは、リースが期限切れになるまでユニットを空のままにしておくことはできません。
ただし、賃貸契約違反の確固たる証拠がない場合、裁判官はほぼ確実に不動産所有者に有利な判決を下します。 すでに町を離れている場合は、戻って姿を現すのに時間とお金を費やす価値はないかもしれません. 多くの立ち退き賃借人はそうしません。
＃2。 金銭的な判断を迫られる可能性があります。
裁判所が法的に残りの家賃の支払いを余儀なくされていると判断した場合、信用判決とも呼ばれる金銭判決が下されます。 次のことを行うことで、長期的な信用被害を回避できる場合があります。
- 法廷で相互に受け入れられる支払いの取り決めを交渉することは、あなたが自分の主張を弁護しているように見えない限り、達成できないことです.
- 可能であれば、その場で判決の全額を支払います。
National Consumer Assistance Plan の結果、XNUMX つの主要な信用報告機関が管理する消費者信用報告書には、判決と課税先取特権が表示されなくなりました。 その結果、クレジット スコアに直接影響を与えない場合があります。
それにもかかわらず、それらは法的拘束力があります。 財産所有者に有利な金銭的判断により、彼らはあなたの収入（可処分所得の最大25％）と、場合によっては銀行口座を差し押さえることができる場合があります。 あなたが公共財産州に住んでいる場合、あなたの配偶者の資産も差し押さえられる可能性があります。
＃3。 債権回収業者との取引が必要になる場合があります。
不動産所有者が未払いの家賃を回収するために裁判所の判決を追求しないことを決定した場合、彼らは彼らに代わって借金を回収するために債権回収業者を雇うかもしれません.
連邦法は債権回収会社が債権回収に行くことができる範囲を制限しているという事実にもかかわらず、債権回収機関は一般に元の先取特権保持者よりも積極的です。 誰かがあなたのケースを取るかどうかがわかります。 さらに、あなたのリース破りの義務を継承する回収代理店は、不動産所有者がしなかったことを行う可能性があります: 法廷で金銭的判決を求める.
債務の回収は、何としてでも回避するようにしてください。 それはあなたの信用スコアに悪影響を及ぼします。 不動産所有者が債権回収業者を雇うことを懸念している場合は、TransUnion の信用調査にサインアップしてください。 毎月、Credit Karma を使用してクレジット スコアを無料で確認することもできます。
＃4。 保証金が没収される場合があります。
保証金を失う可能性がある多くの理由の XNUMX つは、リースの解約です。 所有者があなたを訴えないことを決定した場合でも、彼らはあなたの預金を通常は全額差し押さえる可能性があります。
ほとんどの州では、保証金として家賃の XNUMX ～ XNUMX か月分が必要です。 オハイオ州やニューヨーク州のように、家賃管理されていないアパートの保証金に法定の制限を設けている州はごくわずかです。 そのような州の地方自治体は、保証金の制限を軽減する場合があります。
＃5。 新しい住居を見つけるのに苦労するかもしれません。
未払いの家賃の金銭的判断はもはや信用報告書に反映されませんが、借金は残り、家主はあなたが賃貸契約に違反したことを忘れることはほとんどありません. あなたが住む場所を探している間、それはあなたを悩ませるために戻ってくるかもしれません.
賃貸または住宅ローンの申請書でリースを解約した住所を省略した場合でも、通常の身元調査と物件検索で住所と物件所有者の身元が明らかになります。 問題のアドレスを省略したという事実は、それ自体が危険信号です。 あなたがこわばった所有者と、潜在的な将来の家の所有者または住宅ローンの貸し手との間で行われる会話を考えてみてください。
立ち退きの家主は、家主保護庁などのテナント報告機関にリース違反を報告することもできます。 テナントには、これらの緩く管理されたリソースから誹謗中傷や虚偽の内容を削除する選択肢がほとんどまたはまったくない場合があります。
＃6。 あなたは継続的な経済的困難を抱えているかもしれません。
お金が逼迫し、貯蓄が少ない場合、余分な住宅関連の費用があれば、予算を軌道に乗せることができなくなる可能性があります。 不動産所有者が金銭的判決を下した後、何ヶ月にもわたって未払いの家賃の責任を負うことになると、あなたの財政にとって悲惨なことになる可能性があります.
信用カウンセリングなどのより柔軟な手順では不十分な場合は、破産を宣言することが最善の選択である可能性があります。これは、信用に長期的に悪影響を及ぼす厳しい決定です。
賃貸借契約が満了する前に退去するとどうなりますか?
賃貸期間が満了する前に退去しなければならない場合でも、家主または代理人は、賃貸期間が終了するまで、未払いの家賃を支払うよう強制することができます。 たとえば、6 か月の賃貸契約を結んでおり、XNUMX か月後に退去する場合、残りの XNUMX か月分の家賃を支払う必要がある場合があります。
リースを早期に終了するにはどうすればよいですか?
消費者保護法 (CPA) のセクション 14 によると、XNUMX 営業日前に通知することで既存のリースをキャンセルできますが、これは書面で行う必要があります。 通知期間が終了するまでは、家賃を支払う責任があります。
リースの内訳による経済的影響の緩和
賃貸借契約を破る行為が州のテナント保護法でカバーされていない場合でも、これらの手法により、財務上の影響を軽減できる可能性があります。
＃1。 すべてを文書化する
まず、リースを解約するというあなたの決定が州または地方の法律によって正当化されると思われる場合は、あなたの主張を裏付ける可能性のあるものをすべて文書化してください. 以下を追跡します。
- 重要な日時: たとえば、居住性の問題を最初に観察した日や、隣のアパートに警察が通報した日などは、どちらも例です。
- サービスまたは検査の記録: 交換の必要性を確認した炉のチェックなど、問題に関連するイベントやコストを追跡します。
- 問題についての所有者とのコミュニケーション: 電子メール、郵送された手紙、法的通知、電話での要約または録音 (法律で許可されている場合)、対面での会話の要約はすべて許容されます。
結局のところ、適切な文書がなければ、法廷で勝つ可能性は大幅に低くなります。
＃2。 損害を軽減する義務があることを不動産所有者に通知します。
ほとんどの州では、賃貸物件の所有者に対し、リース期間が満了する前に空き部屋を再賃貸するための合理的な措置を講じることを義務付けています。 法律用語で「損害賠償責任」といいます。 Nolo は、損失を減らす義務がある州と、法律があまり明確でない州の詳細なリストをまとめました。
緩和義務のある州に住んでいる場合は、Apartments.com などの賃貸物件リスト サイト、Craigslist などの著名なオンライン広告サイト、Zillow などの公共の不動産データベースをチェックして、あなたが所有している部屋を再賃貸しようとする不動産所有者の取り組みを監視してください。空いた。 彼らが合理的な努力をしていないように見える場合、または退去直後に未払いの家賃を正式に要求した場合は、軽減する責任があることを書面で通知してください.
警告は、該当する州法に誘導し、「合理的な努力」の意味や、現在までに実行した、または実行できなかった手順がそのしきい値を下回っている方法など、その規定を簡潔に説明する必要があります。 大家が単にあなたのリース期間を終了させ、新しい長期リースでスペースを再貸与し、その後賃貸料を求めてあなたを訴えることはできないことを手紙で明確にしてください。
＃3。 サブテナントを探す
不動産所有者がユニットを再賃貸する法的義務を負っている場合でも、プロセスを支援するためにあなた自身の合理的な努力をすることが最善です.
ユニットを残りのリース期間に転貸することは、壊れたリースを解決する最も簡単な方法の XNUMX つです。 多くの住宅リースでは、転貸を明確に禁止しています。 ただし、そうでない場合は、物件の所有者に転貸する意思があることを通知してください。 Craigslist、Nextdoor、Roommates.com など、お住まいの地域の将来の賃貸人が頻繁に利用する無料または低料金の Web サイトでスペースを宣伝できます。
転貸したいという希望を率直に伝えることが重要です。 当然のことながら、不動産所有者はサブテナントについて心配しており、少なくとも、彼らは他の人と同じテナント認証をあなたにも受けさせます. また、転貸してもリース料と家賃の支払い義務があるため、それはあなたの最善の利益にもなります。
理想的なサブテナントは、以前に関係があり、自信を持って保証できる人です。 以前に関係のなかった怪しげなサブテナントによって火傷を負ったテナントを知っています。
＃4。 リースを変更する
退去後に賃貸借契約の責任を負いたくない場合は、新しい賃借人に賃貸借契約を譲渡できる場合があります。 譲受人は、譲渡日以降に支払うべき家賃に対して法的責任を負い、前のテナントを免除し、あなたが犯した損害または汚れに対する法的に許容される罰金を超えて、長引く義務なしでリースを早期に解約できるようにします.
新しいテナントを見つけるために時間と労力を費やす前に、リースが譲渡可能であることを確認してください。 リースが譲渡可能である場合、不動産所有者は譲渡を妨げることはできませんが、通常 30 ～ 60 日の必要な通知期間が適用される場合があります。 譲渡が明示的に承認されていない場合は、譲渡を要求できますが、物件の所有者が拒否する権限を持っている場合があります。
どちらのシナリオでも、正直に言ってください。 多くの不動産所有者は、サブリース契約について懸念しているのと同じ理由で、リースの譲渡について懸念しています。 事例証拠は、リースが譲渡を明示的に許可している場合でも、所有者が退去するテナントのリースの譲渡の試みを妨げていることを示唆しています。
＃5。 できるだけ事前に通知する
通知期間が長ければ長いほど、退去時にユニットが空いている可能性が低くなります。 可能であれば、州が義務付けている通知期間を超えてください。
＃6。 より短期間のリースを選択してください。
私の家主の寛大さは、私が破ったリースがわずかXNUMXか月だったという事実に影響されたことは間違いありません. そして、妻と私にとって幸運なことに、最初の家を購入する直前に、マンスリー リースに切り替えることができました。 アパートでの先月の終わりには、私たちは自由で澄んでいました。
リースを更新しようとしており、次の更新日より前に引っ越す予定がある場合は、XNUMX 年未満の更新期間を取得できるかどうか、大家に尋ねてください。 毎月が望ましいですが、多くの事業主はその機会を利用したくありません。 XNUMX ～ XNUMX か月がより一般的です。 不動産所有者は、より短いリースに同意する必要はないことに注意してください。
＃7。 忍耐を求める
他のすべてが失敗した場合は、不動産所有者のより柔軟な側に訴えます。 ほとんどの不動産所有者は、資産のキャッシュフローを増やすことだけを気にかけている漫画の悪役ではありません。 あなたが本当に困っているなら、彼らは喜んであなたを休ませてくれるかもしれません。
退去前と退去中は、所有者が「はい」と言うのを助けるために、さらに一歩進んでください。 不動産所有者の軽減義務を侵害することなく、代わりのテナントを募集するために協調的な努力を払い、オンラインのテナント フォーラムで彼らの称賛を称賛します。
家主が未払いの家賃を免除することを望まない場合、次善の選択肢は、裁判所に行くことなく、相互に合理的な返済の取り決めを見つけることです。 12 か月分の家賃を支払う義務がある場合、家主は次の 18 か月または XNUMX か月にわたって分割払いを受け入れる可能性があります。 最後に、不動産所有者は、多額の償却よりも、時間の経過に伴う全額または一部の支払いを好む可能性があります。
まとめ
違約金を払わずにアパートのリースを早期に解約する方法を知りたい場合は、いくつかの選択肢があります。 法的選択肢を検討し、家主とのオープンなコミュニケーション チャネルを維持することが、成功するための最も効果的な方法です。
アパートの賃貸契約を破った場合は、必ずすべてを文書化し、損失を最小限に抑え、信用スコアを保護し、家主と良好な関係を保つためにできる限りのことをしてください.
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参考文献
