新しい年が始まると、人はよく考えたり観察したりする時間を取ります。私はほぼ 6 年間、そして今後も Realtors® と協力し、Realtors® のために働き、促進することに幸運と喜びを感じてきました。私がそれを複数回見たり、聞いたり、言われたことがあり、通常は Realtor® によるものだとしましょう。それはインターネットのようなものです。何かを繰り返し聞いたら、それは真実に違いありません。ははは、それほどでもないかもしれません。理解するのが最も難しいことの XNUMX つは、原因を特定することです。私はカーターが肝薬を飲んだときよりも多くの不動産における大義の調達の例、定義、説明を聞いてきましたが（「彼ら」が言うように）、正しい例、定義、ガイドラインを聞いたことはほとんどありません。
そこで、調達原因の謎を解き明かし、それが不動産専門家にとって何を意味するのか、紛争が始まる前に防ぐ方法を説明しましょう。
キーポイント
- 不動産において、「調達原因」とは、最終的に買い手の住宅成約を支援した不動産業者によって開始されたイベントを指します。
- 紛争中には、苦情を申し立てたり、仲裁に入ったり、パネルの決定を聞いたりすることが行われます。
- オープンハウスプロトコルと代理店開示契約に従い、不動産業者と連絡をとり、常に不動産業者と一緒に物件を見学し、別の不動産業者と協力しているかどうかを明確にしてください。これらは、調達原因に関する紛争を防ぐための方法です。
不動産における調達の大義とは何ですか?: 影響を理解する
不動産において、「調達原因」とは、最終的に買い手の住宅成約を支援した不動産業者によって開始されたイベントを指します。バージニア州ウィリアムズバーグの Re/Max ペニンシュラのリアルター® であるジム・メレン氏によると、コミッションを獲得したエージェントは、あなたを購入に導くタスクを実行したエージェントです。
ほとんどの場合、最初に家を案内したのはエージェントです。しかし、あなたがそのエージェントとの関係を断ち、たまたま別のエージェントと一緒に家を再び見ることになった場合、大義名分を調達するということは、オファーを書いて交渉を手伝ってくれる人を意味することもあります。
この状況がいかに厄介であるかがわかります。
ミネソタ州イーガンのRe/Max Advantage Plusの不動産業者であるノエル・ニールセン氏は、顧客が別の不動産業者と契約中にすでにその家を内見していたことを知りながら顧客の住宅購入を手助けした場合、不動産業者は訴訟される可能性があると述べた。エージェント。その契約は購入前に有効期限が切れていないか、正式に終了していませんでした。ただし、最初のエージェントは、2 番目のエージェントが、買主が家を購入したときにすでに契約が締結されていることを知っていたことを証明する必要があり、面倒な場合があります。
さらに、手数料率について互いに意見の相違があるエージェントは、地元の不動産委員会に仲裁を求めることができます。その場合、購入者は証人として証言し、自分の解釈を提供するよう求められる場合があります。
エージェントに対して正直であることは、この種の紛争を防ぐのに役立ちます。最初のエージェントから先に進む必要がある場合は、もう一度試してください。最初のエージェントで調べた物件を 2 番目のエージェントに必ず知らせてください。
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調達が紛争を引き起こす原因は何ですか?
不動産取引における調達原因をめぐる紛争はまれであり、さまざまな要因から発生する可能性があります。こうした紛争は、不動産の売却が成功した際にどちらの不動産業者または仲介業者が手数料を受け取る権利があるかについての意見の相違から生じることがよくあります。
ただし、不動産取引に関わるすべての当事者が潜在的な紛争に効果的に対処するには、不動産紛争の一般的な原因を理解することが不可欠です。以下は、私が長年にわたって遭遇した、調達原因に関する紛争につながる可能性のある主な理由の一部です。
#1.調達原因を主張する複数のエージェント
調達における紛争の最も一般的な原因の 1 つは、複数の代理店またはブローカーが不動産の販売促進に関与していると主張する場合です。この状況は、購入者または販売者が取引プロセス全体を通じて複数のエージェントとやり取りした場合によく発生します。どのエージェントが最も大きな貢献をし、販売に至る一連の出来事を開始したのかを判断することが争点となります。
#2.不動産業者と連絡をとらない
場合によっては、買い手と不動産業者との関係が正式な終わりを迎えずに冷めてしまうことがあります。代理店とクライアントとの関係の継続性が調達原因を決定する重要な要素であるため、このような曖昧な結末は紛争を引き起こす可能性があります。あなたが自分で家を見つけたと信じているのに、以前の不動産業者がまだ自分たちがあなたのエージェントであると信じている場合、彼らは調達の原因であると主張できる可能性があります。
これは私が不動産エージェントとして1年目に遭遇したシナリオです。私は、最初に連絡をくれた購入者のサラが理想の家を見つけるのを手伝うことを考えました。最初はメールのやり取りをしていましたが、サラは私生活と仕事で忙しすぎたため、私と話すのをやめました。最初の会話をもとに、物件を探し続けました。ただし、サラの設定変更や入力なしで代替案を見つけるには助けが必要でした。しばらくして、サラは自分でその物件を見つけ、別の不動産業者を通じて購入し、取引を完了しました。サラの選択について私が知らなかったため、彼女のニーズに合わない家を探すのに時間とお金を浪費することになり、不動産取引における継続的なコミュニケーションの重要性が浮き彫りになりました。
#3.タイミングと労力をめぐる意見の相違
調達は紛争を引き起こし、多くの場合、取引に対するエージェントの関与のタイミングと程度に左右されます。代理店は、誰が買主または売主との連絡を開始したか、プロセス全体を通じて一貫したコミュニケーションを維持したか、または販売条件の交渉において重要な役割を果たしたかについて意見が異なる場合があります。各エージェントが貢献した価値と労力に関する認識の違いは、原因の調達をめぐる紛争に発展する可能性があります。
#4.不十分な文書化と記録保持
文書化と記録管理が不十分な場合、関与や貢献の主張を立証することが困難になり、調達関連の紛争が悪化する可能性があります。取引プロセス全体を通じて各エージェントが行った対話、コミュニケーション、および取り組みの包括的な記録がなければ、原因を特定することが困難になります。文書が不足しているため、曖昧さや矛盾した話が入り込む余地があり、紛争がさらに大きくなります。
#5.外部要因と影響
市場状況の変化、買い手または売り手の好み、予期せぬ状況などの外部要因も、調達原因紛争の原因となる可能性があります。代理人は、取引の成功を自分たちの制御を超えた外部要因に起因させる可能性があり、その結果、貢献の範囲や手数料に対する権利について意見の相違が生じる可能性があります。
調達原因を証明するための重要な要素は何ですか?
仲介業者であるかどうかにかかわらず、販売の調達原因はケースベースで事実に基づいて判断されなければなりません。調達原因の決定には多くの要因が影響を及ぼしますが、決定的な要因はありません。調達原因とは、特定の仲介業者の絶え間ない努力が、売り手が受け入れられると判断した条件で買い手が販売を完了することを決定した原因であることを証明する要因の相互作用です。言い換えれば、仲介業者が販売の原因を調達することは、販売の必須条件であり、仲介業者の努力がなければ販売は起こらなかったでしょう。
特定の要因が特定の事実パターンに現れるからといって、それを引き起こす原因が存在するかどうかを示すものではないことに注意してください。むしろ、これらの要因の全体を考慮する必要があります。その理由は、原因の特定は 1 つの要因の存在だけではなく、コンポーネントの相互作用に大きく依存しているためです。実際には、各構成要素の相対的な重みと、事件の年表におけるその配置によって、特定の要素が決定的なものであるかどうかが決まります。 9 つの異なるタイプの調達原因要因を組織の目標に使用できます。カテゴリは次のとおりです。
- 取引の性質とステータス
- 上場契約または補償の申し出の性質、ステータス、条件
- 当事者の役割と関係
- 購入者との最初の連絡
- ブローカーまたはエージェントの行為
- 連続性と連続性の中断
- 購入者の行為
- 売主の行為
- その他の情報
調達原因のガイドライン
不動産専門家は、原因を効果的に調達するという概念を理解し、対処しなければなりません。調達原因ガイドラインは、この目的に役立つフレームワークを提供します。特定の一般原則が適用される傾向がありますが、地域の規制や業界の基準によって異なる場合があります。
#1.トランザクションの開始
不動産取引を成功させる一連のイベントを開始したエージェントは、通常、調達の原因とみなされます。これには、買主に物件についてよく知ってもらう、物件の内見のスケジュールを立てる、当事者間の交渉を支援するなどのタスクが含まれる場合があります。
#2.徹底した取り組み
エージェントの努力と貢献は重要であり、取引の完了に直接関係している必要があります。一般的な情報や付随的な支援を提供するだけでは、調達原因を確立するには不十分な場合があります。
#3.導入のタイミング
タイミングは、不動産業者が購入者をいつ物件に紹介するか、顧客との積極的な協力を開始するかに影響するため、購入のきっかけを決定する上で重要な役割を果たします。クライアントとの関係を確立したり、不動産を見せたりするエージェントは、より強力な主張を行う可能性があります。
#4.文書化とコミュニケーション
エージェントと関係者とのやり取りやコミュニケーションについて十分に文書化された記録があれば、取引に対するエージェントの責任の主張を強化できます。これには、物件の内覧、電子メールの交換、テキスト メッセージ、その他の形式の通信の追跡が含まれます。
#5.専属代理契約
クライアントと代理店との間に専属代理契約が存在する場合、その契約の条項により調達原因の決定方法が規定される場合があります。このような場合、契約で指定された代理人が優先されることがよくありますが、それでも取引の実際の状況が考慮されます。
不動産委員会の紛争はどのように起こるのか?: 例
不動産業者を決めるときは、買主仲介契約（買主仲介契約とも呼ばれます）に署名するよう求められます。この文書は、エージェント、その仲介業者、および住宅購入者との間の条件付き契約書です。
当事者は最善の意図を持ってこれらの契約を締結しますが、時には紛争が発生することがあります。たとえば、あなたが不動産業者の Mark と独占契約を結び、Mark が何か月もあなたと協力してきたとします。
しかし、あなたはパーティーで別のエージェントに会い、あなたが探しているものに似た新しいリストがあると言いました。ナンシーが家を案内するのを思いとどまるのを恐れて、マークについて言及しないかもしれません。ナンシーはあなたに代わってオファーを伝え、それは受け入れられます。あなたは途中でマークを無視して閉店の準備をします。
もちろん、マークはその売却のことを知りました。彼らは、あなたが取引に彼らを含めなかったとしても、手数料を受け取る権利があることの証拠として独占的な買い手代理店契約を提示します。ナンシーは販売を行ったエージェントとして、手数料を受け取る権利があると感じています。報酬を受け取ることができるのは 1 人のエージェントだけであるため、現在コミッションに関する紛争が起きています。
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紛争中に何が起こるのか?
不動産業者間で調達原因に関する紛争が生じた場合、どちらの不動産業者も地元の不動産委員会に苦情を申し立て、問題解決の支援を求めることができます。関係各当事者は、紛争を解決するために仲裁審問に参加できます。
#1.苦情の提出
代理店が、自分たちが取引の調達原因であると信じているにもかかわらず、その仕事に対する手数料を受け取っていないと考えている場合、地元または州の不動産委員会に書面で苦情を申し立てることができます。苦情を提出する代理人は申立人として知られています。申立人が対立している代理人は、回答者として知られています。苦情には、関係者全員の名前、係争中の金額、不動産取引がいつ終了したかを含める必要があります。苦情は、終了後 180 日以内、または苦情申し立て者が問題を知ってから 180 日以内に提出する必要があります。
理事会が苦情が仲裁の対象であると判断した場合、すべての当事者に決定を通知し、仲裁審理の日程を設定します。
#2.仲裁に入る
地元の不動産専門家からなる委員会が仲裁審問を実施し、紛争の事実を聞き、解決方法を決定します。公聴会では、双方が法的代理人を務め、事件証拠を提示し、証人や主題の専門家から証言を提供し、相手方に反対尋問を行うことができます。
調達原因紛争の両側から証拠を収集するために使用される重要な要素の 1 つは、NAR の調達原因仲裁ワークシートです。公聴会に参加するすべての代理人は、公聴会の前にこのワークシートに記入する必要がある場合があります。この質問リストは、仲裁委員会が原因の究明に寄与する可能性のある要因を分析するのに役立ちます。
#3.公聴会の決定
仲裁審問委員会は審問後 48 時間以内に決定を下す必要がある。この決定により、どちらの当事者が手数料を受け取る権利があるかが決まり、金額が指定されます。ただし、ほとんどの場合、パネルは一方の当事者が委員会全体に参加する権利があると決定しますが、委員会が分割されることはまれです。
調達原因に関する紛争を防ぐ方法
販売時の手数料をめぐる面倒な争いを誰も望んでいません。幸いなことに、私はエージェントとのスムーズで明確なプロセスを保証するいくつかの方法を作成しました。
#1.オープンハウスプロトコルに従う
付き添いなしでオープンハウスに参加する場合は、オープンハウスの手順に従ってください。一人で参加する場合は、オープンハウスを主催するエージェントにエージェントの名刺を渡します。ゲストブックに自分の名前の隣にエージェントの名前を書いて署名します。こうすることで、オープンハウスエージェントがあなたを囲い込んだり、個人情報を要求したりすることはなくなります。エージェントは後でフォローアップできます。
住宅の購入は人生最大の取引の 1 つであり、エージェントはそれがスムーズで成功するようサポートします。おそらく、この大事な瞬間を嫌な思いで終わらせたくないと思うでしょう。また、エージェントがその仕事に対して報酬を受け取ることができ、誰も法廷闘争に耐える必要がないことを保証するために、いくつかの基本的なルールに従ってください。
#2.代理店開示契約
代理店開示契約に基づいて働くことにより、不動産専門家と顧客との間に、売主の代理人、買主の代理人、二重代理人などの関係の種類が確立されます。期待を管理し、利益相反を回避し、法的および倫理的要件の遵守を保証します。この契約は、取引中の責任と義務を明確に定義することにより、専門家とクライアントを保護します。
#3.不動産業者と連絡を取る
住宅購入の過程を通じてエージェントと定期的に連絡を取り合うことが重要です。紛争を避ける簡単な方法は、どのように目に留まったとしても、家を見る前に必ずエージェントに連絡することです。
車で通りかかった家の前にある「売り出し中」の看板に名前が記載されているリスティングエージェントに、まずエージェントに電話せずに電話しないでください。彼らはエージェントに直接連絡し、家を見て交渉する時間をスケジュールします。
#4.物件見学は必ずエージェントと一緒に
一人でオープンハウスに行くと、調達の大義に関する議論につながり、住宅購入の経験がさらに複雑になる可能性があります。あなたが住宅を購入する場合、販売代理店と提携していることを告げずに販売代理店と話すと、販売代理店が自分が調達代理店であると誤って認識する可能性があります。誤解を避けるために、不動産の内覧は必ずエージェントと一緒に行ってください。この方法では、エージェントが混乱することはありません。不動産業者と一緒に家を回り、好き嫌いを伝えることができれば、理想の家に何を求めているのかを正確に伝えることができます。
個別に訪問する必要があるオープンハウスに合格する場合は、調達に関する問題を防ぐために特定の基準を必ず遵守してください。掲載エージェントが誰に電話すればよいかを確実に把握できるように、到着時に用意されている登録シートにエージェントの名前と電話番号をあなたの名前の隣に記入してください。必ずエージェントの名前を述べ、オープンハウスを主催するエージェントにリスティングエージェントの名刺を渡してください。意見の相違を最小限に抑えるには、住宅購入の際に誰があなたの代理人であるかを率直に伝えることが重要です。
#5.別のエージェントと協力しているかどうかを明確にする
ほとんどのエージェントは、あなたが他の人と仕事をしているかどうかをすぐに尋ねます。エージェントはこの質問をするように訓練されていますが、質問しない場合もあります。もしかしたら、彼らは気が散っているか、あなたの答えを聞きたくないのかもしれません。すぐにまっすぐにしてください。事前に矛盾を解決できるように、すぐに情報を提供してください。
不動産チェックリストの調達理由
不動産業者向けに原因の調達に関するチェックリストを作成しましたが、原因の調達の詳細は現地の法律や規制によって異なる場合があるため、お住まいの地域の規則に精通した法律専門家または不動産の専門家に相談することが重要であることに注意してください。 。
収益調達原因チェックリスト
ボトムライン
不動産業者が不動産の取得に至る一連のイベントに関与する場合、不動産業者は取引の調達原因と呼ばれます。他の不動産業者がいない状態でオープンハウスを訪問した場合など、他の不動産業者とのやり取りを通じて、知らず知らずのうちに調達原因の問題が発生してしまった場合、不動産業者の手数料が危険にさらされる可能性があります。たとえ NAR が問題を解決するための仲裁プロセスを提供していたとしても、住宅購入プロセス中にこれらの問題を防ぐ方法を知っていれば、クロージング後にすべての当事者が多くの頭を悩ませることがなくなります。
信頼できる 1 社の REALTOR® と協力することで、この種の衝突の可能性を大幅に減らすことができるのは事実ですが、そうすることは、理想的な物件を見つけることから始まるプロセスの始まりにすぎません。前進する準備ができている場合は、今すぐ住宅ローンを申請できます。
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