Le taux de capitalisation a eu une influence dans le secteur immobilier, en ce sens qu'un taux de capitalisation plus élevé indique un risque plus élevé sur le bien immobilier, et un taux de capitalisation plus faible indique un risque plus faible sur le bien immobilier. Il a également une relation inverse avec le coût de la propriété. La formule du taux de capitalisation et le taux de capitalisation des biens locatifs sont abordés dans cet article.
Une propriété plus chère a toujours tendance à avoir un taux de capitalisation plus faible tandis qu'une propriété moins chère aura un taux de capitalisation plus élevé. Voyons ce que nous voulons dire.
Quel est le taux de capitalisation ?
Un taux de capitalisation est défini dans l'immobilier comme un indicateur utilisé pour indiquer le taux de rendement attendu d'être généré sur un immeuble de placement immobilier.
Le taux de capitalisation prédit le revenu net d'une propriété. Divisez le bénéfice d'exploitation net de la propriété par sa valeur d'actif. Il donne une estimation approximative du profit d'un investisseur immobilier.
Le taux de capitalisation permet d'évaluer des investissements immobiliers similaires sur le marché. Ce n'est pas la seule façon de juger de la force d'un investissement. Entre autres choses, le taux de capitalisation ne tient pas compte de l'effet de levier, de la valeur temporelle de l'argent ou des flux de trésorerie futurs provenant des améliorations immobilières.
Le taux de capitalisation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs annuels produits par un investissement immobilier et sa valeur marchande actuelle. Cela dépend aussi de revenu annuel, les revenus locatifs bruts ou nets, et si les revenus locatifs sont le montant exact reçu ou le montant qui peut être perçu si le bien est loué.
Formule du taux de capitalisation
Vous pouvez calculer le taux de capitalisation avec une formule simple ci-dessous :
Taux de capitalisation=(résultat d'exploitation net annuel)/(valeur de marché actuelle)
Décomposons chaque terme dans la formule de taux de capitalisation mentionnée ci-dessus ;
Résultat d'exploitation net annuel (NOI)
Le résultat opérationnel net annuel est le calcul utilisé pour analyser la rentabilité annuelle des biens immobiliers générateurs de revenus.
Cela équivaut à tous les revenus de la propriété générés au cours d'une année, moins tous les coûts d'exploitation nécessaires.
Le NOI est un chiffre calculé avant impôt. Il apparaît dans le compte de résultat et de flux de trésorerie d'un bien immobilier. Il exclut les paiements de principal et d'intérêts sur les prêts, l'amortissement et les dépenses en capital.
Pour calculer le NOI, soustrayez tous les coûts d'exploitation accumulés dans le cadre de l'exploitation d'une propriété au cours d'une année, de tous les revenus générés sur la propriété immobilière.
Pour calculer l'ANOI et tenir compte des taux d'occupation inférieurs à 100 % lors du calcul du taux de capitalisation, utilisez cette formule :
Résultat d'exploitation net annuel = {(Revenu brut) * (Taux d'occupation)} – (Dépenses d'exploitation)
Valeur marchande actuelle
La valeur marchande actuelle est le prix qu'un acheteur consentant paierait à un vendeur consentant sur un marché libre, en tenant compte de l'offre et de la demande. C'est la valeur marchande de la propriété.
La valeur marchande actuelle de la propriété est déterminée en examinant ses attributs, en découvrant des ventes similaires et en comparant ses caractéristiques à son prix de vente. Ajustez la valeur de la propriété (le prix de vente n'est pas le même que le prix d'inscription) et faites la moyenne des totaux de la propriété.
Mathématiquement, vous pouvez calculer la valeur marchande actuelle en divisant le bénéfice d'exploitation net de la propriété par le taux de capitalisation de la propriété.
REMARQUE:
La capitalisation boursière peut également être calculée avec une formule différente. Cet autre est requis ou utilisé uniquement si la valeur marchande est inconnue. L'équation ou la formule est cependant basée sur les primes de risque historiques. La formule est comme indiqué ci-dessous
Taux de capitalisation =
(taux de risque + prime immobilière historique – croissance attendue du résultat opérationnel net)
Divisé par
1-(capital annuel x dépenses / résultat net d'exploitation) x (dépenses / résultat net d'exploitation)
rendement de l'entreprise
Pour montrer comment cette formule est utilisée, donnons un exemple mathématique de son utilisation.
Si un immeuble est acheté pour 100,000 5,000 $ et a un bénéfice d'exploitation net positif de XNUMX XNUMX $ en un an, alors ;
Capitalisation = 5,000 100,000 $/0.05 5 $ = XNUMX = XNUMX %
D'après la solution ci-dessus, le taux de capitalisation de l'immeuble est de cinq pour cent. Ce qui représente un vingtième du coût du bâtiment est payé par le produit net de l'année.
Lors de la détermination du taux plafond, la valeur actuelle est supérieure au coût initial car le bien aurait pu être donné. Si le propriétaire actuel de la propriété essayait de déterminer son taux de capitalisation, il ferait une erreur de calcul.
Exemple;
Si un investisseur ou un acheteur obtient un bien immobilier par cadeau et que le bien génère 5000 XNUMX $ de bénéfice net d'exploitation positif pendant un an, alors ;
La formule du taux de capitalisation = résultat opérationnel net annuel / coût initial
Taux de capitalisation = 5000 0 $ / XNUMX = erreur mathématique
Le taux de capitalisation des immeubles locatifs
Le taux de capitalisation des biens immobiliers locatifs vous obligerait à prendre les éléments suivants ;
Calculer le revenu net d'exploitation de la propriété (Noi)
Les variables dans le calcul diffèrent entre le NOI locatif et commercial. Ici, vous additionnez vos dépenses, hors principal et intérêts hypothécaires, et retirez votre loyer.
La dernière étape du calcul de votre taux de capitalisation pour un bien immobilier locatif consiste à diviser votre NOI par le prix du bien.
Certaines dépenses de location comprennent
- Frais de gestion immobilière (généralement environ 10 % du revenu annuel).
- Coûts d'entretien annuels.
- Impôts fonciers.
- Assurance des biens immobiliers.
- Utilitaires.
- Frais HOA.
Quel est le taux de capitalisation des appartements ?
Le taux de capitalisation des appartements est simplement le rapport entre le revenu net d'exploitation (NOI) et la valeur marchande de l'appartement immobilier.
Selon les statistiques, les immeubles d'appartements aux États-Unis se vendent pour une capitalisation d'environ 7 % en moyenne, mais au cours des 10 dernières années, cette moyenne a fluctué entre 6.5 % et 7.5 %.
Alors, qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation pour un appartement ? Un bon taux de capitalisation pour un appartement dépendra de la façon dont vous utilisez le taux de capitalisation. Lors de l'achat ou de l'investissement dans un bien immobilier, si votre investissement initial ou le prix d'achat est faible, un bon taux de capitalisation doit être élevé.
Si vous vendez un bien immobilier pour une valeur élevée, alors un bon taux de capitalisation est un faible taux de capitalisation.
En utilisant un taux de capitalisation basé sur le marché, un bon taux est celui déterminé à partir d'appartements similaires situés au même endroit et sur le même marché.
Un mauvais taux de capitalisation ne provient pas d'appartements similaires ou de différents emplacements et de différents marchés.
Composantes du taux de capitalisation
Les taux de capitalisation aux États-Unis sont calculés en tenant compte des facteurs suivants ;
- Âge de l'appartement.
- La solvabilité des locataires.
- Diversité des locataires.
- Durée des baux locataires en place.
- Qualité de l'appartement.
- Emplacement de l'appartement.
- La volatilité du marché.
- Fondamentaux plus larges de l'offre et de la demande sur le marché pour la catégorie des appartements.
- Les fondamentaux économiques sous-jacents de la région comprennent la croissance démographique, la croissance de l'emploi et l'inventaire d'espace comparable sur le marché.
Utilisations du taux de capitalisation
Dans l'immobilier, les taux de capitalisation sont utilisés de la manière suivante ;
Utiliser pour l'évaluation
Les taux de capitalisation sont utilisés dans l'évaluation des investissements immobiliers ou des propriétés en utilisant une certaine formule;
Coût du capital (prix de l'actif) = (Revenu net d'exploitation (NOI) / (Taux de capitalisation)
Cette méthode d'évaluation est souvent appelée capitalisation directe et est principalement utilisée pour évaluer les propriétés génératrices de revenus dans le cadre de l'évaluation immobilière.
Utiliser pour la comparaison
Les taux de capitalisation sont utilisés pour comparer la valeur d'un investissement immobilier ou d'une propriété à la valeur d'autres investissements et propriétés sur le marché.
Un taux de capitalisation élevé pour une propriété indique généralement de grands risques associés à l'investissement dans la propriété, réduisant ainsi la demande pour la propriété et, à son tour, réduisant la valeur de la propriété. Alors qu'un faible taux de capitalisation pour une propriété indiquerait un risque moindre et augmenterait comparativement la demande pour la propriété.
Par exemple, un acheteur jette un coup d'œil à un appartement immobilier qui compte 10 unités chacune, procurant 2000 20,000 $ par mois de bail ; cela implique que la propriété gagne 240,000 XNUMX $ par mois ou XNUMX XNUMX $ par an.
L'acheteur déduit ensuite les coûts de la propriété, qui sont de 96,000 144,000 $, et le résultat est un revenu net d'exploitation (NOI) de 7 7 $. Si le marché est un « marché à 144,000 capitalisations » (c'est-à-dire un taux de rendement de 7 %), l'acheteur peut diviser 2,057,143 XNUMX $ par XNUMX % et offrir au concessionnaire XNUMX XNUMX XNUMX $.
Retournez cela et supposez que le vendeur fait la promotion de la propriété pour un prix de 2,060,000 144,000 7 $. Un état des avantages et des manques à gagner de fin d'année indique un bénéfice d'exploitation net (NOI) de 144,000 2,060,000 $. L'acheteur peut comparer les XNUMX taux de rendement de la ressource (XNUMX XNUMX $/XNUMX XNUMX XNUMX $) à d'autres actifs comparables pour décider si le prix est juste.
Taux de rendement des investissements immobiliers
Les taux de capitalisation sont utilisés pour déterminer le taux de rendement des biens immobiliers. Le taux plafond reconnaît les flux de trésorerie dans les biens immobiliers et peut être déterminé en ajoutant (ou en soustrayant) le pourcentage de variation de prix du taux plafond.
Le taux de rendement total réalisé dépend toujours des fonds empruntés ou de l'effet de levier utilisé pour acheter le bien immobilier.
Facteurs déterminant les taux de capitalisation
Le coût d'opportunité du capital, les attentes de croissance et le risque déterminent les taux de capitalisation de l'immobilier.
#1. Coût d'opportunité du capital
La coût d'opportunité du capital est le profit graduel qu'une société obtient lorsqu'elle investit dans un projet interne au lieu d'un titre négociable.
Si le coût d'opportunité du capital est trop élevé, les investisseurs utiliseront leur capital pour acheter d'autres actifs, et la baisse de la demande qui en résultera fera baisser les prix et plafonner les taux. Si le contraire est vrai, une demande plus élevée résultant d'un coût d'opportunité du capital plus faible entraînera une baisse des taux de capitalisation.
#2. Taux de croissance/attentes
"Taux de croissance» ou « attentes » fait référence à la variation en pourcentage d'une variable spécifique au cours d'une période spécifique. Les attentes sont bénéfiques pour évaluer la performance d'une entreprise. Les taux de croissance sont également utilisés pour prédire les performances futures d'une entreprise. Généralement, le taux de capitalisation est simplement le taux de rendement requis moins le taux de croissance.
#3. Risque
C'est un facteur critique dans l'immobilier commercial. Le risque est l'écart entre les attentes et la réalité. C'est l'incertitude que quelque chose ne sera pas comme il semble aujourd'hui. En général, vous pouvez considérer le taux de capitalisation comme un moyen de mesurer le risque.
Lorsque le plafond est élevé, l'investisseur prend plus de risques. Lorsque le plafond est bas, l'investissement prend moins de risques.
De conclure
Les taux de capitalisation immobilière interviennent directement dans l'évaluation des biens, leur comparaison et la détermination de l'évolution de la valeur des actifs immobiliers. Cet article détaille comment on peut calculer la formule du taux de capitalisation et le taux de capitalisation des biens locatifs.
FAQ sur le taux de capitalisation
Comment calculer le taux de capitalisation des immeubles locatifs ?
Pour calculer le taux de capitalisation d'un bien locatif, additionnez vos dépenses, à l'exclusion du principal et des intérêts de l'hypothèque, retirez votre loyer, puis divisez votre NOI par le prix du bien.
Quelle est la formule pour calculer l'ANOI et tenir compte des taux d'occupation inférieurs à 100 % ?
Résultat d'exploitation net annuel = {(Revenu brut) * (Taux d'occupation)} – (Dépenses d'exploitation)
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