Investir dans des immeubles locatifs est un bon point de départ pour les nouveaux investisseurs immobiliers. Les immeubles locatifs peuvent créer des flux de trésorerie ainsi que de la valeur par l'appréciation. Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux et de déductions lorsqu'ils achètent un bien immobilier.
Bien qu'investir dans des propriétés locatives puisse être une méthode lucrative d'investissement immobilier, il y a beaucoup de choses à considérer avant de le faire. Ce tutoriel complet vous apprendra comment commencer à investir dans des propriétés locatives en tant que novice. Nous passerons en revue ce qu'il faut pour investir dans des biens locatifs, les pièges courants à éviter et les éléments à considérer avant d'acheter votre premier bien locatif.
Qu'est-ce qu'un bien locatif ?
Les propriétés locatives sont des propriétés résidentielles ou commerciales qui sont louées ou louées à un locataire pour une durée déterminée. Il existe des locations à court terme, comme les locations de vacances, et des locations à long terme, comme celles avec des baux d'un à trois ans.
Les propriétés locatives résidentielles vont d'une à quatre résidences familiales et comprennent :
- résidences unifamiliales,
- duplex,
- triplex, ainsi que
- quadplex.
Les propriétés locatives commerciales se présentent sous diverses formes, notamment :
- multifamilial (complexes d'appartements),
- commercial (comme un entrepôt ou un self-stockage),
- un lieu de travail,
- & espace de vente
- multi-usage.
Parce qu'ils sont moins chers, les biens locatifs résidentiels sont souvent plus accessibles aux novices. Moins d'argent est requis au départ, ce qui signifie généralement que le financement est plus facile à obtenir. Bien qu'il existe des exceptions, les propriétés locatives résidentielles sont souvent plus faciles à entretenir. Gérer un locataire est généralement plus facile que d'en gérer vingt.
Par conséquent, ce guide complet sur l'investissement dans les immeubles locatifs se concentre sur les locations résidentielles.
La plupart des investisseurs achètent un bien locatif pour générer des flux de trésorerie positifs ou gagner plus d'argent chaque mois qu'ils n'en dépensent en dépenses. Bien que tous les immeubles locatifs n'aient pas un flux de trésorerie positif au début, en atteindre un est un objectif typique de l'investissement locatif.
Investir dans les propriétés de location
Posséder des biens locatifs est un type actif d'investissement immobilier qui nécessite du temps, de l'attention et de l'implication. Ce n'est pas à tout le monde d'être propriétaire. Comme vous pouvez le voir, il y a beaucoup de travail à faire pour localiser, évaluer, acheter et gérer un bien locatif de haute qualité.
S'il est possible d'externaliser certains de ces emplois actifs, il est rarement complètement passif et il y a toujours des risques.
Pensez-vous qu'investir dans des immeubles locatifs est un bon choix pour vous? Continuez à lire pour savoir par où commencer et comment vous préparer efficacement à la tâche à accomplir.
Passons en revue les sept étapes dont vous aurez besoin pour investir dans des biens locatifs :
#1. Décidez où vous souhaitez investir votre argent.
Les investisseurs immobiliers débutants essaient souvent d'investir dans des immeubles locatifs dans leur quartier. Cela pourrait impliquer de vivre dans le même code postal, la même ville ou le même état que leur adresse actuelle. Cependant, selon le marché dans lequel vous vivez, cela peut ne pas être une possibilité, ni toujours la meilleure.
Le loyer peut ne pas soutenir un flux de trésorerie positif provenant d'un bien locatif si vous vivez dans un quartier où la valeur des propriétés se situe dans la partie supérieure du marché.
Lire aussi: Immobilier commercial : définition, types, sociétés et meilleurs conseils d'investissement
Peut-être résidez-vous dans un marché à prix élevé, comme San Francisco, où la propriété unifamiliale typique était de 1.6 million de dollars en mars 2021. Vous n'avez peut-être pas assez d'argent pour acheter une propriété locative voisine. Si tel est le cas, recherchez votre investissement initial sur d'autres marchés.
Bien qu'il soit plus facile de maintenir une location à seulement 10 minutes plutôt qu'à deux États, vous pouvez investir dans n'importe quel marché. Si vous n'allez pas investir dans votre propre arrière-cour, jetez un coup d'œil sur d'autres marchés, en recherchant des régions qui répondent aux critères suivants :
- La demande de logements locatifs est élevée, mais l'offre de logements et les taux d'inoccupation sont faibles.
- La croissance de l'emploi est soit constante, soit en augmentation. La croissance économique, la création d'emplois et la croissance démographique sont autant d'indications positives.
- Le revenu locatif moyen couvre le coût du bien locatif et correspond aux fonds dont vous disposez pour investir. Un bien locatif de 200,000 700 $ ne rapportera pas grand-chose s'il ne peut être loué que pour 20,000 $ par mois. Et si vous n'avez que 200,000 XNUMX $ à déposer, il est peu probable que vous soyez approuvé pour un financement bancaire sur un bien locatif de XNUMX XNUMX $.
Lisez aussi : Évaluation de la propriété : comment évaluer votre investissement immobilier et vos propriétés.
Il existe une variété d'outils gratuits et payants disponibles pour vous aider à mener des études de marché sur divers endroits du pays, y compris notre propre guide des meilleurs endroits pour acheter un bien locatif en 2023. Utilisez-les pour en savoir plus sur la croissance économique, la demande de logements , les taux d'inoccupation, le revenu moyen et le coût moyen d'un logement à divers endroits.
- Mashvisor est un site Web partiellement gratuit qui vous aide à évaluer les prix des locations de vacances, l'offre actuelle et la viabilité d'un investissement potentiel. Certaines fonctionnalités ne sont disponibles qu'avec une mise à niveau achetée.
- Local Market Monitor est un site Web payant qui propose des données démographiques sur le marché, des évaluations d'investissement et des taux de capitalisation.
- Department of Numbers est un site Web gratuit qui fournit des informations sur la population, l'emploi, le logement et l'économie.
- Les taux de vacance peuvent être trouvés sur Census.gov.
- Les principaux marchés immobiliers américains sont décrits dans Emerging Trends in Real Estate 2021 de PwC.
Après avoir choisi un marché dans lequel investir, examinez-le au niveau micro. Identifiez certains quartiers ou codes postaux à cibler en gardant à l'esprit les facteurs suivants pour chaque zone :
- L'offre et la demande de logements, y compris toute construction future qui augmentera la demande. Le taux de criminalité.
- Évaluations scolaires.
- Valeur de la propriété en moyenne.
- Le loyer est dans la moyenne.
- Des marchés particuliers à éviter ou à poursuivre, comme les logements étudiants ou bon marché ?
#2. Déterminez dans quoi vous voulez investir.
Bien que les propriétés locatives unifamiliales soient un choix d'investissement, elles ne sont pas les seules. Vous pouvez être propriétaire d'un duplex, d'un triplex, d'un quadplex ou de quelque chose de beaucoup plus grand (si vous souhaitez louer votre propriété commercialement). Déterminez si vous souhaitez posséder des locations de vacances ou des propriétés de location à long terme.
Quel que soit le type de propriété que vous choisissez, il est essentiel de comprendre quelles caractéristiques de ce type de propriété sont demandées. Cela comprend la taille de l'unité ou de la maison, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, et toutes les commodités telles qu'une piscine ou une cheminée.
Déterminez si un certain type de propriété est sursaturé ou sous-approvisionné. Par exemple, vous découvrirez peut-être qu'une région compte beaucoup trop d'appartements d'une chambre et beaucoup trop peu d'appartements de deux chambres à louer. Vous pouvez le faire en consultant les inventaires actuels du marché sur les sites Web de l'industrie de la location immobilière comme Zillow, HotPads ou ForRent.com. Parler avec un agent immobilier local est une autre excellente approche pour en savoir plus sur un marché donné.
Assurez-vous de bien comprendre ce que vous recherchez dans un bien locatif, par exemple :
- superficie,
- le nombre de chambres ou de salles de bains, etc.
- style de construction (par exemple, bois ou béton),
- le type de stationnement disponible, et
- Type de propriété (par exemple, résidence unifamiliale, condo, maison en rangée, duplex, triplex ou quadruplex).
Il n'est pas rare que différentes communautés aient des ensembles d'exigences distincts.
#3. Localisez les propriétés locatives potentielles dans lesquelles investir.
Vous pouvez commencer à chercher des propriétés dans lesquelles investir une fois que vous avez restreint votre marché et défini vos critères. Il existe différentes méthodes pour localiser les immeubles de placement.
Recherchez le MLS ou consultez un agent immobilier.
La recherche sur le service d'inscriptions multiples (MLS) est la technique la plus courante pour trouver des immeubles de placement appropriés. Des sites Web tels que Realtor.com et Zillow vous permettent de configurer des paramètres de recherche et de recevoir des notifications lorsqu'une nouvelle propriété correspond à ces critères.
Vous pouvez également contacter un agent immobilier local et lui demander de mettre en place les mêmes alertes pour vous. Un bon agent immobilier peut être une excellente source de relations avec les banques, les établissements de crédit, les entrepreneurs et les fournisseurs qui seront utiles lors de l'achat d'un bien locatif.
Ils peuvent également être en mesure de vous envoyer des "listes de poche", qui sont des listes qui n'ont pas encore été publiées sur le MLS.
Achetez des propriétés locatives clés en main
Certaines entreprises se spécialisent dans la vente de biens locatifs complets. Après l'achat, ces locations nécessitent peu ou pas d'entretien ; il s'agit principalement d'un investissement de trésorerie. (Bien sûr, aucune location n'est entièrement passive ; vous devrez peut-être intervenir si les choses tournent mal.)
Dans la plupart des cas, les propriétés ont été rénovées, elles ont un locataire existant et les responsabilités du propriétaire sont prises en charge par une société de gestion tierce.
Cependant, ce n'est pas parce qu'un investissement est clé en main qu'il est bon. Enquêtez sur le marché pour voir si le prix d'achat, le taux de location et l'emplacement de la propriété soutiennent l'investissement.
Collaborez avec un grossiste.
Des options d'investissement hors marché à des prix inférieurs à ceux du marché sont découvertes par un grossiste immobilier. Ils négocient avec le vendeur pour un prix d'achat bas, puis cèdent le contrat à un tiers soumissionnaire pour un prix plus élevé. Le grossiste profite du différentiel entre les prix d'achat et de vente.
Pour fermer, les propriétés de gros exigent souvent un paiement en espèces de 100 %. Ils nécessitent fréquemment des rénovations ou des améliorations, ils peuvent donc ne pas être éligibles au financement. Il existe des prêteurs alternatifs, tels que des prêts d'argent dur et des prêteurs privés, qui peuvent aider avec de l'argent pour la clôture et des fonds pour les réparations de la propriété. Ces prêteurs, en revanche, peuvent facturer des taux d'intérêt élevés et ne fournir de l'argent que pour une durée limitée.
Bien que les grossistes puissent offrir des opportunités d'investissement hors marché exceptionnelles, les problèmes de financement peuvent compliquer la collaboration avec eux.
Commercialisation par contact direct
Une campagne de marketing est une autre technique pour identifier un éventuel bien locatif dans lequel investir. Vous pouvez utiliser un marketing Web ciblé ou des panneaux de bandits. Une autre option courante est le publipostage.
Un investisseur utilise une campagne de publipostage pour envoyer une série de lettres ou de cartes postales à des vendeurs hors marché. List Source et Data Tree, par exemple, vous permettent de créer et d'acheter des listes de personnes qui remplissent des critères spécifiques. Recherchez les propriétaires qui sont en saisie ou en pré-saisie, les propriétés qui ont récemment fait l'objet d'une homologation ou les propriétés détenues franchement et clairement (sans hypothèque).
Vous pouvez filtrer les résultats par paramètres de propriété comme le nombre de chambres et de salles de bains, ainsi que par comté, code postal ou ville.
En tapant ou en écrivant à la main une série de lettres ou de cartes postales, vous pouvez créer votre propre campagne postale. Vous pouvez également engager un tiers pour le faire pour vous.
Cette stratégie de localisation des investissements possibles nécessite le plus de temps et d'argent. Cela peut être un excellent moyen de trouver des propriétés locatives hors marché, mais ce n'est peut-être pas la meilleure option pour vous. Il s'agit d'une bonne source d'inventaire hors marché si vous êtes prêt à consacrer le temps, les efforts et l'argent nécessaires pour mener à bien une campagne de publipostage.
#4. Examinez les propriétés locatives et exécutez les chiffres
Il est essentiel de calculer le flux de trésorerie net pour un bien locatif. Il s'agit du revenu locatif après déduction des dépenses et des versements hypothécaires. Ceci est particulièrement important si vous souhaitez avoir un flux de trésorerie positif, ce qui est presque certainement le cas.
Pour commencer, déterminez combien de revenus locatifs vous serez en mesure de générer. Rentometer est un outil gratuit qui vous permet de comparer les prix de location moyens et médians en fonction de l'emplacement, de la taille et du type de votre propriété. Si la propriété a actuellement un locataire, assurez-vous que le locataire paie les taux de location du marché ; il peut y avoir de la place pour augmenter le loyer.
Toujours certain que les locations comparables sont dans un état comparable à votre propriété. Si votre location est obsolète ou manque d'installations par rapport à d'autres propriétés de la communauté, vous ne pourrez peut-être pas facturer le loyer du marché jusqu'à ce que vous effectuiez des améliorations ou des rénovations.
Déterminez le taux d'inoccupation typique pour votre zone spécifique en fonction du type de propriété que vous achetez après avoir estimé le loyer du marché pour la propriété. Pour obtenir ces informations, utilisez le recensement ou un outil de données immobilières.
Ensuite, incluez tous les coûts liés à la propriété, qui peuvent inclure :
- Les impôts,
- Assurance pour les biens immobiliers (une assurance inondation peut également être requise),
- Egouts et eau,
- Des ordures,
- Électrique,
- Gaz,
- Frais pour associations de propriétaires (HOA),
- La publicité,
- Maintenance (la norme de l'industrie est de 1 % à 3 % de la valeur de la propriété),
- L'entretien des pelouses
- Gestion immobilière (si vous utilisez un gestionnaire tiers).
Lire aussi: 5 outils immobiliers en ligne indispensables pour les agents
Lors du calcul d'un retour sur investissement, la plupart des propriétés locatives utilisent un retour en espèces. Le taux plafond, quant à lui, est avantageux lorsqu'on investit dans des immeubles à plusieurs logements locatifs.
Gardez à l'esprit qu'il est toujours possible que la propriété ne génère pas le profit ou le rendement attendu auparavant. Vous pouvez également rencontrer des problèmes inattendus au cours de l'aventure. Il n'existe pas de retour sur investissement "parfait", de taux de capitalisation idéal ou de flux de trésorerie mensuel optimal. Tout se résume à vos propres objectifs de placement, au taux de rendement souhaité et à votre tolérance au risque.
Analysez chaque bien locatif et procédez au(x) investissement(s) correspondant à vos besoins.
#5. Obtenir du financement (si nécessaire)
Si vous ne pouvez pas payer la totalité de la propriété en espèces, vous devrez obtenir un financement. Une fois que vous avez choisi un investissement, commencez la procédure de documentation et de souscription dès que possible. Toutes les banques ne prêtent pas aux particuliers pour les immeubles de placement ; choisissez un prêteur ou une banque avec qui vous pouvez travailler avant de mettre le bien sous contrat.
La plupart des banques exigent un acompte de 20 %, mais un acompte plus important équivaut souvent à un meilleur taux d'intérêt. Les taux d'intérêt pour les prêts immobiliers de placement sont normalement plus élevés et peuvent varier en fonction du type de propriété que vous achetez.
#6. Trouver un locataire
Après avoir fermé la propriété, vous devrez trouver un locataire. Le filtrage des locataires peut faire la différence entre un locataire décent qui entretient la propriété et paie à temps et un autre qui est en retard tous les mois, arrête de payer entièrement ou saccage la propriété en partant.
Pour un petit prix, des programmes en ligne comme My Rental, Turbo Tenant et My Smart Move peuvent filtrer les locataires tout en vous permettant de respecter les lois sur le logement équitable. Les entreprises de gestion tierce entreprendront également la procédure de sélection des locataires dans le cadre de leurs services.
Si vous vous en occupez vous-même, assurez-vous que votre méthode de sélection est similaire pour chaque locataire. Comprenez les normes de logement équitables et les questions de sélection que vous souhaitez poser. Bien qu'il vous appartienne d'évaluer vos besoins, il existe quelques normes de l'industrie dans le secteur de l'immobilier résidentiel locatif que vous devriez connaître :
- Revenu égal ou supérieur au montant de la location (trois fois le montant de la location est l'étalon-or).
- Antécédents professionnels cohérents, avec un emploi actuel et stable.
- Revenus vérifiables (c.-à-d. talons de paie, relevés bancaires ou déclarations de revenus).
- Crédit qui atteint ou dépasse votre strict minimum (620 est un minimum commun).
- Une vérification des antécédents criminels qui répond à vos critères de condamnations antérieures ou de délits.
- Propriétaires précédents qui peuvent attester des antécédents et des performances de location.
Si un délit, des antécédents criminels, une expulsion ou tout autre résultat indésirable est découvert au cours du processus de sélection, posez des questions pour en savoir plus. Vous n'êtes pas obligé de louer à un locataire potentiel s'il ne correspond pas à vos normes de logement (qui doivent respecter les directives de logement équitable).
Gardez à l'esprit que même le meilleur processus de sélection peut aboutir à ce qu'un locataire ne respecte pas l'accord.
Points de location à considérer
Un bail est un accord juridiquement contraignant entre un locataire et un propriétaire qui décrit les responsabilités de chaque partie. Cela inclut fréquemment :
- si le locataire est autorisé à avoir des animaux de compagnie,
- Règles de modification de la propriété,
- limites de la peinture,
- les indications de stationnement des véhicules,
- la procédure pour faire une demande de réparation,
- Les échéances de loyer et les frais de retard,
- comment effectuer un paiement, et
- toutes autres lois et réglementations que le locataire doit connaître
Un contrat de location peut compter deux pages ou vingt pages. Bien qu'il existe de nombreux baux gratuits disponibles en ligne, il est conseillé de faire analyser ou préparer l'accord par un professionnel de l'immobilier pour vous.
#7. Prendre soin de la propriété
La gestion immobilière comprend les tâches suivantes :
- Vérification des nouveaux locataires
- S'occuper des baux et des emménagements;
- Coordonner les demandes d'entretien des locataires;
- Interagir avec les locataires
- Obtenir un loyer ;
- Envoyer des rappels, tels que des avis de retard de paiement et d'expulsion ;
- Inspections des déménagements; et
- Paiement après le déménagement de tous les frais de dépôt
En matière de gestion immobilière, vous avez deux options : faire appel à un tiers ou vous en charger vous-même.
Utilisez les services d'un organisme de gestion tiers.
Faire appel à une société de gestion immobilière est probablement la meilleure option si le but du bien locatif est de générer un revenu passif. En échange de frais mensuels, ils gèrent tout ce qui concerne la location.
Chaque entreprise de gestion a une structure de frais et de services distincte, qui peut être un montant fixe ou un pourcentage des loyers bruts. En règle générale, vous paierez 8 à 12 % de votre loyer.
Avant d'embaucher une société de gestion, passez un entretien avec elle. Demandez des références à d'anciens clients, visitez d'autres propriétés qu'ils gèrent et consultez les avis sur Internet pour confirmer qu'ils tiennent leurs promesses.
Gérer vous-même les biens locatifs
Si vous choisissez de gérer vous-même le bien, pensez à utiliser un service de location en ligne gratuit comme Cosy ou Avail, qui vous permettra de :
- Louer et percevoir les cautions en ligne,
- Contrôler le bail (y compris l'envoyer pour signature électronique),
- Envoyez des rappels par SMS ou par e-mail lorsque le loyer est dû si les paiements sont en retard,
- déterminer automatiquement si des frais de retard sont dus, et
- Tous les paiements doivent être déposés directement dans votre compte bancaire.
Lire aussi: Évaluation de la propriété : comment évaluer votre investissement immobilier et vos propriétés.
La gestion des réparations et de l'entretien est l'un des derniers emplois actifs dans la gestion d'un bien locatif. Il est préférable d'être proactif avec l'entretien en tant que propriétaire afin de ne pas avoir à faire face à des réparations d'urgence. Vérifiez que la propriété est en bon état de fonctionnement avant que le locataire n'entre. Examinez :
- plomberie,
- électrique,
- le plafond,
- Systèmes CVC, etc.
- le chauffe-eau
- ventilateurs,
- ainsi que des lumières
- appareils électroménagers.
Il peut être utile de fournir à votre locataire des rappels ou même des fournitures pour l'entretien courant comme le remplacement du filtre à air.
De nombreux propriétaires dressent une liste de prestataires de services locaux, tels que des bricoleurs, des plombiers, des électriciens et des entrepreneurs. Si une réparation imprévue est nécessaire, le propriétaire sait exactement qui contacter pour régler le problème dans les plus brefs délais.
Effectuez une visite de la propriété avant que le locataire n'emménage. Prenez des images horodatées de chaque pièce et consignez l'état de la propriété dans un rapport d'inspection. Cet accord doit être signé par le locataire et le propriétaire lors de l'emménagement et du déménagement.
Cette entente démontre au locataire vos attentes quant à l'état de la location au moment du départ et vous permet de vous référer à l'état initial en cas d'écart. Utilisez les mêmes critères après le déménagement pour évaluer les conditions et déterminer le montant de la caution du locataire qui est remboursé.
Top 10 des caractéristiques des propriétés locatives rentables
#1. Lieu de résidence
Le type de locataires que vous attirez et votre taux d'inoccupation seront déterminés par le quartier dans lequel vous achetez. Si vous achetez près d'une université, les étudiants sont susceptibles de dominer votre bassin de locataires potentiels, et vous pourriez avoir du mal à pourvoir les postes vacants chaque été. Soyez averti que certaines municipalités tentent de décourager les conversions locatives en imposant des frais de permis coûteux et des formalités administratives.
#2. Taxes foncières
Les impôts fonciers vont varier considérablement dans la région que vous avez choisie, et vous voudrez savoir combien vous perdrez. Des taxes foncières élevées ne sont pas toujours une mauvaise chose - par exemple, dans une belle région qui attire des locataires à long terme - mais il y a aussi des endroits indésirables avec des taux élevés.
Le bureau d'évaluation de la municipalité aura toutes les informations fiscales au dossier, ou vous pouvez parler avec les propriétaires locaux. Vérifiez s'il y aura des hausses de taxes foncières dans un proche avenir. En cas de crise financière, une municipalité peut augmenter les impôts considérablement au-delà de ce qu'un propriétaire peut pratiquement exiger en loyer.
#3. Établissements d'enseignement
Si vous avez affaire à une maison de taille familiale, pensez à la qualité des écoles de la région. Bien que votre première préoccupation soit le flux de trésorerie mensuel, la valeur globale de votre bien locatif entrera en jeu lorsque vous le vendrez. S'il n'y a pas de bonnes écoles à proximité, la valeur de votre investissement peut en souffrir.
#4. Vol
Personne ne veut vivre à côté d'un foyer d'activités illégales. Les statistiques sur la criminalité dans le quartier devraient être disponibles auprès de la police locale ou de la bibliothèque publique. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et mineurs et notez si l'activité criminelle augmente ou diminue. Vous devriez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans votre quartier.
#5. Le marché du travail
De plus en plus de locataires sont attirés par des emplacements offrant des perspectives d'emploi en expansion. Renseignez-vous auprès du Bureau of Labor Statistics (BLS) des États-Unis ou d'une bibliothèque locale pour savoir comment une certaine région se classe en termes de disponibilité d'emplois. S'il y a une annonce concernant la relocalisation d'une grande entreprise dans le quartier, vous pouvez parier que les travailleurs à la recherche d'un logement afflueront là-bas. Selon le type d'entreprise engagée, cela pourrait influencer la valeur des maisons à la hausse ou à la baisse. Vous pouvez présumer que si vous voulez cette entreprise dans votre jardin, vos locataires le voudront aussi.
#6. Installations
Promenez-vous dans le quartier et regardez les parcs, les restaurants, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et les autres commodités qui attirent les locataires. La mairie peut proposer des brochures promotionnelles qui peuvent vous orienter vers la meilleure combinaison d'équipements publics et de propriétés privées.
#7. Développement futur
Le service d'urbanisme local aura des informations sur les développements existants ou les plans pour la région. S'il y a beaucoup de construction en cours, c'est très probablement une excellente zone de croissance. Gardez un œil sur les nouveaux développements qui peuvent avoir un impact sur la valeur des propriétés à proximité. De nouvelles maisons supplémentaires pourraient également concurrencer votre propriété.
#8. Le nombre d'annonces disponibles et de postes vacants
Si une zone a un nombre exceptionnellement élevé d'inscriptions, cela peut être le résultat d'un cycle saisonnier ou d'une communauté en déclin - vous devez déterminer de laquelle il s'agit. Des taux de vacance élevés, en toute situation, obligent les propriétaires à baisser les loyers pour recruter des locataires. Les propriétaires peuvent augmenter les loyers puisque les taux d'inoccupation sont faibles.
#9. Loyers en moyenne
Les revenus de location seront votre pain et votre beurre ; par conséquent, vous devez être conscient du loyer moyen dans la région. Assurez-vous que toute propriété que vous envisagez peut générer suffisamment de loyer pour couvrir votre paiement hypothécaire, vos taxes et autres dépenses. Étudiez suffisamment bien la zone pour prédire où elle se trouvera dans les cinq années suivantes. Si vous pouvez vous permettre la région maintenant, mais que les impôts sont susceptibles d'augmenter à l'avenir, et qu'une propriété abordable aujourd'hui peut impliquer la faillite plus tard,
#dix. Catastrophes naturelles
L'assurance est une autre dépense que vous devrez déduire de vos déclarations, vous devrez donc savoir combien cela coûtera. Si vous vivez dans une zone sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les frais d'assurance pourraient grever vos revenus de location.
Erreurs courantes dans les propriétés locatives des débutants
#1. Erreur de calcul de la demande dans la région
N'achetez pas une propriété dans un marché qui ne soutient pas votre investissement simplement parce que vous pensez que ce serait un bon endroit pour investir. Cela est vrai pour toutes sortes de propriétés locatives, mais c'est particulièrement vrai pour les locations de vacances.
Le succès ou l'échec de votre bien locatif est déterminé par l'offre et la demande. Étudiez l'offre et la demande dans votre région. Retrouvez le taux de vacance moyen de votre catégorie de bien en temps réel. Ceux-ci vous diront si c'est un bon endroit pour investir votre argent. Les taux d'inoccupation peuvent être trouvés dans les données du recensement, et les agents locaux et les gestionnaires immobiliers peuvent vous fournir des informations à jour sur les postes vacants.
#2. Surestimation des dépenses et sous-estimation des loyers
Les investisseurs débutants surestiment souvent le loyer net car ils sont ravis du potentiel de posséder un bien locatif. Il est sage de pécher par excès de prudence et de gérer vos chiffres avec un taux de location un peu inférieur à la moyenne.
Si vos calculs avec ce nombre semblent bons, un loyer de marché sera encore meilleur. Cela vous permet d'être plus flexible avec votre prix de location si le marché change ou s'il y a plus d'offre que de demande pour votre type de location dans cette zone.
Confirmez vos dépenses prévisionnelles avant d'acheter une location. Enquêtez sur le taux d'imposition annuel, obtenez un prix pour l'assurance des biens locatifs et examinez les factures d'électricité précédentes. S'il s'agit de votre premier investissement locatif, envisagez également d'inclure un coussin de dépenses de 5 à 10 %.
#3. Défaut d'entretien et sous-estimation des dépenses de réparation
Même si vous économisez de l'argent pour les réparations imprévues et l'entretien annuel, vous n'en aurez peut-être pas assez pour remplacer un gros article.
Par précaution, gardez quelques milliers de dollars sur un compte d'épargne. Cela garantit que vous disposez de fonds supplémentaires en cas de réparation d'urgence coûteuse.
#4. Ne pas engager la procédure d'expulsion assez rapidement
L'expulsion n'est pas une expérience agréable. Cependant, il y a toujours la possibilité que le locataire cesse de payer, vous obligeant à l'expulser.
Connaissez les réglementations d'expulsion de votre état et ne tardez pas à démarrer la procédure d'expulsion trop longtemps. Les propriétaires débutants donnent souvent plusieurs chances au locataire, et avant qu'ils ne s'en rendent compte, plusieurs mois se sont écoulés sans loyer. Ils doivent encore expulser les gens. Suivez votre contrat de location s'il stipule que vous donnerez un préavis de 30 jours après un certain nombre de jours de non-paiement.
Quels sont les problèmes juridiques courants liés aux propriétés locatives ?
Les problèmes juridiques courants liés aux propriétés locatives comprennent l'expulsion, les litiges sur les dépôts de garantie, le contrôle des loyers et l'habitabilité. Les propriétaires doivent connaître les lois et réglementations nationales et locales afin d'éviter d'éventuels litiges avec les locataires.
Quelles sont les lois et réglementations concernant les propriétés locatives dans différents États ?
Les lois et réglementations concernant les propriétés locatives varient d'un État à l'autre. Par exemple, certains États ont des lois sur le contrôle des loyers qui limitent le montant qu'un propriétaire peut augmenter le loyer, tandis que d'autres ne le font pas. De plus, certains États ont des lois spécifiques sur les dépôts de garantie, tandis que d'autres n'en ont pas. Il est important que les propriétaires soient familiarisés avec les lois et réglementations spécifiques de leur état afin d'éviter tout problème juridique.
Que se passe-t-il si un locataire cause des dommages à un bien locatif ?
Si un locataire cause des dommages à un bien locatif, le propriétaire peut facturer au locataire le coût de la réparation des dommages. Cela peut être fait par des retenues sur le dépôt de garantie ou par paiement direct du locataire. Si les dommages sont importants, le propriétaire peut choisir d'intenter une action en justice contre le locataire pour récupérer ses pertes.
Quel est le rôle d'un gestionnaire de biens dans les immeubles locatifs ?
Un gestionnaire immobilier est responsable de la gestion des opérations quotidiennes d'un bien locatif, y compris la recherche et la sélection des locataires, la perception des loyers, la gestion de l'entretien et des réparations, et le traitement des plaintes ou des problèmes des locataires. Les gestionnaires immobiliers peuvent être embauchés par les propriétaires pour les aider à gérer leurs biens locatifs et peuvent fournir un soutien et une expertise précieux dans le domaine.
Comment un propriétaire peut-il protéger ses biens locatifs contre les catastrophes naturelles ?
Les propriétaires peuvent protéger leurs biens locatifs contre les catastrophes naturelles en prenant certaines précautions, telles que l'installation de détecteurs de fumée, la sécurisation des objets en vrac et la création d'un plan d'évacuation d'urgence. De plus, les propriétaires peuvent souscrire une assurance pour protéger leurs biens locatifs contre les dommages causés par les catastrophes naturelles.
Conclusion
Chaque État a de bonnes villes, de bons quartiers et de bonnes propriétés. Pour aligner les trois, beaucoup de jeu de jambes et d'études sont nécessaires. Lorsque vous identifiez votre bien locatif idéal, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont en assez bon état pour attendre que le bien commence à générer des liquidités.
Lorsqu'ils sont abordés de manière professionnelle, les immeubles locatifs peuvent constituer un investissement exceptionnel. Mais, avant de déposer votre argent, vous voudrez comprendre (autant que possible) dans quoi vous vous embarquez. Bien que la perspective de gagner un revenu mensuel passif grâce à l'immobilier soit attrayante, il est essentiel de comprendre qu'il faut souvent beaucoup de travail pour maintenir ce revenu.
Investir dans des immeubles locatifs peut être très rentable. Cependant, vous devez effectuer des recherches approfondies sur les propriétés, les marchés et les locataires.
- CONTRAT DE LOCATION : Formulaires, modèles et meilleures pratiques américaines (Guide détaillé)
- GESTION DE LA PROPRIÉTÉ : Rôles des gestionnaires immobiliers et des entreprises (+ meilleurs choix de logiciels)
- PRÊTEURS D'ARGENT DUR: Meilleurs prêteurs d'argent dur pour les premiers investisseurs (mis à jour)
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