إذا كنت في السوق للحصول على منازل جديدة ولكنك تواجه مشاكل في الحصول على الموافقة المسبقة للقرض ، فإن تمويل المالك هو بديل يمكن أن يجعل حلمك في امتلاك منزل في متناول اليد. على الرغم من أن البائعين لن يكونوا مستعدين - أو قادرين - على تقديم تمويل مباشر للمشتري ، إلا أنه يمكن أن يكون خيارًا ممتازًا لشراء عقار مع تبسيط عملية الإغلاق. ومع ذلك ، يمكن أن تكون المنازل التي يمولها مالكها صعبة وتتضمن اتفاقية مكتوبة - لذلك من الضروري فهم العملية قبل التوقيع على الخط الموقع. سنرشدك إلى كيفية عمل تمويل المالك ، ومن يدفع ضرائب الممتلكات على المنازل ، وكيف يمكن أن يساعدك كمشتري أو بائع ، وكيفية هيكلة اتفاقية يمولها المالك.
ما هو تمويل المالك؟
يتيح تمويل المالك - المعروف أيضًا باسم تمويل البائع - للمشترين دفع ثمن المنازل الجديدة دون الاعتماد على رهن عقاري نموذجي. بدلاً من ذلك ، يمول صاحب المنزل (البائع) عملية الشراء ، غالبًا بسعر فائدة أعلى من معدلات الرهن العقاري الحالية ومع سداد بالون مستحق بعد خمس سنوات على الأقل. يمكن أن يؤدي ذلك إلى تبسيط عملية شراء المنزل وبيعه عن طريق التخلص من الحاجة إلى المقرض والتقييم والتفتيش.
كيف يعمل تمويل المالك
تمامًا مثل الرهن العقاري العادي ، يتضمن تمويل المالك سداد دفعة أولى على العقار وتسديد الرصيد بمرور الوقت. ومع ذلك ، فإن هذا البديل للتمويل القياسي غالبًا ما يكون أكثر تكلفة ويحتاج إلى سداد أو إعادة تمويل إلى قرض تقليدي في أقل من خمس سنوات. ومع ذلك ، غالبًا ما يكون تمويل البائع أسرع وأسهل في التأمين من الرهن العقاري المدعوم من الحكومة - إذا كان البائع قادرًا على توفيره.
وعلى الرغم من أن معظم تمويل المالك يحتاج إلى نوع من التحقق من الخلفية أو الائتمان ، إلا أنه يمكن أن يساعد المقترضين غير المؤهلين في الحصول على ملكية المنازل. لا يقتصر الأمر على عدم وجود بنوك أو مقرضين تقليديين ، ولكن تمويل المالك أيضًا لا يتطلب فحصًا أو تقييمًا ما لم يرغب المشتري في ذلك.
بمجرد موافقة البائع والمشتري على الشروط ، يتم سداد الدفعات الشهرية للمالك - البائع وفقًا لجدول إطفاء متفق عليه. قد يضطر المقترض أيضًا إلى دفع مبلغ إجمالي كبير في نهاية مدة القرض اعتمادًا على هذا الجدول الزمني. ومع ذلك ، على عكس الرهون العقارية التقليدية ، لا يتم عادةً تجميع مدفوعات الضرائب والتأمين في خدمة الديون الشهرية ويجب أن يقوم بها المشتري بشكل منفصل.
يسدد المشتري للمقرضين عائدات قرض جديد أو يسدد دفعة واحدة بعد مدة القرض ، اعتمادًا على الخيار الذي يختارونه. اعتمادًا على كيفية إعداد تمويل المالك في البداية ، إما أن يوقع البائع على إرضاء الرهن العقاري يؤكد أن الرهن قد تم سداده بالكامل ويخفف الرهن على العقار ، أو سيحصل المشتري على سند ملكية العقار لأول مرة .
تكاليف تمويل المالك
قد تكون نفقات تمويل المنازل أقل لأنه لا توجد حاجة إلى رهن عقاري صادر عن البنك ، ولكن لمجرد أن البائع يوفر المال لا يعني أن المشتري لن يكون مسؤولاً عن إغلاق الرسوم. تدعي ماكديرموت أن المالكين الذين يمولون المشترين يجب أن يكونوا مستعدين لدفع النفقات ، مثل رسوم البحث عن الملكية وتسجيل سند الملكية.
يجب أيضًا النظر في ضرائب الملكية. عادةً ما يتم تضمين هذه الضرائب ، جنبًا إلى جنب مع تكلفة التأمين على أصحاب المنازل ، في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية إذا حصلت على رهن عقاري قياسي لشراء عقار. في حالة الاستحواذ الممول من المالك ، يكون المقترض مسؤولاً عن دفع الضرائب وأقساط التأمين إلى سلطة الضرائب ومزود التأمين المعمول بهما. يجب أن تتضمن اتفاقية تمويل المالك بشكل مثالي شروط الدفع لكل من ضرائب التأمين والممتلكات.
والخبر السار هو أنه إذا كنت مشترًا تفكر في تمويل المالك ، فمن غير المحتمل أن تؤدي نفقات الإغلاق إلى زيادة سعر الشراء بنسبة تصل إلى 5٪ ، كما يحدث أحيانًا مع تمويل الرهن العقاري التقليدي. يدعي السمسار والمستثمر والمحامي العقاري في أتلانتا ، بروس إيليون ، أن نفقات الإغلاق الممولة من المالك "عادة ما تكون أقل بكثير مما تدفعه بتمويل مصرفي".
تمويل المالك على المنازل
يمكن للسمسار أو الوكيل العقاري الخبير مساعدتك في تحديد العقارات التي يتم بيعها بتمويل المالك إذا كنت غير قادر على الحصول على التمويل الذي تحتاجه من البنك أو مقرض الرهن العقاري.
ما عليك سوى التحقق من أن السند الإذني الذي توقعه متوافق مع القانون ويحدد شروط الاتفاقية بشكل صحيح. يجب مراجعة اتفاقية تمويل البائع بعد بضع سنوات ، خاصة إذا انخفضت أسعار الفائدة أو زادت درجة الائتمان الخاصة بك ، حيث سيسمح لك ذلك بإعادة التمويل برهن عقاري تقليدي وسداد المبلغ للبائع في وقت أبكر مما كان متوقعًا.
سيساعد ذكر الترتيب في تسويق منزلك في جذب المشترين المهتمين بهذه الاحتمالية إذا كنت ترغب في توفير تمويل المالك كبائع.
حسب ماكديرموت ، فإن أداء واجبك أمر حيوي. إن التأكد من أن المشتري جاهز وقادر على الالتزام بنصف العقد هو في مصلحتك لأنك لن تستخدم نماذج مخاطر الائتمان المعقدة التي يستخدمها متعهدو القروض. يقترح عليك أن تطلب دفعة أولى كبيرة ، ويفضل أن تكون 15٪. تأكد من موقف المشتري واستراتيجية الخروج ، بالإضافة إلى إستراتيجيته والجدول الزمني. أخيرًا وليس آخرًا ، تريد أن تكون على يقين من أن المشتري سيكون قادرًا على السداد لك وإعادة التمويل عندما يحين موعد السداد.
يمكن صياغة عقد تمويل المالك بعدة طرق. تشمل الإعدادات النموذجية ما يلي:
- سند إذني
- صك الثقة
- اتفاقية الإيجار المنتهي بالتملك
لحماية حقوق كل من البائع والمشتري ، من الضروري أن يتم إنشاء الأوراق ذات الصلة أو مراجعتها من قبل محامي عقارات ماهر يتمتع بخبرة في إنشاء ترتيبات تمويل المالك.
من يدفع الضرائب العقارية على تمويل المالك
مالك العقار الذي لديه تمويل مالك هو أيضًا المسؤول عن دفع الضرائب العقارية. إذا تم تحديد المشتري على أنه المالك في الفعل ، فقد يكون مسؤولاً عن دفع ضرائب الممتلكات ، ولكن إذا كان البائع يوفر التمويل للشراء ، فسيظل مسؤولاً.
تُعرف أي صفقة يتم فيها بيع عقار مقابل تمويل جزئي أو كامل بتمويل المالك. قرض الرهن العقاري هو نوع من القروض التي لا يمكن الحصول عليها إلا من قبل المالك ، وهو أيضًا مالك الدين ، على عكس البنك أو المقرض الآخر. يجب أن يلتزم المشتري بجدول الإطفاء الذي حدده البائع وأن يقوم بدفع أقساط الرهن العقاري بانتظام ليكون مؤهلاً للحصول على هذا الرهن العقاري. عند شراء منزل ، قد تحتاج إلى مراعاة مجموعة من خيارات التمويل.
يمكن أن يطلب رهن عقاري ثان من قبل أولئك الذين يشترون العقارات أو يبرمون عقد أرض أو يؤجرون عقد إيجار. بتمويل المالك ، يمكن للبائع بيع العقار كما هو دون المطالبة بأي إصلاحات. الرهن العقاري الحالي للمشتري يحمل معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الحالي للبائع.
مثال على تمويل المالك
ضع في اعتبارك سيناريو يريد فيه المشتري الحصول على منزل تاريخي ولكنه غير قادر على القيام بذلك بسبب عمر العقار وحالته. يوافق المقترض على دفع 80,000 دولار للمنزل و 25,000 دولار ، أو ما يزيد قليلاً عن 30٪ من التكلفة الإجمالية.
مع سداد مبلغ كبير يبلغ حوالي 47,000 دولار مستحق بعد خمس سنوات ، يوافق البائع على تمويل المبلغ المتبقي البالغ 55,000 دولار لمدة خمس سنوات بمعدل 7٪ وإطفاءه على مدى 20 عامًا. بالإضافة إلى دفع 426 دولارًا أمريكيًا في دفعات شهرية خلال مدة القرض ، فإن المشتري مسؤول أيضًا عن دفع ضرائب الملكية والتأمين.
يكسب المشتري سند ملكية المنزل عند الإغلاق ، لكنه لا يزال مرهونًا برهن البائع. يقوم المشتري بتسديد الدفعة النهائية بعد خمس سنوات من الدفعات الشهرية في الوقت المحدد ، ثم يتم سداد ديون الرهن العقاري.
مزايا وعيوب أصحاب المنازل
نظرًا لأنه يمكن أن يجعل تمويل شراء منزل أسهل ، فإن تمويل المالك هو خيار شائع للمقترضين. بدلاً من قبول دفعة واحدة ، يجوز للبائعين اختيار تمويل المالك لتسريع عملية الإغلاق وتحصيل الفائدة. ومع ذلك ، يمكن لبعض العيوب أن تثني المشتري أو البائع عن الموافقة على تمويل المالك.
فوائد للمشترين
- يمكن أن يمنح المقترضين إمكانية الوصول إلى التمويل الذي قد لا يكونوا مؤهلين له بخلاف ذلك
- يسمح للمشترين بتمويل المنازل حتى لو كانوا غير مؤهلين للتمويل التقليدي
- يسمح للمشترين والبائعين بتسريع عملية الإغلاق عن طريق تقليل وقت العناية الواجبة
- يخفض تكلفة الإغلاق عن طريق إلغاء الرسوم المصرفية وتكاليف التقييم وتكاليف الفحص إذا رغب المشتري.
- يزيل الحد الأدنى المطلوب من الدفعة المقدمة للرهون العقارية المدعومة من الحكومة.
فوائد للبائعين
- لا يتطلب من المالكين الامتثال لمعايير تقييم المقرض ، مما يسمح لهم ببيع ممتلكاتهم كما هي.
- تقدم استثمارًا محتملاً بعوائد أعلى من غالبية الاستثمارات التقليدية.
- يقلل من مقدار العناية الواجبة المطلوبة ويتخلص من عملية الإقراض لتسريع عملية البيع.
- يستمر في السماح ببيع السند الإذني للمشتري مقابل دفعة مقدمة.
- يسمح للبائعين بالاحتفاظ بمنازلهم وأي مدفوعات رهن عقاري إذا تخلف المشتري عن السداد.
عيوب للمشترين
- تستتبع في كثير من الأحيان معدلات فائدة أعلى من تلك الخاصة بالرهن العقاري التقليدي
- يمكن أن تفرض دفعة على المقترضين بعد انتهاء مدة القرض.
- قد تمنع الجدارة الائتمانية للمشتري البائع من الموافقة على تمويل المالك.
- يمكن أن يكون لرهن البائع شرط استحقاق البيع يمنعه من توفير التمويل للمالك لأنه يلزمه بسداد القرض عند بيع المنزل.
عيوب للبائعين
- يُخضع البائعين لإمكانية عدم السداد ، والتقصير النهائي ، وفي بعض الحالات ، الحاجة إلى بدء عملية حبس الرهن
- إذا تخلف المقترض عن السداد ، يكون البائع مسؤولاً عن أي إصلاحات وآثار أخرى للصيانة المؤجلة.
- قد يحد القانون الفيدرالي من المدفوعات الضخمة ، ويمنع البائعين من تقديم تمويل للمالك ، ويفرض أن تعمل الأطراف مع مُنشئ قروض الرهن العقاري.
كيفية إعداد معاملة تمويل البائع
في كل مرة يوافق المشتري والبائع على تمويل المالك ، يجب صياغة شروط الصفقة بشكل رسمي كتابة. يعتمد النهج المثالي على احتياجاتك وظروفك الخاصة ، ولكن هناك عدة طرق مختلفة للقيام بذلك. فيما يلي ثلاث طرق أساسية لتنظيم صفقة يمولها البائع:
# 1. استفد من سند إذني أو رهن عقاري أو سند ائتمان
سيكون هذا النموذج مألوفًا لك إذا كنت معتادًا على الرهون العقارية التقليدية. يتم توقيع السند الإذني ، الذي يحدد الشروط بما في ذلك مبلغ القرض وسعر الفائدة وجدول الإطفاء ، من قبل كل من المشتري والبائع. يظهر اسم المشتري على العنوان ، ويتم إيداع الرهن العقاري لدى الحكومة المحلية ، ويعمل المنزل كضمان أو ضمان للقرض.
# 2. إنشاء عقد صك
عقد الفعل هو عندما ينتظر المشتري الحصول على صك الملكية التي يمولها المالك حتى يقوم بتسديد آخر دفعة للقرض. يشار إليه أيضًا باسم البيع بالتقسيط أو عقد الأرض. بدلاً من ذلك ، يكتسب المشتري حق الملكية إذا دفع للبائع بالكامل وأعاد تمويل الدين مع مقرض مختلف.
# 3. بناء عقد الإيجار والشراء.
في هذا الخيار ، المعروف أيضًا باسم "الإيجار المنتهي بالتملك" أو "خيار التأجير" ، يقوم البائع بتأجير العقار للمشتري ، والذي يكون لديه بعد ذلك خيار شرائه مقابل مبلغ معين. عندما تنتهي فترة الإيجار ، يكون للمشتري خياران: يمكنه ممارسة خيار الإيجار وشراء العقار. يدفع المشتري الإيجار. الإيجار المدفوع خلال فترة الإيجار يقيد مقابل سعر الشراء إذا قرر شراء العقار.
ننصح بالتعامل مع محامٍ مؤهل يضع اهتماماتك أولاً أثناء إنشاء الوثائق ذات الصلة لأن تمويل المالك قد يكون معقدًا.
متى يجب أن أفكر في تمويل المالك؟
يعتبر تمويل المالك خيارًا شائعًا للمقترضين لأنه يمكن أن يجعل تمويل شراء المنزل أسهل. بدلاً من قبول دفعة واحدة ، يجوز للبائعين اختيار تمويل المالك لتسريع عملية الإغلاق وتحصيل الفائدة.
هل يعتبر تمويل البائع فكرة جيدة؟
نعم. من الأفضل للبائع الذي يمول شراء منزل أن يمتلك العقار بشكل مثالي أو أن يكون لديه "حد أدنى من القرض يمكن للمشترين سداده من خلال دفع دفعة أولى على العقار".
هل تمويل المالك يضر بائتمانك؟
في معظم الحالات ، لن تؤدي اتفاقية تمويل البائع في كثير من الأحيان إلى تحسين الائتمان الخاص بك بأي شكل من الأشكال لأنه من غير المرجح أن يقوم المالك بتسجيل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.
كيف تحسب تمويل المالك؟
احسب 100,000 دولار × 0.08 للحصول على فائدة قدرها 8,000 دولار للعام بأكمله على قرض يموله البائع بمعدل فائدة 8٪. في هذه الحالة ، سيحتاج قرض بقيمة 100,000 دولار أمريكي بنسبة 8٪ إلى دفعة شهرية بفائدة فقط قدرها 666.67 دولارًا أمريكيًا.
وفي الختام
يمكن للمشترين والبائعين الاستفادة من تمويل المالك. إذا لم يكن التمويل التقليدي خيارًا ، فيمكنه تمكين المشترين من شراء العقارات. يمكنه تسريع بيع الممتلكات وتحقيق إيرادات من الاستثمارات للبائعين. ولكن هناك مخاطر في هذا النوع من التمويل أيضًا. ننصح باستشارة محامٍ للمساعدة في صياغة وتحليل الأوراق وأي مستندات قانونية أخرى إذا كنت تفكر في تمويل المالك.
- صك الثقة: نظرة عامة ، الرهن العقاري مقابل صك الثقة وكيف يعمل
- كيفية شراء عمل بدون نقود وائتمان سيئ: دليل
- DEED DEED: التعريف وكيفية الحصول على واحد
- تمويل البائع: كيف يعمل
- قسم العقارات في يوتا: كل ما تحتاج لمعرفته حول يوتا دري
- تأمين PPA: ما هو والتغطية والمطالبات والمراجعات
مراجع حسابات
