يمكن أن تكون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) خيارًا ذكيًا لفحص ما إذا كنت تبحث عن طرق لتنويع محفظتك. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي مجموعة من الرهون العقارية المشتراة من البنوك التي أنتجتها ثم بيعها للمستثمرين بأسعار فائدة متفاوتة. يسمح MBS للمستثمرين بالاستفادة من سوق الرهن العقاري دون الحاجة إلى شراء أو بيع قروض المنزل مباشرة. إذا كنت ترغب في اكتشاف المزيد حول الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، فاستمر في القراءة حيث قمنا بتغطية العديد من الأوراق المالية مثل الرهون العقارية السكنية والعقارات التجارية ، بالإضافة إلى MBS ETF الشهيرة التي يجب مراعاتها.
ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي نوع من الأدوات المالية المدعومة برهن عقاري أو مجموعة من الرهون العقارية. MBS هي أداة مدعومة بالأصول تنفذ التبادل في السوق الثانوية وتسمح للمستثمرين بالربح من صناعة الرهن العقاري دون الحاجة إلى شراء أو بيع قروض المنزل مباشرة.
تُباع الرهون العقارية لمنظمات مثل البنوك الاستثمارية أو الوكالات الحكومية ، التي تجمعها في مجموعات من القروض العقارية يمكن بيعها للمستثمرين الأفراد. يجب أن يكون الرهن العقاري MBS صادرًا عن مؤسسة مالية مرخصة.
المستثمر الذي يشتري أصلًا مدعومًا بالرهن العقاري يقرض الأموال بشكل أساسي لمشتري المنازل. في المقابل ، يحصل المستثمر على الحق في قيمة الرهن العقاري ، بما في ذلك فائدة المقترض ومدفوعات أصل القرض.
يتيح بيع الرهون العقارية للبنوك تقديم قروض عقارية للعملاء الذين لا يهتمون بقدرة المقترض على سداد القرض. يعمل البنك كوسيط بين مستثمري MBS ومشتري المنازل. يعتبر المستثمرون الأفراد والشركات والمستثمرون المؤسسيون من المشترين الشائعين لـ MBS.
تاريخ محمد بن سلمان
بعد صدور قانون الإسكان والتنمية الحضرية في عام 1968 ، ظهرت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري إلى حيز الوجود. أنشأ القانون الجمعية الوطنية للرهن العقاري التابعة للحكومة ، أو Ginnie Mae ، ككيان منفصل عن Fannie Mae.
سمح الكيان الجديد للبنوك ببيع رهونهم العقارية إلى أطراف ثالثة من أجل تحرير الأموال للإقراض وإنشاء القروض. ونتيجة لذلك ، تمكنت الصناديق المؤسسية من شراء وتجميع عدد كبير من القروض في MBS.
قدمت جيني ماي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الأولى لقطاع الإسكان بالتجزئة في عام 1970. أصدر بنك أوف أمريكا أول MBS خاص في عام 1977.
كيف تعمل الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري؟
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي مجموعة من الرهون العقارية التي تم تعيينها لدفع الفائدة على طريقة السندات. المُجمِّعون ، الذين يشملون مؤسسات مثل Fannie Mae و Freddie Mac ، ينشئون MBSs. يحصلون على قروض من المقرضين ، ولا سيما البنوك الكبيرة ، ويجمعونها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
بينما نشأنا جميعًا معتقدين أن البنوك قد قدمت قروضًا ثم احتفظت بها حتى تنضج ، فإن الحقيقة هي أن المقرض الذي تتعامل معه من المحتمل أن يبيع القرض في ما يعرف باسم سوق الرهن العقاري الثانوي. يقوم المجمعون بشراء وبيع الرهون العقارية ، والبحث عن أفضل الرهون العقارية للأوراق المالية التي يرغبون في إنتاجها وعرضها على المستثمرين. هذا هو السبب الأكثر شيوعًا لتبديل مقدم خدمة قروض الرهن العقاري للمقترض بعد الحصول على قرض الرهن العقاري.
اعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بمثابة فطيرة ضخمة تحتوي على آلاف الرهون العقارية. قد يقوم مصممو MBS بتقسيم هذه الفطيرة إلى ملايين الشرائح المحتملة ، ولكل منها جزء صغير من كل قرض عقاري ، لتزويد المستثمرين بالمستوى المرغوب من العائد والمخاطر.
يمكن للمجمعين عمل مجموعة متنوعة من شرائح السندات من مجموعة الرهون العقارية. ترتبط مخاطر وعوائد المقترضين على الطرف الآخر من الرهون العقارية. على الجانب السكني ، على سبيل المثال ، يتلقى أصحاب الدخل المستقرون الذين يتمتعون بتاريخ دخل ثابت ودرجات ائتمانية قوية معدل فائدة أقل على رهنهم العقاري مقارنة بالمقترضين الذين يعتبرهم المقرضون مخاطرة أكبر وبالتالي يكون لديهم معدل فائدة أعلى على قروضهم. يشير معدل الفائدة إلى العائد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وعادة ما يتم تعديله للتغيرات في أسعار الفائدة ومخاطر التخلف عن السداد في محفظة الرهن العقاري.
غالبًا ما تدفع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، مثل الرهون العقارية التي تدعمها ، للمستثمرين على أساس شهري. ولكن ، على عكس السند العادي ، الذي يدفع فائدة ثم يعيد رأس المال الخاص بك ، قد يدفع محمد بن سلمان كلاً من أصل الدين والفائدة على مدى فترة الضمان ، لذلك لن يكون هناك دفعة مقطوعة في نهاية وجود محمد بن سلمان.
أنواع الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري
يمكن أن تحتوي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على مجموعة متنوعة من الميزات بناءً على طلب السوق. يعتبر مطورو MBS مجموعة الرهون العقارية الخاصة بهم بمثابة تدفقات من التدفقات النقدية التي يمكن أن تستمر لمدة 10 أو 15 أو 30 عامًا - الطول الطبيعي للرهن العقاري. ومع ذلك ، قد يتم إعادة تمويل القروض الأساسية للسند ، ويسترد المستثمرون مبدأهم بينما يفقدون التدفق النقدي بمرور الوقت.
يمكن للمجمعين إنتاج سندات ذات درجات معينة من المخاطر أو خصائص أخرى من خلال رؤية ميزات الرهن العقاري على أنها تدفق من المخاطر والتدفقات النقدية. يمكن أن تستند هذه الأوراق المالية إلى قروض الرهن العقاري (الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني) أو قروض العقارات التجارية (الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري).
تصنف الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري حسب هيكلها وتعقيدها ، وتشمل:
# 1. الأوراق المالية المار
يمتلك الصندوق الائتماني العديد من الرهون العقارية ويوزع مدفوعات الرهن العقاري على العديد من المستثمرين بناءً على النسبة المئوية للأوراق المالية التي يمتلكونها. هيكلها سهل الفهم.
# 2. التزام الرهن العقاري (CMO)
إن CMO عبارة عن هيكل قانوني يخضع لحماية الرهون العقارية التي يمتلكها ، لكن له بعض الجوانب. لنتأمل في استعارة الفطيرة مرة أخرى. يمكن أن ينشئ CMO فئات مختلفة من الأوراق المالية بمخاطر وعوائد متفاوتة من مجموعة معينة من الرهون العقارية. يمكنها ، على سبيل المثال ، إنشاء فئة آمنة من السندات يتم دفعها قبل أنواع أخرى من السندات. يتم دفع الدرجة النهائية والأكثر خطورة فقط إذا تم دفع جميع الفصول السابقة.
# 3. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (SMBS)
يقسم هذا النوع من الأصول مدفوعات الرهن العقاري إلى جزأين: مبدأ السداد ودفع الفائدة. يمكن للمستثمرين بعد ذلك شراء إما مبدأ دفع الضمان (الذي يدفع أقل في البداية ولكنه يرتفع بمرور الوقت) أو فائدة دفع الضمان (التي تدفع أكثر ولكنها تنخفض بمرور الوقت).
تمكن هذه الترتيبات المستثمرين من المشاركة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مع تحمل بعض المخاطر والفوائد. على سبيل المثال ، يمكن للمستثمر شراء شريحة آمنة نسبيًا من CMO مع إمكانية عالية للسداد على حساب عائد إجمالي أقل.
كيف تؤثر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على معدلات الرهن العقاري؟
تتأثر معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر بتكلفة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وذلك لأن شركات الرهن العقاري تخسر الأموال عندما تقدم قروضًا خلال سوق ضعيف.
عندما تنخفض قيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، يقوم مقرضو الرهن العقاري عادة برفع أسعار الفائدة. من ناحية أخرى ، يخفض مقرضو الرهن العقاري أسعار الفائدة عندما يرتفع سعر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
إيجابيات وسلبيات الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
الاستثمار في MBS له مزايا وعيوب تختلف باختلاف الأمان والشركة التي تستثمر فيها.
عند الاستثمار في MBS ، تأكد من أن الأصول الاستثمارية تلبي أهدافك الشخصية وتحمل المخاطر. فيما يلي ملخص لبعض مزايا وعيوب الاستثمار في هذه الأصول.
الايجابيات من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
فيما يلي بعض أهم فوائد الاستثمار في MBS:
- استثمار آمن: تعد MBS استثمارًا آمنًا نسبيًا لأنها عادةً ما تكون قروضًا ذات سعر فائدة ثابت مع دفع جزاءات مسبقة الدفع.
- عوائد جذابة: غالبًا ما يكون لمحمد بن سلمان معدلات أعلى من تلك الموجودة في سندات الحكومة الأمريكية. توفر الأسهم التي تحتوي على كوبونات أكبر أكبر قدر من الأرباح المحتملة.
- الحد الأدنى من مخاطر الائتمان: تعتبر مخاطر الائتمان متواضعة بالنسبة إلى MBS المدعومة من قبل المنظمات التي ترعاها الحكومة.
سلبيات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
فيما يلي بعض عيوب الاستثمار في محمد بن سلمان:
- مخاطر الدفع المسبق: هناك دائمًا احتمال أن يقوم المقترضون بدفع أقساط شهرية أعلى من المتوقع أو سداد رهنهم العقاري في وقت أقرب مما كان متوقعًا. يمكنهم أيضًا إعادة تمويل الرهن العقاري وسداده ، وهو أمر أكثر شيوعًا عندما تنخفض أسعار الفائدة.
- مخاطر معدل الفائدة: يتعرض محمد بن سلمان لمخاطر سعر فائدة أعلى لأن سعر الورقة المالية يمكن أن ينخفض مع ارتفاع أسعار الفائدة.
- مخاطر الائتمان والتخلف عن السداد: سوف يتكبد المستثمرون خسائر إذا فشل المقترضون في سداد مدفوعات فوائدهم وأصولهم. مستوى ال يتم تحديد المخاطر من خلال قوة السوق وتاريخ تقديم القرض.
- مخاطر الامتداد: هناك أيضًا احتمال أن يقرر المقترضون عدم سداد مدفوعات الرهن العقاري المتوقعة. نظرًا لأن رأس المال أقل في هذه الحالة ، فقد يكون للأمان قسيمة أقل من المتوقع. هذا أمر شائع عندما تبدأ أسعار الخزانة في الارتفاع.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري اليوم
لا تزال الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يتم شراؤها وبيعها. سيدفع الناس قروضهم العقارية إذا استطاعوا ، وبالتالي هناك سوق لهم مرة أخرى. لا يزال بنك الاحتياطي الفيدرالي يسيطر على جزء كبير من سوق MBS ، على الرغم من أنه يقلل بشكل مطرد من مقتنياته.
حتى التزامات الدين المضمونة قد عادت بعد أن فقدت شعبيتها لبضع سنوات بعد الأزمة. الافتراض هو أن وول ستريت تعلمت الدرس وستعيد النظر في قيمة محمد بن سلمان بدلاً من شرائها بشكل أعمى. فقط الوقت كفيل بإثبات.
أعلى 3 أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) ETF
صندوق الأوراق المالية المتداولة في البورصة المدعوم بالرهن العقاري (ETF) عبارة عن محفظة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ثم يتم تداول الصندوق في البورصة ، مما يتيح للمستثمرين التعرض لحزم من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بدلاً من MBS الفردية.
عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة في جميع أنحاء الاقتصاد ، يزداد الطلب على قروض الرهن العقاري عادة. غالبًا ما يؤدي هذا الارتفاع في الأوراق المالية القائمة على الأصول إلى زيادة مجموعة الأصول عالية الجودة في فئة الاستثمار هذه. قد يفكر مستثمرو الدخل الثابت الذين يسعون إلى عوائد أكبر من سندات الخزانة الأمريكية في الاستثمار في صندوق تداول الأوراق المالية المدعوم بالرهن العقاري (ETF) (MBS).
لنلقِ نظرة على بعض صناديق الاستثمار المتداولة المدعومة بالرهن العقاري والتي قد يختارها المستثمرون بينما تكون أسعار الفائدة منخفضة:
# 1. صندوق iShares MBS Bond ETF
يعد iShares MBS Bond ETF (MBB) خيارًا ممتازًا للمستثمرين المهتمين بالاستثمار في الأوراق المالية الممررة للرهن العقاري ذات السعر الثابت الصادرة عن الاتحاد الوطني للرهن العقاري (FNMA) ، والرابطة الوطنية للرهن العقاري (GNMA) ، والمنزل الفيدرالي شركة القرض العقاري (FHLMC).
يهدف الصندوق إلى تحقيق عوائد تتوافق مع أداء مؤشره القياسي ، وهو مؤشر بلومبرج الأمريكي MBS. تتكون حيازات الصندوق بشكل أساسي من قروض عقارية ذات معدل ثابت لمدة 30 عامًا.
# 2. صندوق السندات المدعوم بالرهن العقاري من SPDR
إن صندوق SPDR Portfolio Portfolio Mort-Backed Bond ETF (SPMB) يمكن مقارنته بسابقه. ويهدف أيضًا إلى محاكاة أداء السعر والعائد لمؤشر Bloomberg الأمريكي MBS من خلال الاستثمار في أصول FNMA و GNMA و FHLMC.
# 3. صندوق Vanguard للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ETF
يحاول صندوق Vanguard للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (VMBS) تكرار أداء مؤشر بلومبيرج المعدل للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الولايات المتحدة. بمتوسط استحقاق مرجح بالدولار من ثلاث إلى عشر سنوات ، يحمل الصندوق مخاطر أسعار فائدة معتدلة.
ما هو مثال الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري؟
لذلك ذهب بيتر إلى أحد البنوك لمحاولة الحصول على قرض. تخضع درجة الائتمان الخاصة ببيتر لسلسلة من الاختبارات من قبل البنك. حصل على القرض بمقدم 20٪ دون صعوبة كبيرة. إنه جزء من إجمالي سعر الشراء للأصل ويتم دفعه نقدًا أو بشيك مصرفي أو بطاقة ائتمان أو خدمات مصرفية عبر الإنترنت.
ماذا تفعل الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري؟
يحول محمد بن سلمان أحد البنوك إلى وسيط بين مشتري المساكن والصناعة الاستثمارية. يدير البنك القروض قبل بيعها بخسارة للمستثمرين بصفتهم MBSs ، وهو نوع من السندات المضمونة.
لماذا اشترى المستثمرون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟
غالبًا ما يكون لمحمد بن سلمان عائدات أكبر من عائدات السندات الحكومية. الأصول التي تحتوي على كوبونات أكبر لديها القدرة على تحقيق عوائد أعلى ، لكنها تأتي مع زيادة مخاطر الائتمان والدفع المسبق ، مما يعني أن العائد المحقق قد يكون أقل من المخطط له.
من يملك الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري؟
تصدر المؤسسة الحكومية الوطنية للرهن العقاري (Ginnie Mae) ، وهي وكالة حكومية أمريكية ، أو الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (Fannie Mae) والمؤسسة الفيدرالية للرهن العقاري (Freddie Mac) ، وكلاهما من الشركات التي ترعاها الحكومة الأمريكية ، غالبية الرهن العقاري- الأوراق المالية المدعومة.
ما هو الفرق بين CMO و MBS؟
التزام الرهن العقاري ، أو CMO ، هو نوع من MBS يتم فيه تجميع الرهون العقارية وتسويقها كاستثمار واحد على أساس المدة ومستوى المخاطر. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، أو MBS ، هي نوع من الأدوات المدعومة بالأصول يكون فيها مقدار الفائدة في مجموعة قروض الرهن العقاري مفتوحًا دائمًا.
أخيرا
تغيرت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بشكل كبير على مر السنين. يُعد MBS استثمارًا أكثر أمانًا اليوم مما كان عليه في الماضي ، وذلك بفضل تنظيم الصناعة المالية المعزز.
لسوء الحظ ، لا يوجد شيء مثل الاستثمار الخالي من المخاطر. قبل أن تستثمر في أي أصل ، يجب أن تكون دائمًا على دراية بالمخاطر والمكاسب المحتملة.
مقالات ذات صلة
- صناعة العقارات: نظرة عامة ، أنواع وأمثلة
- السندات المضمونة: الدليل النهائي
- فرص الشرائح المفصلة 2023: التعريف وكل ما تحتاج إلى معرفته
- CMO (كبير مسؤولي التسويق): التعريف والوصف الوظيفي والمهارات والراتب
- فريق الإدارة: مهام فريق إدارة الشركة
الرقم المرجعي
