كان معدل الرسملة مؤثراً في قطاع العقارات ، بمعنى أن معدل الرسملة الأعلى يدل على ارتفاع المخاطر على الممتلكات العقارية ، وأن معدل الحد الأقصى يدل على انخفاض المخاطر على الممتلكات العقارية. كما أن لها علاقة عكسية بتكلفة العقار. تمت مناقشة معادلة معدل الرسملة ومعدل رسملة العقارات المؤجرة في هذا المنشور.
تميل العقارات الأكثر تكلفة دائمًا إلى معدل رسملة أقل بينما يكون للعقار الأقل تكلفة معدل سقف أعلى. دعونا نلقي نظرة على ما نعنيه.
ما هو معدل الرسملة؟
يتم تعريف معدل الرسملة في العقارات كمؤشر يستخدم للإشارة إلى معدل العائد المتوقع تحقيقه على عقار استثماري عقاري.
معدل الحد الأقصى يتوقع الدخل الصافي للممتلكات. قسّم صافي الدخل التشغيلي للممتلكات على قيمة أصولها. يعطي تقديرًا تقريبيًا لأرباح المستثمر العقاري.
يساعد معدل الرسملة في تقييم الاستثمارات العقارية المماثلة في السوق. إنها ليست الطريقة الوحيدة للحكم على قوة الاستثمار. من بين أشياء أخرى ، لا يأخذ معدل الحد الأقصى في الاعتبار الرافعة المالية أو القيمة الزمنية للنقود أو التدفقات النقدية المستقبلية من ترقيات الممتلكات.
يتم احتساب معدل الرسملة على أنه النسبة بين دخل الإيجار السنوي الناتج عن استثمار عقاري وقيمته السوقية الحالية. كما يعتمد على الإيرادات السنوية، وإجمالي أو صافي دخل الإيجار ، وما إذا كان دخل الإيجار هو المبلغ المحدد الذي تم استلامه أو المبلغ الذي يمكن تحصيله في حالة تأجير العقار.
صيغة معدل الرسملة
يمكنك حساب معدل الرسملة باستخدام معادلة بسيطة موضحة أدناه:
معدل الرسملة = (صافي الدخل التشغيلي السنوي) / (القيمة السوقية الحالية)
دعنا نقسم كل مصطلح في صيغة معدل الرسملة المذكورة أعلاه ؛
صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI)
صافي الدخل التشغيلي السنوي هو الحساب المستخدم لتحليل الربحية السنوية للممتلكات العقارية المدرة للدخل.
هذا يساوي جميع الإيرادات من الممتلكات المتولدة في السنة ، مطروحًا منها جميع تكاليف التشغيل اللازمة.
NOI هو رقم يتم حسابه قبل الضريبة. يظهر في بيان الدخل والتدفقات النقدية للممتلكات العقارية. يستثني أصل ودفعات الفائدة على القروض والإهلاك والنفقات الرأسمالية.
لحساب NOI ، اطرح جميع تكاليف التشغيل المتراكمة في سياق تشغيل عقار في غضون عام ، من جميع الإيرادات الناتجة عن الممتلكات العقارية.
لحساب ANOI وحساب معدلات الإشغال الأقل من 100٪ أثناء حساب معدل الرسملة ، استخدم هذه الصيغة:
صافي الدخل التشغيلي السنوي = {(الدخل الإجمالي) * (معدل الإشغال)} - (مصاريف التشغيل)
القيمة السوقية الحالية
القيمة السوقية الحالية هي السعر الذي سيدفعه المشتري الراغب للبائع في السوق المفتوحة ، مع مراعاة العرض والطلب. إنها قيمة السوق المفتوحة للممتلكات.
يتم تحديد القيمة السوقية الحالية للعقار من خلال فحص سماته ، واكتشاف مبيعات مماثلة ، ومقارنة ميزاته بسعره المباع. ضبط قيمة العقار (السعر المباع ليس هو نفسه سعر القائمة) ، ومتوسط إجمالي الممتلكات.
رياضيا ، يمكنك حساب القيمة السوقية الحالية عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات على معدل الحد الأقصى للممتلكات.
NOTE:
يمكن أيضًا حساب القيمة السوقية بصيغة مختلفة. هذا الآخر مطلوب أو مستخدم فقط إذا كانت القيمة السوقية غير معروفة. ومع ذلك ، فإن المعادلة أو الصيغة تستند إلى أقساط التأمين التاريخية الخطرة. الصيغة كما هو موضح أدناه
معدل الرسملة =
(معدل المخاطرة + قسط العقار التاريخي - نمو صافي الدخل التشغيلي المتوقع)
مقسومة على
1- (رأس المال السنوي × النفقات / صافي الدخل التشغيلي) × (النفقات / صافي الدخل التشغيلي)
الأعمال
لتوضيح كيفية استخدام هذه الصيغة ، دعنا نعطي مثالًا رياضيًا لاستخدامها.
إذا تم شراء مبنى بمبلغ 100,000 دولار أمريكي وكان صافي دخله التشغيلي موجبًا قدره 5,000 دولار أمريكي في عام واحد ، إذن ؛
الرسملة = 5,000 دولار / 100,000 دولار = 0.05 = 5٪
من الحل أعلاه ، فإن معدل الرسملة للمبنى هو خمسة بالمائة. وهو واحد على عشرين من تكلفة المبنى يتم دفعه من صافي عائدات العام.
عند تحديد معدل الحد الأقصى ، تكون القيمة الحالية أعلى من التكلفة الأولية لأنه كان من الممكن التخلي عن العقار. إذا حاول المالك الحالي للعقار معرفة معدل الحد الأقصى الخاص به ، فسوف يرتكب خطأ حسابيًا.
مثال؛
إذا حصل مستثمر أو مشتري على عقار عن طريق الهبة ، وكان العقار ينتج 5000 دولار من صافي الدخل التشغيلي الإيجابي خلال عام واحد ، إذن ؛
معادلة معدل الرسملة = صافي دخل التشغيل السنوي / التكلفة الأولية
معدل الرسملة = 5000 دولار / 0 = خطأ في الرياضيات
معدل الرسملة للعقارات المؤجرة
يتطلب معدل رسملة العقارات المؤجرة أن تأخذ ما يلي ؛
حساب صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (Noi)
تختلف المتغيرات في الحساب بين التأجير و NOI التجارية. هنا تضيف نفقاتك ، باستثناء الرهن العقاري الرئيسي والفائدة ، وتزيل إيجارك.
الخطوة الأخيرة في حساب معدل الرسملة لعقار تأجير عقاري هي قسمة رقم NOI الخاص بك على سعر العقار.
تشمل بعض نفقات الإيجار
- رسوم إدارة الممتلكات (عادة حوالي 10٪ من الدخل السنوي).
- تكاليف الصيانة السنوية.
- الضرائب العقارية.
- تأمين الملكية.
- خدمات.
- رسوم HOA.
ما هو معدل الرسملة للشقق؟
معدل الرسملة للشقق هو ببساطة نسبة صافي الدخل التشغيلي (NOI) إلى القيمة السوقية للشقق العقارية.
بالنظر إلى الإحصائيات ، تُباع المباني السكنية في الولايات المتحدة برسملة تبلغ حوالي 7٪ في المتوسط ، ولكن على مدار السنوات العشر الماضية ، كان هذا المتوسط يتأرجح بين 10٪ و 6.5٪.
إذن ، ما هو معدل السقف الجيد للشقة؟ يعتمد معدل الرسملة الجيد للشقة على كيفية استخدام معدل الرسملة. عند شراء عقار أو الاستثمار فيه ، إذا كان استثمارك الأولي أو سعر شرائك منخفضًا ، يجب أن يكون معدل السقف الجيد مرتفعًا.
إذا كنت تبيع عقارًا بقيمة عالية ، فإن معدل الحد الأقصى الجيد هو معدل رسملة منخفض.
باستخدام معدل الرسملة المستند إلى السوق ، يتم تحديد السعر الجيد من شقق مماثلة في نفس الموقع والسوق.
لا يتم اشتقاق معدل الحد الأقصى السيئ من شقق مماثلة أو مشتق من مواقع مختلفة وأسواق مختلفة.
مكونات معدل الرسملة
يتم حساب معدلات الرسملة في الولايات المتحدة مع مراعاة العوامل التالية ؛
- عمر الشقة.
- الجدارة الائتمانية للمستأجرين.
- تنوع المستأجرين.
- طول عقود الإيجار السارية.
- جودة الشقة.
- موقع الشقة.
- تقلبات السوق.
- أساسيات العرض والطلب الأوسع في السوق لفئة الشقق.
- تشمل الأساسيات الاقتصادية الأساسية للمنطقة النمو السكاني ، ونمو العمالة ، ومخزون المساحات المماثلة في السوق.
استخدامات معدل الرسملة
في العقارات ، يتم استخدام معدلات الرسملة بالطرق التالية ؛
استخدم للتقييم
تُستخدم معدلات الرسملة في تقييم الاستثمارات العقارية أو العقارات باستخدام صيغة معينة ؛
تكلفة رأس المال (سعر الأصول) = (صافي دخل التشغيل (NOI) / (معدل الرسملة)
غالبًا ما تسمى طريقة التقييم هذه بالرسملة المباشرة وتستخدم في الغالب لتقييم العقارات المدرة للدخل في تقييم العقارات.
استخدم للمقارنة
تستخدم معدلات الرسملة لمقارنة قيمة الاستثمار العقاري أو الممتلكات بقيمة الاستثمارات والممتلكات الأخرى في السوق.
عادة ما يشير معدل الرسملة المرتفع للعقار إلى مخاطر كبيرة مرتبطة بالاستثمار في العقار ، وبالتالي تقليل الطلب على العقار ، وبالتالي تقليل قيمة العقار. في حين أن معدل الرسملة المنخفض للعقار من شأنه أن يشير إلى مخاطر أقل ويزيد نسبيًا من الطلب على العقار.
على سبيل المثال ، يقوم المشتري بشراء شقة عقارية بها 10 وحدات يشتري كل منها 2000 دولار شهريًا في الإيجار ؛ هذا يعني أن العقار يكسب 20,000 دولار شهريًا أو 240,000 دولار في السنة.
يقوم المشتري بعد ذلك بخصم تكاليف العقار ، والتي تبلغ 96,000 دولار ، والنتيجة هي صافي دخل التشغيل (NOI) البالغ 144,000 دولار. إذا كان السوق عبارة عن "سوق ذات 7 رؤوس أموال" (أي بمعدل عائد بنسبة 7٪) ، فيمكن للمشتري تقسيم 144,000 دولار أمريكي على 7٪ وتقديم 2,057,143 دولارًا أمريكيًا للتاجر.
اقلب هذا ، وافترض أن البائع يروج للممتلكات بسعر 2,060,000،144,000،7 دولار. يُظهر بيان الفوائد والعجز في نهاية العام 144,000 دولار في صافي الدخل التشغيلي (NOI). قد يقارن المشتري معدلات العائد السبعة للمورد (2,060,000 دولار / XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار) مع الأصول المماثلة الأخرى لتحديد ما إذا كان السعر عادلاً.
معدل العائد على الاستثمارات العقارية
يتم استخدام معدلات الرسملة في التأكد من معدل العائد على الممتلكات العقارية. يعترف معدل الحد الأقصى بالتدفقات النقدية في العقارات ويمكن التحقق منها عن طريق إضافة (أو طرح) نسبة تغير السعر من معدل الحد الأقصى.
يعتمد إجمالي معدل العائد المحقق دائمًا على الأموال المقترضة ، أو الرافعة المالية المستخدمة لشراء الممتلكات العقارية.
العوامل التي تحدد معدلات الرسملة
تحدد تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال وتوقعات النمو والمخاطر معدلات الرسملة العقارية.
# 1. تكلفة الفرصة لرأس المال
• تكلفة الفرصة البديلة رأس المال هو الربح التدريجي الذي تحصل عليه الشركة عندما تستثمر في مشروع داخلي بدلاً من الأوراق المالية القابلة للتسويق.
إذا كانت تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال مرتفعة للغاية ، فسيستخدم المستثمرون رأس مالهم لشراء أصول أخرى ، وسيؤدي انخفاض الطلب الناتج إلى انخفاض الأسعار ورفع معدلات الحد الأقصى. إذا كان العكس صحيحًا ، فإن ارتفاع الطلب من انخفاض تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال سيؤدي إلى خفض معدلات الحد الأقصى.
# 2. معدل النمو / التوقعات
"معدل النمو"أو" التوقعات "تشير إلى النسبة المئوية للتغيير لمتغير معين خلال فترة محددة. التوقعات مفيدة في تقييم أداء الشركة. تُستخدم معدلات النمو أيضًا في التنبؤ بأداء الشركة المستقبلي. بشكل عام ، معدل الرسملة هو ببساطة معدل العائد المطلوب مطروحًا منه معدل النمو.
رقم 3. مخاطرة
هذا عامل حاسم في العقارات التجارية. الخطر هو الفجوة بين التوقعات والواقع. إنه عدم اليقين من أن شيئًا ما لن يكون كما يبدو اليوم. بشكل عام ، يمكنك التفكير في معدل الرسملة كطريقة لقياس المخاطر.
عندما يكون الحد الأقصى مرتفعًا ، يتحمل المستثمر المزيد من المخاطر. عندما يكون الحد الأقصى منخفضًا ، يأخذ الاستثمار مخاطر أقل.
ليستنتج
تشارك معدلات رسملة العقارات بشكل مباشر في تقييم العقارات ومقارنتها وتحديد التغيرات في قيم الأصول العقارية. توضح هذه المقالة بالتفصيل كيف يمكن للمرء حساب صيغة معدل الرسملة ومعدل رسملة العقارات المؤجرة.
الأسئلة الشائعة حول معدل الرسملة
كيف تحسب معدل الرسملة للعقارات المؤجرة؟
لحساب معدل الرسملة لعقار الإيجار ، قم بإضافة نفقاتك ، باستثناء أصل الرهن العقاري والفائدة ، وإزالة الإيجار الخاص بك ، ثم قسّم NOI الخاص بك على سعر العقار.
ما هي معادلة حساب ANOI وحساب معدلات الإشغال التي تقل عن 100٪؟
صافي الدخل التشغيلي السنوي = {(الدخل الإجمالي) * (معدل الإشغال)} - (مصاريف التشغيل)
