نسبة القرض إلى القيمة هي كلمة تستخدم بشكل متكرر في العقارات. ولكن ما هو بالضبط LTV ، وكيف تؤثر نسبة القرض إلى القيمة على عملية الإقراض العقاري؟ الإجابة السريعة هي أن نسبة القرض إلى القيمة هي مقياس يستخدمه المقرضون عادةً لحساب أي مخاطر مرتبطة بالإقراض لك. هنا ، سوف نلقي نظرة فاحصة على ما يشير إليه القرض إلى القيمة في العقارات ، وكيفية حسابه ، وتأثيره المحتمل على الرهن العقاري الخاص بك.
ما هي نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي تقييم للمخاطر تستخدمه المؤسسات المالية والمقرضون الآخرون قبل الإذن بالرهن العقاري. تعتبر تقييمات القروض ذات النسب العالية للتمويل العقاري عادةً قروضًا عالية المخاطر. نتيجة لذلك ، إذا تمت الموافقة على القرض ، سيكون معدل الفائدة أكبر.
علاوة على ذلك ، قد يتطلب القرض ذو نسبة القرض العالية إلى القيمة من المقترض الحصول على تأمين الرهن العقاري للتخفيف من مخاطر المقرض. يشار إلى هذا باسم تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
كيف تعمل نسبة القرض إلى القيمة؟
عند مراجعة طلبك للحصول على قرض مضمون ، مثل الرهن العقاري ، فإن المقرضين يأخذون في الاعتبار نسبة القرض إلى القيمة. عند شراء عقار ، غالبًا ما تكون الدفعة المقدمة نسبة من سعر الشراء. إذا كنت تقترض أموالًا لدفع الباقي ، فسيقوم المُقرض أيضًا بإرسال مُثمن لتحديد قيمة العقار. (ضع في اعتبارك أن القيمة المقدرة قد تتوافق أو لا تتوافق مع سعر الشراء.)
يمكن للمقرض حساب نسبة القرض إلى القيمة بمجرد أن يحدد المثمن قيمة المنزل. إذا قمت بتخفيض 10٪ من قيمة المنزل واقترضت الباقي ، فإن نسبة قرض الرهن العقاري إلى القيمة ستكون 90٪. إذا قمت بتخفيض قيمة 20٪ من قيمة المنزل ، فسيكون قرض الرهن العقاري الخاص بك بقيمة 80٪. كلما زادت الدفعة الأولى ، انخفضت نسبة LTV.
يمكن لأصحاب المنازل المؤهلين للحصول على تمويل خاص ، مثل قرض VA أو قرض وزارة الزراعة الأمريكية ، الحصول على رهن عقاري بنسبة قرض إلى قيمة تبلغ 100٪. من ناحية أخرى ، يجب على أي شخص آخر دفع جزء من التكلفة الأولية للمنزل بحيث تكون نسبة الحد الأقصى المسموح به إلى 97٪ أو أقل.
كيف تحسب نسبة القرض إلى القيمة؟
لحساب نسبة القرض إلى القيمة والتأكد منها ، قسّم مبلغ القرض على قيمة الأصل واضرب النتيجة في 100 للحصول على نسبة مئوية:
LTV = (المبلغ المستحق على القرض ÷ القيمة المقدرة للأصل) × 100
إذا كنت تشتري منزلًا بقيمة 300,000 ألف دولار وكان مبلغ قرضك 250,000 ألف دولار ، فإن نسبة الحد الأقصى المسموح به في وقت الشراء (250,000 ألف دولار / 300,000 ألف دولار) × 100 أو 83.3 في المائة.
بمعنى آخر ، نسبة LTV هي النسبة المئوية للقيمة المقدرة للممتلكات التي لا تغطيها الدفعة المقدمة. تبلغ القيمة الدائمة للقرض 85٪ إذا خفضت 15٪ على قرض يغطي باقي سعر الشراء.
يهتم المقرضون ومنظمون الإسكان الفيدراليون في المقام الأول بنسبة LTV في وقت تقديم القرض ، ولكن يمكنك حسابها في أي لحظة خلال فترة سداد القرض عن طريق قسمة رصيد القرض على القيمة المقدرة للممتلكات. أثناء سداد القرض ، ينخفض المبلغ المستحق ، مما يؤدي إلى خفض القيمة الدائمة. إذا ارتفعت قيمة منزلك بمرور الوقت ، تنخفض قيمة LTV. ومع ذلك ، إذا انخفضت قيمة العقار (على سبيل المثال ، إذا انخفضت أسعار المساكن في السوق المحلية بشكل كبير) ، فقد ترتفع قيمة العقار طويل الأجل.
عندما تتجاوز نسبة القيمة الدائمة 100٪ ، يُطلق على المقترض اسم "تحت الماء" على القرض ، والذي يحدث عندما تكون القيمة السوقية للعقار أقل من إجمالي القرض. بالنسبة للقروض ذات التكاليف الختامية الكبيرة ، من الممكن أيضًا تصور القروض طويلة الأجل التي تزيد عن 100٪ في وقت مبكر من فترة السداد.
كيف يتم استخدام نسبة القرض إلى القيمة من قبل المقرضين؟
نسبة LTV هي أحد تقييمات المخاطر التي يستخدمها المقرضون عند تحليل طلب القرض الخاص بك. غالبًا ما يمنح المقرضون قروضًا ذات معدل فائدة طويل الأجل منخفضة أسعار فائدة أقل. قد يؤدي إجراء دفعة أولى أكبر على العقار إلى انخفاض معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك.
نسبة LTV ليست هي المعايير الوحيدة التي يأخذها المقرضون في الاعتبار عند النظر في طلب القرض الخاص بك. لتقييم المخاطر الخاصة بك كمقترض ، فإنهم يأخذون في الاعتبار أيضًا درجة الائتمان الخاصة بك ، ونسبة الدين إلى الدخل ، وسجل الدفع ، والدخل.
إذا كنت تفكر في شراء منزل ، فإن قضاء بعض الوقت لإصلاح رصيدك وتقليل نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك قد يساعدك في الحصول على أسعار أفضل.
الاختلافات في قواعد نسبة القرض إلى القيمة
عندما يتعلق الأمر بلوائح نسبة LTV ، قد يكون لأنواع القروض المختلفة قواعد مختلفة.
# 1. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي قروض عقارية موجهة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. يتم ضمانها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ويتم إصدارها من قبل جهة إقراض معتمدة من إدارة الإسكان الفدرالية.
توفر قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفعات مقدمة ومتطلبات ائتمانية أقل من العديد من القروض التجارية. تقدم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية نسبة LTV أولية تصل إلى 96.5٪ ، لكنها تطالب برسوم تأمين على الرهن العقاري (MIP) تُدفع طوال مدة القرض (بغض النظر عن مدى انخفاض نسبة LTV لاحقًا).
# 2. قروض VA و USDA
على الرغم من أن نسبة LTV يمكن أن تصل إلى 100٪ ، فإن قروض VA و USDA ، المتوفرة للأفراد العسكريين الحاليين والسابقين وكذلك أولئك الذين يعيشون في المناطق الريفية ، لا تتطلب تأمين الرهن العقاري الخاص. قروض VA و USDA.
# 3. فاني ماي وفريدي ماك
لمقدمي الطلبات من ذوي الدخل المنخفض ، تقدم برامج الرهن العقاري الخاصة بـ Fannie Mae's HomeReady و Freddie Mac's Home Possible نسبة استثمار تبلغ 97٪. ومع ذلك ، فإنها تتطلب تأمين الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى أقل من 80٪.
هناك بدائل مبسطة لإعادة التمويل لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية. معايير التقييم المتنازل هذه ، وبالتالي فإن نسبة LTV للمنزل ليس لها أي تأثير على القرض. بالنسبة للمدينين الذين تزيد نسبة الحد الأدنى للقيمة عن 100٪ - المعروف أيضًا باسم "تحت الماء" أو "مقلوبًا" - يعد خيار إعادة تمويل LTV المرتفع من فاني ماي و Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance بدائل يسهل الوصول إليها.
ما هو القرض الجيد لقيمة النسبة؟
تعتبر نسبة القيمة الدائمة البالغة 80٪ أو أقل ممتازة عند استخدام قرض تقليدي لشراء منزل. غالبًا ما يكون مؤشر مديري المشتريات مطلوبًا على الرهون العقارية التقليدية بنسب LTV أكبر من 80٪ ، والتي يمكن أن تضيف عشرات الآلاف من الدولارات إلى مدفوعاتك على مدى فترة القرض.
تسمح بعض الرهون العقارية المدعومة من الحكومة بنسب عالية للغاية من LTV. الحد الأدنى للدفعة المقدمة لقرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، على سبيل المثال ، هو 3.5٪ (نسبة القيمة الدائمة 96.5٪). قروض من وزارة الزراعة الأمريكية ووزارة شؤون المحاربين القدامى لا تتطلب دفعة أولى على الإطلاق (100٪ LTV). لمواجهة المخاطر المرتبطة بارتفاع القيمة الدائمة للقروض ، غالبًا ما تطلب هذه القروض تأمينًا على الرهن العقاري أو تحتوي على رسوم إضافية في تكاليف الإغلاق.
مع قروض السيارات ، تكون نسبة الحد الأقصى المسموح به من التمويل أقل أهمية. في حين أن ارتفاع نسبة القيمة الدائمة على قرض السيارة قد يؤدي إلى معدلات فائدة أعلى ، فلا يوجد حد مماثل للقيمة الدائمة البالغة 80٪ والتي توفر أفضل شروط قروض الرهن العقاري.
كيف تخفض قيمة القرض الخاص بك
بشكل عام ، فإن خفض القيمة الدائمة للقروض على قروضك ، وخاصة قروض الإسكان ، يعني انخفاض إجمالي التكاليف طوال فترة القرض. نظرًا لأنه يتم تحديد نسبة LTV من خلال متغيرين فقط - مبلغ القرض وقيمة الأصول - فإن طرق خفض LTV بسيطة:
- زيادة الدفعة المقدمة. إذا كنت حريصًا على شراء منزل أو سيارة ، فإن الادخار لدفع دفعة مقدمة كبيرة قد يختبر صبرك ، ولكن قد يكون الأمر يستحق ذلك على المدى الطويل.
- ضع نصب عينيك أهدافًا أقل تكلفة. قد يسمح لك شراء عقار أقدم أو أصغر بقليل من منزل أحلامك باستخدام مدخراتك الحالية لتغطية مبلغ أكبر من سعر الشراء.
سواء كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض سيارة أو رهن عقاري ، يجب أن تفهم كيف تؤثر نسبة LTV على تكاليف الاقتراض الإجمالية ، وما يمكنك القيام به لتقليل LTV ، وكيف يمكن أن يوفر لك ذلك المال طوال مدة القرض.
مثال الرهن العقاري من القرض إلى القيمة
على سبيل المثال ، تخيل أنك اشتريت عقارًا بقيمة 100,000،90,000 دولار. ومع ذلك ، فإن المالك على استعداد لبيعه مقابل 10,000 ألف دولار. إذا قمت بتقديم 80,000،80 دولار ، فسيكون القرض الخاص بك بمبلغ 80,000،100,000 دولار ، مما ينتج عنه نسبة LTV تبلغ 15,000٪ (أي 75,000،75 / 75,000،100,000). إذا قمت بزيادة الدفعة الأولى إلى XNUMX دولار ، فإن قرض الرهن العقاري الخاص بك يساوي الآن XNUMX دولار. سيؤدي هذا إلى زيادة نسبة LTV الخاصة بك إلى XNUMX٪ (XNUMX،XNUMX / XNUMX،XNUMX).
LTV مقابل LTV المجمعة (CLTV)
بينما تأخذ نسبة LTV في الاعتبار تأثير قرض عقاري واحد عند شراء منزل ، فإن نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) تأخذ في الاعتبار القيمة الإجمالية لجميع القروض المضمونة على الممتلكات ، وهذا لا يشمل فقط الرهن العقاري الأساسي في LTV الحساب ، ولكن أيضًا أي رهون عقارية ثانية أو قروض ملكية منزل أو خطوط ائتمان أو امتيازات أخرى.
يتم استخدام نسبة CLTV من قبل المقرضين لتقدير مخاطر التخلف عن السداد لمشتري المنزل المحتملين عند استخدام أكثر من قرض واحد ، مثل ما إذا كان لديهم رهن عقاري أو أكثر ، أو رهن عقاري بالإضافة إلى قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان (HELOC) . المقرضون مستعدون عمومًا للإقراض بنسب CLTV بنسبة 80 ٪ أو أعلى للمقترضين ذوي الائتمان الممتاز. نظرًا لأنه تقييم أكثر شمولاً ، فإن المقرضين الأساسيين أكثر تساهلاً مع معايير CLTV.
دعونا نلقي نظرة أعمق على التمييز. تأخذ نسبة LTV في الحسبان فقط رصيد الرهن العقاري الأساسي في المسكن. نتيجة لذلك ، إذا كان رصيد الرهن العقاري الأساسي هو 100,000 دولار وكان المنزل بقيمة 200,000 دولار ، فإن القيمة الدائمة هي 50٪.
خذ بعين الاعتبار السيناريو التالي: يمتلك المنزل رهنًا عقاريًا بقيمة 30,000 دولارًا أمريكيًا و 20,000 دولارًا أمريكيًا HELOC. القيمة المجمعة للقرض هي (100,000،30,000 دولار + 20,000،200,000 دولار + 75،XNUMX دولار / XNUMX دولار) = XNUMX٪ ، وهي نسبة أعلى بكثير.
هذه الاعتبارات مجتمعة حاسمة بشكل خاص إذا كان المرهون تخلفا عن السداد والممتلكات يذهب إلى حبس الرهن.
ماذا يعني 60٪ القيمة الدائمة؟
تقارن نسبة القرض إلى القيمة مبلغ الرهن العقاري بقيمة العقار. يتم إعطاؤه كنسبة مئوية. إذا اقترضت 80,000 دولار لشراء منزل بقيمة 100,000 دولار ، فإن قرضك إلى القيمة يكون 80٪ لأنك اقترضت 80٪ من قيمة المنزل.
ما هو 70٪ من القرض إلى القيمة؟
توضح نسبة القرض إلى القيمة البالغة 70٪ (0.70) أن المبلغ المقترض يعادل 70٪ من قيمة الأصل. في حالة الرهن العقاري ، فهذا يعني أن المقترض قد طرح 30٪ ويمول الرصيد.
ما هو 80٪ من القرض إلى القيمة؟
يتم إعطاؤه كنسبة مئوية. إذا اقترضت 80,000 دولار لشراء منزل بقيمة 100,000 دولار ، فإن قرضك إلى القيمة يكون 80٪ لأنك اقترضت 80٪ من قيمة المنزل.
كيف يتم حساب نسبة القرض إلى القيمة؟
لحساب نسبة القرض إلى القيمة ، قسّم رصيد القرض الحالي (الموجود في فاتورتك الشهرية أو حسابك عبر الإنترنت) على القيمة المقدرة لمنزلك. لتحويل هذه القيمة إلى نسبة مئوية ، اضربها في 100.
ما هي أدنى قيمة LTV؟
يعتبر معظم المقرضين أن 80٪ نسبة مقبولة من القرض إلى القيمة (LTV). أي شيء أقل من هذا الرقم هو الأفضل. قد تزيد تكاليف الاقتراض أو قد يتم رفض القروض للمقترضين إذا تجاوزت القيمة الدائمة للقيمة 80٪.
ما هي نسبة LTV السيئة؟
أي مبلغ أقل من 80٪ يعتبر قرضًا لائقًا لنسبة القيمة. هذا يدل على أن مخاطر المقرض منخفضة. من ناحية أخرى ، فإن أي شيء يتجاوز 80٪ يعتبر نسبة رهيبة من القرض إلى القيمة لأنه يمثل مخاطرة بالنسبة للمقرض.
هل 40٪ من قيمة القرض العقاري جيدة؟
يجب ألا تزيد نسبة القرض إلى القيمة الجيدة عن 80٪ كقاعدة عامة. يُطلق على أي شيء يتجاوز 80 ٪ اسم LTV مرتفع ، مما يعني أن المقترضين قد يواجهون معدلات اقتراض متزايدة ، أو متطلبات تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو رفض القرض. غالبًا ما يُنظر إلى LTVs التي تزيد عن 95٪ على أنها غير مرغوب فيها.
ماذا يعني القرض إلى القيمة 90٪ من 200000 يعني؟
تقارن "نسبة القرض إلى القيمة" (LTV) حجم قرض الرهن العقاري الخاص بك بقيمة المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان منزلك يساوي 200,000 دولار وكان لديك قرض عقاري بمبلغ 180,000 ألف دولار ، فإن نسبة الحد الأقصى للقيمة المقدرة بك هي 90٪ ، لأن القرض يمثل 90٪ من السعر الإجمالي.
ماذا تعني نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 100٪؟
تسمح متطلبات قرض VA بالحصول على قيمة دائمة بنسبة 100٪ ، مما يعني عدم ضرورة دفع دفعة أولى.
أخيرا
في العقارات ، تعتبر نسبة القرض إلى القيمة عملية حسابية مهمة يجب فهمها. إحصائية النسبة المئوية التي تقارن قيمة المنزل المقدر الذي ترغب في شرائه بمبلغ القرض الذي تريد اقتراضه ، فهي تساعد المقرضين على تحديد متى تكون رهانًا آمنًا من وجهة نظر التمويل. بشكل عام ، كلما كان حجم LTV الخاص بك أصغر ، كان ذلك أفضل عندما يتعلق الأمر باقتراض المال.
- درجة ائتمان الرهن العقاري: الحد الأدنى من الائتمان المطلوب لشراء منزل
- نسبة LTV: ما هي وكيفية حسابها
- نسبة القرض إلى القيمة: المعنى ، الصيغة وكيفية الحساب
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV): المعنى والحسابات
- كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه
- فني الأشعة: المعنى ، الراتب وكيف تصبح واحدًا
مراجع حسابات
