تُعرف قيمة المبنى بعد تنفيذ جميع الإصلاحات باسم قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) في العقارات. هذه علامة مهمة جدًا لأصحاب العقارات لأنها تخبرهم بالمبلغ الذي يمكنهم إنفاقه على العقار قبل خسارة المال والمبلغ الذي يمكنهم كسبه بعد إجراء الإصلاحات. عند اكتشاف العلاج المضاد للفيروسات القهقرية ، من المهم مراعاة السوق المحلي وتكلفة أي إصلاحات يلزم إجراؤها. ومع ذلك ، فإن معلومات التكلفة الدقيقة نادرة ، ولأن السوق ديناميكي بسبب عوامل خارجة عن سيطرته ، فقد يكون التقدير الذي تتلقاه غير دقيق. تشرح هذه المقالة كيفية حساب عقارات Arv باستخدام صيغتها ، وكيفية العثور على عقارات Arv.
ما هو ARV في العقارات؟
في العقارات ، "قيمة ما بعد الإصلاح" (ARV) هي السعر الذي يُتوقع بيع العقار به في السوق بعد إجراء جميع الإصلاحات والتغييرات. إنه مؤشر مهم للمستثمرين العقاريين لأنه يتوقع مقدار نمو استثماراتهم في القيمة بمرور الوقت. يعتمد هذا السعر على المبيعات الحديثة في المنطقة ، بالإضافة إلى معايير أخرى مثل الموقع والراحة. يمكنك أيضًا حساب عوائد الاستثمار المحتملة على عقار باستخدام ARV. لذلك ، يعد هذا مؤشرًا مهمًا يجب التفكير فيه عند تقييم إمكانات الاستثمار في العقار.
كيف يعمل ARV في العقارات؟
غالبًا ما يستخدم الناس مصطلح "قيمة ما بعد الإصلاح" أو ARV في عالم تقليب المنازل. يشير هذا إلى نهج الاستثمار العقاري الذي يتضمن شراء عقار ، عادة ما يكون متعثرًا أو "معالجًا علويًا" ، وإجراء الإصلاحات والتجديدات اللازمة ، ثم بيعه لاحقًا لتحقيق ربح. في عالم الاستثمار العقاري ، الربحية هي المفتاح. على هذا النحو ، غالبًا ما يبحث المستثمرون الأذكياء عن العقارات التي توفر هامش ربح صحيًا. يتضمن هذا عادةً العثور على عقار بسعر شراء أقل من القيمة المقدرة بعد الإصلاح (ARV) وتكلفة التجديدات اللازمة. وبالتالي ، من خلال القيام بذلك ، يمكن للمستثمرين تعظيم أرباحهم المحتملة وضمان استثمار ناجح.
تحمل القيمة اللاحقة (ARV) أهمية كبيرة للمقرضين ، ولا سيما مقرضي الأموال الخاصة أو الصعبة ، الذين يقدمون قروضًا بمضادات الفيروسات العكسية لمشتري العقارات المتعثرة لأغراض التجديد. عادة ، يحدد المقرضون أعلى مبلغ ممكن لقرض مضاد للفيروسات الرجعية من خلال النظر في قيمة العقار بعد الإصلاح ، بدلاً من قيمته الحالية أو السعر المطلوب. بعد ذلك ، يوافق المُقرض على المثمن لتقييم قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) من أجل تحديد مبلغ القرض النهائي.
كيفية حساب ARV Real Estate
عند التفكير في الاستحواذ على عقار "المثبت العلوي" ، من الضروري أن يكون لديك فهم واضح للقيمة المحتملة للعقار بعد التجديد ، قبل اتخاذ أي قرارات شراء. سيضمن ذلك حصولك على فكرة واقعية عن عائد الاستثمار الذي يمكنك توقعه بعد الانتهاء من جميع التجديدات اللازمة. أحد الخيارات للحصول على تحليل مقارن للسوق هو الاستعانة بخدمات المثمن. بدلاً من ذلك ، يمكنك اختيار إجراء حساب تقريبي بنفسك. لحسن الحظ ، فإن عملية حسابها بسيطة للغاية إذا كنت تفضل القيام بها بنفسك. في غضون ذلك ، من أجل الحصول على النتيجة التي تريدها ، يجب عليك اتباع الخطوات التالية:
# 1. قم بإجراء تحليل للسوق
لبدء العملية ، من الضروري الحصول على تقييم دقيق لقيمة العقار من خلال تحليله مقابل خصائص مماثلة تقع في المنطقة المجاورة. تتمثل إحدى طرق إنجاز هذه المهمة في إجراء تحليل لخمس إلى ست خصائص قابلة للمقارنة (تُعرف أيضًا باسم "comps") تقع داخل نفس المنطقة المجاورة.
بالإضافة إلى ذلك ، يُنصح بتصفح خدمات الإدراج المتعددة أو التشاور مع وكلاء العقارات المحليين لتحديد أسعار بيع العقارات الحديثة. عند تحليل عقار ، يجب أن تفكر في العقارات القريبة الموجودة حاليًا في السوق أو التي تم بيعها خلال آخر 90-120 يومًا. سيوفر هذا نظرة ثاقبة في سوق العقارات المحلي ويساعدك على اتخاذ قرارات مستنيرة. أيضًا ، عند البحث عن عقارات للاستثمار فيها ، أعط الأولوية لتلك التي تمتلك ميزات مماثلة للحالة المتوقعة للممتلكات بعد الخضوع للإصلاحات والتجديدات. هذا النهج أكثر فاعلية من التركيز فقط على الخصائص التي في حالة مماثلة لحالتها الحالية.
# 2. احسب السعر لكل قدم مربع للمقارنات
لتحديد سعر القدم المربع للعقارات المماثلة ، ما عليك سوى قسمة سعر بيعها على قدمها المربعة. سيوفر لك هذا مقياسًا مفيدًا لتقييم قيمة الخصائص المتشابهة. للحصول على متوسط النتائج ، من الضروري إجراء مقارنة لكل شركة ، وجمع النتائج ، والقسمة على عدد الخصائص. ومن ثم ، من خلال استخدام هذه الطريقة ، يمكنك الحصول على التكلفة التقريبية للقدم المربع للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة.
# 3. استخدم السعر لكل قدم مربع لتحديد ARV
لحساب القيمة اللاحقة لممتلكاتك (ARV) ، اضرب متوسط السعر للقدم المربع للعقارات المماثلة في القدم المربع لممتلكاتك. بمتوسط سعر 100 دولار للقدم المربع ، فإن المنزل الذي تبلغ مساحته 1,500 قدم مربع سيحتوي على ARV بقيمة 150,000 دولار. من الضروري أيضًا ملاحظة أن الحساب المقدم هو مجرد تقدير. يتسم سوق العقارات بالتقلب ، ويمكن أن يكون لمجموعة متنوعة من العوامل مثل الاتجاهات المحلية والقيمة المقدرة والمتغيرات الاقتصادية الأخرى تأثير كبير على مبيعات العقارات.
# 4. استخدم صيغة ARV
حساب القيمة اللاحقة (ARV) هو عملية مباشرة تتضمن صيغة أساسية. لحساب ARV (قيمة ما بعد الإصلاح) لممتلكاتك ، تحتاج إلى مضاعفة متوسط السعر للقدم المربع للعقارات المماثلة في القدم المربع للممتلكات الخاصة بك. بافتراض أن متوسط السعر المحسوب للقدم المربع هو 150 دولارًا ، فإن القيمة المقدرة بعد الإصلاح (ARV) لممتلكات تبلغ مساحتها 2000 قدم مربع ستكون 300,000 دولار.
صيغة ARV العقارية
لا يفضل معظم المستثمرين شراء عقار يتطلب إصلاحات أو تجديدات كبيرة بقيمته السوقية الحالية. يهتم المشتري المحتمل بالحصول على العقار بسعر مخفض ، مع الأخذ في الاعتبار النفقات المطلوبة للإصلاحات والتجديدات. معادلة قيمة ما بعد الإصلاح هي ما يستخدمه تجار الجملة وإعادة التأهيل عادةً لمعرفة صفقاتهم. يذهب مثل هذا:
70٪ من قيمة ما بعد الإصلاح - تكلفة الإصلاح = أقصى سعر للعرض
على سبيل المثال ، إذا كانت نفقات الإصلاح المتوقعة لعقار ما هي 55,000 دولارًا وكانت قيمتها بعد الإصلاح 250,000 دولار ، فسيستخدم المستثمر الصيغة التالية:
(250,000 دولار × 70٪) (ARV) - 55,000 دولار (تكلفة الإصلاح المقدرة) = 120,000 دولار (الحد الأقصى لسعر العرض)
يجب ألا ينفق المستثمرون أكثر من الحد الأقصى لسعر العرض للعقار ، وبالتالي سيقدمون عادةً عرضًا أوليًا أصغر. سعر الشراء الرخيص سيحقق المزيد من الأرباح. قد تشهد الأسواق التنافسية ارتفاع بعض العاملين في إعادة التأهيل أو تجار الجملة إلى 75٪ -80٪ من الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية ، على الرغم من أن قاعدة 70٪ مقبولة على نطاق واسع. هذا على الرغم من حقيقة أن هوامش الربح والمخاطر ستكون أقل نتيجة لذلك. أخيرًا وليس آخرًا ، من الضروري لنجاح استخدام صيغة الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية الحصول على مفهوم دقيق لمصاريف الإصلاح المتوقعة.
حدود استخدام العقارات المضادة للفيروسات القهقرية
توجد قيود معينة عند استخدام هذا المقياس المعين. من المهم ملاحظة أن الأرقام الواردة في عملية التقدير عرضة للتغيير بسبب مجموعة متنوعة من العوامل. غالبًا ما تخضع المدخلات الأولية ، أي قيمة الممتلكات وتكاليف الإصلاح ، إلى عدم الدقة والتقلبات بمرور الوقت. علاوة على ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن الشركات يمكن أن توفر رؤى قيمة حول تقييم العقار بعد الإصلاح ، فإن تقدير تكاليف الإصلاح يعد أمرًا أكثر ذاتية.
بالإضافة إلى ذلك ، من المهم ملاحظة أن المصاريف غير المتوقعة لا تدخل في الحسبان في حساب الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية. أيضًا ، من الحقائق المعروفة أن العقارات القديمة التي تتطلب إصلاحات واسعة النطاق قد تنطوي على مشاكل مخفية. من الممكن أن الأضرار الناجمة عن المياه قد تمر دون أن يلاحظها أحد من قبل المساح. من الممكن ألا تظهر الإصلاحات الكبيرة إلا بعد بدء أعمال الإصلاح ، مما يؤدي إلى زيادة كبيرة في نفقات الإصلاح الإجمالية. تقلبات السوق أمر لا مفر منه. أسعار المنازل عرضة للتقلبات التي يمكن أن تحدث على أساس سنوي أو حتى شهري. في حالة حدوث تراجع في السوق ، من المحتمل أنك قد تحتاج إلى الاحتفاظ بملكية العقار لفترة أطول مما كان متوقعًا في البداية ، أو بدلاً من ذلك ، قد تضطر إلى بيع العقار بسعر أقل مما كان متوقعًا في الأصل.
لماذا تعتبر العقارات ARV مهمة؟
قد لا تكون العقارات الاستثمارية التي ليست في حالة مثالية جذابة للمنازل والمستثمرين الذين يهدفون إلى جني الأرباح. نتيجة لذلك ، قد لا يرغبون في شراء مثل هذه العقارات بالقيمة السوقية. ومن ثم ، من خلال استخدام طريقة ARV (قيمة ما بعد الإصلاح) ، تتاح للأفراد الفرصة للحصول على عقار بسعر شراء مخفض ، مع مراعاة نفقات أي إصلاحات ضرورية قد تنشأ في المستقبل.
ARV لديه القدرة على العمل كضمان لقرض يغطي نفقات تجديد وإعادة بيع الممتلكات ، والتي يشار إليها عادة باسم "التقليب". يقدم بعض المقرضين قروضًا لتجديد المنازل ، ويشار إليها أيضًا باسم قروض تجديد المنازل. يبلغ الحد الأقصى لمبلغ القرض لمثل هذه القروض عادة حوالي 75٪ من قيمة ARV. حتى أولئك الذين لا ينخرطون في التقليب يمكنهم الاستفادة من استخدام الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية. عند الشروع في مشروع تجديد المنزل ، قد يكون من المفيد تحديد قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) لممتلكاتك. يمكن أن يوفر هذا الحساب نظرة ثاقبة للزيادة المحتملة في القيمة التي قد تحققها تجديداتك لمنزلك.
كيف تعمل قروض ARV؟
قرض ARV هو خيار رهن عقاري يمكّن المقترضين من تأمين التمويل لشراء عقار حتى لو كانت القيمة الحالية للعقار أقل من الديون المستحقة عليه. لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض مضاد للفيروسات الرجعية ، من الضروري للمقترض أن يمتلك سجل ائتماني قويًا وأن يقدم دليلًا على دخل ثابت.
ما هو ARV و LTV في العقارات؟
تحدد التكلفة الأولية للعقار أو المنزل بشكل أساسي حساب LTV (القرض مقابل القيمة). ما يميزهم هو التباين بين تكلفة الشراء ومبلغ القرض. سيقدم المُقرض قرضًا بقيمة 60,000 دولار أمريكي لمنزل أو عقار بقيمة 100,000 دولار أمريكي ، بافتراض نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 60٪. تقدر قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) قيمة العقار أو المنزل بعد الانتهاء من جميع الإصلاحات والتجديدات اللازمة.
هل يقرض مقرضو الأموال الصعبة إلى ARV؟
قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) هي تقدير تقريبي للقيمة السوقية للعقار بعد خضوعه للإصلاحات والتجديدات. عند السعي للحصول على تمويل بنسبة 100٪ من مقرضي الأموال الصعبة ، من المهم ملاحظة أن الحد الأقصى للإقراض لدى معظمهم هو 70٪ من قيمة ما بعد الإصلاح (ARV). لذلك ، من الضروري تحديد موقع صفقة عقارية تقل بشكل كبير عن هذا الحد لضمان التمويل الكامل.
كيف تجني وكالة القروض المال؟
هناك العديد من السبل التي يمكن من خلالها لمقرضي الرهن العقاري تحقيق الإيرادات. وتشمل هذه الرسوم فرض رسوم إنشاء ، وكسب أقساط انتشار العائد ، وجمع نقاط الخصم ، واسترداد تكاليف الإغلاق ، والتعامل في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، وتقديم خدمة القروض. المقرضون لديهم القدرة على تحقيق إيرادات من مختلف تكاليف الإغلاق ، مثل رسوم الطلب ، وتكاليف المناولة ، ورسوم الاكتتاب ، ورسوم قفل التمويل ، والرسوم الأخرى ذات الصلة.
ما هي قيمة ARV الخاصة بي؟
يمكن الحصول على تقدير أكثر دقة للعقار المضاد للفيروسات القهقرية عن طريق حساب متوسط السعر للقدم المربع للممتلكات المماثلة (إجمالي سعر البيع مقسومًا على إجمالي المساحة بالقدم المربع للعقار) ثم ضرب هذا السعر في إجمالي المساحة بالقدم المربع للعقار. العقار قيد النظر.
مراجع حسابات
- Rocketmortgage.com
- Landlordstudio.com
- Realestateu.com
- masterclass.com
نوصي أيضًا بما يلي
- أسعار القروض التجارية: دليل قروض العقارات التجارية
- الإعلانات العقارية: 21+ أمثلة فعالة وإبداعية لأفكار الإعلانات العقارية لعام 2023
- حصاد الخسارة الضريبية: التعريف وكل ما تحتاج إلى معرفته
- أفضل 2023 استثمار عقاري وما يجب أن تعرفه !!!
- نسبة تغطية خدمة الديون: ما هي وكيفية استخدامها
- ماركات السيارات: أفضل ماركات السيارات في عام 2023
