تعتبر نسبة تغطية خدمة الدين (DCR) مقياسًا مستخدمًا على نطاق واسع في مجال الإقراض العقاري التجاري. ويكمن الغرض الأساسي منه في تقييم وتقييم مخاطر القروض من قبل المؤسسات المالية. اقرأ المزيد للتعرف على صيغته وكيفية حساب نسبة تغطية خدمة الدين السنوية.
ما هي نسبة تغطية خدمة الدين؟
تعد نسبة تغطية خدمة الدين ، والمعروفة أيضًا باسم DSC أو DSCR ، مقياس ائتماني مهمًا يستخدم لتقييم قدرة التدفق النقدي التشغيلي للشركة على الوفاء بشكل مناسب بفوائدها المتكررة ومدفوعاتها الرئيسية. ومن ثم ، من خلال تحليل هذه النسبة ، يكتسب أصحاب المصلحة رؤى قيمة حول الوضع المالي للشركة وقدرتها على الوفاء بالتزاماتها المتعلقة بالديون.
تعد نسبة تغطية خدمة الديون مقياسًا لا يقدر بثمن بالنسبة للمقترضين من الشركات لتقليل الديون لأجل في هيكل رأس مالهم. تقدم هذه النسبة ، التي تتضمن الالتزامات الرئيسية في المقام ، تقييمًا شاملاً لقدرة الشركة على الوفاء بالتزاماتها المتعلقة بالديون. أيضًا ، من خلال احتساب أقساط السداد الرئيسية الشهرية أو السنوية ، توفر هذه النسبة نظرة شاملة على الوضع المالي للمقترض وقدرته على السداد.
قروض نسبة تغطية خدمة الدين
على عكس قرض الرهن العقاري المخصص للمستهلكين أو العقارات التي يشغلها المالك ، فإن قروض نسبة تغطية خدمة الدين تتشابه مع الرهن العقاري التجاري. تركز عملية الاكتتاب على تقييم التدفق النقدي على مستوى الممتلكات بدلاً من الدخل الشخصي ، مما يجعل التمييز الرئيسي في قرض DSCR. تعد قروض نسبة تغطية خدمة الدين أداة قيمة للمقرضين ، مما يمكنهم من اكتساب نظرة ثاقبة على قدرة المقترض على سداد القرض. يتم احتساب هذه النسبة من خلال النظر في دخل الإيجار الشهري الناتج عن العقار المعني.
ومن ثم ، من خلال استخدام قروض نسبة تغطية خدمة الدين ، يمكن للمقرضين اتخاذ قرارات مستنيرة فيما يتعلق بالموافقات على القروض وتقييم الاستقرار المالي للمقترض. هذه النسبة هي أيضًا طريقة مريحة ومباشرة لتقييم التدفق النقدي. يتم اشتقاق المقياس الأساسي من خلال قسمة الإيجار الشهري على مجموع الدفعات الشهرية للفائدة وأصل الدين والضرائب والتأمين ومستحقات الجمعيات (PITIA). وبالتالي ، من خلال استخدام هذا الحساب ، يمكن للمستثمرين الحصول على رؤى قيمة حول الجدوى المالية للعقار.
كيفية حساب قروض نسبة تغطية خدمة الدين
# 1. الاكتتاب
هنا ، سيحدد لك المُقرض قيمة القرض وشروطه ورسومه وتفاصيله الأخرى. خلال هذا الوقت ، سيحدد المُقرض أيضًا نسبة تغطية خدمة الديون الخاصة بك.
# 2. توثيق
ستحتاج إلى ملء الأوراق النموذجية للقرض عند التقدم للحصول على قرض DSCR. من المهم أن تتذكر أن نماذج طلب قرض DSCR لن تستفسر عن أموالك الشخصية ، بل تستفسر عن عملك أو ممتلكاتك المؤجرة. تعتمد قروض DSCR فقط على DSCR ولا تأخذ في الاعتبار سجلك الائتماني.
# 3. الختام والتقديم
توفر قروض DSCR عملية طلب وإغلاق أسرع من القروض التقليدية لأنها لا تطلب تفاصيل حول تاريخك المالي الشخصي.
معادلة نسبة تغطية خدمة الدين
تتضمن معادلة نسبة تغطية خدمة الدين ما يلي:
DSCR = صافي الدخل التشغيلي ÷ التزامات الديون
عند القيام باستثمار عقاري ، من الضروري أن يضمن المستثمرون استخدام أرقام دقيقة في حساباتهم. في حين أن العملية قد تبدو مباشرة ، فإن دقة البيانات المستخدمة لها أهمية قصوى في الحصول على نتيجة دقيقة. أيضًا ، عندما يتعلق الأمر بتحديد صافي الدخل التشغيلي (NOI) ، تتمثل إحدى الطرق الشائعة الاستخدام في حسابه باستخدام الأرباح قبل المصروفات مثل الاستهلاك والإطفاء والفائدة (أرقام E. هذا النهج مفيد بشكل خاص لحساب DSCR. من المهم أيضًا ملاحظة أنه عند حساب DSCR ، يجب على المرء الامتناع عن خصم الضرائب والفوائد والتكاليف الأخرى المرتبطة بها من صافي الدخل التشغيلي (NOI) قبل إدخاله في الصيغة.
تعد صيغة DSCR مهمة في التطبيقات العملية ، كما هو موضح في السيناريو التالي: يتمتع العقار متعدد العائلات بأداء مالي ممتاز ، كما يتضح من صافي الدخل التشغيلي (NOI) البالغ 3.4 مليون دولار. وبالمثل ، فإن التزامات الديون السنوية للممتلكات تبلغ 2.3 مليون دولار ، مما يدل على تفانيها في الوفاء بالتزاماتها المالية. ستكون نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) في هذه الحالة 1.48x ، كما هو موضح في التحليل التالي.
عند تقييم الجدوى المالية لمعاملة تمويل عقاري تجاري أو عائلي متعدد ، من الأهمية بمكان تقييم DSCR. في هذه الحالة ، يمكن تحديد DSCR بتقسيم 3.4 مليون دولار على 2.3 مليون دولار. هذا يعطينا نسبة 1.48x ، وهي نفس النسبة 1.48 مرة. يرى معظم المقرضين أن DSCR هذا جيد ، مما يعني أن الشركة لديها قدرة قوية على سداد ديونها. من الجدير بالذكر أن نظام DSCR القوي له أهمية خاصة في العمليات التجارية والعائلية المتعددة ومعاملات التمويل العقاري.
كيفية حساب نسبة تغطية خدمة الدين
عندما يتعلق الأمر بتحديد نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) ، فمن الضروري مراعاة عنصرين أساسيين: صافي الدخل التشغيلي السنوي للشركة والتزامات خدمة الدين السنوية. يتضمن حساب نسبة تغطية خدمة ديون الشركة (DSCR) صيغة محددة.
صافي الدخل التشغيلي / خدمة الدين
للتأكد من قيم كل من هذه المكونات ، يجب على المرء الانخراط في عملية حساب منهجية. عند تحليل صافي الدخل التشغيلي ، من الأهمية بمكان مراعاة إيرادات الشركة قبل خصم الضرائب وخصم نفقات التشغيل المختلفة المتكبدة خلال فترة محددة. تشمل نفقات التشغيل هذه عادةً نفقات مثل الأجور والإيجار والضرائب النقدية. ومن ثم ، من خلال حساب هذا الرقم ، يمكن للمرء أن يكتسب رؤى قيمة حول الأداء المالي للشركة.
صافي دخل التشغيل = الإيرادات - مصاريف التشغيل
في المقابل ، خدمة الدين هي التزام الشركة بسداد المبلغ التراكمي لجميع الديون المستحقة خلال إطار زمني محدد. يجب أن يشمل التوزيع الشامل كلا من الفائدة والمبالغ الرئيسية.
من الأهمية بمكان الاعتراف بأن العديد من المقرضين والمهنيين الماليين يستخدمون تكرارات متنوعة لهذه الصيغة عند حساب نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR). تحتوي الإرشادات الشاملة التي يقدمها معهد تمويل الشركات المرموق (CFI) على توضيح واحد بارز. في نهجهم الذكي ، يشرحون معادلة نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) ، والتي تستخدم EBITDA (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء) بدلاً من صافي الدخل التشغيلي. عندما يتعلق الأمر بتقييم الصحة المالية لشركتك من خلال تحليل العلاقة بين الدخل والديون ، فمن الأهمية بمكان الحفاظ على الاتساق في الصيغة التي تستخدمها لحساب نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR).
ضع في اعتبارك سيناريو افتراضيًا تحصل فيه شركتك المقدرة على صافي دخل تشغيلي سنوي ممتاز يبلغ 100,000 دولار أمريكي وإجمالي خدمة دين جديرة بالثناء تبلغ 50,000 دولار. في هذه الحالة ، من المهم ملاحظة أن نسبة تغطية خدمة الديون (DSCR) مثيرة للإعجاب. هذا يعني أنك قد تفي بشكل مريح بالتزامات ديونك الحالية بفائض ، لأنك قادر على تغطية ديونك مرتين. في الأجزاء التالية ، سوف نتناول مناقشة شاملة للفكرة المطروحة ، مع تسليط الضوء على أهميتها. علاوة على ذلك ، إذا لزم الأمر ، يمكننا أن نقدم لك رؤى قابلة للتنفيذ حول كيفية تحسين نسبة تغطية خدمة الديون (DSCR) بشكل فعال.
الأخطاء الشائعة عند حساب نسبة تغطية خدمة الدين
# 1. مبلغ السداد الرئيسي
غالبًا ما يكون المبلغ الأساسي هو الجاني عند حدوث أخطاء. تعكس الميزانيات العمومية أرصدة القروض المتبقية فقط ، ولا تسجل بيانات الدخل المدفوعات الأساسية. لذلك ، إذا اتخذت شركة ما تمويلًا إضافيًا في أي وقت خلال العام ، فقد تصبح الأرقام أكثر تشويشًا. في هذه الحالة ، فإن الجمع بين مدفوعات الديون لقروض مختلفة قد يحجب سداد أصل الدين.
# 2. مصاريف الإيجار الرأسمالي
هناك غموض فيما يتعلق بإدراج تكاليف الإيجار الرأسمالي. تعالج أغراض إعداد التقارير المالية عقد الإيجار طويل الأجل للأصل كما لو كان البند قد تم شراؤه بالكامل. غالبًا ما تستأجر الشركات الرافعات الشوكية لمدة ثلاث سنوات ثم تشتريها في نهاية عقد الإيجار بقيمتها السوقية العادلة ، حيث أن الرافعات الشوكية عادةً ما يكون لها عمر إنتاجي مدته خمس سنوات. عند توثيق مثل هذه الإيجارات ، يتم تطبيق بعض المتطلبات المحاسبية لأن المؤجر قد حصل فعليًا على القيمة الاقتصادية للأصل كما لو تم الاستحواذ عليه. لا يقوم بعض المقرضين بتضمين مدفوعات الإيجار الرأسمالي في نسبة تغطية خدمة الدين ، بينما يفعل الخبراء الآخرون ذلك. إذا أخذنا في الاعتبار تكاليف تأجير رأس المال ، فإننا نسمي النسبة نسبة تغطية الرسوم الثابتة.
# 3. EBITDA مقابل EBIT
يحسب الناس أحيانًا نسب تغطية خدمة الدين بشكل غير صحيح لأنهم غير متأكدين مما إذا كانوا سيستخدمون EBITDA أو EBIT (الأرباح قبل الفوائد والضرائب). أيضًا ، عدم تضمين الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك في بيان الدخل بشكل متكرر يمكن أن يؤدي أيضًا إلى سوء الفهم. لا يتعرف معيار GAAP على EBITDA كرقم. يمكنك أيضًا تحديد EBITDA من خلال النظر إلى الأرقام الموجودة في بيان الدخل.
لماذا يعتبر DSCR مهمًا؟
تستخدم كيانات الشركات والمؤسسات المالية على نطاق واسع نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) كمقياس في مفاوضات عقود القروض. على سبيل المثال ، عندما تسعى شركة ما للحصول على حد ائتمان ، يصبح من الضروري بالنسبة لها الحفاظ بجد على نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) التي تظل أعلى من 1.25. في حالة ظهور مثل هذه الظروف ، من الممكن اعتبار المقترض متخلفًا عن سداد القرض. بالإضافة إلى مساعدة البنوك في إدارة مخاطرها بشكل فعال ، تعمل نسب تغطية خدمة الديون (DSCRs) أيضًا كأداة قيمة للمحللين والمستثمرين الذين يسعون إلى تقييم القوة المالية للشركة.
ماذا لو كانت DSCR أكبر من 2؟
عندما يتجاوز DSCR واحدًا ، فإنه يشير إلى أن الشركة تمتلك قدرًا كافيًا من التدفق النقدي للوفاء بشكل مناسب بالتزاماتها المتعلقة بالديون. كل قرض له خصائصه المميزة ويرافقه حد أدنى من DSCR. ومع ذلك ، يلاحظ المقرضون على نطاق واسع تفضيل قيم DSCR التي تقع في نطاق 1.2 إلى 1.4. عادة ، يعتبر الناس أن النسبة المثالية هي اثنان أو أعلى.
كيف تحسب نسبة تغطية خدمة الدين؟
يعد DSCR مقياسًا ماليًا مهمًا يوفر نظرة ثاقبة لقدرة الشركة أو الفرد على الوفاء بالتزامات الديون. لحساب DSCR ، يجب على المرء أن يقسم صافي الدخل التشغيلي على إجمالي خدمة الدين ، والتي تشمل كلاً من أصل الدين ومدفوعات الفائدة المرتبطة بالقرض. ومن ثم ، من خلال استخدام هذه الصيغة ، يمكن لأصحاب المصلحة تقييم الصحة المالية وقدرة المقترض على الوفاء بالتزاماته المتعلقة بالديون. ضع في اعتبارك هذا السيناريو: تخيل شركة ذات دخل تشغيلي صافٍ قدره 100,000 دولار وخدمة دين إجمالية قدرها 60,000 ألف دولار. في مثل هذه الحالة ، قد تصل قيمة DSCR إلى 1.67 تقريبًا.
هل يجب أن تكون نسبة خدمة الدين مرتفعة أم منخفضة؟
بشكل عام ، من المسلم به على نطاق واسع أن تجاوز DSCR 1.25 يعتبر بشكل عام علامة على القوة المالية. على العكس من ذلك ، إذا انخفضت النسبة إلى أقل من 1.00 ، فقد يشير ذلك إلى أن الشركة تواجه تحديات مالية.
ما هي تغطية الديون الجيدة؟
يعتبر الخبراء أن DSCR من 2 على الأقل قوي جدًا ، مما يشير إلى أن الشركة يمكن أن تغطي ديونها مرتين. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أنه لا يوجد معيار صناعي لهذه النسبة. عادة ما يضع المقرضون الحد الأدنى من معايير DSCR عند 1.2٪ و 1.25٪.
الحد الأدنى
تعد نسبة تغطية خدمة الديون (DSCR) مقياسًا ماليًا يستخدم على نطاق واسع ويعمل كأداة قيمة لتقييم الصحة المالية للشركة. توفر هذه النسبة تقييمًا شاملاً من خلال مقارنة الدخل التشغيلي للشركة بمدفوعات ديونها. ومن ثم ، من خلال تحليل العلاقة بين هذين المكونين الأساسيين ، يقدم DSCR رؤى حول قدرة الشركة على الوفاء بالتزامات الديون والحفاظ على مركز مالي مستدام. تعمل النسبة كأداة قيمة في تقييم قدرة الشركة على الوفاء بالتزاماتها المالية ، وتحديداً من حيث الوفاء بالتزامات رأس المال والفائدة.
مراجع حسابات
- investopedia.com
- I bankrate.co
- indeed.com
المنشورات المشابهة
