يجب على المستثمرين العقاريين الحصول على تقييم تجاري للعقارات أو الحصول على الموافقة على التمويل قبل شراء أي نوع من العقارات التجارية. إذا كنت تبيع منشأة تجارية ، فهناك فرصة جيدة لأنك ستحتاج إلى إجراء تقييم عقاري تجاري. قد تتساءل كيف تعمل هذه العملية في ضوء ذلك. لقد غطينا كل جزء من المعلومات التي تحتاجها لتقييم عقار تجاري. ستتعرف على ماهية تقييم العقارات التجارية ، والتكلفة ، وكيف يتم تنفيذه ، والشركات التي تقدم هذه الخدمات ، وما يمكنك القيام به لرفع قيمة الممتلكات الخاصة بك.
التقييم التجاري
يجب على أي شخص يرغب في الاستثمار في العقارات تقييم العقار قبل شرائه. أثناء تقييم العقارات التجارية ، يقوم المثمن المؤهل من طرف ثالث بتحديد تقييم الممتلكات المدرة للدخل. يمكن استخدام هذا النوع من التقييم لتحديد قيمة أي نوع من العقارات التجارية ، بما في ذلك مباني المكاتب ، والمساكن متعددة العائلات ، ومؤسسات البيع بالتجزئة. يقدم تقييم العقارات التجارية تقييمًا محايدًا لقيمة العقار. باستخدام هذا الإجراء ، يتم تحديد قيمة العقارات مثل المساكن متعددة العائلات أو مباني المكاتب أو مساحات البيع بالتجزئة.
كما هو الحال مع الرهن العقاري لعقار سكني ، سيطلب المقرضون من المتقدمين الحصول على تقييم لعقار تجاري قبل الموافقة عليهم للحصول على قرض لشراء العقار. يتم ذلك لمنع السمسرة من إقراض المقترض أموالًا أكثر من قيمة العقار. في حين أن تقييمات العقارات السكنية تنظر في كثير من الأحيان إلى خصائص قابلة للمقارنة ، فإن عملية تقييم العقارات السكنية هي مراجعة أكثر شمولاً تأخذ في الاعتبار إمكانات الكسب المستقبلية للعقار الجديد.
ما هي الطرق المختلفة الموجودة لتقييم CRE؟
لتحديد قيمة الممتلكات ، المثمن الأعمال لديه الاختيار من بين أربع طرق أساسية.
# 1. نهج التكلفة
على الرغم من أنه لا يتم استخدامه كثيرًا هذه الأيام ، إلا أن أسلوب التسعير يمكن أن يكون مفيدًا إذا كان الهيكل غير شائع للغاية أو جديد تمامًا. تحدد تقنية التكلفة قيمة الممتلكات عن طريق حساب سعر إعادة البناء الإجمالية. يأخذ هذا النهج في الاعتبار تكاليف الأرض والمواد والعمالة لتحديد مقدار تكلفة إنشاء نفس الهيكل في السوق الحالية.
يقوم مثمنو العقارات التجارية دائمًا بتحديد قيمة العقار باستخدام نفس الصيغة عند استخدام نهج التكلفة. يذهب على النحو التالي:
تكلفة الأرض + تكلفة البناء- الاستهلاك المتراكم = قيمة العقار
# 2. منهجية الدخل
نهج الدخل هو بلا شك طريقة تقييم العقارات التجارية الأكثر استخدامًا. باستخدام صيغ الاستثمار المعروفة مثل صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل الرسملة ، يقدر المثمن مبلغ المال الذي يجب أن يكون العقار قادرًا على تحقيقه في السوق الحالية عند استخدام هذه الطريقة للتقييم التجاري (معدل الحد الأقصى).
الصيغة الحسابية لطريقة الدخل هي كما يلي:
صافي دخل التشغيل (NOI) / يمثل معدل الرسملة = قيمة العقار.
يُعتقد عمومًا أن هذه الطريقة في تقييم العقارات هي الأكثر دقة. الآن هذا ما قيل ، ضع في اعتبارك شيئين. من ناحية أخرى ، يجب أن ينعكس صافي الدخل التشغيلي للممتلكات بشكل مناسب في الشكل الأولي. سيكون التقييم غير دقيق بالمثل.
# 3. طريقة مقارنة المبيعات
استراتيجية مقارنة المبيعات هي الطريقة الأكثر شيوعًا في العقارات السكنية. تحدد هذه الطريقة قيمة العقار الخاضع باستخدام المقارنات أو أسعار بيع العقارات المماثلة.
# 4. مضاعف طريقة الإيجار الإجمالي
البديل الأخير هو نهج مضاعف الإيجار الإجمالي. مرة أخرى ، يستخدم المستثمرون الأفراد هذا الأسلوب بشكل متكرر أكثر من ممارسة التقييم التي يديرها متخصصون. في الواقع ، إنها طريقة سريعة ومرتجلة لتقييم الأعمال.
باستخدام المقارنات ، يمكنك معرفة مُضاعِف إجمالي الإيجار النموذجي للمنطقة التي يقع فيها العقار المعني. يجب عليك أيضًا التحقق من النموذج الأولي للمبنى لتحديد متوسط دخل الإيجار الإجمالي للممتلكات. بمجرد الحصول على هذه الأرقام ، يمكنك استخدام الصيغة التالية للحصول على قيمة الخاصية:
قيمة العقار = الإيرادات السنوية × مضاعف الإيجار الإجمالي.
لماذا يعتبر تقييم العقارات التجارية مهمًا؟
يعد تقييم العقارات التجارية خطوة حاسمة في عملية شراء العقارات التي تضمن أيضًا أن السمسرة لا تقرض المقترض أموالًا أكثر مما تستحقه الممتلكات التجارية. فيما يلي ثلاثة أسباب توضح أهمية تقييم العقارات التجارية.
- يتحقق من القيمة السوقية الحالية للقيمة: سيحدد تقييم العقار التجاري قيمته السوقية الحالية ويتيح للمشتري والمقرض معرفة سعر الطلب العادل.
- يؤكد أن المقرض يقدر القيمة بدقة: يستخدم المقرضون التقييمات للتأكد من أنهم لا يقرضون أموالاً أكثر مما تستحقه الممتلكات. يتم تقييم الممتلكات بشكل عادل ومنحها للمقرض من قبل طرف ثالث.
- يوفر إحساسًا بالإيرادات المرتقبة من العقار: أثناء عملية تقييم CRE ، تؤخذ في الاعتبار إمكانية كسب الممتلكات التجارية. يمكن أن يساعد تقييم الطرف الثالث المستثمرين المحتملين في تحديد ما إذا كانت الشركة تستحق أموالها.
ما هما نوعان من التقييمات؟
الأول هو تقنية السمات ، حيث يقوم المديرون بتقييم الخصائص الفريدة للعامل في ضوء موقعهم ، مثل طبيعتهم الصديقة للعملاء. يفحص النهج السلوكي سلوكيات معينة داخل مهنة معينة. تقارن المناهج المقارنة عامل واحد مع العمال الآخرين.
ماذا يسمى التقييم التجاري؟
يتم تقييم قيمة الممتلكات المدرة للدخل من قبل مثمن محترف من طرف ثالث أثناء تقييم العقارات التجارية.
تكلفة التقييم التجاري
في المتوسط ، أنت تبحث عن 4000 دولار ، لكن التكلفة قد تختلف بشكل كبير. اعتمادًا على العقار ، ليس من غير المألوف أن يصل التقييم إلى 10,000 دولار ، وفي بعض الحالات ، أعلى من ذلك بكثير. يجب ألا تحاول إنفاق أقل من 2000 دولار إلا إذا كنت واثقًا.
ومع ذلك ، فإن هذا يتركك مع وسادة ميزانية كبيرة. ما الذي يوحي بأنك ستنفق 3000 دولار بدلاً من 25,000 دولار؟ يعد اختيار المثمن بهيكل تسعير أكثر عدلاً أمرًا مهمًا ، ولكنه ليس العامل الوحيد الذي يجب مراعاته. اعتمادًا على خصائص العقار ، والتقرير الذي تحتاجه ، ومبرر التقييم ، قد تتغير تكلفة التقييم. من أجل الحصول على رؤية أكثر دقة للموقف ، من المفيد التعمق أكثر.
الجوانب التي تؤثر على تكلفة التقييم التجاري
فيما يلي بعض الجوانب التي تؤثر على تكلفة التقييم التجاري ؛
# 1. مجالات العمل
نطاق المهمة هو عامل آخر يؤثر على عملية تقييم الأعمال. يحتوي كل نطاق عمل على مجموعة مختلفة من احتياجات التحقيق والتحليل وإعداد التقارير التي يمكن أن تؤثر على رسوم التقييم.
كمثال ، فكر في محطة شاحنة كبيرة. بالإضافة إلى تقديم الموازين المعتمدة وخدمات الإصلاح ، قد تبيع محطة الشاحنات أيضًا البنزين وتتميز بمتجر صغير ومطعم واحد أو أكثر ودش ووسائل راحة أخرى. تقوم بعض محطات توقف الشاحنات بتأجير مساحات للشركات التي تقدم خدمات تكميلية ، مثل صالونات الحلاقة والعيادات.
يمكن أن تأخذ عملية تقييم النشاط التجاري في الاعتبار أسواق المطاعم ومحطات الوقود والمتاجر وأعمال إصلاح المركبات في حالة توقف الشاحنة. من المؤكد أن النطاق الأكبر أو الأكثر تعقيدًا سيكون له تأثير على تكلفة التقييم ، كما قد يتوقع المرء.
العوامل الأخرى التي تؤثر على تكلفة التقييم التجاري
قد تؤثر العوامل الأخرى على مقدار تكاليف تقرير تقييم الأعمال. عند تقييم تكاليف تقييمات الشركة ، كثيرًا ما تؤخذ المعايير التالية في الاعتبار:
- موقع العقار المعني: قد تحتاج العقارات في الأماكن الريفية أو المناطق ذات النشاط السوقي القليل إلى الكثير من العمل لجمع بيانات السوق ذات الصلة ، خاصة إذا كان المثمن يحتاج إلى شراء البيانات من طرف ثالث موثوق.
- إذا كانت زيارة العقار المعني ضرورية: من المهم مراعاة تكلفة السفر عند تسعير العقارات التي تقع بعيدًا عن الدولة أو خارجها.
- إذا كانت هناك حاجة إلى مزيد من المعلومات التفصيلية: يمكن أن يُطلب من المثمن جمع معلومات محددة عن السوق تتعلق بالعقار الموضوع لهياكل تجارية مختلفة ، مثل الفنادق ، على سبيل المثال. تقدم الشركات ذات السمعة الطيبة مثل STR، Inc. (Smith Travel Research) مجموعة من دراسات السوق المتخصصة ، بما في ذلك بيانات السوق المفيدة للمثمنين ، مقابل رسوم.
- الحصول على تقرير عن تقييم تجاري واحد أو أكثر: إذا تم طلب العديد من التقييمات التجارية في وقت واحد وكان البحث والتحليل اللازمين متشابهين بالنسبة لهم جميعًا ، فقد يتم حفظها.
كيف تحدد قيمة العقار التجاري؟
تتمثل الإستراتيجية الأكثر شيوعًا لتقييم الأصول التجارية في تأسيس القيمة على معاملات البيع الحديثة القابلة للمقارنة.
ما هي الطرق الثلاث للتقييم؟
نهج المقارنة ، نهج الدخل ، ونهج التكلفة هي الأساليب الأساسية الثلاثة للتقييم التي تم الاعتراف بها تاريخيا من خلال ممارسة التقييم.
ما هي الخطوات السبع لعملية التقييم؟
كيفية تقييم أداء الموظف: 7 خطوات
- اجمع البيانات عن تطورك وأدائك.
- ضع قائمة بإنجازاتك عند الانتهاء.
- أنهِ التقييم الذاتي.
- ضع خطة تنمية.
- مشروع الأهداف للموسم القادم.
- أبلغ مديرك بخططك.
- كن منفتح الذهن.
- الاستنتاج.
راتب التقييم التجاري
يكسب المثمنون التجاريون في الولايات المتحدة متوسط أجر سنوي قدره 43,866 دولارًا أو 21.09 دولارًا في الساعة. أقل 10٪ من المثمنين التجاريين يكسبون ما يقرب من 28,000 دولار سنويًا ، في حين أن أعلى 10٪ يكسبون حوالي 67,000 دولار. ومع ذلك ، فإن مقدار المال الذي يمكن أن يكسبه مثمن الأعمال يعتمد على مكان عمله. تعد ألاسكا وكاليفورنيا ونيوجيرسي وهاواي ونيويورك من أفضل خمس ولايات من حيث أرباح المثمنين التجاريين.
ماذا يكسب المحترفون في التقييم التجاري في الصناعات المختلفة؟
فيما يلي بعض الأمثلة على رواتب المثمن التجاري في مختلف الصناعات:
- تدفع صناعة التأمين للمثمنين التجاريين راتبًا متوسطًا قدره 51,361 دولارًا سنويًا.
- تبلغ إيرادات الصناعة المالية 48,176 دولارًا
- المثمنون التجاريون يتلقون أدنى أجر من القطاع العام. يحصل المثمنون التجاريون في هذه الصناعة على راتب متوسط قدره 38,685 دولارًا.
الصناعات ذات الأجور الأعلى للمثمنين التجاريين
| مرتبة | صناعة | متوسط الدخل | المعدل بالساعة |
| 1 | تأمين | $51,361 | $24.69 |
| 2 | تمويل | $48,176 | $23.16 |
| 3 | مع HAS العقاريه | $44,425 | $21.36 |
| 4 | حكومة | $38,685 | $18.60 |
خدمات شركات التقييم التجاري
فيما يلي أمثلة على الشركات التي تقدم خدمات التقييم التجاري ؛
# 1. CBRE
CBRE هي الشركة الأولى في قائمتنا التي تقدم خدمات التقييم التجاري. يوفر قسم خدمات التقييم التابع له تقييمات دقيقة وموثوقة للعقارات التجارية ، والتقييمات ، والخدمات الاستشارية في جميع أنحاء العالم ، مما يدعم العملاء في إجراء استثمارات عقارية مربحة. تتراوح هذه العقارات من مباني المكاتب إلى مساحات التطوير. من بين الخدمات المقدمة القيمة السوقية ، والعروض العامة الأولية (IPO) ، وأمن الرهن العقاري ، والتحكيم والاستشارات ، والضرائب ، ومراجعة الإيجار ، ودعم المعاملات.
# 2. كوشمان آند ويكفيلد
Cushman & Wakefield هي الشركة الثانية في قائمة خدمات التقييم التجاري لدينا. لقد أنشأوا المجموعة الأولى من المتخصصين في التقييم والاستشارات المكرسة بالكامل لدراسة مباني المكاتب. تتكون المجموعة المهنية الخاصة بتقييم المكاتب والاستشارات من خبراء في قضايا تقييم المكاتب ، بما في ذلك أكثر من 60 عضوًا مؤهلاً في معهد التقييم (MAI).
تقييم محفظة الممتلكات المتعددة ، وتحليل النفقات ، ودراسات الجدوى والتأثير ، وتقييم عمليات الاستحواذ ، وإعادة التمويل ، والاستخدام الداخلي ، والأغراض العقارية ليست سوى عدد قليل من الخدمات المقدمة.
# 3. مستشارو عقارات Valbridge
شركة أخرى في قائمتنا تقدم خدمات التقييم التجاري هي Valbridge Property Advisors. إنها شركة تقييم تجارية مستقلة معترف بها على المستوى الوطني ولديها 200 معهد MAIs و 69 موقعًا وأكثر من 675 موظفًا. أنها توفر تقييمات موضوعية على أساس منهجية القيمة المحددة ، وفهم السوق المحلية ، والمعايير الموضوعية.
# 4. تقييم Bowery
شركة أخرى رائعة تقدم خدمات التقييم التجاري هي Bowery Appraisal. إنه يعيد تعريف صناعة التقييم التجاري من خلال الاستفادة من البيانات الضخمة ومجموعة كبيرة من المعرفة. بمساعدة تقنيتهم المبتكرة ، يمكن للمثمنين العمل بسرعة وفعالية أكبر مع الاستمرار في تقديم عمل بجودة واتساق غير مسبوقين.
يتم تقديم تطوير على مستوى الأرض ، متعدد الأسر ، متعدد الاستخدامات ، مكتب ، أرض ، إسكان ميسور التكلفة ، صناعي ومستودعات ، تجارة تجزئة ، شقق سكنية وتعاونية ، تخزين ذاتي ، وغيرها من الخدمات. قروض من فريدي ماك وفاني ماي.
# 5. إدارة الضمان
آخر شركة في قائمتنا تقدم خدمات التقييم التجاري هي Collateral Management. سيأخذ محترفو إدارة الضمانات الحاصلين على المؤهلات اللازمة احتياجات التقييم الخاصة بك على محمل الجد ويديرونها بمهارة قدر الإمكان. يتم تقديم الخدمات التالية: مدن الملاهي ومحطات الوقود وملاعب الجولف والتطوير التجاري والفنادق والمكاتب الطبية والعائلات المتعددة والأراضي الخالية ووكلاء السيارات وإصلاح السيارات وغسيل السيارات وتحليل التسهيلات.
وفي الختام
التقييم التجاري هو أحد قوائم المراجعة التي يجب على أي شخص يشتري منزلًا الوفاء بها قبل إجراء الدفع. في بعض الأحيان ، تثبت نتيجة التقييم أن العقار قد تم تقديره بأعلى من قيمته الحقيقية ، ويقترب المشتري المحتمل من البائع لتخفيض السعر. في أوقات أخرى أيضًا ، قد تكشف عن الكثير من الأضرار التي يجب إصلاحها. بشكل عام ، إنه جزء لا يتجزأ من كل منزل.
الأسئلة الشائعة حول التقييم التجاري
كم يكسب المثمنون العقاريون المرخصون في تكساس؟
يمكن لمثمن العقارات في تكساس أن يتوقع أن يحصل على راتب سنوي متوسط قدره 74,500 دولار. يمكن أن تتراوح رواتب المثمنين العقاريين في تكساس من 29,500 دولار إلى 199,500 دولار ، اعتمادًا على عوامل مثل مستوى التعليم وسنوات الخبرة ونوع الشركة المطلوبة وحتى النصائح والحوافز.
ما مدى دقة تقييمات العقارات التجارية؟
وجدنا أن التقييمات ، في المتوسط ، أعلى أو أقل بنسبة 10٪ من أسعار المبيعات التي تحدث في الربعين التاليين. غالبًا ما تكون التقييمات أقل بنسبة 5٪ من القيمة ، وذلك مع سياق المحفظة الذي يسمح بموازنة الاختلافات الإيجابية والسلبية.
- متوسط تكلفة التأمين على المنازل: أفضل ممارسات وأسعار المملكة المتحدة لعام 2023 (محدث)
- تحليل السوق المقارن: إدارة العقارات
- إكتتاب الرهن العقاري: خطوات عملية MU
- القروض العقارية التجارية: أنواعها وأسعارها ومتطلباتها
مراجع حسابات
