大多数美国成年人肯定在某些时候听说过房地美和房利美这两个词，但他们可能不知道他们是谁或什么。 这些名字具有乡土气息，唤起了某种乡土魅力，掩盖了这些房地产市场巨头的目的性功能。 虽然这两个实体在当今的国内市场都很重要，但在本文中，我们将研究 FHLMC 的含义、它的历史、租金收入、销售指南和核心功能，以及它是否得到美国政府的支持。 检查 Gnma Fnmaf 和 FHLMC 之间的区别，以及 FHLMC 与 Fnma 之间的区别。
什么是 FHLMC？
联邦住房贷款抵押公司 (FHLMC) 是一家股东所有、政府资助的企业 (GSE)，由国会于 1970 年成立，旨在保持资金流向抵押贷款机构，从而促进中等收入美国人的房屋所有权和租赁住房。 FHLMC，也称为 Freddie Mac，是二级抵押贷款市场的主要参与者，负责购买、担保和证券化房屋贷款。
FHLMC的历史
联邦政府于 1970 年成立了联邦住房贷款抵押公司 (FHLMC) 或房地美 (Freddie Mac)，为抵押贷款人提供不间断的资金流，以稳定住房市场并扩大负担得起的美国房屋所有权。 在 Freddie Mac（和 Fannie Mae）之前，零售住房部门需要更多的监管和更有针对性的刺激措施来保持流动性和稳定性。
一开始有房利美。
Fannie Mae（联邦国家抵押贷款协会）由政府于 1938 年作为新政的一部分成立，旨在帮助建立更稳定的抵押贷款相关资金流，以支持经济适用房的增加。 国会直到大约 30 年后才创建具有类似目标的房地美 (Freddie Mac)。
Fannie Mae 的成立为中产阶级家庭提供安全、廉价的融资，为二战后的房地产大繁荣创造了框架。 这不仅是因为政府支持贷款的涌入，而且是因为为这些贷款建立了一个“二级市场”，它们可以在其中打包并作为证券出售。 这些被称为抵押贷款支持证券 (MBS)。
二级市场或债券市场使整个商业模式有利可图，并为银行和其他贷方提供了一条可行的途径，可以充满信心地提供固定利率的 20 年和 30 年期贷款。 对客户的好处是显而易见的：零售抵押贷款现在可以缓慢而持续地偿还，从而使当地经济稳定。 在贷款方面，捆绑和出售住房贷款作为抵押品的能力提供了一种补充流动性并鼓励贷方积极为新贷款提供资金的手段。
FHLMC 做什么？
房地美的使命是为美国住房市场提供流动性、稳定性和可负担性。 它使用多种工具来实现这些目标。
#1。 流动性：
房地美从较小的银行、信用合作社和其他贷方获得抵押贷款。 结果，Freddie Mac 保持其贷方网络的流动性，使其能够继续发放贷款。 这是保持抵押贷款市场运行的关键。
#2。 稳定：
房地美将其购买的抵押贷款合并为证券，然后在二级抵押贷款市场上出售给投资者。 这有助于稳定更广泛的抵押贷款市场。
#3。 负担能力：
虽然 Freddie Mac 不影响房地产价格，但它确实提供优惠融资计划，例如 Home PossibleSM 和 Home Possible AdvantageSM。
房利美销售指南
Fannie Mae 和 FHLMC 最近都更新了各自的销售指南。
房利美发布了销售指南公告 (SEL-2022-01)，其中包括对以下内容的修订：
- 桌面评估：允许对 LTV 比率低于或等于 90% 的某些单单元主住宅收购交易使用桌面评估（19 年 2022 月 XNUMX 日生效）；
- 家居装修贷款：HomeStyle Renovation 贷款更新了以下要求：(1) 装修工程必须在贷款截止日期后 15 个月内完成； (2) 只有在借款人无法控制的情有可原的情况下，才允许超过 15 个月的延期； (3) 装修贷款协议中要求的额外信息（2 年 2022 月 XNUMX 日生效）。
- HomePath 物业的贷款水平价格调整信贷：当由 HomePath 财产担保的贷款出售给房利美时，允许贷方将评估费用记入借款人的贷方（从 2 年 2022 月 XNUMX 日开始）； 和
- 资产文件：更新了桌面承销中承保的某些再融资交易的资产验证文件要求（即，如果需要验证的金额为 500 美元或以下，则无需记录资产）（19 年 2022 月 XNUMX 日生效）。
FHLMC 销售指南
FHLMC 发布了销售指南公告 2022-2，其中包括以下内容：
- 财产资格和评估：基于临时 COVID-19 评估灵活性的成功以及市场对不需要实物检查的评估选项的需求，Freddie Mac 正在为某些交易抵押贷款引入桌面评估选项，而不是内部和外部检查评估（6 月生效） 2022, XNUMX).
- 质量控制：增加了重新验证从房地美指定的第三方服务提供商获得的数据的灵活性，以及通过电子邮件重新验证就业和收入的能力（2 年 2022 月 XNUMX 日生效）；
- 收入和资产：更新了反映 2021 纳税年度日期的纳税申报年龄要求，以及对 房屋净值信贷额度（HELOC） 作为支付首付款、交易费用和准备金的合格资金来源，前提是抵押文件包括证明 HELOC 由借款人的不动产担保并且 HELOC 收益已支付给借款人的证据（自 2 月 2022 日起生效） XNUMX); 和
- 用户表格和证书：取消可负担的绩效利率抵押贷款票据和附加条款（2 年 2022 月 XNUMX 日生效）。
FHLMC 租金收入
在 2018 年 19 月 31 日发布的 2018-XNUMX 公告中，FHLMC 宣布了租金收入要求的变更。 此处列出了主要更改。
FHLMC 租金收入是获得资格所必需的
在使用租金收入符合条件时，房地美 (FHLMC) 采用了以下要求：
- 借款人必须拥有主要住所，才有资格在购买出租物业或将主要住所转换为出租物业时获得标的物业产生的租金收入。 如果借款人不拥有主要住所，则租金收入不能用于符合资格。
- 如果借款人缺乏至少一年的投资物业管理经验，则购买出租物业或将其主要住所转换为出租物业的借款人将面临以下限制：
- 租金收入只能用于抵消出租物业的 PITI 付款。
- 任何超过 PITI 付款的租金收入都不得添加到借款人的每月合格总收入中。
- FHLMC 还取消了以下条件：如果借款人没有至少一年的出租物业管理历史，则用于合格的净租金收入不得超过借款人每月合格收入的 30%。
租金收入文件
不再需要前两年的纳税申报单； 只需要借款人最近的纳税申报表。 除非文书工作表明该物业是在上一个日历年的后期进行翻新或购买的，否则租金收入必须按年计算。
以下是当前 FHLMC 租金收入要求：
- 12 年 2019 月 XNUMX 日或之后提交的贷款必须遵守新的房地美指南。
- 12年2019月XNUMX日之前，提交的贷款有两种选择：
- 只要不迟于 24 年 2019 月 XNUMX 日收到贷款资金，就可以满足 Freddie Mac 现有的租金收入要求。
- 可能会满足 FHLMC 的新租金收入要求。
FHLMC vs FNMA
Fannie Mae（联邦国家抵押贷款协会或 FNMA）成立于 1938 年，是国家住房法修正案的一部分。 它被认为是联邦政府机构，其使命是作为联邦住房管理局承保贷款的二级抵押贷款市场。 根据 1954 年的宪章法案，房利美不再是联邦政府机构，而是一家公私合营公司。
房利美和房地美非常相似。 两者都是为实现公共目的而成立的上市公司。 两者之间的主要区别在于他们购买的抵押贷款的来源。 Fannie Mae 从主要的零售或商业银行获得抵押贷款，而 Freddie Mac 从较小的银行获得贷款，这些银行通常被称为“储蓄银行”或“储蓄和贷款协会”，这些银行致力于为社区提供银行服务。
GNMA、FNMAF 和 FHLMC 之间有什么区别？
现在让我们讨论房利美、房地美和吉利美。 它们到底是什么，它们有何不同？
相似之处始于这三者都在处理二级抵押贷款市场。 这意味着什么？ 假设您去 Tiny National Bank 并获得了 1 万美元的贷款。 因为这是一家当地银行，所以这是所有可用于贷款的钱。 Tiny National Bank 在二级市场上将您提供的借据出售给投资者。 现在投资者有了欠条，银行又可以借出一百万美元现金。 这确保了银行有稳定的资金供应来借出。 这是一个过于简单化的问题，但你明白了。
Ginnie Mae 类似于 Fannie Mae 和 Freddie Mac，不同之处在于 Ginnie Mae 是政府所有的企业，但 Fannie Mae 和 Freddie Mac 是“政府资助的企业”（GSEs），是联邦特许公司，由股东私有.
如今，吉利美证券是唯一得到美国联邦政府“完全诚信和信用”担保的抵押贷款支持证券，尽管有人认为房利美和房地美证券是该担保的实际或“有效”受益人在 2008 年 XNUMX 月大衰退期间，联邦政府将他们从破产中解救出来并置于政府监管之下。
为什么名字这么奇怪？
这些名字来源于首字母，因为首字母是我们政府崇拜的东西。 （甚至我们的国家都被称为美利坚合众国！）房利美是由联邦国家抵押贷款协会或 FNMA 成立的。 FHLMC，即联邦住房贷款抵押公司，更名为 Freddie Mac。 政府国家抵押贷款协会更名为 Ginnie Mae。
FHLMC 是否得到美国政府的支持？
不，根据 FHLMC 的说法，“包括任何利息在内的安全不受美国或除房地美以外的美国任何机构或工具的担保，也不是美国的债务或义务。” 美国政府不资助或保护 FHLMC 或 FHLMC 证券。
房利美、房地美和 2008 年抵押贷款危机
房地美和房利美在 2007 年和 2008 年房地产危机之前的几年里都是上市公司。 因此，其首席执行官和高级团队的任务是提高盈利能力。
房地美 (Freddie Mac) 和房利美 (Fannie Mae) 承担了更高风险的资产，例如次级抵押贷款，因为他们持有的抵押贷款得到美国政府的支持，不会违约。 2008 年 XNUMX 月，联邦住房金融局将房地美和房利美置于接管之下，而不是让它们倒闭。
FHLMC 代表什么？
FHLMC 是联邦住房贷款抵押公司。
联邦住房贷款抵押贷款公司是由国会成立的一家私人公司，其目的是通过从银行和其他贷款机构购买抵押贷款来提高住房市场的稳定性和可负担性。
FHLMC 和 Freddie Mac 一样吗？
是的，Freddie Mac 是 Federal Home Loan Mortgage Corporation 的别称，也称为 FHLMC。 Freddie Mac 成立于 1970 年，是《紧急住房融资法案》的一部分，旨在加强美国二级抵押贷款市场。
FHLMC 的作用是什么？
房地美的作用是从抵押贷款人那里获得大量贷款，将其合并，然后作为抵押支持证券出售。
谁有资格获得 Freddie Mac？
申请人必须是永久性组织和持续经营的企业，在其发起或提供服务的每个国家/地区均获准开展业务。 申请人必须是一家能够发起和/或提供投资级贷款的可行公司。
为什么银行向房地美出售抵押贷款？
贷方可以继续发放房屋贷款，因为他们向房地美等公司出售抵押贷款。 无论经济状况如何，房地美都能让资金在抵押贷款系统中流动，从而帮助二级抵押贷款市场。
房地美贷款有什么好处？
以下是 Freddie Mac SBL 计划的好处：
- 贷款规模灵活，从 750,000 美元到 7.5 万美元不等。
- 低利率从 4.51% 开始
- 广泛的杠杆作用，高达 80% LTV。
- 慷慨的 DSCR 最小值低至 1.20 倍。
结论
拥有房屋是美国梦的重要组成部分，也是积累世代财富的最有效策略。 另一方面，银行和抵押贷款公司没有财务资源来为每笔贷款提供资金。 这就是 GSE 在抵押贷款行业如此重要的原因。
房地美可以利用其与美国财政部的独特且历史悠久的联系，为房主提供负担能力，为贷方提供流动性，并为房地产市场提供总体稳定性。 只要遵守限制措施并避免高风险交易，联邦住房贷款抵押公司的贡献将继续惠及更广泛的经济和人们的生活。
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参考资料
