根据 2 年 2019 月 XNUMX 日发布的最新通知，所有 FNMA 常规投资房地产抵押贷款产品和房地美多户家庭初级抵押贷款产品现在都遵守新的租金收入指南工作表。但是，FNMA 表示他们将引入新标准来确定是否或非租金收入将被视为合格收入。 这些调整旨在通过降低购买投资房的准入门槛，帮助首次购房者成为可持续的房主。 在本文中，我们还将讨论 FNMA 离境时的租金收入。
我可以使用租金收入来获得抵押贷款的资格吗？
是的，如果您是房东或有抱负的房地产投资者，则可以获得带有租金收入的抵押贷款。 您出示收入证明的能力，或者在新租金的情况下，出示房产未来收入证明的能力，将决定他们是否真的这样做。 在做出判断时，贷方必须遵守一系列特定规定。
有租金收入的抵押贷款申请流程与没有租金收入的抵押贷款申请流程没有太大区别。 但是，请准备好接受更多筛选并提交您的实际或预计租金收入的额外证明。
FNMA 租金收入指南
FNMA 制定了联邦准则，用于评估租金收入是否被视为合格收入。 正在进行修改以鼓励计划购买房产但没有物业管理经验的投资者长期拥有房屋。
但是，拥有两个或更多单元的主要房屋同样受此限制。 新的 FNMA 租金收入法规和指南已经实施，以应对入住欺诈等潜在威胁。 正如其使命声明中所述，FNMA 致力于确保美国置业梦的长期成功。
此外，新的 FNMA 租金收入指南说明了借款人的收入中有多少可以计入拥有一到四个单元的主要房屋或投资物业的首付。 贷款人应该考虑这些事情。
- 任何数额的租金收入都不需要借款人以前的出租物业所有权和经验即可被视为“可观的”。
- 如果借款人有主要住所，无论是作为房主还是租房者
- 如果借款人已经获得了至少一年的租金收入，或者他们有管理房产的经验，他们可能有资格。
只要您有一年收取租金收入的历史，您就可以按照 FNMA 指南的建议，尽可能多地使用财务文件（纳税申报表或租赁协议）上反映的正租金收入。
您如何考虑租金收入？
位于良好位置且保存完好并以合理价格出售的房产是赚钱的好方法，这是有道理的。 该物业在出租时保持其价值并为业主带来收入。 此外，租金收入被认为是最安全和最简单的赚钱方式之一，但您应该考虑很多事情以充分利用它。
在开始查看租金收入的主要因素之前，您需要能够计算租金收益。 简单地说，租金收益是物业扣除开支后的收入除以其市值。 如果您知道您的房产的收益率，您可以更准确地预测您的租金收入。
Fnma 2019 年租金收入工作表
必须使用 2019 FNMA 工作表将您的年租金相加，以获得您的总租金收入。 要获得大致的年利率，请将房产的价值除以一年。 最后，总租金收益率是通过将月租金乘以 100 来计算的。如果您的房屋位于大都市，并且您希望通过出租来最大化您的投资，建议您的总租金收入为 3-5%。
此外，贷方可以利用 FNMA 发布的四个工作表之一来确定出租物业的收入金额。 这些工作表是为了您的方便，但您不必使用它们。 工作表中包括：
- Fnma 租金收入工作表：单户住宅，2 至 4 单元房产
- 企业出租物业工作表的收入
- 个人投资物业租金收入工作表（最多 4 个物业）
- 租金收入工作表 - 投资物业的个人租金收入（最多 10 个物业）
此外，对于完整的 FNMA 租金收入工作表，您可以查看此 点击这里.
Fnma 租金收入 离境居住地
您可能不了解借款人获得抵押贷款的能力在多大程度上取决于对离开住所的租金收入的计算。 即使您不经常遇到这种情况，了解 FNMA 指南在租金收入房产方案中的分歧将有助于您和您的团队为您的借款人提供最佳答案。
如果房屋不卖，房主可能会选择开始投资房地产或将其出租。 无论如何，计算已经腾出的离境住宅物业的租金收入并不总是那么容易。 许多人假设其租金收入的 100% 或 75% 是可数的。 但是，这些计划在处理这些额外收入的方式上有所不同。
此外，流行的 USDA 和传统 FNMA 贷款计划的资格要求差异很大，从第一年将 100% 的租金收入计入贷方，到要求离境前两年的纳税申报。 贷款机构可能会施加进一步的限制。
为什么Fnma的租金收入离家如此之大？
离去住所是针对当前居住的房屋的抵押贷款期限，该房屋的所有者计划搬迁。 购买新房是离开现有房屋的最常见原因。 一个房主搬迁到另一个房主的决定并不一定表明趋势。 贷方会对房产最终如何出售感兴趣。 根据 FNMA 租金收入指南，这里有一些离境住宅的选择。
- 卖掉房子
- 保留第二套房子的所有权和所有权
- 让家人占据它
- 出租房子。
如果在购买新房屋之前出售房屋，则离开住所的抵押贷款、税收和保险不再被视为债务。 但是，如果卖方从出售中获得资金，他们可以将其用于支付新房的成本。
有抵押贷款时如何对租金收入征税？
您在整个财政年度收到的任何额外相关收入都将添加到租金收入中。 例如，要确定您的纳税义务，请从储蓄中获取就业收入甚至利息。 该收入需要每年在自我评估纳税申报表中报告。 但是您也许可以从租金收入中扣除一些成本，以降低您的纳税义务。 如果您有购买出租物业的抵押贷款，这还包括一些维护费用和出租代理费。
因此，房东不再可以从租金收入中扣除抵押贷款利息。 您的抵押贷款利息（最高为总付款的 20%）现在可以免税。 由于新规定，您的税单可能会比过去高得多。
租金收入是否抵消了抵押贷款？
是的，大多数情况下，贷方使用一半的租金收入来支付抵押贷款 PIT（本金、利息和税款）。 因此，如果您的投资物业的租金为每月 3,000 美元，而贷方会让您减去 50%，即为 1,500 美元。
另一方面，租金抵消方法可以让您物有所值，因为您可以使用部分租金收入来减去（抵消）您的租金成本。
房地美租金收入
由于房地美的改革，贷方处理租金收入的方法发生了变化。 据《今日抵押新闻》报道，房地美已宣布有关无租约短期租赁的变化。 据消息人士透露，这些变化反映了短租的普及。
此外，根据 Frederic Mac 的租金收入规则，借款人的净租金收入最多可用于其全部净租金收入的 30% + 额外的稳定月收入。
具有至少一年投资物业管理经验的借款人可豁免。 房地美表示，新政策将“通过限制对新形式的租金收入的依赖，促进可持续和成功的房屋所有权。”
房地美需要以下条件才能使用租金收入为一到四个单元的投资房产、二到四个单元的主屋或非标的投资房产再融资。
#1。 短期租金收入
（即，来自租赁以外的来源），并且该物业必须已用于产生租金收入至少两年（如 IRS 附表 E 中所记录）。 房地美认为，短期租金收入的稳定性只能通过考察过去的波动性来确定。
#2。 长期租金收入
另一种可接受的验证技术是附表 E 的收入或签署的一年租约。 然而，房地美表示，如果从文件中可以明显看出租金收入不是暂时的，卖家可能会认为即使没有合同也是稳定的。
您如何使用租金收入？
贷方将根据租客的预计租金收入来确定承租人偿还贷款的能力，具体取决于租约。 通常，在扣除 75% 的空置和维护成本后，会使用 25% 的申报收入。
租金收入算作劳动收入吗？
由于资金来源的原因，租金收入不被视为赚取的收入。 除了极少数例外，租金收入被视为被动收入。
贷方可以考虑租金收入吗？
当有资格获得抵押贷款时，出租财产的收入算在内吗？ 在为投资房产申请抵押或为现有房产再融资时，租金收入通常可以被视为合格收入。 另一方面，就像任何其他收入来源一样，它需要正确记录并遵守某些合格标准才能被考虑。
什么算作租金收入？
哪些类型的钱可以计入租金收入？ 在大多数情况下，您需要在计算总收入时将收到的所有租金收入都包括在内。 租金收入是指您因使用或占用房产而收到的任何款项，包括短期和长期付款。 您必须记录所有房产的租金收入。
Fnma 允许 Airbnb 收入吗？
对于由两到四个单元组成的主屋，借款人占用其中一个单元，或者在由一到四个单元组成的投资物业上，从该物业获得的租金收入是可以接受的。
Fnma 如何计算租金收入？
当使用已在 1007 表或 1025 表中报告的当前租赁协议或市场租金时，贷方需要通过将每月租金总额乘以 75% 来计算租金收入，以获得租金收入总额. （在 1007 表上，您会发现这被称为“每月市场租金”。）
结语
您出租物业的收入很可能被申报为收入。 只需手头有必要的证据来支持您的索赔。 与贷方讨论必须针对您的特定租赁情况提交的确切文件，以了解应包括哪些内容。 确保在将文书工作提交给贷方之前创建副本。
Fnma 租金收入常见问题解答
您如何计算租金收入？
贷方将根据租户的入住率和租户的租赁付款时间表对租金收入的预期。
您可以将资产用作收入房利美吗？
借款人必须拥有产生每月收入流所需的所有资产，或者共同所有人必须签署抵押贷款。
房利美是否允许其家庭成员出租租金？
房利美和房地美（政府资助的购买贷款的公司）允许加州抵押贷款机构计算边境和租户收入。
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