如果买方无法获得常规贷款，则买卖双方都可能难以完成交易。 虽然这种情况可能看起来毫无希望，但双方可能能够使用其他融资来源达成协议。 让我们向您展示如何使用德克萨斯州的环绕式抵押贷款示例以及如何使用抵押贷款计算器进行计算。
Wraps 是一种卖方融资方式，具有降低房地产所有权障碍的作用。 同时也加快了购房进程。
什么是环绕式抵押贷款?
环绕式抵押贷款是一种卖方融资，买方与卖方签署抵押贷款，而不是申请传统的银行贷款。 之后，卖方承担银行的角色并接受新业主的付款。 大多数卖方融资贷款收取的利率将包含利差，从而为卖方提供更多利润。
环绕式抵押贷款通常对卖方来说更有利可图。 这主要是因为卖家可以要求比当前抵押贷款更高的利率。 因此，只要他们的购买者继续按期支付更高利率的款项，他们就可以获得丰厚的利润。
环绕式抵押贷款定义
在传统的房地产交易中，买方在抵押贷款人的帮助下购买房屋。 然后，出售所得用于偿还卖方现有的房产抵押贷款。
通过环绕式抵押贷款，卖方保留房屋的现有抵押贷款，并为买卖双方提供融资。 卖方还将买方的贷款打包到现有的抵押贷款中。 在这种情况下，卖方承担贷款人的职位。 他们都会就首付和贷款金额达成一致。 他们都将签署一份概述抵押条款的期票，然后买方收到所有权和契约。 尽管继续支付原始抵押贷款，卖方不再拥有该财产。
买方每月向卖方支付抵押贷款，而卖方则继续向其原始贷方付款。 环绕式抵押贷款用作初级留置权或第二抵押贷款。 如果卖方未能支付现有的抵押贷款，原来的贷方仍然可以取消对房屋的赎回权。
卖方通常用出售所得来偿还原始抵押贷款。 由于大多数环绕式抵押贷款的利率高于传统抵押贷款。 卖方通常会从第二笔贷款中获利。
另请参阅： 房地产销售：销售流程分步指南
一个例子是描述环绕式抵押贷款的最佳方式。 以下是标准房地产交易的简化说明：卖方 (“S”) 想要出售他们目前已融资的房屋。 买方（“B”）希望购买 S 的房屋并从银行或其他贷款机构寻求贷款。 B 在他们的贷款获得授权时向 S 发送首付。 然后 B 的银行还清了 S 的未偿抵押贷款，剩下的余额留给 S。 S 的抵押贷款已经还清，B 现在拥有房子。 当然，他从银行获得的新抵押贷款是一个条件。
另一方面，正常的交易是这样的：S 想卖掉他的房子，而 B 想买一个。 B 向 S 支付首期款，并向 S 交付剩余购买价格的期票，而不是要求银行贷款。 B 现在拥有这所房子，但仅根据他对 S.S 先前抵押贷款的本票以及 B 的新抵押贷款的条款，仍然欠房子。 每个月，B 用他的本票偿还 S，而 S 将他的初始抵押贷款偿还给他的银行。 结果，B 的债务已经包围了 S 的原始抵押贷款。
环绕式抵押贷款示例
假设您想为您的房子获得 225,000 美元。 当您将房屋投放市场时，您仍欠 50,000 美元的抵押贷款。
之后，您找到愿意为您的房屋支付 225,000 美元但无法从标准抵押贷款机构获得贷款的买家。 您也许可以通过环绕式抵押贷款达成交易。
首先，请咨询您的抵押贷款机构，看看您是否有资格获得全面协议。 当您出售您的财产时，许多贷方要求您一次性付款。 如果您的贷款是可承担的，您的贷方可能会授权一项全面协议——也就是说，如果买方可以接管您的抵押贷款。
然后，您的购买者可以支付 10,000 美元的押金，并通过环绕式抵押向您（卖方）借入剩余的 215,000 美元销售价格。 您每月向抵押贷款机构付款，直到您还清您仍欠的 50,000 美元，也就是买家每月分期付款的时间。
买家支付给您的金额与您用来偿还原始抵押贷款的金额之间的差额最终将由您保留。 但是，这个环绕式抵押贷款示例可以适用于所有情况。
德克萨斯州的环绕式抵押贷款
环绕式抵押贷款是一种独特的卖方融资方式。 它为买卖双方提供了典型房地产交易的替代方案。 环绕式抵押贷款是德克萨斯州一种合法的卖方融资方式，当买方无法从银行或其他贷款机构获得标准融资时，经常使用这种方式。
在德克萨斯州，“打包贷款”或环绕式抵押贷款是允许的。 如果做得好，可以出售带有留置权的房屋。 买方使用打包贷方来获得第二笔更高利率的贷款，该贷款“包裹”第一笔贷款。 打包贷方的计划是随着时间的推移用第二笔贷款支付的更高利息来偿还这两笔贷款。
然而，在 wrap 骗局中，掠夺性贷款人从绝望的卖家那里购买了留置权的房屋，但在购买了 wrap 贷款后的房屋后，并未使用增加的付款来偿还先前的债务。
由于第一留置权的付款永远不会履行，或者因为第一留置权包含“到期出售”条件，允许原始贷方在房屋出售时要求立即支付全部本金，新买家的结果通常是丧失抵押品赎回权和房屋损失。 同时，原卖家的信用也可能因同样的原因而受到损害。
环绕式抵押贷款计算器
网上有很多信息和交互式计算器可供您单独使用，作为您自己使用的自助工具。 环绕式抵押贷款计算器不能构成投资或税务建议。 因此，我们不能向您保证，环绕式抵押贷款计算器将适用于您的具体情况或准确无误。 所有示例都是假设性的，仅用作示例。 对于所有个人财务困难，我们建议您从合格的专业人士那里获得专业顾问。 专业人士可以比环绕式抵押贷款计算器更好地帮助您解决问题。
环绕式抵押贷款的优势
卖方可能同意环绕式抵押贷款的一个原因是为了产生利润。 这些类型的贷款还可以帮助在出售房屋时遇到问题的卖家。 它通过让那些不符合传统抵押贷款资格的人可以使用房产来扩大买家群体。
这种形式的贷款可以更灵活，更容易获得资格，允许购买者获得原本不可能的房子。
环绕式抵押贷款所涉及的风险
尽管环绕式抵押贷款对双方都有利，但在进行此类交易之前需要考虑一些危险。
对于双方来说，与经验丰富的房地产律师打交道是谨慎的做法，他可以指导他们完成整个过程并降低双方的风险。
对于买家
如前所述，初始抵押贷款仍然是主要贷款。 整套抵押贷款是从属留置权。 这意味着，如果卖方停止付款并拖欠现有抵押贷款，即使买方已及时向卖方付款，原始贷方仍可以取消抵押财产的赎回权并将其从新买方手中夺走。
如果贷款条款允许，买家可以通过直接向原始贷方付款来降低这种风险。
对于卖家
首先，存在法律风险。 如果卖方现有抵押贷款，特别是仍然有些高的抵押贷款，则主要贷方必须批准此二级贷款。
大多数贷方要求在出售和转让财产所有权时全额支付贷款。 这将消除抵押贷款的可能性。 在谈判贷款或销售条件之前，卖方必须检查其原始贷款文件，以确保他们甚至有资格从事此类房地产交易。
一旦他们确信他们可以进行全面抵押贷款，他们将全权负责偿还旧抵押贷款。 如果买方停止付款，卖方必须继续使用自有资金支付初始抵押贷款。
环绕式贷款的各种替代选择
如果您难以作为买方获得传统贷款的资格或难以找到合格的买方作为卖方，则可能有其他类型的抵押贷款可以提供帮助。
#1。 FHA贷款
对于信用评分较低或成交资金有限的合格购房者来说，FHA 贷款可能是一个很好的选择，因为这些贷款的首付和信用评分标准低于其他贷款，并且通常允许支付成交费用。
#2。 弗吉尼亚州贷款
为符合条件的现役军人或退伍军人提供的 VA 贷款可以在不支付首付的情况下为买家提供帮助。 这些贷款是少数无需首付的贷款。 此外，这些贷款的利率通常较低，并且不需要私人抵押贷款保险 (PMI)。
#3。 美国农业部贷款
无需首付，美国农业部的贷款使在合适的农村地区购买房产变得更实惠。 这种贷款选项通常具有较低的利率和较便宜的 PMI，两者都可以计入贷款金额。
结论
与环绕式抵押贷款相关的风险可能不值得。 在环绕式抵押贷款的情况下，卖方向买方提供抵押贷款，然后将其转入卖方当前的抵押贷款。 买方获得财产的所有权并向卖方支付抵押贷款，包括利息。 这笔款项用于偿还卖方对原始贷方的现有抵押贷款。
根据贷款条款，卖方可能会从向他们及其贷方支付的两次付款之间的差额中获利。 这通常是通过卖方对环绕式抵押贷款收取比初始抵押贷款更高的利率来实现的。
这笔贷款可能对双方都有好处，但也带来了许多危害。 买卖双方应与经验丰富的房地产律师合作，以减轻这些风险。
大多数房屋是通过常规融资获得的。 如果您正在市场上购买新房，并且您准备从值得信赖的贷方获得风险较小的抵押贷款，请获得 Rocket Mortgage® 的预先批准以开始购房流程。
常见问题解答
环绕式抵押贷款合法吗？
环绕式抵押贷款通常被认为是合法的。
谁负责一揽子贷款？
卖方接受买方的担保本票，用于标的抵押余额加上不超过剩余购买资金余额的金额。 新买方按月向卖方付款，然后卖方负责向标的抵押权人付款。
什么是环绕契约？
环绕式抵押贷款，有时也称为“包裹式”，是一种用于购买房地产的二次抵押贷款。 卖方给买方一个初级抵押贷款，该抵押贷款围绕着该房产，并且是对已经到位的任何高级抵押贷款的补充。
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