最近的人口普查数据显示，美国有超过 50 万户家庭出租。 房东使用租金来支付账单和抵押贷款。 许多投资者不知道在纳税时如何对租金收入征税。 为了澄清，让我们看一个应税租金收入的示例和计算。 租金收入按什么税率征税？
什么是租金收入 (RI)？
IRS 关于 RI 的提示包括：
- 申请费
- 包括月租，含滞纳金。
- 预付第一个月和最后一个月的租金。
- 租赁取消费。
- 租户为换取免费租金而从事的工作，例如粉刷房子。
- 房东因未付租金或损坏而使用租户的可退还保证金。
租户的可退还保证金不是 RI，因为它是可退还的。 房东的保证金是房地产资产负债表上的短期负债。
定义费用与负债可能很棘手。 这就是为什么这么多房东使用出租物业财务管理软件来跟踪收入、支出、资产和负债的原因。
租金收入的税率是多少？
租金收入税率作为普通收入征税。 在 22% 的税率范围内，拥有 5,000 美元 RI 的投资者将支付 1,100 美元。 以下是我们计算纳税额的方法：5,00 x 0.22 = 1,100 美元。
租金收入是否应纳税？
租金收入应纳税，必须报告。 RI 包括租金、保证金、租赁费和其他财产现金流。 虽然房产的大部分收入可能来自租金，但重要的是要包括任何其他创收来源。 如果租户在搬入时支付第一个月和最后一个月的租金，即使租约在下一年结束，两者都应纳税。 由于租约往往是多年期，商业地产所有者应警惕“预付租金”。
当用作上个月的租金时，保证金会影响 RI 税。 如果业主和租户同意这一点，则必须将资金作为收到年份的 RI 报告。 如果投资者不将保证金用于上个月的租金，则不作为租金收入征税。
租户支付的公用事业是房地产投资者的另一个灰色地带。 业主必须在 RI 中包含租户支付的公用事业费用。 虽然房东可以扣除公用事业费用，但他们必须报告租户付款。
租金收入的税率是多少？
租金收入的税率取决于您的租赁业务是被动的还是非被动的。 出租物业通常作为被动收入征税。 非被动租赁业务涉及房地产开发、建设、运营或管理。
业主是否活跃影响出租物业所得税率。 它指的是管理决策。 积极的参与者包括从事物业管理的投资者。 每个限定符都会影响业主的扣除额和税率。
劳动收入与租金收入
房地产投资者可以获得两种主要类型的收入：租金收入（被动收入）和劳动收入（有时称为主动收入）。
收入
所得收入是纳税人通过工作获得的收入。 此外，赚取的收入包括现金小费或销售佣金、赌场奖金或来自小企业或兼职的自雇收入。 这些是收入的例子。
所有这些类型的收入都涉及物质参与以换取报酬。 所得收入需缴纳工资税，包括联邦所得税、州和地方所得税（如适用）、社会保障和医疗保险（也称为 FICA）以及州和地方失业税。
租金收入
大多数租金收入作为被动收入征税。 大多数投资者拥有出租物业，因此他们不需要预扣或支付工资税。
RI 包括来自债券或股票的利息和股息、REIT 分配和租金收入。 投资者为 RI 缴纳联邦和州所得税。
全职房地产投资者豁免 IR 规则。 像这样的复杂情况可能需要注册会计师或税务专业人士。
租金收入如何征税
租金收入按投资者的边际税率征税。 考虑一个有 250,000 美元应税收入的已婚投资者。 美国国税局 2022 年的指导建议采用 24% 的边际税率。
租金收入计算
租金收入和税率计算
首先，投资者必须对 RI 进行分类。 美国国税局将租金收入定义为“为使用或占用财产而支付的任何款项”（IRS）。 它包括租户付款，但还包括：
- 预付租金
- 保留：保证金。
- 非义务租金
- 租户的服务作为付款。
一旦投资者的 RI 总计，他们就可以计算他们的税率。 与普通收入不同，租金收入不征税。 相反，在某些情况下，它被视为合格的商业收入 (QBI)，允许投资者扣除高达 20% 的费用。
单身申报者需要 157,500 美元的应税收入。 那些共同提交的申请门槛为 315,000 美元。 投资者可以从他们的应税收入中扣除租金费用和折旧。
计算租金收入税示例
这是一个基本的租金所得税示例。 首先，估计 RI。 每月 1,000 美元的租金收入等于每年 12,000 美元。
计算您的折旧基础。 计算这一点需要购买价格、不可扣除的费用和地块价值。 例如，如果您以 100,000 美元购买了一处房产并花费了 1,000 美元的不可扣除费用（例如产权保险和记录费），那么您的折旧财产基础将为 80,000 美元。
计算出租物业的运营和拥有成本。 清洁、维修和保养费用； 物业管理、租赁和园林绿化费用； 除害虫; 财产和房东责任保险费用； 按揭利息支付； 财产税； 会计师报税费； 以及参观外地房产的旅费。 假设运营费用和拥有成本每年总计 8,000 美元。
从 RI（8,000 美元）中减去可扣除的总费用（12,000 美元），得出折旧前的净收入（4,000 美元）。 将房产的基础（80,000 美元）除以抵押贷款的期限（27）得到年度折旧（2,963 美元）。 然后从折旧前的净收入（2,963 美元）中减去您的年度折旧（4,000 美元），以获得您的应税收入。 应税收入示例：1,037 美元。
计算 RI 税。 将年折旧乘以 22%（如果已婚合并申报，收入为 80,251 美元至 171,050 美元）。 总计 228.14 美元。
我相信上述租金收入的例子是有帮助的。
可以扣除哪些费用？
投资者喜欢在税收季节之前的出租物业利润。 了解你的扣除是至关重要的。 扣除额是应税收入。 扣除可以通过降低您的应税收入来减少税收。
业主可能有资格获得多项扣除，包括：
- 折旧是房地产投资者的流行扣除。 财产折旧是指由于磨损而导致的价值损失，但确定符合此扣除条件的金额可能很棘手。
- I利息：业主每年支付的按揭或贷款利息。 信用卡利息也可以扣除。 利息是主要的出租物业税收入。
- 维修：维修使房产保持“宜居性”并且应纳税。 例如，更换破损的窗户、修复管道问题等。
- 业主可以从应税收入中扣除员工工资。 这包括维护、维修和合同工。
- 保险：与租赁活动相关的保险费可以扣除，例如火灾、洪水、盗窃和责任保险。
- 任何时候投资者（或房东）因与租赁相关的活动而旅行，例如看房或去五金店旅行，他们都可以扣除。 美国国税局密切监控过夜旅行扣除额。
- 家庭办公费用通常可以从应税收入中扣除。 投资者必须证明他们的家庭办公室是他们扣除家庭办公室费用的主要营业场所。
- 法律服务：律师、物业经理、会计师和顾问费用可扣除.
如何报告 RI
表格 1040 和附表 E 需要报告 RI。 1040 表格是联邦税的基本所得税表格。 申报人必须报告其 SSN 和家属人数。 投资者在 1040 表格上报告收益。
本文报告了出租物业的收入、费用和折旧。 根据他们拥有和经营的房产数量，投资者可能需要多个附表 E 表格。 即使您填写了多个附表 E 表格，也要在一张纸上报告“总数”。
投资者应在纳税季节保留全年的开支和收入记录。 保留租金支票、商业收据和扣除文件。 始终仔细检查信息。 始终谨慎提交文书工作。
减少应税 RI 的提示
投资收入和支出 美国税法有利于房地产投资者。 其他减少出租物业应税收入的方法：
拥有成本
投资者还可以扣除所有者费用以减少应税净收入，例如：
- 与业务相关的家庭办公费用。
- 企业使用纸张、墨水、铅笔和手机。
- 房地产教育
- 投资者俱乐部会费和贸易出版物订阅。
- 出租物业的法律和专业费用。
旅行费用
投资者还可以扣除往返出租物业的差旅费。 即使聘请了当地的物业管理公司，投资者可能仍想参观出租房屋并与经理会面。
IRS 主题 511：商务旅行费用解释了投资者可以从 RI 中扣除的费用。 业务费用必须是合理的、普通的和业务所必需的，而不是个人费用。
贬值红利
住宅物业折旧需要27.5年。 如果一栋房屋的价格为 140,000 美元（不包括土地），则折旧为每年 5,091 美元。
新屋顶必须添加到出租物业的成本基础上，并在相同的年限内折旧。 例如，如果投资者花费 10,000 美元更换屋顶，则额外折旧将为 364 美元（10,000 美元/27.5 年）。
在 2023 年之前，投资者可以使用红利折旧来扣除同一纳税年度资本改善的全部成本。 如果额外扣除导致租赁房地产损失，则可以结转。
租金收入如何在加拿大征税？
出租物业税
根据加拿大所得税法，每年必须缴纳 25% 的 RI 总额。 非居民可以通过填写表格 NR25 支付 6% 的净 RI（费用后）。
什么是租金收入？
房地产投资者可以获得两种主要类型的收入：租金收入（被动收入）和劳动收入（有时称为主动收入）。
我必须为爱尔兰的租金收入纳税吗？
收入或其他租金收入应纳税。 您必须使用自我评估的所得税申报表（表格 11）向税务局报告此收入。
什么收入类别是租金？
租金属于“销售、一般和行政账户”。 其他 SG&A 项目包括诉讼、办公用品、监管责任支付、工资、保险和折旧。
如何避免支付租金收入税？
使用1031交易所
国内税收法第 1031 节 如果您将收益再投资，则允许您推迟对出租物业征收资本利得税。
多少租金是免税的？
您每年最多可以出租 14 天的度假屋，而且无论您赚多少钱，所有 RI 都是免税的。 国税局甚至没有收到有关收入的通知。 如果您在人们想要短期租赁的热门地区拥有度假屋，则此规则可能是一个福音。
结论
出租物业和税收有据可查。 为什么投资者要问“租金收入的税率是多少（示例）”和“RI 是否应纳税？” 保存有条理的记录、研究潜在的扣除额并了解报告流程可以在纳税季节帮助您的业务。 投资者需要有远见和计划来处理 RI 税。
租金收入 FAQS
什么类型的收入是租金收入？
被动收入, 大多数 RI 作为被动收入征税。 大多数投资者拥有出租物业，因此他们不需要预扣或支付工资税。
IRS 如何知道我是否有租金收入？
国税局可以通过进行税务审计、审查公共记录和房地产文件以及从举报人那里接收信息来了解租金收入。 如果投资者未能报告 RI，他们可能会面临与准确性相关的罚款、民事欺诈罚款和潜在的刑事指控
租金收入如何征税示例？
租金收入按投资者的边际税率征税，例如，假设已婚投资者的应税收入为 250,000 美元。 美国国税局 2023 年的指导建议采用 24% 的边际税率。
参考资料
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