资本化率一直对房地产行业产生影响,因为较高的资本化率表明房地产的风险较高,而较低的资本化率表明房地产的风险较低。 它还与财产成本成反比关系。 本文讨论了资本化率公式和出租物业资本化率。
较昂贵的房产往往具有较低的资本化率,而较便宜的房产将具有较高的资本化率。 让我们来看看我们的意思。
什么是资本化率?
资本化率在房地产中被定义为用于指示房地产投资物业预期产生的回报率的指标。
上限利率可预测房产的净收入。 将物业的净营业收入除以其资产价值。 它粗略估计了房地产投资者的利润。
资本化率有助于评估市场上类似的房地产投资。 这不是判断投资实力的唯一方法。 除其他事项外,上限利率不考虑杠杆率、货币时间价值或来自物业升级的未来现金流。
资本化率计算为房地产投资产生的年租金收入与其当前市场价值之间的比率。 这也取决于 年收入,总租金收入或净租金收入,以及租金收入是否是收到的确切金额或在出租物业时可能收取的金额。
资本化率公式
您可以使用如下所示的简单公式计算资本化率:
资本化率=(年净营业收入)/(当前市值)
让我们分解上面提到的资本化率公式中的每个术语;
年度净营业收入 (NOI)
年度净营业收入是用于分析创收房地产的年度盈利能力的计算方法。
这等于该物业一年产生的所有收入,减去所有必要的运营成本。
NOI 是税前计算的数字。 它出现在房地产的收入和现金流量表中。 它不包括贷款、折旧和资本支出的本金和利息支付。
要计算 NOI,请从房地产产生的所有收入中减去一年内经营房地产过程中产生的所有运营成本。
要在计算资本化率时计算 ANOI 并考虑低于 100% 的入住率,请使用以下公式:
年度净营业收入 = {(总收入)*(入住率)} -(营业费用)
当前市值
当前市场价值是在公开市场上愿意买方支付愿意卖方的价格,考虑到供求关系。 这是该物业的公开市场价值。
该物业的当前市场价值是通过检查其属性、发现类似的销售情况并将其特征与其售价进行比较来确定的。 调整物业价值(售价与挂牌价不同),平均物业总值。
从数学上讲,您可以通过将房产的净营业收入除以房产的上限利率来计算当前市场价值。
注意:
市值也可以用不同的公式计算。 仅当市场价值未知时,才需要或使用此其他值。 然而,方程式或公式是基于历史风险溢价。 公式如下图
资本化率 =
(风险率+历史房地产溢价-预期净营业收入增长)
除以
1-(年度资本 x 支出/净营业收入)x(支出/净营业收入)
营业额
为了说明这个公式是如何使用的,让我们举一个数学例子来说明它的用法。
如果以 100,000 美元的价格购买一栋建筑物,并且一年内的净营业收入为 5,000 美元,那么;
资本化 = 5,000 美元/100,000 美元 = 0.05 = 5%
由上述方案可知,建筑物的资本化率为百分之五。 这是建筑物成本的二十分之一,由当年的净收益支付。
在确定上限率时,现值高于初始成本,因为该财产可能已被放弃。 如果该物业的当前所有者试图计算他的上限率,他会犯数学错误。
例;
如果投资者或买家通过赠品获得房地产,并且该房产在一年内产生 5000 美元的正净营业收入,那么;
资本化率公式=年净营业收入/初始成本
资本化率 = $5000 / 0 = 数学错误
出租物业的资本化率
出租房地产的资本化率将要求您采取以下措施;
计算物业的净营业收入 (Noi)
计算中的变量在租赁和商业 NOI 之间有所不同。 在这里,您将您的费用加起来,不包括抵押贷款本金和利息,并扣除您的租金。
计算房地产出租物业资本化率的最后一步是将您的 NOI 除以物业价格。
一些租金支出包括
- 物业管理费(通常约为年收入的 10%)。
- 每年的维护费用。
- 财产税。
- 房产保险.
- 公用事业。
- HOA 费用。
公寓的资本化率是多少?
公寓的资本化率只是净营业收入 (NOI) 与房地产公寓市场价值的比率。
考虑到统计数据,美国公寓楼的平均售价约为 7%,但在过去 10 年中,该平均值一直在 6.5% 和 7.5% 之间波动。
那么,公寓的良好上限率是多少? 公寓的良好资本化率取决于您如何使用资本化率。 在购买或投资房地产时,如果您的初始投资或购买价格较低,那么好的上限率应该很高。
如果您以高价值出售房地产,那么好的资本化率就是低资本化率。
使用基于市场的资本化率,良好的资本化率是从同一地点和市场的类似公寓中确定的。
不良上限率并非来自类似的公寓,也不是来自不同的地点和不同的市场。
资本化率的组成部分
美国的资本化率是在考虑以下因素的情况下计算的;
- 公寓的年龄。
- 租户的信誉。
- 租户的多样性。
- 租户租约的期限。
- 公寓的质量。
- 公寓的位置。
- 市场的波动性。
- 公寓类市场的供需基本面更为广泛。
- 该地区的基本经济基本面包括人口增长、就业增长和市场上可比空间的库存。
资本化率的使用
在房地产中,资本化率以下列方式使用;
用于估值
资本化率通过一定的公式用于房地产投资或物业的估值;
资本成本(资产价格)=(净营业收入(NOI)/(资本化率)
这种估值方法通常被称为直接资本化,主要用于评估房地产评估中的创收财产。
用于比较
资本化率用于将房地产投资或财产的价值与市场上其他投资和财产的价值进行比较。
物业的高资本化率通常表明与投资该物业相关的巨大风险,从而减少对该物业的需求,进而降低该物业的价值。 而房产的低资本化率表明风险较小,并且会相对增加对该房产的需求。
例如,购买者正在看一看有 10 个单元的房地产公寓,每个单元每月租金为 2000 美元; 这意味着该物业每月可赚取 20,000 美元或每年 240,000 美元的收入。
然后,购买者扣除房产的成本,即 96,000 美元,结果是净营业收入 (NOI) 为 144,000 美元。 如果市场是“7 帽市场”(即 7% 的回报率),买方可以将 144,000 美元除以 7% 并提供给经销商 2,057,143 美元。
反过来,假设卖方以 2,060,000 美元的价格推销该物业。 年终损益表显示净营业收入 (NOI) 为 144,000 美元。 买方可能会将资源的 7 种回报率(144,000 美元/2,060,000 美元)与其他可比资产进行比较,以确定价格是否合理。
房地产投资回报率
资本化率用于确定房地产的回报率。 上限率确认房地产的现金流量,可以通过从上限率中添加(或减去)价格变化百分比来确定。
实现的总回报率始终取决于借入资金或用于购买房地产的杠杆。
决定资本化率的因素
资本的机会成本、增长预期和风险决定了房地产的资本化率。
#1。 资本的机会成本
机会成本 资本是公司投资于内部项目而不是有价证券时获得的渐进利润。
如果资金的机会成本太高,投资者会用他们的资金购买其他资产,由此导致的需求下降将推动价格下跌和上限利率上升。 如果情况正好相反,则较低的资本机会成本带来的更高需求将压低上限利率。
#2。 增长率/预期
“增长率”或“预期”是指特定变量在特定时期内的百分比变化。 期望有助于评估公司的业绩。 增长率也用于预测公司的未来业绩。 一般来说,资本化率只是所需的回报率减去增长率。
#3. 风险
这是商业地产的一个关键因素。 风险是期望与现实之间的差距。 这是不确定的事情不会像今天看起来那样。 通常,您可以将资本化率视为衡量风险的一种方式。
当上限很高时,投资者承担更多风险。 当上限较低时,投资承担的风险较小。
结束
房地产资本化率直接涉及房地产估值、比较和确定房地产资产价值的变化。 本文详细介绍了如何计算资本化率公式和出租物业资本化率。
资本化率常见问题
您如何计算出租物业的资本化率?
要计算出租房产的资本化率,请将您的费用(不包括抵押贷款本金和利息)相加,扣除您的租金,然后将您的 NOI 除以房产的价格。
计算 ANOI 并说明入住率低于 100% 的公式是什么?
年度净营业收入 = {(总收入)*(入住率)} -(营业费用)