您还记得一次遇到许多有前途的房子的时候吗？ 想要快速轻松地比较它们，但又不想进行全面分析？ 您可能已经在房地产的总租金乘数中找到了您需要的东西。 这是投资者用来权衡不同出租物业的相对盈利能力的简单计算。 为了缩小潜在投资列表的范围，可以使用 GRM 作为排序机制。 继续阅读以了解房地产中的 GRM 意味着什么。 我们还添加了公式来帮助您进行计算。 让我们开始吧！
什么是 GRM 房地产？
房地产投资者使用一种称为总租金乘数 (GRM) 的技术来评估各种建筑物的租金潜力。 这种估算价值的方法是一种捷径，无需对相关财产进行彻底检查。 房地产市场所有经验水平的投资者都使用这个公式来快速评估投资组合中的许多房产并做出有根据的选择。 重要的是要记住，房地产中的 GRM 并不代表对房产特征的深入研究。 相反，它应该被用来在进一步调查之前排除潜在的候选人。
GRM 房地产公式
确定总租金乘数并不复杂。 要获得房产的资本化率，必须将其市场价格除以其年度总租金收入。 为此，您可以使用最终售价、原始要价或房产的评估价值。 您的收入可以按月或按年分配。 在房地产公式中使用 GRM 时，保持变量之间的一致性很重要。 否则，您的比较将站不住脚。
房地产公式中的 GRM 为：
总租金乘数 = 物业价格 ÷ 总租金收入
使用模型作为学习工具是个好主意。 假设您遇到一处出租物业，标价 500,000 美元，年总收入为 80,000 美元。 在这种情况下，您的 GRM 是 6.25 (500,000 / 80,000)。 之后，您将使用相同的方法对您发现的其余属性重复该过程。 将执行总租金乘数 (GRM) 估值，并寻求具有最低 GRM 的物业。 （优先考虑创收的房地产是有道理的。（如果分母较大，分子将小于分母。）
请记住，房地产中的 GRM 在比较不同资产的预期利润时最有帮助。 无法预测偿还某笔贷款需要多长时间，哪些房产的费用较低或特定购买的融资总成本。 对房产进行更深入的评估应该考虑所有这些因素。
如何计算房地产的总租金乘数？
使用现在在线提供的大量数据可以轻松确定房地产的总租金乘数。 投资者可以通过在线进行一些研究，了解很多关于房产在当地市场的价值。 物业的平均要价也应该知道。 为了最可靠地了解当地房地产市场，最好比较几间房子的价格。 如果您在查找此数据时遇到问题，当地的房地产经纪人是一个很好的资源。 您可以从当地的房地产经纪人或办公室获得其中一些数据。
计算之后，您可以通过使用总租金乘数将您正在考虑的房产的公平市场价值与该地区类似房产的公平市场价值进行比较，来检查您是否做出了正确的财务决策。 关注总租金收入如何影响房产价值是总租金乘数的另一种可能应用。
什么是房地产中的良好 GRM？
虽然计算房地产中的 GRM 是一项简单的任务，但确定其准确性更具挑战性。 较低的房地产 GRM 表明房产价值与年收入的比率较低，这是大多数投资者的目标。 换句话说，投资者将“物有所值”。 该值还高度依赖于投资者的目标市场。 有可能在房地产中给定的 GRM 数字在一个地区看起来像是一笔很棒的交易，但在另一个地区看起来像是一笔糟糕的交易。 因此，您需要最关注您投资的市场。 这对于确保您的选择最适合您的财务状况至关重要。
房地产公式中的 GRM 计算如此低的数字的原因是另一个需要考虑的关键因素。 乍一看，这似乎是一项不错的财务举措，但最终可能会成为一个糟糕的举措。 GRM 的低位可能有多种原因。
当比较在其他方面相当相似的质量时，这可能是一个非常有用的工具。 在其他情况下，它可能不是判断是否投资房产的最佳指标，更多的调查可能会有用。 因此，房地产中的 GRM 仅应被视为您调查房产是否值得进一步考虑的起点。 这是至关重要的，因为众所周知，房地产投资者的时间比什么都重要。
您的房地产 GRM 是否足够或不精确？
在商业地产中，房地产的 GRM 是建筑物价值的关键指标。 将购买价格除以年度总租金收入以获得上限率。 房地产 GRM 较高的房产定价过高，而 GRM 较低的房产定价过低。 房地产中理想的 GRM 被认为介于 4 和 7 之间。
如何提高房地产的 GRM
可以通过提高房产的租金收入或降低其销售价格来实现更高的房地产 GRM。 增加租金、建造更多公寓或提供更多诱人的设施都可以增加租金收入。 您可以与卖家协商更低的价格，也可以等待市场好转，这两种选择。
您不应仅根据 GRM 或用于评估房产的任何其他单一指标来做出投资决定。 考虑现金流量、资本化率和偿债覆盖率等因素也很重要。
总租金乘数与资本化率
现代房地产投资者最重要的两个指标是总租金乘数和资本化率。 虽然两者都有其用途，但它们经常被误解。 在评估创收房地产时，两者都用于评估租金收入潜力。 很容易理解两者之间如何产生混淆。
将净营业收入 (NOI) 与房屋的当前市场价值进行比较，以确定资本化率或资本化率。 特别是，它可以评估出租物业的潜在投资回报率 (ROI)。 这种方法考虑了物业的运营成本和空置率。 资本化率衡量的是收入支付抵押贷款的速度有多快。
一些人认为上限利率比 GRM 更可取，因为它考虑了所有费用； 尽管如此，重要的是要记住成本容易受到操纵。 总收入倍数 (GRM) 将资产的预定收入与其当前市场价值进行比较。 该计算器估算财产的收入，但不考虑维护成本。 这就是为什么在将房地产中的 GRM 用作初步过滤技术后，经常使用其他公式（例如净营业收入 (NOI) 和资本化率（资本化率））对有前途的财产进行更彻底的调查。
总租金乘数与资本化率之间的差异
以下是一些差异：
| 总租金乘数 | 封顶费率 |
| 一种衡量出租物业价值的方法，用物业的购买价格除以其年租金收入总额计算得出。 | 一种衡量出租物业投资回报率的方法，计算方法是将物业的净营业收入 (NOI) 除以其当前市场价值。 |
| 可用于快速比较不同出租物业的相对价值，而无需考虑费用或空置率。 | 考虑到费用和职位空缺，使其成为比 GRM 更准确的盈利能力衡量标准。 |
房地产中与 GRM 有什么关系？
活跃的投资者通常会同时考虑几处房产。 他们需要快速对机会进行排序，以便他们可以专注于最有希望的机会进行深入研究。 运气好的话，房地产中的 GRM 将有助于将调查的重点缩小到最有希望的可能性。 但是，您不应该依赖它来排除查看具有更高 GRM 的其他属性。
商业出租物业的价值取决于多种财务比率和贷方标准。 财产产生收入和利润的能力是金融机构决定是否提供信贷的主要因素。 为了增加获得所需融资的机会，您应该在申请房产贷款之前了解 GRM。 在决定是否提供贷款时，商业抵押贷款机构不仅仅使用您的信用评分。
GRM在房地产中的优点和缺点
虽然房地产的总租金乘数提供了一些好处，但它也有一些应该考虑的负面因素。 请继续阅读，我们会剖析 GRM 及其诸多优点和潜在缺点，以便您可以就是否将其纳入您的投资策略库做出明智的决定。
GRM 在房地产领域的优势
当今一些最成功的投资者认为总租金乘数方程式是一个可靠的公式。 考虑 GRM 的以下优势，以帮助您决定是否立即开始使用它：
- 出租房屋独有的功能： 总租金乘数是一种特殊计算方法，仅用于确定出租物业的市场价值。
- 简单快速： 无需进行任何复杂的数学运算或分析即可使用该公式。
- 计算投资回报率： 在房地产领域，GRM 用于计算出租物业的投资回报率。
- 一次比较众多房屋的性能： 这种复杂的方法允许您评估多个出租物业以确定哪些值得进一步探索，否则这将是一项非常耗时且困难的任务。
- 设置一个截止点： 使用 GRM 进行研究后，您将开始构建您认为可接受的回报率阈值，从而为出租物业创建排名系统。
- 市场监测： 房地产中的 GRM 是衡量租赁市场健康状况的有用指标。 可以确定给定市场中的物业样本的 GRM，并且可以监控 GRM 增长或下降的趋势。
GRM在房地产中的缺点
GRM 并非没有缺点，就像任何其他房地产评估方法一样。 但是，通过充分的准备，您可以减轻其中大部分缺点的影响。 查看以下缺点以获得更好的主意：
- 不考虑所有成本： 如前所述，GRM 由总收入决定。 这意味着它不考虑与管理出租物业相关的维护费、空置率或保险和税收等事项。 您可以借助这个出色的细分快速计算出租物业成本。
- 准确性免责声明： 有些人可能会声称 GRM 歪曲了投资回报率，因为它没有考虑房地产成本。 即使您认为两个物业在给定市场中具有可比性，您也无法确定，因为其中一些物业的运营成本可能高于其他物业。 这就是为什么 GRM 最好用作更全面的诊断过程的第一步。 一旦您将搜索限制在几个属性中，就该进行更深入的调查了。
- 可能会让你放弃一个美好的家园： 使用某种方法或计算作为筛选工具的主要风险是可能会遗漏一个奇妙的属性。 您可能会放弃一颗未经雕琢的钻石，因为最初的财务状况看起来并不好，或者在您快速筛选大量属性列表并且只查看特定指标时通过了您的评级系统。
GRM 和 GIM 有什么区别？
GIM 本质上是 GRM 的年度化形式，使用年度总租金收入而不是月度 GRM 数据。
房地产GRM的特点是什么？
以下是GRM在房地产中的特点：
- 建立访客档案。
- 存储客人偏好。
- 跟踪旅行历史。
ROI 和 NOI 有什么区别？
在最基本的形式中，投资回报率 (ROI) 衡量投资回报的速度。 相反，净营业收入 (NOI) 是资产产生的收入减去运营资产的成本。
投资回报率与净利润相同吗？
回报率是投资增加其所有者财富的金额。 一项投资的投资回报率 (ROI) 的计算方法是其净利润除以其全部成本。 当提到任何有形和可衡量的事物时，例如投资的利润和财务回报，投资回报率 (ROI) 成为实现您的业务目标的最有效方法。
最后的思考
您可能会将总租金乘数视为字母等级。 投资者可以使用同一组参数轻松评估多个属性。 尽管 GRM 无法解释与财产所有权相关的所有费用，但它仍然是广泛的首次筛选的有用工具。 如果你想进入商业地产，这是你需要记住的信息。
如果您发现自己手头有太多报价，这种技巧可能会帮助您剔除那些不值得追求的报价。 这将使您腾出时间将注意力（和精力）集中在有可能增加投资组合整体价值的资产上。
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参考资料
