Tỷ suất vốn hóa có ảnh hưởng trong lĩnh vực bất động sản, theo nghĩa tỷ suất vốn hóa cao hơn cho thấy rủi ro cao hơn đối với bất động sản và tỷ lệ vốn hóa thấp hơn cho thấy rủi ro thấp hơn đối với bất động sản. Nó cũng có mối quan hệ nghịch biến với giá vốn của tài sản. Công thức tỷ suất vốn hóa và tỷ suất vốn hóa bất động sản cho thuê được thảo luận trong bài đăng này.
Một bất động sản đắt tiền hơn luôn có xu hướng có tỷ suất vốn hóa thấp hơn trong khi một tài sản ít đắt hơn sẽ có tỷ lệ vốn hóa cao hơn. Hãy xem chúng tôi muốn nói gì.
Tỷ suất vốn hóa là gì?
Tỷ suất vốn hóa được định nghĩa trong bất động sản là một chỉ tiêu dùng để chỉ tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tạo ra trên bất động sản đầu tư là bất động sản.
Tỷ lệ giới hạn dự đoán thu nhập ròng của một bất động sản. Chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản cho giá trị tài sản của nó. Nó đưa ra một ước tính sơ bộ về lợi nhuận của một nhà đầu tư bất động sản.
Tỷ suất vốn hóa giúp đánh giá các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường. Đó không phải là cách duy nhất để đánh giá sức mạnh của một khoản đầu tư. Trong số những thứ khác, tỷ lệ giới hạn không tính đến đòn bẩy, giá trị thời gian của tiền hoặc dòng tiền trong tương lai từ việc nâng cấp bất động sản.
Tỷ suất vốn hóa được tính bằng tỷ số giữa thu nhập cho thuê hàng năm do một khoản đầu tư bất động sản tạo ra và giá trị thị trường hiện tại của nó. Nó cũng phụ thuộc vào doanh thu hàng năm, thu nhập cho thuê tổng hoặc ròng, và liệu thu nhập cho thuê có phải là số tiền chính xác nhận được hay số tiền có thể thu được nếu tài sản được cho thuê.
Công thức Tỷ lệ Viết hoa
Bạn có thể tính toán tỷ lệ vốn hóa bằng một công thức đơn giản được hiển thị bên dưới:
Tỷ lệ vốn hóa = (thu nhập hoạt động ròng hàng năm) / (giá trị thị trường hiện tại)
Hãy chia nhỏ từng thuật ngữ trong công thức tỷ suất vốn hóa đã đề cập ở trên;
Thu nhập hoạt động ròng hàng năm (NOI)
Thu nhập hoạt động ròng hàng năm là phép tính được sử dụng để phân tích khả năng sinh lời hàng năm của các bất động sản tạo ra thu nhập.
Điều này bằng tất cả doanh thu từ tài sản được tạo ra trong một năm, trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết.
NOI là một con số được tính trước thuế. Nó xuất hiện trong báo cáo thu nhập và lưu chuyển tiền tệ của bất động sản. Nó không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, khấu hao và chi phí vốn.
Để tính NOI, hãy trừ tất cả chi phí hoạt động đã tích lũy trong quá trình vận hành một bất động sản trong vòng một năm, từ tất cả doanh thu được tạo ra từ bất động sản đó.
Để tính ANOI và tính tỷ lệ lấp đầy dưới 100% trong khi tính tỷ suất vốn hóa, hãy sử dụng công thức sau:
Thu nhập hoạt động ròng hàng năm = {(Tổng thu nhập) * (Tỷ lệ lấp đầy)} - (Chi phí hoạt động)
Giá trị thị trường hiện tại
Giá trị thị trường hiện tại là giá mà một người mua sẵn lòng trả cho một người bán sẵn lòng trong một thị trường mở, bao gồm cả cung và cầu. Đó là giá trị thị trường mở của tài sản.
Giá trị thị trường hiện tại của bất động sản được xác định bằng cách xem xét các thuộc tính của nó, phát hiện ra doanh số bán tương tự và so sánh các đặc điểm của nó với giá đã bán. Điều chỉnh giá trị tài sản (giá đã bán không giống với giá niêm yết) và tính trung bình các tổng tài sản.
Về mặt toán học, bạn có thể tính toán giá trị thị trường hiện tại bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản cho tỷ lệ giới hạn của tài sản.
LƯU Ý:
Vốn hóa thị trường cũng có thể được tính bằng một công thức khác. Cái khác này là bắt buộc hoặc chỉ được sử dụng nếu giá trị thị trường không xác định. Tuy nhiên, phương trình hoặc công thức dựa trên phí bảo hiểm rủi ro trong quá khứ. Công thức như hình bên dưới
Tỷ lệ viết hoa =
(tỷ lệ rủi ro + phí bảo hiểm bất động sản lịch sử - tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng dự kiến)
Chia
1- (vốn hàng năm x chi tiêu / thu nhập hoạt động ròng) x (chi tiêu / thu nhập hoạt động ròng)
năng suất kinh doanh
Để cho thấy công thức này được sử dụng như thế nào, hãy đưa ra một ví dụ toán học về việc sử dụng nó.
Nếu một tòa nhà được mua với giá 100,000 đô la và có thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh thực dương là 5,000 đô la trong một năm, thì;
Viết hoa = 5,000 đô la / 100,000 đô la = 0.05 = 5%
Từ giải pháp trên, tỷ lệ vốn hóa của tòa nhà là năm phần trăm. Một phần hai mươi chi phí của tòa nhà được trả bằng tiền thu ròng của năm.
Khi xác định tỷ lệ vốn hóa, giá trị hiện tại cao hơn chi phí ban đầu vì tài sản có thể đã được cho đi. Nếu chủ sở hữu hiện tại của tài sản cố gắng tính toán tỷ lệ giới hạn của mình, anh ta sẽ mắc một sai lầm trong phép toán.
Thí dụ;
Nếu một nhà đầu tư hoặc người mua nhận được một bất động sản bằng cách cho đi và bất động sản đó tạo ra $ 5000 trong thu nhập hoạt động ròng dương trong một năm, thì;
Công thức cho Tỷ lệ vốn hóa = thu nhập hoạt động ròng hàng năm / chi phí ban đầu
Tỷ lệ viết hoa = $ 5000/0 = Lỗi Toán học
Tỷ lệ vốn hóa cho tài sản cho thuê
Tỷ lệ vốn hóa cho tài sản bất động sản cho thuê sẽ yêu cầu bạn thực hiện những điều sau đây;
Tính Thu nhập Hoạt động ròng của Bất động sản (Nội)
Các biến trong tính toán khác nhau giữa NOI cho thuê và thương mại. Tại đây, bạn cộng các chi phí của mình, không bao gồm tiền vay chính và lãi vay thế chấp, đồng thời xóa tiền thuê nhà.
Bước cuối cùng trong việc tính toán tỷ lệ vốn hóa của bạn cho một bất động sản cho thuê là chia NOI của bạn cho giá của bất động sản đó.
Một số chi phí cho thuê bao gồm
- Phí quản lý tài sản (thường khoảng 10% thu nhập hàng năm).
- Chi phí bảo trì hàng năm.
- Thuế tài sản.
- Bảo hiểm tài sản.
- Các tiện ích.
- Phí HOA.
Tỷ lệ vốn hóa cho căn hộ là bao nhiêu?
Tỷ lệ vốn hóa cho căn hộ đơn giản là tỷ lệ giữa Thu nhập hoạt động ròng (NOI) trên giá trị thị trường căn hộ bất động sản.
Xem xét số liệu thống kê, các tòa nhà chung cư ở Hoa Kỳ được bán với giá trị vốn hóa trung bình khoảng 7%, nhưng trong 10 năm qua, mức trung bình này dao động trong khoảng 6.5% đến 7.5%.
Vì vậy, tỷ lệ trần tốt cho một căn hộ là bao nhiêu? Tỷ suất vốn hóa tốt cho một căn hộ sẽ phụ thuộc vào cách bạn sử dụng tỷ suất vốn hóa. Khi mua hoặc đầu tư vào bất động sản, nếu khoản đầu tư ban đầu hoặc giá mua của bạn thấp, thì tỷ lệ vốn hóa tốt phải cao.
Nếu bạn đang bán một tài sản bất động sản với giá trị cao, thì tỷ lệ vốn hóa tốt là tỷ lệ vốn hóa thấp.
Sử dụng tỷ suất vốn hóa dựa trên thị trường, tỷ giá tốt được xác định từ các căn hộ tương tự ở cùng một vị trí và thị trường.
Tỷ lệ giới hạn xấu không bắt nguồn từ các căn hộ tương tự hoặc xuất phát từ các địa điểm khác nhau và các thị trường khác nhau.
Các yếu tố cấu thành tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ vốn hóa ở Hoa Kỳ được tính toán dựa trên các yếu tố sau;
- Tuổi của căn hộ.
- Mức độ tín nhiệm của người thuê.
- Đa dạng đối tượng thuê.
- Thời hạn thuê của người thuê tại chỗ.
- Chất lượng căn hộ.
- Vị trí của căn hộ.
- Sự biến động của thị trường.
- Các yếu tố cơ bản về cung và cầu trên thị trường đối với hạng căn hộ.
- Các nguyên tắc kinh tế cơ bản của khu vực bao gồm tăng trưởng dân số, tăng việc làm và tồn kho không gian có thể so sánh trên thị trường.
Sử dụng tỷ lệ viết hoa
Trong bất động sản, tỷ suất vốn hóa được sử dụng theo các cách sau;
Sử dụng để định giá
Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng trong việc định giá các khoản đầu tư hoặc tài sản bất động sản bằng cách sử dụng một công thức nhất định;
Chi phí vốn (giá tài sản) = (Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / (Tỷ lệ vốn hóa)
Phương pháp định giá này thường được gọi là vốn hóa trực tiếp và chủ yếu được sử dụng để định giá tài sản tạo ra thu nhập trong thẩm định giá bất động sản.
Sử dụng để so sánh
Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng để so sánh giá trị của một khoản đầu tư bất động sản hoặc tài sản với giá trị của các khoản đầu tư và tài sản khác trên thị trường.
Tỷ suất vốn hóa cao đối với một tài sản thường chỉ ra những rủi ro lớn liên quan đến việc đầu tư vào tài sản đó, do đó làm giảm nhu cầu đối với tài sản đó và do đó làm giảm giá trị của tài sản đó. Trong khi tỷ lệ vốn hóa thấp đối với một tài sản sẽ cho thấy ít rủi ro hơn và tương đối sẽ làm tăng nhu cầu đối với tài sản đó.
Ví dụ, một người mua đang xem xét một căn hộ bất động sản có 10 căn, mỗi căn với giá 2000 đô la một tháng cho thuê; điều này có nghĩa là tài sản đang kiếm được 20,000 đô la mỗi tháng hoặc 240,000 đô la được trả một năm.
Sau đó, người mua sẽ khấu trừ chi phí của bất động sản là 96,000 đô la và kết quả là Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là 144,000 đô la. Nếu thị trường là “thị trường 7 vốn hóa” (tức là tỷ suất lợi nhuận 7%), người mua có thể chia 144,000 đô la cho 7% và cung cấp cho đại lý 2,057,143 đô la.
Lật lại điều này và giả sử nhà cung cấp đang quảng cáo tài sản với mức giá 2,060,000 đô la. Báo cáo lợi nhuận cuối năm và báo cáo thiếu hụt cho thấy thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh (NOI) là 144,000 đô la. Người mua có thể so sánh 7 tỷ suất sinh lợi của tài nguyên ($ 144,000 / $ 2,060,000) với các tài sản có thể so sánh khác để quyết định xem giá có hợp lý hay không.
Tỷ suất lợi nhuận trên các khoản đầu tư bất động sản
Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng để xác định tỷ suất sinh lợi của bất động sản. Tỷ lệ trần ghi nhận dòng tiền trong bất động sản và có thể được xác định chắc chắn bằng cách cộng (hoặc trừ) tỷ lệ phần trăm thay đổi giá từ tỷ lệ vốn hóa.
Tổng tỷ suất sinh lợi thực hiện luôn phụ thuộc vào vốn vay hoặc đòn bẩy được sử dụng để mua bất động sản.
Các yếu tố xác định tỷ lệ vốn hóa
Chi phí cơ hội của vốn, kỳ vọng tăng trưởng và rủi ro quyết định tỷ suất vốn hóa bất động sản.
# 1. Chi phí cơ hội của vốn
Sản phẩm chi phí cơ hội vốn là lợi nhuận dần dần mà một công ty thu được khi đầu tư vào một dự án nội bộ thay vì chứng khoán có thể bán được trên thị trường.
Nếu chi phí cơ hội của vốn quá cao, các nhà đầu tư sẽ sử dụng vốn của họ để mua các tài sản khác, và kết quả là nhu cầu giảm sẽ đẩy giá xuống và lãi suất trần tăng lên. Nếu điều ngược lại là đúng, nhu cầu cao hơn từ chi phí cơ hội vốn thấp hơn sẽ làm giảm tỷ lệ vốn hóa.
# 2. Tỷ lệ tăng trưởng / Kỳ vọng
"Tỉ lệ tăng trưởng”Hoặc“ kỳ vọng ”đề cập đến phần trăm thay đổi của một biến cụ thể trong một khoảng thời gian cụ thể. Kỳ vọng có lợi trong việc đánh giá hoạt động của công ty. Tỷ lệ tăng trưởng cũng được sử dụng để dự đoán hiệu quả hoạt động trong tương lai của công ty. Nói chung, tỷ suất vốn hóa đơn giản là tỷ suất sinh lợi cần thiết trừ đi tốc độ tăng trưởng.
# 3. Đặt vào may rủi
Đây là một yếu tố then chốt trong bất động sản thương mại. Rủi ro là khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế. Đó là sự không chắc chắn rằng một cái gì đó sẽ không được như ngày hôm nay. Nói chung, bạn có thể coi tỷ suất vốn hóa như một cách để đo lường rủi ro.
Khi giới hạn cao, nhà đầu tư sẽ chịu nhiều rủi ro hơn. Khi giới hạn thấp, khoản đầu tư ít rủi ro hơn.
Để kết luận
Tỷ suất vốn hóa bất động sản liên quan trực tiếp đến việc định giá tài sản, so sánh chúng và xác định những thay đổi trong giá trị tài sản bất động sản. Bài viết này trình bày chi tiết cách người ta có thể tính toán công thức tỷ suất vốn hóa và tỷ suất vốn hóa tài sản cho thuê.
Câu hỏi thường gặp về Tỷ lệ viết hoa
Làm thế nào để bạn tính toán tỷ lệ vốn hóa cho tài sản cho thuê?
Để tính tỷ lệ vốn hóa cho tài sản cho thuê, hãy cộng các chi phí của bạn, không bao gồm tiền gốc và lãi thế chấp, xóa tiền thuê của bạn, sau đó chia NOI của bạn cho giá của tài sản.
Công thức tính ANOI và tỷ lệ lấp đầy dưới 100% là gì?
Thu nhập hoạt động ròng hàng năm = {(Tổng thu nhập) * (Tỷ lệ lấp đầy)} - (Chi phí hoạt động)
