Sở hữu bất động sản cho thuê có thể mang lại nhiều lợi ích tiền mặt bao gồm giảm thuế bất động sản cho thuê. Khi tài sản được cho thuê, nó tạo ra một dòng tiền mặt nhất quán. Việc khấu trừ các chi phí như bảo hiểm, thuế tài sản và bảo trì tài sản có thể làm giảm khoản thuế nợ trên thu nhập cho thuê. Và bởi vì bất động sản có xu hướng tăng giá trị, bạn có thể bán nó để kiếm lời.
Một ưu điểm khác là khấu hao, làm giảm khoản nộp thuế của nhà đầu tư trong suốt thời gian tồn tại của tài sản. Khấu hao được các nhà đầu tư thường xuyên sử dụng để tối đa hóa lợi nhuận của họ trên bất kỳ tài sản nhất định nào trong khi giảm thiểu chi phí bỏ ra. Những lợi thế về thuế này có thể đóng một vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư của bạn. Hãy cùng xem cách tính khấu hao tài sản cho thuê trong bài viết này.
Khấu hao là gì?
Khấu hao là quá trình khấu trừ chi phí mua hoặc cải tạo bất động sản cho thuê. Khấu hao dàn trải các chi phí đó trong suốt thời gian hữu dụng của tài sản.
Giả sử bạn mua một tài sản cho thuê. Thay vì lấy một khoản khấu trừ thuế đáng kể trong năm, bạn mua bất động sản, bạn sẽ lấy một phần chi phí của cấu trúc như một khoản khấu trừ ít hơn mỗi năm.
Bạn có thể đã nghe thuật ngữ “mất giá” được sử dụng để mô tả sự sụt giảm giá trị xảy ra khi một tài sản bị hao mòn và rách nát. Đây không phải là hoàn toàn chính xác. Khấu hao là quá trình phân tán chi phí của tài sản thay vì xác định giá trị của nó. Ngay cả khi tài sản cho thuê của bạn đang ở trong tình trạng tuyệt vời, nó sẽ mất giá.
Khấu hao tài sản cho thuê là gì?
IRS ước tính rằng bất động sản cho thuê để ở có thời gian sử dụng hữu ích là 27.5 năm vào năm 2020. Trong thời gian đó, tài sản đó bị hao mòn - hoặc mất giá - ít nhất là vì mục đích thuế.
Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản, bạn có thể khấu trừ 3.636 phần trăm cơ sở chi phí của bất động sản từ thu nhập hàng năm của mình để giảm thiểu số thu nhập do thuế.
Đánh giá cao các cải tiến
Bạn không chỉ khấu trừ chi phí mua bất động sản cho thuê. Tiền bỏ ra để tu bổ cơ ngơi cũng mất giá. Bất cứ điều gì làm tăng giá trị hoặc tính hữu dụng của tài sản khôi phục nó về tình trạng mới hoặc tương tự, hoặc điều chỉnh nó để sử dụng mới được coi là một cải tiến.
Số lượng các cải tiến có thể có là vô hạn, nhưng các cải tiến phổ biến bao gồm:
- Thêm phòng phụ hoặc nhà để xe.
- Đưa vào các hệ thống mới, chẳng hạn như sưởi ấm và làm mát.
- Thay thế mái nhà.
- Trải thảm từ tường đến tường.
- Thêm các tính năng hỗ trợ tiếp cận như đoạn đường dành cho xe lăn.
Bảo trì và sửa chữa định kỳ không được coi là cải tiến. Chi phí bảo trì được trừ vào chi phí trong năm mà số tiền được chi. Ví dụ, việc phủ hắc ín lên mái nhà được coi là bảo trì, trong khi thay toàn bộ mái nhà là khấu hao.
Nó kéo dài bao lâu?
Các khoản khấu trừ khấu hao không bắt đầu khi tài sản được mua, mà là khi tài sản được sử dụng để tạo ra thu nhập cho thuê. Điều này được IRS gọi là “đặt tài sản vào dịch vụ”.
Khấu hao sẽ tiếp tục cho đến khi một trong hai điều xảy ra:
- Bạn đã khấu trừ toàn bộ "cơ sở chi phí" của mình trong tài sản. Trong hầu hết các trường hợp, cơ sở chi phí của bạn là số tiền bạn đã trả để có được tài sản, bao gồm bất kỳ khoản thuế và phí nào được thanh toán khi quyết toán, cũng như bất kỳ sửa đổi nào được thực hiện đối với tài sản.
- Bạn hủy kích hoạt tài sản, có nghĩa là bạn không còn sử dụng tài sản đó để kiếm thu nhập. Điều này có thể là do bạn đã bán tài sản hoặc quyết định ngừng thuê tài sản đó.
Quy tắc khấu hao tài sản cho thuê
Tuy nhiên, không phải tất cả các thành phần bất động sản cho thuê đều có thể được khấu hao.
Ví dụ, vì giá trị của khu đất hoặc lô đất không suy giảm, nên nó không thể bị khấu hao. Các chi phí hoạt động thường xuyên bao gồm phí quản lý tài sản, bảo trì định kỳ và thuế tài sản cũng không được khấu hao. Thay vào đó, chúng được khấu trừ vào tổng thu nhập cho thuê trong năm mà chúng xảy ra.
Một số điều kiện được đề cập trong IRS Publication 527 phải được đáp ứng để khấu hao tài sản cho thuê:
- Bạn phải là chủ sở hữu của tài sản.
- Bất động sản phải cung cấp tiền, thường thông qua người thuê.
- Thời gian sử dụng hữu ích của tài sản phải có tính xác định, đó là lý do tại sao đất không thể mất giá vì nó không bao giờ được sử dụng hết.
- Tài sản phải có thời gian sử dụng hữu ích ít nhất một năm.
Vì tài sản cất giữ chưa được một năm, nhà đầu tư bất động sản sửa sang lật lại không được khấu hao. Người bán buôn cũng không thể yêu cầu khấu trừ khấu hao vì họ không bao giờ thực sự sở hữu bất động sản mà họ đang bán
Cách tính khấu hao tài sản cho thuê
Bạn có thể tính khấu hao tài sản cho thuê theo ba bước: xác định cơ sở nguyên giá, chia cho thời gian sử dụng của tài sản theo sơ đồ khấu hao đã chọn và tính toán lịch khấu hao.
# 1. Thiết lập cơ sở chi phí của bạn
Cơ sở chi phí của bạn (giá trị ban đầu mà bạn sẽ tính toán tất cả khấu hao trong tương lai) được xác định bằng giá trị tài sản cho thuê của bạn cộng với một số chi phí đóng đủ điều kiện.
Nếu bạn mua tài sản dưới dạng đầu tư, giá trị tài sản rất có thể là giá mua. Nếu tài sản đang được chuyển sang dạng cho thuê sau khi bạn đã sống ở đó một thời gian, thì việc thẩm định bất động sản chuyên nghiệp có thể là cơ hội tốt nhất cho bạn.
Vì giá trị của đất không được tính vào cơ sở nguyên giá của bất động sản, bạn chỉ nên xem xét giá trị của ngôi nhà vì lý do thuế.
Đọc thêm: 3 yếu tố lớn cần xem xét trước khi đầu tư vào bất động sản cho thuê
Một số chi phí đóng đủ điều kiện có thể được thêm vào giá trị tài sản. Đây là một số ví dụ:
- Thuế tài sản: Nếu bạn đồng ý trả thuế bất động sản của người bán, bạn có thể đưa chúng vào cơ sở chi phí của mình miễn là bạn không khấu trừ chúng như thuế địa phương đã nộp ở nơi khác trên tờ khai thuế của bạn.
- Phí cơ bản: Là một phần của công việc tiêu đề, mô tả về tài sản được viết lên.
- Phí để lắp đặt các dịch vụ tiện ích như gas, điện và nước.
- Phí ghi lại các giao dịch: Một bản ghi về giao dịch được lưu giữ với chính quyền địa phương của bạn. Điều này phải trả giá.
- Thuế chuyển nhượng: Thuế chuyển nhượng thường được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán mà chính quyền địa phương nhận được khi bất động sản được chuyển nhượng.
- Phí hợp pháp: Trong một số khu vực, một luật sư phải có mặt trong khi kết thúc. Bạn có thể mong muốn có một luật sư ở đó ngay cả khi họ không được yêu cầu.
- Khảo sát: Để xác định các dòng thuộc tính, một cuộc khảo sát có thể được yêu cầu.
- Bảo hiểm tiêu đề: Nếu bạn đang đăng ký thế chấp, người cho vay của bạn sẽ yêu cầu bạn mua bảo hiểm quyền sở hữu của người cho vay. Bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu sẽ bảo vệ bạn nếu ai đó phát hiện ra lợi ích hợp lệ đối với tài sản của bạn mà chưa được phát hiện trước khi bạn đóng cửa.
- Bất kỳ khoản nợ nào khác mà bạn đã cam kết trả: Đây có thể là lãi hoàn trả hoặc hoa hồng bất động sản.
Nếu bạn trả 6,000 đô la chi phí đóng cửa có thể chấp nhận được và mua bất động sản đầu tư với giá 200,000 đô la, tổng chi phí cơ bản của bạn là 206,000 đô la.
# 2. Chia cho thời gian sử dụng hữu ích của tài sản
Để tính số tiền khấu hao hàng năm đối với tài sản cho thuê, hãy chia cơ sở chi phí cho thời gian sử dụng hữu ích của tài sản đó.
Vì vậy, chúng ta hãy lấy nền tảng chi phí hiện tại của chúng ta là $ 206,000 và chia nó cho thời gian sống của GDS là 27.5 năm. Hóa ra là $ 7,490.91 mỗi năm, hay 3.6 phần trăm số tiền cho vay.
# 3. Tính toán thời gian khấu hao tài sản cho thuê
Sẽ thật đáng yêu nếu mọi thứ đều đơn giản như vậy. Thật không may, nó không phải là. Lý do cho điều này là bạn chỉ có thể yêu cầu khấu hao cho năm đầu tiên bạn sở hữu bất động sản trong thời gian nó còn hoạt động. Do đó, nếu bạn bắt đầu thuê tài sản vào tháng XNUMX, bạn phải giả vờ rằng bạn đã bắt đầu thuê vào giữa tháng.
IRS cung cấp các bảng ở cuối Ấn bản 946. Sử dụng biểu đồ thứ hai trong Phụ lục A để tìm ra bảng nào cung cấp cho bạn phần trăm khấu hao phải thực hiện trong năm đầu tiên. Bởi vì chúng tôi đang tuyển dụng GDS đối với bất động sản cho thuê nhà ở với giả định dịch vụ giữa tháng bắt đầu vào tháng 2.273, bạn có thể yêu cầu khấu hao XNUMX phần trăm trong năm đầu tiên.
Khấu hao tài sản cho thuê nhà ở
Công thức tính khấu hao đối với bất động sản cho thuê để ở rất đơn giản:
Giá mua - giá trị đất = giá trị xây dựng.
Được phép hàng năm khấu hao = giá trị tòa nhà / 27.5 năm
Ví dụ, hãy xem xét căn nhà cho một gia đình trị giá 150,000 đô la của chúng tôi. Giá trị đất của lô đất là 20,000 đô la và chúng tôi đã chi 5,000 đô la để nâng cấp vốn tại thời điểm mua lại. Vì vậy, chi phí khấu hao hàng năm của chúng tôi sẽ như sau:
Giá mua 150,000 đô la - 20,000 đô la giá trị đất = 130,000 đô la giá trị xây dựng + 5,000 đô la cải tạo.
Khấu hao được phép hàng năm = 135,000 đô la (giá trị xây dựng 130,000 đô la + 5,000 đô la cải tạo) / 27.5 năm = 4,909 đô la chi phí khấu hao hàng năm.
Khấu hao làm giảm thu nhập ròng chịu thuế từ tài sản cho thuê như thế nào
Hãy cùng xem nhanh lợi ích đáng kể mà chi phí khấu hao mang lại cho các nhà đầu tư bất động sản. Khấu hao là khoản khấu trừ không dùng tiền mặt dựa trên giả định rằng một khu nhà ở bị hao mòn hoặc mất giá trong khoảng thời gian 27.5 năm.
Nếu việc cho thuê một gia đình của chúng tôi tạo ra tổng tiền thuê hàng năm là 18,000 đô la và tổng chi phí hoạt động của chúng tôi - bao gồm những thứ như quản lý tài sản, bảo trì và sửa chữa định kỳ, chi phí lãi vay và thuế tài sản - chiếm 50% tổng thu nhập của chúng tôi, thì thu nhập ròng hàng năm của chúng tôi là $ 9,000. Tuy nhiên, do lợi ích khấu hao, thu nhập chịu thuế của chúng tôi thấp hơn một nửa so với:
Trước khi khấu hao, tổng thu nhập hàng năm 18,000 đô la - 9,000 đô la chi phí hoạt động = 9,000 đô la
$ 9,000 - $ 4,909 chi phí khấu hao không dùng tiền mặt = $ 4,091 thu nhập chịu thuế.
Vì vậy, trong trường hợp này, mặc dù chúng ta vẫn có 9,000 đô la lợi nhuận tiền mặt, chúng ta chỉ phải trả thuế cho ít hơn một nửa số tiền mặt thực tế mà chúng ta nhận được. Nếu bạn đang ở trong khung thuế 32 phần trăm, bạn có thể vừa tiết kiệm được $ 1,571 tiền thuế liên bang do chi phí khấu hao đối với bất động sản cho thuê cho một gia đình của bạn.
Khấu hao từng phần trong năm của tài sản cho thuê là gì?
Chúng tôi đã sử dụng toàn bộ năm khấu hao trong ví dụ trước. Nhưng nếu bạn mua tài sản cho thuê vào giữa năm thì sao? May mắn thay, không cần phỏng đoán vì IRS đã đưa ra câu trả lời.
Biểu đồ IRS dưới đây so sánh tháng tài sản được đưa vào hoạt động với tỷ lệ phần trăm cơ sở chi phí có thể được khấu hao:
| Tháng đưa vào sử dụng | Tỷ lệ khấu hao cơ sở chi phí |
| Tháng một | 3.485% |
| Tháng Hai | 3.182% |
| Tháng Ba | 2.879% |
| Tháng Tư | 2.576% |
| có thể | 2.273% |
| Tháng Sáu | 1.970% |
| Tháng Bảy | 1.667% |
| tháng Tám | 1.364% |
| Tháng Chín | 1.061% |
| Tháng Mười | 0.758% |
| Tháng mười một | 0.455% |
| Tháng mười hai | 0.152% |
Thời gian khấu hao là gì?
Khấu hao không kéo dài vô thời hạn. Khấu hao có thể kết thúc theo hai cách đối với chủ sở hữu bất động sản hiện tại:
- Sau 27.5 năm, toàn bộ chi phí cơ sở đã được trừ đi.
- Tài sản không còn sử dụng được nữa bằng cách bán hoặc ngừng sản sinh ra tiền.
Đồng hồ khấu hao được 'đặt lại' khi một thuộc tính đổi chủ. Vì vậy, ngay cả khi bạn đã giữ một tài sản trong năm năm và tiêu thụ khoảng 18% tổng số tiền khấu hao, chủ sở hữu mới có thể bắt đầu lại chu kỳ khấu hao là 27.5 năm.
Một trong nhiều lý do tại sao 1031 giao dịch hoãn thuế lại được các nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng là điều này. Ngoài việc hoãn bất kỳ khoản thuế thu nhập vốn nào, bạn có thể đầu tư vào bất động sản bán lại đã vài năm tuổi và vẫn khấu trừ 100% chi phí khấu hao để giảm thu nhập ròng chịu thuế.
Đòi lại khoản khấu hao khi bạn bán tài sản cho thuê
Việc đặt lại đồng hồ khấu hao rất thuận tiện cho người mua, nhưng điều gì sẽ xảy ra với khoản khấu hao mà bạn đã tiêu tốn và thu được lợi nhuận từ người bán?
IRS 'thu lại' khoản khấu hao của bạn khi bạn bán tài sản của mình. Mỗi năm bạn thực hiện một khoản chi phí khấu hao, cơ sở chi phí của bạn giảm xuống và khả năng thu được vốn khi bạn bán hàng tăng lên.
Ví dụ: sau năm năm, cơ sở chi phí căn nhà 120,000 đô la của chúng tôi (không bao gồm giá trị đất) giảm đi 24,545 đô la (4,909 đô la chi phí khấu hao hàng năm x 5 năm) cho cơ sở chi phí hiện tại là 95,455 đô la. Trên thực tế, 24,545 đô la chi phí khấu hao mà bạn đã sử dụng để giảm thu nhập chịu thuế của mình trong XNUMX năm trước đó hiện phải chịu thuế lợi tức vốn.
Tuy nhiên, bằng cách sử dụng trao đổi trả chậm thuế 1031 để bán một bất động sản đầu tư và mua một bất động sản khác, bạn có thể hoãn việc trả thuế đối với khấu hao và lãi vốn.
Thời gian khấu hao là gì?
Giai đoạn phục hồi là khung thời gian mà chủ sở hữu tài sản có thể khấu trừ khấu hao. Cơ sở chi phí, bao gồm mọi sửa đổi, sẽ cạn kiệt vào cuối giai đoạn khôi phục. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng chủ sở hữu bất động sản đầu tư vào các cải tiến liên tục có khả năng thay đổi cơ sở chi phí của họ theo thời gian.
Điều gì xảy ra nếu tôi không xóa khấu hao tài sản cho thuê?
Một nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề có thể dễ dàng quên đi khoản giảm thuế này, đặc biệt nếu bạn tự chuẩn bị tiền lãi. May mắn thay, bạn có thể yêu cầu quyền lợi khấu hao của mình trên tờ khai thuế gần đây nhất sau khi thực tế xảy ra.
Câu hỏi thường gặp về khấu hao tài sản cho thuê
Cách tính khấu hao đối với tài sản cho thuê?
Để tính khấu hao tài sản cho thuê, trước tiên bạn phải xác định cơ sở chi phí, là giá trị của tài sản trừ đi đất đai cộng với chi phí đóng đủ điều kiện. Theo phương pháp khấu hao được sử dụng, số tiền này được chia cho thời gian hữu ích của tài sản.
Tôi có nên khấu hao tài sản cho thuê của mình không?
Tóm lại, theo luật, bạn không bắt buộc phải khấu hao tài sản cho thuê. Mặt khác, chọn không giảm giá bất động sản cho thuê là một sai lầm lớn về tài chính. Nó cũng giống như việc bạn bỏ đi một phần trăm doanh thu từ bất động sản cho thuê.
Điều gì xảy ra nếu bạn quên trích khấu hao?
Nếu bạn không khấu hao một tài sản, IRS coi đây là việc sử dụng một phương pháp kế toán không phù hợp, điều này chỉ có thể được giải quyết bằng cách nộp Mẫu 3115.
Bài viết liên quan
