Các khoản vay bất động sản thương mại thường được sử dụng để mua hoặc cải tạo bất động sản thương mại. Những người cho vay thường yêu cầu tài sản phải có chủ sở hữu, có nghĩa là công ty của bạn phải chiếm ít nhất 51 phần trăm của tòa nhà. Để có được một khoản vay bất động sản thương mại, trước tiên bạn phải xác định các loại khoản vay thương mại mà bạn yêu cầu dựa trên bất động sản và doanh nghiệp và sau đó thu hẹp khả năng cho vay của bạn. Bạn cũng sẽ phải lưu ý các yêu cầu đối với người cho vay bất động sản thương mại để biết nên chọn người cho vay nào. Đây là tất cả những gì bạn cần biết về các khoản vay bất động sản thương mại.
Các khoản cho vay bất động sản thương mại: Chúng hoạt động như thế nào?
Các khoản cho vay bất động sản thương mại có chức năng tương tự như cho vay thế chấp bất động sản cá nhân. Một điểm khác biệt chính là các khoản vay được bảo đảm bằng thế chấp tài sản thương mại hơn là tài sản nhà ở. Thế chấp là một yêu cầu hợp pháp về một phần tài sản có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp nếu khoản vay không được trả lại. Trong trường hợp cho vay thương mại, khi khoản vay được trả hết, người cho vay sẽ xóa bỏ quyền cầm giữ.
Các điều kiện thực tế của các khoản vay bất động sản thương mại khác nhau tùy thuộc vào loại cho vay, người cho vay, tài chính bất động sản và các yếu tố khác.
Làm thế nào để đủ điều kiện cho các khoản vay bất động sản thương mại
Vay bất động sản thương mại tương tự như thế chấp cho một nơi ở.
- Thu thập tài liệu của bạn. Khi đăng ký khoản vay CRE, bạn phải xuất trình tài liệu quan trọng chứng minh tài sản, các khoản nợ, thu nhập và lịch sử tín dụng của bạn.
- Điền vào đơn xin vay. Khoản vay CRE có thể nhận được thông qua ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc công ty cho vay internet chuyên cho vay thương mại.
Điều quan trọng là phải hiểu rằng các yêu cầu đủ điều kiện cho một khoản vay bất động sản thương mại thường chặt chẽ hơn đáng kể so với các yêu cầu đối với thế chấp cá nhân. Hơn nữa, các đặc điểm mà người cho vay đánh giá có thể khác nhau.
Yêu cầu đối với các khoản cho vay bất động sản thương mại
Đủ điều kiện cho một khoản vay bất động sản thương mại không giống như đủ điều kiện cho một khoản vay mua nhà. Người cho vay muốn biết rằng công ty của bạn có thể đáp ứng các khoản thanh toán khoản vay vì bạn sẽ sử dụng tài sản cho mục đích kinh doanh và trả khoản vay bằng doanh thu kinh doanh.
Các yêu cầu cho vay bất động sản thương mại được chia thành ba loại:
# 1. Sự an toàn
Trước khi cho phép một khoản vay, người cho vay của bạn sẽ muốn đảm bảo rằng khoản vay được bảo đảm đầy đủ bằng tài sản mà bạn đang vay. Điều này có nghĩa là bạn thường yêu cầu ít nhất 25% đến 30% vốn chủ sở hữu trong tài sản; nếu bạn đang mua, bạn sẽ cần trả trước 25% hoặc hơn để đủ điều kiện.
Hơn nữa, người cho vay của bạn sẽ muốn đảm bảo rằng bạn có bảo hiểm tài sản thích hợp để bảo vệ khỏi thiệt hại tài sản (tài sản thế chấp của họ). Người cho vay cũng sẽ tiến hành công việc chủ quyền đối với tài sản và xem xét chứng thư để đảm bảo rằng không có bất kỳ khoản nợ nào hiện có hoặc các khiếu nại khác đối với tài sản. [Để biết thêm thông tin, hãy xem Liên là gì?]
# 2. Thu nhập
Người cho vay muốn xác minh rằng bạn có đủ thu nhập so với chi phí khi xử lý đơn đăng ký của bạn để họ có thể tin tưởng rằng bạn sẽ có thể thanh toán khoản vay của mình mỗi tháng. Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của bạn là một tiêu chí mà người cho vay xem xét khi thực hiện đánh giá này (DSCR). DSCR tối thiểu thay đổi tùy thuộc vào tài sản được tài trợ, tuy nhiên, hầu hết những người cho vay thích DSCR từ 1.25 trở lên.
Bạn sẽ cần phải khai thuế hai năm - thông thường là công ty cũng như cá nhân vì bạn sẽ vay tiền cho mục đích kinh doanh, nhưng bạn cũng cần phải ký một bảo lãnh cá nhân. Bạn cũng phải nộp tài liệu tổ chức và thỏa thuận hoạt động của công ty, cũng như tài liệu cá nhân như W-9 và bản sao giấy khai sinh hoặc hộ chiếu của bạn.
# 3. Bảo hành
Nếu bạn đang đăng ký một khoản vay cho bất động sản thương mại, người cho vay của bạn gần như chắc chắn sẽ muốn xác minh điểm tín dụng của công ty bạn. Tuy nhiên, trong hầu hết các tình huống, người cho vay cũng sẽ yêu cầu bạn cung cấp bảo lãnh cá nhân, do đó, tín dụng cá nhân của bạn cũng sẽ được kiểm tra.
Điểm tín dụng tối thiểu khác nhau đối với mỗi người cho vay, nhưng đối với hầu hết các khoản vay thông thường, chúng thường nằm trong khoảng từ 660 đến 680.
Người cho vay sẽ muốn biết bạn đã kinh doanh được bao lâu để ước tính rủi ro tín dụng của bạn, ngoài việc đánh giá tín dụng của bạn. Để đủ điều kiện cho một khoản vay thương mại, bạn thường phải làm việc trong công ty ít nhất một hoặc hai năm. Do đó, người cho vay sẽ tin tưởng vào doanh thu của công ty bạn, đây sẽ là nguồn hoàn vốn chính cho khoản vay của bạn.
Chọn người cho vay để cho vay bất động sản thương mại
Có nhiều khoản vay và người cho vay khác nhau để lựa chọn khi tìm kiếm một khoản vay bất động sản thương mại, vì vậy điều quan trọng là phải xác định được một người cho vay không chỉ cung cấp loại khoản vay bạn muốn mà còn có tỷ lệ bạn có thể chi trả và các yêu cầu trình độ bạn có thể đáp ứng.
Hãy xem xét các yếu tố sau khi chọn người cho vay:
- Các tùy chọn khoản vay có sẵn
- Phí khởi tạo.
- Lãi suất
- Yêu cầu về tài liệu.
- Yêu cầu về thời gian làm việc
- Tiền phạt khi thanh toán sớm
- Yêu cầu cá nhân
- Cấp vốn nhanh hoặc các tùy chọn tín dụng xấu (nếu bạn cần)
- Khiếu nại của khách hàng và xếp hạng của Phòng kinh doanh tốt hơn
Các loại cho vay bất động sản thương mại
Nếu bạn đang băn khoăn không biết nhận khoản vay xây dựng thương mại ở đâu, thì có một số lựa chọn. Bạn phải đánh giá lãi suất cho vay thương mại từ một số bên cho vay để xác định cái nào là tốt nhất cho bạn.
Sau đây là danh sách những lợi ích và hạn chế khi làm việc với các loại hình cho vay bất động sản thương mại cụ thể:
# 1. Ngân hàng
Hầu hết các ngân hàng đều cho vay thương mại đối với nhiều loại tài sản khác nhau. Một khoản vay ngân hàng thông thường thường có giá trị khoảng 1 triệu đô la.
Ưu điểm:
- Tỷ giá hợp lý.
- Sự thuận tiện và tiết kiệm tiềm năng khi là khách hàng hiện tại của ngân hàng.
- Các lựa chọn cho tài chính dài hạn.
Nhược điểm:
- Tài liệu mở rộng là bắt buộc.
- Thủ tục chậm
- Chỉ có sẵn cho những người nộp đơn có tín dụng mạnh hoặc đặc biệt.
# 2. Nhà tài chính thương mại
Ngoài các ngân hàng, còn có các tổ chức tài chính phi ngân hàng khác có thể cung cấp các khoản vay bất động sản thương mại cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Lãi suất cho vay thương mại có xu hướng cao hơn lãi suất ngân hàng; tuy nhiên, nếu bạn cần một khoản vay gấp, đây có thể là một lựa chọn khả thi.
Ưu điểm:
- Tiêu chí bảo lãnh phát hành ít nghiêm ngặt hơn.
- phê duyệt trong thời gian ít hơn ngân hàng.
- Phí và chi phí đóng được giảm.
Nhược điểm:
- Lãi suất thường lớn hơn lãi suất ngân hàng đưa ra.
- Có thể phải thanh toán bong bóng trong vòng 5 đến 10 năm.
- Nhiều trong số đó là các khoản vay ngắn hạn.
# 3. SBA 504 cho vay bất động sản thương mại.
SBA đã tạo ra các khoản vay bất động sản thương mại này, có thể được sử dụng để mua bất động sản hoặc thiết bị dài hạn. Chúng được tạo thành từ hai khoản vay: một từ ngân hàng cho tối đa 50% khoản vay và một từ một Công ty phát triển được chứng nhận cho khoản vay lên đến 40%. Cần đặt cọc ít nhất 10%.
Ưu điểm:
- Lãi suất thấp hơn thị trường
- Kỳ hạn 20 hoặc 25 năm
- Khoản thanh toán trước tối thiểu
Nhược điểm:
- Các yêu cầu về quy mô khoản vay bất động sản thương mại của SBA phải được đáp ứng.
- Thủ tục tài trợ kéo dài
#4. SBA 7 (a) Cho vay Bất động sản Thương mại
Bạn có thể vay tới 5 triệu đô la thông qua một người cho vay được kết nối bằng cách sử dụng khoản vay chính của SBA, tùy thuộc vào trình độ của bạn. Các khoản vay bất động sản thương mại SBA này có thể được sử dụng để xây dựng một bất động sản mới, cải tạo một bất động sản hiện có, hoặc mua đất hoặc các tòa nhà. Tỷ giá được tính bằng cách sử dụng tỷ giá cơ bản cộng với một vài điểm phần trăm.
Ưu điểm:
- Lãi suất cạnh tranh
- Điều khoản có thể lên đến 25 năm.
- Phần lớn các khoản vay được khấu hao toàn bộ.
Nhược điểm:
- Hạn chế về quy mô công ty
- Điểm tín dụng tốt là bắt buộc.
- Quá trình phê duyệt dài
Cần lưu ý rằng các khoản vay bất động sản thương mại của SBA cần tỷ lệ lấp đầy của chủ sở hữu tối thiểu 51% đối với các tòa nhà hiện hữu và tỷ lệ lấp đầy của chủ sở hữu là 60% đối với công trình xây dựng mới.
# 5. Người cho vay tiền khó
Các khoản cho vay bằng tiền khó đòi là các khoản cho vay ngắn hạn dựa trên giá trị của tài sản. Các khoản vay bất động sản thương mại này thường được phát hành bởi các công ty tư nhân và có yêu cầu thanh toán thấp hơn. Vì vậy, đủ điều kiện cho khoản vay đơn giản hơn và nhận được khoản vay thường nhanh hơn so với thế chấp tiêu chuẩn.
Ưu điểm:
- Không xem xét xếp hạng tín dụng của người đi vay.
- Phê duyệt nhanh
- Đơn giản hơn để đủ điều kiện
Nhược điểm:
- Lãi suất tăng
- Tỷ lệ LTV trung bình dao động từ 60% đến 80%.
- Tài trợ tạm thời
# 6. Nhà tài chính ống dẫn
Các khoản cho vay ống dẫn là các khoản thế chấp thương mại được gộp chung với các loại khoản vay thương mại khác và sau đó được bán trên thị trường thứ cấp cho các nhà đầu tư. Họ thường sẽ tài trợ tối thiểu từ 1 triệu đô la đến 3 triệu đô la, với thời hạn từ năm đến mười năm. Khấu hao thường được thực hiện trong một thời gian dài hơn, giữ cho các khoản thanh toán ở mức thấp, nhưng số dư được thanh toán trong một lần thanh toán bong bóng lớn cuối cùng.
Ưu điểm:
- Lãi suất thấp.
- Thời hạn khấu hao vượt quá thời hạn cho vay
- Không cần bảo lãnh cá nhân đối với khoản vay không truy đòi.
Nhược điểm:
- Thanh toán bằng bong bóng sau thời hạn 5 đến 10 năm
- Hình phạt trả trước rất nghiêm trọng.
# 7. Nền tảng huy động vốn cộng đồng
Nền tảng huy động vốn cộng đồng kết nối người vay với người cho vay tư nhân. Có rất nhiều thị trường cho vay thương mại. Các dịch vụ này là sự lựa chọn tuyệt vời cho các khoản vay ngắn hạn theo cầu, vốn phải “thu hẹp khoảng cách” cho đến khi bạn có thể nhận được nguồn tài chính dài hạn.
Ưu điểm:
- Quay vòng nhanh
- Hầu hết các điểm tín dụng đều đủ tiêu chuẩn để được phê duyệt khoản vay.
- Thủ tục đơn giản
Nhược điểm:
- Lãi suất có thể cao.
- Phí khởi đầu đắt đỏ
- Những người cho vay truyền thống phải tuân theo ít quy tắc hơn.
# 8. Các khoản cho vay chăn
Nếu bạn có ý định mua nhiều ngôi nhà, một khoản vay tổng hợp có thể giúp quá trình này dễ quản lý hơn. Bạn có thể có một người cho vay, một khoản thanh toán và một bộ điều khoản cho vay đối với một số tài sản với hình thức tài trợ này. Mặc dù đây có vẻ là một giấc mơ viễn vông, nhưng có những hạn chế đáng kể. Có điều, các tài sản riêng lẻ có thể khó bán vì tất cả chúng đều được liên kết với nhau. Thứ hai, bởi vì mỗi tài sản đóng vai trò là tài sản thế chấp cho những tài sản khác, nếu một tài sản không tạo ra doanh thu như mong đợi, tất cả các khoản đầu tư của bạn có thể bị đe dọa.
Lãi suất, điều khoản và phí cho vay bất động sản thương mại
| Lãi suất | Bắt đầu khoảng 3.5% |
| Tiền đặt cọc | Ít nhất là 25% |
| Điều khoản cho vay | 10 đến 25 năm, với khấu hao lên đến XNUMX năm |
| Yêu cầu từ nợ trên thu nhập | Tỷ lệ bao phủ nợ-dịch vụ tối thiểu (DSCR) là 1.25 |
| Điểm tín dụng tối thiểu | 660 |
| Các loại tài sản đủ điều kiện | Tài sản văn phòng, bán lẻ, công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, y tế, giải trí và đặc sản |
Sự khác biệt chính giữa cho vay mua nhà ở và bất động sản thương mại
Cho vay bất động sản thương mại
- Các khoản vay bất động sản thương mại thường được cấp cho các tập đoàn (công ty, nhà phát triển, quan hệ đối tác hạn chế, quỹ và quỹ tín thác).
- Các khoản vay thương mại thường có thời hạn từ năm năm đến hai mươi năm, với thời gian khấu hao thường lớn hơn thời hạn cho vay.
- Tỷ lệ cho vay thương mại trên giá trị thường dao động trong khoảng 65% đến 80%.
Cho vay dân cư
- Người vay cá nhân thường được thế chấp nhà ở.
- Thế chấp nhà ở là một loại cho vay trả dần trong đó khoản nợ được trả dần theo thời gian. Thế chấp lãi suất cố định 30 năm là sản phẩm thế chấp nhà ở phổ biến nhất.
- Các khoản thế chấp nhà ở nhất định, chẳng hạn như các khoản vay USDA hoặc VA, cho phép tỷ lệ khoản vay trên giá trị cao lên đến 100 phần trăm.
Điều gì phân biệt cho vay bất động sản thương mại với cho vay tiêu dùng?
Các khoản cho vay cá nhân (tiêu dùng) không giống như các khoản vay bất động sản thương mại. Các khoản vay này có các yêu cầu về thế chấp và bảo lãnh phát hành rất khác nhau, cũng như các tỷ lệ, điều khoản và các đặc điểm khác khác nhau.
Đối với những người mới bắt đầu, có ít chương trình chứng khoán hóa các khoản vay thương mại hơn đáng kể so với các khoản vay cá nhân. Điều này ngụ ý rằng những người cho vay thường phải giữ nhiều khoản vay này sau khi chúng được cho vay hơn là bán chúng cho các nhà đầu tư, những người chịu rủi ro mất mát nếu người đi vay không trả được khoản vay.
Do đó, những người cho vay cảnh giác hơn đáng kể trong việc thực hiện các khoản vay thương mại. Điểm tín dụng tối thiểu và các khoản thanh toán trước thường cao hơn. Các khoản vay bất động sản thương mại cũng không đủ điều kiện để bảo hiểm thế chấp, do đó yêu cầu về thu nhập và lãi suất thường cao hơn.
Hơn nữa, các khoản vay thương mại thường không tồn tại lâu như các khoản vay cá nhân. Không giống như các khoản vay mua nhà thường được cung cấp với thời hạn lên đến 30 năm, các khoản cho vay bất động sản thương mại thường được phát hành với thời hạn chỉ 25 hoặc XNUMX năm. Mặt khác, việc phân bổ các khoản vay đôi khi dài hơn - phổ biến là lên đến XNUMX năm - khiến người đi vay phải thanh toán nhanh mà họ phải trả hết hoặc tái cấp vốn khi kết thúc khoản vay của mình.
Kết luận
Một nhà đầu tư (thường là một pháp nhân kinh doanh) mua bất động sản thương mại, cho thuê mặt bằng và thu tiền thuê từ các doanh nghiệp hoạt động trong bất động sản đó. Khoản đầu tư dự định trở thành tài sản cho thuê.
Bên cho vay xem xét tài sản đảm bảo của khoản vay, mức độ tín nhiệm của đơn vị (hoặc các bên gốc / chủ sở hữu), bao gồm báo cáo tài chính từ ba đến năm năm và tờ khai thuế thu nhập, và các tỷ lệ tài chính như tỷ lệ cho vay trên giá trị và tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ khi đánh giá các khoản cho vay tài sản bất động sản thương mại.
Câu hỏi thường gặp về Khoản vay Bất động sản Thương mại
Điểm tín dụng nào là cần thiết cho một khoản vay thương mại?
Điểm tín dụng ít nhất là 680 thường được yêu cầu, và điểm tín dụng trên 700 là rất mong muốn.
Các yêu cầu đối với thế chấp thương mại là gì?
- Chuẩn bị sẵn tiền đặt cọc 20% - 30%.
- Trở thành chủ nhà.
- Đã sở hữu hai bất động sản mua để cho thuê trở lên trong ít nhất 24 tháng.
- Có một số tiền trong ngân hàng dưới dạng tiết kiệm.
- Xuất trình bằng chứng về thu nhập của bạn, cho dù thu nhập đó đến từ tiền lương, tự kinh doanh hay tiền thuê nhà.
Số tiền vay SBA tối đa là bao nhiêu?
$ 5 triệu
