Tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất vốn hóa, là một công thức được sử dụng trong bất động sản để ước tính lợi nhuận tiềm năng mà một nhà đầu tư sẽ tạo ra đối với một bất động sản. Tỷ lệ vốn hóa rất quan trọng trong việc tính toán tỷ suất sinh lợi trên nhiều bất động sản. Tuy nhiên, việc xác định tỷ lệ vốn hóa tốt có thể khó khăn tùy thuộc vào việc định giá loại tài sản và vị trí thị trường của tài sản. Mặt khác, có những trường hợp đúng khi sử dụng tỷ lệ giới hạn và khi không cần sử dụng. Nếu bạn không chắc chắn về điều đó, bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách kiểm tra tỷ lệ giới hạn tốt trong bất động sản và cách tính tỷ lệ này bằng công thức.
Tỷ lệ giới hạn trong bất động sản là gì?
Tỷ lệ vốn hóa trong bất động sản là một công thức được sử dụng để tính toán tỷ suất sinh lợi tiềm năng của bất động sản đầu tư. Tỷ lệ giới hạn thường được biểu thị bằng phần trăm, nằm trong khoảng từ 3% đến 20%. Nói chung, tỷ lệ giới hạn có quan hệ nghịch biến với giá trị tài sản. Tỷ lệ trần càng thấp, giá mua càng cao và ngược lại.
Hơn nữa, tỷ lệ vốn hóa rất hữu ích để nhanh chóng so sánh giá trị tương đối của các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường. Nó không nên được sử dụng như một chỉ báo duy nhất về sức mạnh của một khoản đầu tư vì nó không tính đến đòn bẩy, giá trị thời gian của tiền và dòng tiền trong tương lai từ việc cải thiện bất động sản cùng với các yếu tố khác.
Một ví dụ về bất động sản tỷ lệ giới hạn là gì?
Các nhà đầu tư so sánh các khoản nắm giữ bất động sản khác nhau bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa làm kinh nghiệm chính của họ. Chẳng hạn, một tài sản có giá chào bán là 10 triệu đô la và NOI dự kiến là 1 triệu đô la sẽ có tỷ lệ vốn hóa là 10%.
Công thức tính Tỷ lệ vốn hóa trong Bất động sản
Có một số phương pháp để tính toán tỷ lệ vốn hóa trong bất động sản. Công thức phổ biến nhất để tính tỷ lệ trần trong bất động sản là chia thu nhập hoạt động ròng của bất động sản (NOI) cho giá trị thị trường hiện tại.
Công thức tính lãi suất trần trong bất động sản = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại Trong đó:
- Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh là thu nhập hàng năm do tài sản tạo ra sau khi trừ đi mọi chi phí hoạt động; chẳng hạn như quản lý tài sản và nộp thuế.
- Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị của tài sản trên thị trường.
Một công thức khác để tính toán tỷ lệ giới hạn là sử dụng giá vốn ban đầu của tài sản hoặc chi phí mua lại.
Tỷ lệ giới hạn = Thu nhập hoạt động ròng / Giá mua
Công thức lãi suất trần này không phổ biến trong bất động sản vì hai lý do. Thứ nhất, nó không cho kết quả thực tế đối với những bất động sản được mua với giá thấp cách đây vài năm / thập kỷ. Thứ hai, bạn không thể áp dụng nó cho bất động sản được thừa kế vì giá mua của chúng bằng XNUMX, khiến cho việc phân chia không thể thực hiện được. Hơn nữa, do giá bất động sản biến động rất nhiều. Phiên bản đầu tiên, sử dụng giá thị trường hiện tại, là một đại diện chính xác hơn so với phiên bản thứ hai, sử dụng giá mua ban đầu có giá trị cố định.
Tỷ lệ giới hạn 7.5% có nghĩa là gì?
Để tính tỷ lệ CAP, chỉ cần chia doanh thu hoạt động thuần hàng năm cho giá mua lại của tòa nhà. Chẳng hạn, nếu một bất động sản đầu tư có giá 1 triệu đô la và tạo ra 75,000 đô la trong năm NOI (thu nhập hoạt động ròng), thì tỷ lệ vốn hóa là 7.5%.
Tỷ lệ giới hạn 3% có nghĩa là gì?
Tỷ lệ giới hạn được xem như một thước đo rủi ro và lợi nhuận; tỷ lệ giới hạn “thấp” là 3-5% sẽ cho thấy tài sản có rủi ro thấp và giá trị cao, trong khi tỷ lệ giới hạn “cao” là 8-10% sẽ cho thấy giá thấp hơn, rủi ro cao hơn và lợi nhuận cao hơn.
Làm thế nào để tính toán tỷ lệ giới hạn trong bất động sản
Bạn tính toán tỷ lệ giới hạn trong bất động sản bằng cách sử dụng công thức bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của bất động sản (tổng thu nhập trừ chi phí) cho giá trị của tài sản.
# 1. Tìm hiểu cách tính thu nhập hoạt động ròng của bất động sản
Khi tính toán tỷ lệ trần, NOI là tổng các dòng thu nhập của bất động sản trừ đi tổng chi phí của bất động sản đó.
Bạn có thể sử dụng bất kỳ loại thu nhập nào mà tài sản có thể tạo ra; chẳng hạn như thu nhập cho thuê, phí và các tiện nghi tại chỗ có yêu cầu thêm phí; khi tổng cộng các dòng thu nhập của tài sản. Giả sử bạn đang nghĩ đến việc mua một bất động sản kiếm được 10,000 đô la mỗi tháng từ thu nhập cho thuê nhưng không có nguồn thu nhập nào khác. Bạn sẽ cần phải cộng các chi phí cho tài sản như thuế tài sản, phí bảo hiểm, sửa chữa và phí pháp lý.
Tuy nhiên, có một số chi phí ít rõ ràng hơn mà bạn cần xem xét, chẳng hạn như các vị trí tuyển dụng tiềm năng. Hầu hết các nhà đầu tư giả định tỷ lệ trống là 10%, nhưng bạn có thể thực hiện một số nghiên cứu trong khu vực của mình để có được ước tính chính xác về tỷ lệ trống của bất động sản. Tổng chi phí cho bất động sản bạn đang xem xét là $ 1,000 mỗi tháng, bao gồm 10% kỳ vọng trống.
Bạn có thể trừ chi phí khỏi thu nhập sau khi tìm ra thu nhập và chi phí của tài sản. Đây là cách xác định NOI.
# 2. Chia cho giá trị thị trường hiện tại
Khi bạn đã có được NOI, bước tiếp theo là chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị thị trường hiện tại. Mặc dù vậy, một số nhà đầu tư bất động sản tranh cãi về việc liệu việc sử dụng giá trị thị trường hiện tại hay giá mua để tính lãi suất trần là tốt. Nhưng phần lớn các nhà đầu tư sử dụng giá trị thị trường hiện tại của tài sản.
Ngoài ra, bạn có thể xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản bằng cách xem xét chi tiết tài sản và sử dụng một trong nhiều công cụ ước tính định giá nhà có sẵn.
# 3. Chuyển đổi thành một phần trăm
Bước cuối cùng là chuyển sản phẩm của bộ phận của bạn thành tỷ lệ phần trăm. Bạn có thể làm điều này bằng cách nhân kết quả với 100. Ví dụ: nếu bạn mua một ngôi nhà với giá 1,000,000 đô la và tạo ra 100,000 đô la thu nhập hoạt động ròng dương (số tiền còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí cố định và biến đổi từ thu nhập cho thuê gộp) trong một năm.
Sau đó: 100,000 đô la / 1,000,000 đô la = 0.10 = 10%
Tỷ lệ vốn hóa của tài sản là 10%; một phần mười chi phí của ngôi nhà được trả bằng tiền thu ròng của năm.
Tỷ lệ giới hạn là gì Quy tắc 1%?
Trong bất động sản, quy tắc 1% được sử dụng để so sánh giá mua với tổng doanh thu cho thuê hàng năm dự kiến. Các khoản đầu tư tiềm năng phải có tiền thuê hàng tháng ít nhất tương đương với một phần trăm giá mua để vượt qua tiêu chí một phần trăm.
Tầm quan trọng của tỷ lệ trần trong bất động sản
Tỷ lệ vốn hóa rất quan trọng đối với các nhà đầu tư vì nó đo lường tỷ suất sinh lợi của bất động sản thương mại và cho phép dễ dàng so sánh với các bất động sản tương tự. Khi thiết lập tỷ lệ giới hạn, bạn phải giải quyết phần trăm rủi ro vì bất động sản có tỷ lệ vốn hóa thấp có thể có tỷ lệ trống cao, khiến nó trở thành một khoản đầu tư có rủi ro cao. Một thuộc tính trong tình trạng xấu cũng có thể gây hại cho tỷ lệ giới hạn vì giá trị tổng thể thấp hơn. Tuy nhiên, tỷ lệ trần bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố. Vì vậy, bạn có thể sử dụng công thức này để so sánh các thuộc tính với các ký tự tương tự.
Tỷ lệ vốn hóa tốt trong bất động sản là gì?
Tỷ lệ vốn hóa tốt trong bất động sản đi kèm với thu nhập tiềm năng, có thể biến động và biến động thường xuyên nhất. Bạn có thể biết tỷ lệ trần bất động sản tốt theo hai cách; những gì bạn muốn nhận được từ một khoản đầu tư và mức độ rủi ro bạn sẵn sàng chấp nhận. Tỷ lệ vốn hóa cao hơn cho thấy mức độ rủi ro cao hơn, trong khi tỷ lệ vốn hóa thấp hơn cho thấy mức độ rủi ro thấp hơn. Tỷ lệ giới hạn cũng tỷ lệ nghịch với giá trị của tài sản. Tỷ lệ vốn hóa cao hơn tương ứng với bất động sản đắt tiền hơn, trong khi tỷ lệ giới hạn thấp hơn tương ứng với bất động sản ít đắt tiền hơn.
Nói chung, công thức chỉ định tài sản có thu nhập hoạt động ròng cao hơn và định giá thấp hơn với tỷ lệ vốn hóa cao hơn. Trong khi nội dung có giá trị lớn hơn định giá nhưng thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh thấp hơn sẽ có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn.
Các nhà đầu tư thường coi các bất động sản có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn là an toàn, nhưng họ nên mong đợi một thời gian dài hơn để thu lại khoản đầu tư ban đầu của họ. Là một nhà đầu tư, bạn nên xem xét tỷ lệ trần có thể chấp nhận được cho các tài sản trong danh mục đầu tư của bạn là bao nhiêu. Nếu bạn có một con số trong tâm trí, bạn có thể nhanh chóng chuyển qua những ngôi nhà không đáp ứng khả năng chấp nhận rủi ro của bạn.
Tỷ lệ giới hạn cao hơn có luôn tốt hơn không?
Tỷ lệ giới hạn lớn hơn thường cho thấy khả năng thua lỗ lớn hơn. Điều đó có nghĩa là, nếu tỷ lệ vốn hóa của tài sản của bạn cao, nhưng giá của tài sản đó thấp, thì khoản đầu tư đó có thể rủi ro hơn so với vẻ ngoài của nó. Tuy nhiên, tỷ lệ giới hạn thị trường có thể rất khác nhau từ địa điểm này sang địa điểm khác. Do đó, bạn nên sử dụng thận trọng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn
Phương trình tỷ lệ vốn hóa bị ảnh hưởng bởi một số điều. Trước khi sử dụng tỷ lệ giới hạn để đưa ra quyết định đầu tư, điều quan trọng là phải hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn. Ví dụ, các vị trí tuyển dụng ảnh hưởng đến NOI, thời hạn thuê của người thuê, các loại hợp đồng thuê và mức độ tín nhiệm của người thuê. Vị trí, thị trường hiện tại, chất lượng của cấu trúc hoặc bất động sản, và nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa. Để thực sự hiểu rõ về tỷ lệ vốn hóa, nhà đầu tư phải xem xét nhiều yếu tố này.
Dưới đây là một số yếu tố có thể ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ giới hạn:
- Địa Chỉ. Vị trí của bất động sản có thể có tác động đáng kể đến tỷ lệ vốn hóa tốt trong bất động sản. Tỷ lệ giới hạn cao hơn thường ảnh hưởng đến các vị trí rủi ro.
- Quy mô thị trường. Một thị trường lớn, cạnh tranh có thể có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn một thị trường nhỏ hơn, rủi ro hơn.
- Tính ổn định của tài sản: Tính ổn định trong tương lai của giá trị tài sản có thể được xem xét.
- Tiềm năng tăng trưởng. Một bất động sản có nhiều tiềm năng phát triển trong một thị trường đang phát triển cũng có thể bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ vốn hóa
- Tính thanh khoản vốn. Khoản đầu tư vốn mà bạn sử dụng vào tài sản có tác động đáng kể đến tỷ lệ vốn hóa vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến NOI.
Khi nào sử dụng và khi nào không sử dụng tỷ lệ giới hạn
Các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng tỷ lệ vốn hóa tốt để ước tính lợi nhuận tiềm năng hoặc khả năng sinh lời của một khoản đầu tư. Khi đầu tư vào bất động sản, bạn muốn tối đa hóa cơ hội sinh lời trong khi vẫn ở trong vùng an toàn của mình.
Tỷ lệ giới hạn có thể giúp bạn quyết định giữa các thị trường, loại bất động sản và các khả năng đầu tư khác. Ví dụ, để ước tính lợi nhuận tiềm năng, hãy so sánh tỷ lệ giới hạn của tài sản với lãi suất hàng năm của trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành.
Tuy nhiên, hai cơ hội đầu tư này không hoàn toàn giống nhau. Trái phiếu cung cấp một mức độ chắc chắn bằng cách đảm bảo lợi tức cố định nếu bạn giữ chúng cho đến khi đáo hạn. Đầu tư bất động sản chứa đựng rủi ro do giá trị bán lại của bất động sản đó, thị trường cho thuê, vị trí trống hoặc người thuê có vấn đề, hoặc dòng tiền âm. Đầu tư bất động sản có rủi ro vì tỷ lệ giới hạn phụ thuộc vào thu nhập ròng được dự đoán và thay đổi giá trị thị trường.
Mặc dù tỷ lệ giới hạn hữu ích để tính toán hiệu quả, nhưng có những lúc bạn không nên cân nhắc sử dụng chúng. Nếu bạn áp dụng đúng dự đoán Thu nhập hoạt động ròng (NOI) ổn định, tỷ lệ giới hạn cơ bản có thể cung cấp mức định giá gần với mức định giá của nghiên cứu dòng tiền chiết khấu (DCF) toàn diện hơn. Chỉ có phân tích dòng tiền chiết khấu kỹ lưỡng mới đưa ra được mức định giá công bằng và đáng tin cậy, nếu dòng thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh của tài sản là phức tạp và không thường xuyên, với những biến động đáng kể trong dòng tiền.
Kết luận
Bạn có thể sử dụng tỷ lệ giới hạn để xác định tỷ suất sinh lợi của khoản đầu tư nhiều tài sản của bạn trong các giao dịch bất động sản. Tỷ lệ giới hạn tốt đi kèm với thu nhập tiềm năng mặc dù nó dao động trong hầu hết các thời điểm. Nhưng bạn cần hiểu rõ khi nào và không nên sử dụng nó. Tỷ lệ giới hạn có thể giúp bạn quyết định giữa các thị trường, loại bất động sản và các cơ hội đầu tư khác. Nó giúp ước tính lợi nhuận tiềm năng và so sánh tỷ lệ giới hạn của tài sản với lãi suất hàng năm của trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành.
Tỷ lệ giới hạn trong các câu hỏi thường gặp về bất động sản
Tỷ lệ giới hạn 7.5 có nghĩa là gì?
Tỷ lệ giới hạn 7.5 có nghĩa là bạn có thể mong đợi tổng thu nhập hàng năm là 7.5 phần trăm trên giá trị tài sản hoặc khoản đầu tư của bạn. Nếu tài sản của bạn trị giá 150,000 đô la, tỷ lệ giới hạn 7.5 sẽ có nghĩa là lợi nhuận hàng năm là 11,250 đô la.
Tỷ lệ trần có giống với ROI không?
Tỷ lệ giới hạn cho bạn biết lợi tức hiện tại trên một tài sản thu nhập là bao nhiêu, trong khi ROI cho bạn biết lợi tức đầu tư có thể là bao nhiêu trong một khung thời gian cụ thể.
Lãi suất trần có bao gồm dịch vụ nợ không?
Thu nhập hoạt động ròng, hoặc NOI, là số tiền bạn kiếm được từ bất động sản cho thuê sau khi trừ đi các chi phí. Trong khi dịch vụ nợ không được bao gồm, quản lý tài sản, thuế, bảo hiểm, bảo trì và các chi phí khác phải có.
Làm thế nào để bạn tăng tỷ lệ giới hạn?
Nếu bạn mua bất động sản và thuê một người quản lý bất động sản mới, bạn có thể nhanh chóng tăng tỷ lệ giới hạn của mình bằng cách tăng tiền thuê:
Bài viết liên quan
- 4 yếu tố cần thiết của một bảng mũ tốt
- Tín dụng khả dụng: Ý nghĩa gì đối với thẻ tín dụng
- Quy tắc 1% Bất động sản: Định nghĩa & Nó là gì
- Các công ty giàu nhất thế giới: 20 công ty hàng đầu theo Networth
- ĐIỀU GÌ XẢY RA ĐỐI VỚI BITCOIN NẾU CHÚNG TÔI RA MẮT KHI TẤT CẢ 21 TRIỆU?
- CHỦ NGHĨA TƯ BẢN THỊ TRƯỜNG TỰ DO: Tác động đến nền kinh tế
